财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，摊薄后每股净收入为0.10美元，核心运营资金（Core FFO）每股同比增长近6%，达到0.77美元 [15] - 2025年第四季度，可供分配现金为2910万美元 [15] - 2025年全年，摊薄后每股净收入为0.29美元，核心运营资金（Core FFO）每股同比增长近3%，达到2.99美元 [15] - 2025年全年，可供分配现金为1.188亿美元 [15] - 公司重申2026年全年核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为3.05美元至3.12美元，中点值对应约3%的增长 [22] - 截至2025年12月31日，现金杠杆率（净债务与年化季度EBITDA之比）为7.5倍 [18] - 公司预计剩余的政府项目报销将推动现金杠杆率进一步改善，中期目标约为6倍 [11][18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合表现强劲，入住率接近历史高位，达到97%，加权平均租期约为十年 [8] - 自首次公开募股以来，公司已完成38份租约续签，涉及总面积260万平方英尺 [16] - 在排除特定资产后，剩余续签租约的平均租金涨幅预计为14%，其中政府使用的租户改善补贴估计为每平方英尺37.14美元，加权平均续租期为15.7年 [17] - 开发项目组合进展符合预期，包括佛罗里达州迈尔斯堡的州立犯罪实验室（预计2026年第四季度交付）、亚利桑那州弗拉格斯塔夫的美国法院（预计2027年第一季度交付）以及俄勒冈州梅德福的美国法院（预计2027年下半年交付） [17] - 迄今为止最大的开发项目——FDA亚特兰大设施已于2025年12月15日完工并正式交付给政府，截至2025年12月31日已收到1.381亿美元的一次性报销，此后又收到1260万美元，预计未来几个月还将收到约300万美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司专注于为联邦、州和地方各级政府的任务关键型设施提供服务，需求持续有韧性 [7][8] - 公司正在通过向州、地方政府及高信用政府相关租户进行多元化拓展，以提升同店业绩 [5] - 季度结束后，公司完成了对弗吉尼亚州一个三资产投资组合的收购，价格为4450万美元，总面积约29.8万平方英尺，主要租户为弗吉尼亚州联邦政府，租期长，年租金增长率为2.5%，加权平均租期为7.5年 [19] - 该收购的初始现金资本化率约为11%，高于公司的资本成本，且立即产生增值效应 [20] - 公司青睐与州政府合作，因其信用状况通常与联邦政府相当，且租约结构通常包含内置的租金增长，提供了长期的现金流可见性 [9][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是每年实现2%-3%的每股核心运营资金增长，通过向州、地方及高信用政府相关租户多元化提升同店业绩，并执行能创造价值的高信用稳定资产开发机会 [4][5] - 该战略旨在平衡增长与持久性，构建一个无论经济或政策背景如何都能持续表现的投资组合 [5] - 公司的投资组合由任务关键型政府设施组成，这些资产是专门建造、长期租赁的，对政府机构的持续运营至关重要 [5][6] - 公司认为，许多政府机构最好将时间、资源和专业知识集中在执行任务上，而非房地产所有权，这为作为私营部门合作伙伴的公司创造了强劲且不断扩大的增长渠道 [10] - 公司的收购团队已建立了一个高质量、稳健的渠道，支持以超过其加权平均资本成本100个基点以上的回报率进行持续的资本部署 [10] - 公司正致力于改善资本成本，降低杠杆率是其中的重要部分，中期目标是将现金杠杆率降至约6倍 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，2025年公司继续执行既定战略，实现了2%-3%的每股核心运营资金增长，证明了该战略不仅持久且可重复 [4] - 尽管面临困难的外部条件，但公司专注于由与政府相关的现金流、严格的资本配置和额外的多元化驱动的稳定盈利增长 [4] - 进入2026年，公司战略重点保持不变，对任务关键型设施的需求在所有政府层级持续增加，公司的平台处于有利地位以满足该需求 [4][7] - 近期的联邦发展，特别是DOGE（可能指“减少政府支出”相关议题），已成为过去，并未改变公司投资组合的表现或业务运营方式 [9] - 管理层认为，政府提高效率的趋势，以及认识到房地产所有权是一种公私合作伙伴关系，从长远来看对公司有利 [37] - 公司对2026年持乐观态度，资产负债表状况良好，收购和开发团队正全力推进 [27][28] 其他重要信息 - 公司祝贺Ned Forst被任命为美国总务管理局（GSA）局长，他拥有数十年的私营部门经验和一流的商业头脑，公司期待与新局长及其团队合作 [13][14] - 2026年的增长受到FDA亚特兰大项目交付、2025年和2026年续租成功、持续的运营效率以及Cox Road收购项目的支持 [23] - 在2026年指导中，公司假设年内将有5000万至1亿美元的与开发相关的总投资，以及5000万美元的全资收购 [23] - 公司拥有15亿美元的收购渠道，正在市场中寻找能以高于其资本成本利差进行收购的具有吸引力的机会 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购指导以及15亿美元渠道的近况和阶段 [26] - 管理层对2026年持乐观态度，但年初尚早，收购团队正在筛选渠道中的大量交易 [27] - 在目前市场环境下，拥有公司这样可靠性和质量的买家具有优势，公司将继续寻找能提供高于资本成本强劲利差的资产 [27] - 公司资产负债表状况良好，收购和开发团队正全力推进，并专注于为2027年及以后的增长机会做准备 [28] 问题: 关于新GSA局长上任后，其对租赁结构的看法是否会影响公司相对于州和地方机构合作的吸引力 [29][30] - 管理层认为这是一个有洞察力的观察，新局长刚刚上任，公司有机会与他进行了简短交流 [30] - 管理层相信，政府未来会考虑效率问题，并理解资本市场成本和公私合作伙伴关系，期待看到这方面的进展 [30] 问题: 关于弗吉尼亚州收购资产的具体情况，特别是2027年到期的租约是否增加了风险状况 [33] - 弗吉尼亚州联邦政府是两个不同楼宇的最大租户，合计占资产总面积超过50%，其租约分别于2034年和2036年到期，租期很长 [34] - 2027年到期的租约面积仅为2000平方英尺，非常不重要，披露是出于合规目的，公司对此毫不担心 [34] 问题: 关于投资组合入住率现状及2026年底预期，是否有已知的迁出或迁入 [35] - 公司预期入住率保持在90%中段水平，这是一贯的目标 [35] - 对于2027年到期的租约，相关采购程序已启动（通常提前18-24个月），进展顺利，公司没有担忧 [35] 问题: 关于多个联邦机构预算削减的背景及其对公司的影响，以及政府优先事项的宏观看法 [36] - 管理层重申，政府提高效率，从上到下将房地产所有权视为公私合作伙伴关系，这对公司绝对有利 [37] - DOGE在中长期对公司是顺风，短期虽有标题风险，但公司投资组合的持久性、质量以及对任务关键型资产的承保是持久战略 [37] - 管理层认为，所见的预算削减针对的是存在浪费和欺诈的领域，而公司支持的是任务关键型工作 [38] - 各机构正在寻求提高效率以完成使命，而非削减使命，公司因其物业的维护状况和对使命的支持而拥有非常满意的租户 [38] - 凭借公司的资产负债表规模，能够清晰自信地采取行动，应对老化问题，如果政府希望建立合作伙伴关系并提高效率，公司处于非常有利的地位 [39]