投资组合构成与规模 - 截至2025年12月31日，公司投资组合主要包括37个区域零售中心和1个社区/大型购物中心，总计约3900万平方英尺的可出租总面积[57] - 投资组合中平均每个中心面积约为100万平方英尺可出租总面积，最大的是泰森角中心（330万平方英尺），最小的是林荫大道商店（20.5万平方英尺）[57] - 截至2025年12月31日，投资组合包括127个主力店，总计约1830万平方英尺可出租总面积，以及约4600个商场店和独立店，总计约1920万平方英尺可出租总面积[57] 租户结构与租金收入来源 - 2025财年，公司投资组合中约73%的总租金收入来自面积小于1万平方英尺的商场店和独立店，27%来自大型箱式店和主力店[60] - 截至2025年12月31日，前十大租户中，迪克体育用品公司拥有67个门店，占总租金收入的4.0%[62] - 截至2025年12月31日，前十大租户中，维多利亚的秘密公司拥有37个门店，占总租金收入的2.2%[62] - 截至2025年12月31日，公司投资组合中面积小于等于1万平方英尺的租户空间约占所有商场店和独立店空间的60%[64] - 截至2025年底，主力店贡献了公司2025年总租金收入约6.9%[74] 主力店详情 - 公司总共有127家主力租户，其中126家位于自有物业，1家位于非自有物业[77] - 主力租户总面积达18,294,000平方英尺，其中公司自有面积8,677,000平方英尺，租赁面积9,617,000平方英尺[77] - 空置主力租户有19家，空置面积为2,343,000平方英尺[77] 租金表现与趋势 - 2025年合并中心总租金收入（最低租金、百分比租金及费用回收）占比为11.8%，与2024年持平，但较2023年的12.1%略有下降[66] - 2025年非合并合资中心总租金收入占比为11.6%，低于2024年的11.8%，但高于2023年的11.1%[66] - 2025年合并中心内商场及小型独立店（<10,000 平方英尺）平均基本租金为每平方英尺66.92美元，较2024年的65.62美元和2023年的61.66美元持续增长[67] - 2025年非合并合资中心内商场及小型独立店平均基本租金为每平方英尺79.47美元，高于2024年的76.11美元和2023年的70.42美元[67] - 2025年合并中心内大卖场及主力店新签租约平均租金为每平方英尺16.48美元，到期租约平均租金为每平方英尺12.08美元[68] - 2025年非合并合资中心内大卖场及主力店新签租约平均租金为每平方英尺37.81美元，到期租约平均租金为每平方英尺27.72美元[68] 租约到期情况 - 截至2025年底，合并中心商场及小型独立店在2026年将有15.60%的出租总面积（GLA）租约到期，涉及到期基本租金占比为14.95%[70] - 截至2025年底，非合并合资中心商场及小型独立店在2027年将有13.92%的出租总面积（GLA）租约到期，涉及到期基本租金占比为14.19%[70] - 截至2025年底，合并中心大卖场及主力店在2027年将有15.66%的出租总面积（GLA）租约到期，涉及到期基本租金占比为16.57%[71] 资产收购与战略 - 公司于2025年6月收购了Crabtree Mall，并继续寻找其他战略性收购机会[45] - 作为“前进之路”计划的一部分，公司在2024年收购了多个合资伙伴在核心资产中的权益，包括Arrowhead Towne Center、South Plains Mall等[50] 债务与杠杆管理 - 公司制定了未来两到三年的去杠杆化目标，重点是降低净债务与调整后EBITDA的杠杆比率[47] - 截至2025年12月31日，合并中心的长期债务总额为51.226亿美元，公允价值为49.828亿美元[377] - 合并中心的固定利率债务为46.635亿美元（平均利率4.56%），浮动利率债务为4.591亿美元（平均利率5.62%）[377] - 公司按比例享有的未合并合资中心长期债务总额为15.6亿美元，公允价值为15.424亿美元[377] - 2026年到期的合并中心债务中，有3亿美元的浮动利率债务，平均利率为5.27%[377] - 一项原于2025年11月6日违约的2亿美元贷款（南平原购物中心）已展期至2029年11月6日，利率维持4.22%不变[377] 债务利率变化 - 与2024年相比，2025年合并中心的固定利率债务平均利率从4.40%上升至4.56%，浮动利率债务平均利率从6.21%下降至5.62%[378] - 与2024年相比，2025年未合并合资中心的浮动利率债务（公司按比例享有部分）从1.329亿美元大幅降至1200万美元，平均利率从8.29%降至6.28%[379] - 2025年底，未合并合资中心的固定利率债务（公司按比例享有）为15.48亿美元，平均利率为5.29%，与2024年（16亿美元，5.28%）基本持平[379] 利率风险管理 - 公司评估，基于2025年底4.711亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%将导致未来年度收益和现金流减少约470万美元[382] - 公司使用利率上限协议等衍生金融工具管理风险，若基准利率（SOFR）超过执行利率，相关贷款将被视为固定利率债务[380] 员工情况 - 公司员工总数为598人，其中全职员工596人，兼职员工2人[87] - 员工平均在职年限为10.9年，高级管理层平均在职年限为16.3年[88] - 2025年员工总流失率为14.3%[88] - 员工净推荐值得分（NPS）为55，被Bain & Company评为“优秀”[87] - 截至2025年12月31日，约58%的员工为女性，约30%的员工来自代表性不足的群体[91] 保险覆盖 - 公司为位于加州等地震风险区的物业购买了特定地震保险，年度总损失限额为1亿美元[81] - 公司持有独立的恐怖主义保险，年度总损失限额为13.25亿美元[81]