投资组合构成与规模 - 截至2025年12月31日，公司总投资组合净账面价值为20亿美元，其中三净租赁物业（Triple-Net Portfolio）占6.934亿美元（35.0%），老年人住房运营组合（SHOP）占5.084亿美元（25.7%），融资应收款占3.595亿美元（18.1%），抵押贷款占3.817亿美元（19.3%），应收票据占2560万美元（1.3%），非合并合资企业占1250万美元（0.6%）[26] - 公司投资组合总计包含186处物业，拥有7962个老年人住房单元和8314个专业护理床位[28] 净营业收入（NOI）构成 - 2025年全年，公司投资组合净营业收入（NOI）为2.047亿美元，其中房地产投资板块贡献1.848亿美元（90.3%），SHOP板块贡献1803万美元（8.8%），非板块部分贡献194万美元（0.9%）[28] - 在房地产投资板块中，三净租赁物业NOI为1.054亿美元，占总NOI的51.5%，涉及98处物业[28] - 融资应收款业务产生NOI 2832万美元，占总NOI的13.8%，涉及31处物业[28] - 抵押贷款业务产生NOI 3902万美元，占总NOI的19.1%，涉及26处物业[28] 业务线具体信息 - 三净租赁物业组合包含98处物业，分布于22个州，出租给18家不同的运营商[29] - 公司SHOP板块由25个老年人住房社区组成，分布于10个州，由7家独立运营商管理[35] 税务与公司结构 - 自2025年第二季度起，公司采用RIDEA结构并设立应税REIT子公司（TRS），截至2025年底，该TRS实体递延所得税资产为72.9万美元，递延所得税负债为69.5万美元[45] - 2025年全年，公司所得税费用为17.9万美元[45] 监管与政策环境 - CMS对2026财年SNF预付费系统费率更新3.2%，预计支付额较2025财年增加11.6亿美元[55] - 2026财年SNF基于价值的采购计划预计将导致总支付减少2.0836亿美元[55] - 2026财年SNF预付费系统费率调整基于最终市场篮子指数3.3%，加上0.6%的预测误差调整和负0.7%的生产率调整[55] - 2024年4月CMS最终规则设定养老院最低总护士人员配置标准为每住院日3.48小时[56] - 2025年7月4日签署的预算法案对最低人员配置规则部分条款实施为期10年的暂停，直至2034年9月30日[56] - 医疗保险2%的自动减支于2022年7月1日恢复，并将根据立法持续至2033年2月28日[54] - 违反《斯塔克法》的民事罚款最高可达每项禁止服务30,868美元，并可能面临三倍服务金额的评估[62] 人力资源 - 截至2025年12月31日，公司员工人数为25人，平均任职年限超过12年[67][69] - 公司为员工及其符合条件的家属全额支付医疗保险 premiums[68] 利率风险敞口与管理 - 公司面临与抵押贷款应收款和债务相关的利率变动市场风险[296] - 截至2025年12月31日，公司70.0%的合并借款利率为固定或通过利率互换锁定[299] - 未对冲的浮动利率借款，相关基准利率每上升1%，公司年度利息支出将增加约210万美元[300] 金融工具公允价值敏感性 - 融资性应收款项净额（贴现率7.5%）公允价值为3.67986亿美元，利率上升1%将导致其公允价值减少834.2万美元[301] - 抵押贷款应收款项净额（贴现率8.8%）公允价值为4.62312亿美元，利率上升1%将导致其公允价值减少1398.5万美元[301] - 票据应收款项净额（贴现率7.7%）公允价值为2957.6万美元，利率上升1%将导致其公允价值减少39.5万美元[301] - 高级无抵押票据净额公允价值为3.72511亿美元，利率上升1%将导致其公允价值减少1188.7万美元[301] - 用于评估2030年前到期高级无抵押票据未来现金流出的贴现率为5.25%，2030年及以后到期的为5.5%[301]