业务组合与资产概况 - 公司约90%的营收来自向美国政府机构（直接或通过GSA）出租物业[17] - 截至2025年12月31日，公司全资拥有93处运营物业，并通过非合并合资企业拥有10处，总计约1040万平方英尺租赁面积（按比例计算为980万平方英尺）[18] - 截至2025年12月31日，公司全资拥有93处运营物业，并通过合资企业拥有10处运营物业，总计约1040万平方英尺租赁面积（按比例计算为980万平方英尺）[170] - 截至2025年12月31日，公司拥有93处全资运营物业，并通过合资企业拥有10处，总租赁面积约1040万平方英尺（按比例计算为980万平方英尺）[198] - 公司全资拥有3处开发中的物业，预计完工后将包含约20万平方英尺租赁面积[18] - 公司目前有3处物业正在开发中[47] - 拥有3处开发中的物业，预计完工后总面积约为20万平方英尺[170] - 公司有三处开发中物业，总预计出租面积为154,812平方英尺，租户包括美国司法部和佛罗里达州执法部门[184] - 物业组合中，93处物业租予美国政府机构，6处租予美国州或地方政府机构，4处完全租予私人租户[170] - 公司是运营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2025年12月31日，拥有约96.6%的有限合伙权益[19] - 截至2025年12月31日，公司持有运营合伙企业约96.6%的权益[199] 财务表现关键指标 - 2025年总收入为3.36099亿美元，较2024年的3.02052亿美元增长3404.7万美元[208] - 2025年租金收入为3.21669亿美元，同比增长3206.8万美元，主要源于新收购物业[208][209] - 2025年净收入为1355.7万美元，较2024年的2057.8万美元下降702.1万美元[208] - 2025年利息支出净额为7445.4万美元，同比增加1202.1万美元[208] - 2025年因出售ICE - Otay物业确认资产减值损失250万美元[206][208] 运营效率与资产质量 - 截至2025年12月31日，运营物业的出租率为97%[18] - 截至2025年12月31日，运营物业出租率达97%[170] - 截至2025年12月31日，公司运营物业整体出租率为97%，由64个租户承租[179] - 截至2025年12月31日，运营物业出租率为97%[198] - 截至2025年12月31日，全资及非合并运营物业的加权平均楼龄约为16.4年，加权平均剩余租期约为9.5年[21] - 物业加权平均楼龄约为16.4年[170] - 租约加权平均剩余期限为9.5年，其中联邦政府租户组合的加权平均剩余期限为9.8年[179][180] - 按租赁面积加权的平均年化租赁收入为每平方英尺36.74美元（按比例计算为36.45美元）[170] 租户集中度与收入构成 - 截至2025年12月31日，美国政府租户机构占公司年化租赁收入的88.1%[26] - 美国政府部门及其机构贡献了公司约90%的收入，截至2025年12月31日，占年度化租赁收入的88.1%[44] - 截至2025年12月31日，三大美国政府租户（VA、FBI、DEA）合计占公司总租赁面积的约42.0%和总年化租赁收入的约47.3%[51] - 公司年化租赁总收入为3.81352亿美元，其中美国联邦政府租户贡献占比88.1%（3.35289亿美元）[179] - 前三大联邦政府租户为退伍军人事务部（VA）、联邦调查局（FBI）和缉毒局（DEA），分别贡献年化租金9670万美元（占比25.3%）、5486万美元（占比14.4%）和2908万美元（占比7.6%）[179] - 公司全资拥有的美国政府部门租赁物业组合，年化租金收入总额为3.306亿美元，占总年化租金收入的86.8%[172][173] - 全资美国政府部门租赁物业（子类别）年化租金收入为2.887亿美元，占总收入的75.6%，单位面积租金为每平方英尺35.85美元[172][173] - 全资州及地方政府租赁物业年化租金收入为3149万美元，占总收入的8.4%，单位面积租金为每平方英尺44.98美元[173] - 全资私人租赁物业年化租金收入为1042万美元，占总收入的2.8%，单位面积租金为每平方英尺25.32美元[173] - 非合并房地产合资企业中的美国政府部门租赁物业年化租金收入为5072万美元，占总收入的13.2%，单位面积租金为每平方英尺41.77美元[175] - 包含合资权益后，公司总年化租金收入为3.814亿美元，总租赁面积为10,380,158平方英尺，加权平均单位面积租金为每平方英尺36.74美元[175] - 按公司权益份额计算的总年化租金收入为3.575亿美元，权益租赁面积为9,809,499平方英尺，加权平均单位面积租金为每平方英尺36.45美元[175] 债务与资本结构 - 截至2025年12月31日，公司总负债约为17亿美元，其中包括在4亿美元高级无抵押循环信贷额度下约1.991亿美元的未偿还借款[22] - 截至2025年12月31日，公司总债务约为17亿美元，其中包括4亿美元高级无抵押循环信贷额度下未偿还的约1.991亿美元[66] - 公司债务还包括2亿美元2018年定期贷款额度下的2亿美元、1亿美元2016年定期贷款额度下的1亿美元，以及多笔高级无抵押票据[66] - 公司债务包含2017年票据1.75亿美元、2019年票据2.75亿美元、2021年票据2.5亿美元、2024年票据2亿美元和2025年票据1.25亿美元[66] - 截至2025年12月31日，公司总债务约为17亿美元，其中循环信贷额度未偿债务约1.991亿美元，2018年和2016年定期贷款未偿债务合计3亿美元，2017年、2019年、2021年、2024年及2025年高级无抵押票据合计10亿美元[112] - 截至2025年12月31日，公司拥有1.517亿美元的美国物业抵押贷款和其他担保债务[117] - 截至2025年12月31日，公司拥有1.991亿美元的未偿合并债务为可变利率[118] 融资活动与流动性 - 2025财年，公司通过ATM计划发行了2,466,987股普通股，获得净收益6300万美元[22] - 截至2025年12月31日，ATM计划下无未结算股份，且该计划仍有2.362亿美元的额外发行能力[22] - 2025年4月28日，公司完成1换2.5的反向股票分割，流通股数量从约1.1226亿股减少至约4490.5158万股[200] 租约到期与续租情况 - 截至2025年12月31日，占公司总年度化租赁收入约14.7%和投资组合面积约17.5%的租约将在2028年底前到期[45] - 截至2025年底，有7份租约（占总出租面积约3.8%，占总年化租金收入约3.9%）拥有可行使的提前终止权（软条款）[182][183] - 截至2025年12月31日，拥有提前终止权的租户约占公司总租赁面积的3.8%和总年化租赁收入的3.9%[52] - 2026年至2035年间，每年到期的租约面积占比在0.7%至8.7%之间，年化租金到期占比在0.5%至6.5%之间[182] - 2035年之后到期的租约面积占比高达48.8%，对应年化租金收入占比为52.1%（1.98643亿美元）[182] 地域市场表现 - 公司位于加利福尼亚州的17处物业，截至2025年12月31日，占总租赁面积的约13.3%和总年化租赁收入的约17.1%[55] - 公司资产遍布全美，截至2025年12月31日，运营物业按GSA区域划分，包含合资企业持有的物业[177] - 加州太平洋沿岸市场有17处物业，租赁面积1,378,226平方英尺，占总租赁面积13.3%，年化租赁收入65,341,339美元，占总年化租赁收入17.1%[177] - 德州大西南市场有11处物业，租赁面积1,212,515平方英尺，占比11.7%，年化租赁收入41,197,997美元，占比10.8%[177] - 弗吉尼亚州国家首都市场有5处物业，租赁面积783,587平方英尺，占比7.6%，年化租赁收入22,236,366美元，占比5.9%[177] - 阿拉巴马州东南阳光带市场有6处物业，租赁面积448,022平方英尺，占比4.3%，年化租赁收入18,916,711美元，占比5.0%[177] - 华盛顿特区国家首都市场有1处物业，租赁面积284,688平方英尺，占比2.7%，年化租赁收入18,600,116美元，占比4.9%[177] - 佛罗里达州东南阳光带市场有4处物业，租赁面积408,360平方英尺，占比3.9%，年化租赁收入16,199,709美元，占比4.2%[177] - 佐治亚州东南阳光带市场有5处物业，租赁面积432,860平方英尺，占比4.2%，年化租赁收入15,553,060美元，占比4.1%[177] - 堪萨斯州中心地带市场有4处物业，租赁面积316,170平方英尺，占比3.0%，出租率96%，年化租赁收入14,977,267美元，占比3.9%[177] - 密苏里州中心地带市场有2处物业，租赁面积512,323平方英尺，占比4.9%，出租率86%，年化租赁收入12,577,292美元，占比3.3%[177] 资产价值与区域分布（按资产规模） - 公司总资产为3813.5195亿美元，加权平均资产利用率为97%[178] - 东南阳光带市场资产规模最大，为818.4746亿美元，占总资产21.5%[178] - 环太平洋市场资产为761.78012亿美元，占总资产20.0%[178] - 大西南市场资产为559.97101亿美元，占总资产14.7%[178] - 国家首都市场资产为436.12928亿美元，占总资产11.4%[178] - 中心地带市场资产为396.80214亿美元，占总资产10.4%[178] - 落基山市场资产为244.58963亿美元，占总资产6.4%[178] - 五大湖市场资产为222.17913亿美元，占总资产5.8%[178] - 中大西洋市场资产为149.8082亿美元，占总资产3.9%[178] - 东北及加勒比市场资产为106.48419亿美元，占总资产2.8%[178] 关键物业表现示例 - 租予美国政府的物业中，VA - Loma Linda物业年化租赁收入最高，为1693.3万美元，占总年化租赁收入的4.5%[171] - VA - Loma Linda物业的年化租赁收入为每平方英尺51.69美元[171] - FDA - Alameda物业的年化租赁收入为每平方英尺72.18美元，是列举物业中单位租金最高的之一[171] - USCIS - Kansas City物业的年化租赁收入为1040.5万美元，占总年化租赁收入的2.8%[171] - 华盛顿特区 Capitol Plaza 物业是最大的州政府租户，年化租金收入为1860万美元，占总收入的5.0%，单位面积租金为每平方英尺65.34美元[173] - VA Phoenix 是合资企业中最大的物业，年化租金收入为1084万美元，占总收入的2.8%，单位面积租金为每平方英尺42.12美元[175] 利率风险管理 - 截至2025年12月31日，公司有6笔利率互换，名义本金总额为3亿美元，用于对冲短期利率波动[119] - 公司签订了2份各5000万美元的国债锁定协议，以锁定2025年B系列优先票据的国债利率[119] 可持续发展与环境、社会及治理 (ESG) - 超过35%的公司资产已获得至少一项可持续发展相关认证（如ENERGY STAR、LEED或Green Globes）[33] - 公司为所有员工提供年度专业发展津贴和半年度的绩效与职业发展评估[28] - 公司提供全面的福利计划，包括401(k)匹配供款、带薪休假、产假/陪产假/收养假等[28] 网络安全与信息技术 - 公司网络安全风险管理工作包括季度控制审查、年度第三方渗透测试和基于NIST框架的年度内部评估[164] - 公司为新员工提供强制性网络安全意识培训，并至少每年进行一次，同时开展钓鱼模拟演练[163] - 公司审计委员会至少每年与管理层、内部审计师及合同制首席技术官会面讨论网络安全计划[167] - 公司合同制首席技术官拥有约17年IT经验，其中10年在金融和房地产领域[168] - 公司内部审计负责人拥有约32年审计经验，其中22年在房地产和金融服务领域[168] 公司治理与股东结构 - 公司普通股在纽约证券交易所上市，交易代码为“DEA”，截至2026年2月13日有35名登记股东[189] - 公司为维持REIT资格，规定任何个人或实体直接或间接拥有的任何类别股票不得超过已发行股份的7.1%（按价值或数量，以更严格者为准），或所有类别股票合计不得超过7.1%[96] - 公司组织章程和马里兰州法律中的某些条款（如授权董事会增发股票、马里兰州商业合并与控制权股份条款）可能延迟或阻止控制权变更，即使该交易对股东有利[95][98] - 公司董事和高管的责任受限于马里兰州法律及公司章程，股东对其提起诉讼的权利有限，公司有义务为其预支辩护费用[107][110] 运营与战略风险 - 公司面临开发风险，包括融资可用性与定价、开发成本超支、施工延误以及通胀对建材、劳动力成本的影响[47][48][49] - 不利的市场和经济条件可能影响公司的入住率、租金率、租金收缴率、运营费用及资产市场价值[50] - 公司收入严重依赖从GSA和美国政府租户机构收取的租金[63] - 公司可能需要进行重大资本支出以改善物业，从而保留和吸引租户，包括美国政府租户机构[65] - 资本和信贷市场状况可能对公司获取资本或融资的来源及成本产生不利影响[66] - 公司可能无法成功完成收购，或已完成的收购可能无法实现预期收益[68] - 公司主要租户为美国政府机构，其物业遭受恐怖袭击和内乱的风险高于非政府租户的同类物业[72] - 公司为所有物业投保，包括恐怖主义行为，但未来保险成本可能上升、承保范围可能缩小[75] - 公司可能因物业存在或释放有害物质而承担调查、修复及第三方责任等成本和损害赔偿[76] - 公司物业可能因有害霉菌或其他室内空气质量问题而产生高额修复成本或责任[79] - 作为美国政府的房东，公司须遵守复杂的政府承包商法规，不合规可能导致罚款、合同违约及未来业务被禁[81] - 公司物业必须遵守《美国残疾人法案》，不合规可能导致罚款或损害赔偿[83] - 房地产投资流动性较差，可能限制公司应对市场变化的能力，且不利条件下出售资产可能影响营运资金和偿债能力[84] - 公司需定期评估物业是否减值，若未来现金流低于账面价值则需计提减值准备，直接影响当期收益[88] - 公司依赖子公司分红来履行财务义务，但子公司的分配能力受其盈利、现金流及法律或合同限制[91][92] - 公司运营合伙企业的税收保护协议可能限制其出售或处置已投入资产，因为需在特定时间内为出资方的税务负债提供赔偿，可能使出售在经济上不可行[93] - 公司通过合资企业进行房地产活动面临风险，包括合作伙伴财务困境、目标不一致或决策僵局，可能对现金流和运营产生不利影响[94] - 公司运营合伙企业的合伙协议条款可能延迟或阻碍收购，包括普通股持有人的赎回权、未经同意不得罢免普通合伙人等规定[102][104] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下变更投资策略（例如收购非美国政府机构租赁的物业），这可能对业务产生重大不利影响[103][105] - 公司董事会可未经股东批准变更股息、投资、杠杆等政策，股东无权批准此类变更[106] - 公司与Easterly Capital签订了永久免版税的品牌许可协议，但协议终止将导致公司必须更名并停止使用“Easterly”名称，可能对业务产生重大不利影响[109][111] - 未能为到期债务再融资可能导致现金流不足以偿还所有到期债务[114] - 债务协议中的限制性条款和财务比率要求可能限制公司灵活性并影响分红能力[117] - 可变利率债务和利率上升将增加利息支出，影响现金流和分红能力[118] - 未能有效对冲利率风险可能对公司的运营业绩产生不利影响[119] REIT税务资格与合规 - 作为REIT，公司需将年度应税收入的至少90%用于分红[116] - 公司作为REIT，计划将至少90%的应税收入分配给股东[190] - 为维持REIT资格，公司需将至少90