公司战略转型 - 公司正从增长较慢的三重净租赁REIT转型为以SHOP（老年人住房运营平台）为核心的快速增长型REIT 该转型预计将在2026年底完成 历时约18个月 [3][4][18][57] - 转型的核心是大幅增加SHOP在投资组合中的占比 根据2026年收购指引 预计到年底SHOP将占投资组合的45%和净经营收入（NOI）的40% [1][18] - 公司利用其小型REIT的规模优势（分母效应） 使相对较小的投资也能对增长产生显著且可见的影响 [1] 2026年财务与运营指引 - 2026年SHOP收购指引中点为6亿美元 范围在4亿至8亿美元之间 这比2025年的SHOP收购额高出近70% [2][3][16] - 2026年开局强劲 已完成1亿美元SHOP收购 另有1.6亿美元预计在第二季度完成 已接近年度中点指引的一半 [2] - 2026年核心每股运营资金（Core FFO）指引为2.75至2.79美元 核心每股可分配资金（Core FAD）指引为2.82至2.86美元 [16] - 2026年SHOP的NOI指引在6500万至7700万美元之间 [16] SHOP业务表现与增长动力 - 最初转换为SHOP的13处物业 其2025年NOI较2024年备考NOI增长22% 2025年产生的总租金和NOI为1620万美元 而2024年仅租金为1230万美元 [6] - 包含已收购物业在内的27处SHOP物业组合 预计2026年全年NOI较2025年备考数据将实现14%的增长（中点） [6] - SHOP增长动力包括：入住率提升（预计2026年增长100-150个基点至约91%）、每房间收入（RevPOR）增长约5%、以及费用增长约2.5% [7][26][28] - 公司预计有机NOI增长率将在今年底比转型前翻倍 [19] 资产组合重构与资本回收 - 预计Prestige Healthcare将在7月1日左右提前偿还1.8亿美元贷款 该贷款当前收益率约为11% [7] - 此外 公司计划在未来60天内出售5处专业护理物业并偿还部分贷款 总计回收9000万美元 [8] - 连同上述1.8亿美元贷款偿还 预计2026年将通过资产出售和贷款偿还获得近2.7亿美元收益 用于为未来投资提供资金 [14] - 这些交易将显著降低公司在专业护理和贷款方面的风险敞口 预计到2026年底 贷款占比将低于投资组合的10% 专业护理投资占比将低于30% [1][8] 收购策略与竞争优势 - 收购策略专注于与经验丰富、区域聚焦的运营团队合作 并收购资本支出要求较低、较新的社区 这些是稳定资产 但仍有强劲的定价能力、高增量利润和对盈利增长的持久贡献 [12] - 公司在竞争激烈的老年人住房收购环境中 凭借较小的资产规模和个人关系驱动的策略获得优势 能够避开定价过高的大型公开市场交易 寻找单笔或多笔物业投资机会 [11] - 目前收购管道规模超过5亿美元 全部为SHOP资产 [12] - 新收购资产的初始收益率（进入第一年）约为7% 预计无杠杆内部收益率（IRR）在低至中双位数范围 [12][31][47] 财务状况与流动性 - 公司资产负债表稳健 债务到期期限分布良好 FAD派息率低于80% [2] - 已将信贷额度扩大至8亿美元（包括2亿美元定期贷款）以支持增长能力 [14] - 在计入2.7亿美元预期收益后 备考流动性为8.1亿美元 [14] - 近期债务到期极少 几乎没有再融资风险 年末房地产债务与年化调整后EBITDA之比为4.5倍 年化调整后固定费用覆盖率为4.4倍 处于4-5倍的目标杠杆范围内 [15] 运营与资产详情 - 包括已签约收购在内 SHOP投资组合的平均楼龄为9年 这反映了公司投资于较新、更能与未来新开发项目竞争的SHOP社区的战略 [18][54] - SHOP的资本支出指引约为每年500万美元 基于每单元约1500美元的假设 这低于同行 主要由于资产较新 [16][52][54] - 公司目前拥有8个SHOP运营商关系 自启动以来新增了6个 并预计在第二季度再增加2个 总计达到10个 [19][41] 行业环境与竞争格局 - 老年人住房领域未来几年供应缺乏 公司认为稳定入住率可升至90%以上 且投资组合在入住率和租金增长方面均有空间 [26] - 行业竞争激烈 但公司凭借关系聚焦和执行风格 仍能看到获得符合7%初始收益率交易的良好机会 [40][43] - 目前未看到对SHOP投资组合构成重大威胁的新增供应 在建或考虑中的项目非常少 [60][61]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心运营资金（Core FFO）每股为0.70美元，较去年同期增长0.05美元，增幅为8% [17] - 2025年第四季度核心调整后经营现金流（Core FAD）每股为0.73美元，较去年同期增长0.07美元，增幅为11% [17] - 公司2026年全年核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为2.75美元至2.79美元，核心调整后经营现金流（Core FAD）每股指导区间为2.82美元至2.86美元 [18] - 2026年第一季度核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为0.66美元至0.68美元，核心调整后经营现金流（Core FAD）每股指导区间为0.68美元至0.70美元 [18] - 2025年底，公司房地产债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为4.5倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.4倍 [17] - 公司预计2026年将收到约2.7亿美元的资产出售和贷款偿还收益，用于为未来投资提供资金 [15][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年，最初转为运营租赁（SHOP）模式的13处物业，其净营业收入（NOI）较2024年备考数据增长了22%，贡献了1620万美元的租金和NOI总和，而2024年租金为1230万美元 [8] - 2025年第四季度，其余SHOP物业组合贡献了590万美元的NOI，比指导中值高出约70万美元 [8] - 对于2026年，公司对27处SHOP物业（包括最初转换的13处和迄今收购的14处）的NOI增长指导中值为14% [8] - 这27处物业在2025年的入住率为89.7%，预计2026年将增长约150个基点 [9] - 预计2026年每间可出租单元收入（RevPAR）将增长约5%，运营资金（FFO）将增长2.5% [9] - SHOP物业组合在2025年底占公司投资组合的25%，预计到2026年底将增长至45%，占净营业收入（NOI）的40% [4] - 预计到2026年底，贷款将减少至投资组合的10%以下，专业护理（SNF）投资将占不到30% [5] - 2025年，公司通过SHOP收购投入了3.6亿美元 [11] 1. 2026年，公司SHOP收购指导中值为6亿美元，比2025年的SHOP收购额高出近70% [3] - 2026年已完成了1.08亿美元的SHOP收购，另有1.6亿美元预计在第二季度完成，使公司接近全年6亿美元投资指导中值的一半 [4] - 公司预计2026年SHOP的NOI将在6500万至7700万美元之间 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司预计在2026年出售5处专业护理（SNF）物业，并在未来60天内完成总计9000万美元的特定贷款偿还 [10] - 预计Prestige Healthcare将在2026年7月1日左右提前偿还1.8亿美元贷款，该贷款目前收益率约为11% [9] - 公司出售非核心资产（不包括Prestige贷款）的资本化率约为8.2% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在进行从低增长的三重净租赁房地产投资信托基金（Triple Net REIT）向以SHOP为重点的更快增长型REIT转型，目标是在18个月内完成转型 [3][5] - 转型战略包括大量投资于人员、系统和技术，以支持积极的增长计划 [3] - 公司利用其较小的初始规模（小盘股REIT）来获取超比例增长，即使适度的投资也能产生显著影响 [4][5] - 增长战略侧重于与经验丰富、区域聚焦的运营团队合作，收购较新、资本支出要求较低、已稳定但具有强大定价能力和高增量利润率的社区 [13][14] - 公司预计SHOP投资的无杠杆内部收益率（IRR）在百分之十几的中低段 [14] - 在竞争激烈的老年住房收购环境中，公司较小的资产基础和以个人关系驱动的战略被视为竞争优势 [12] - 公司专注于单笔或小规模交易，避免追逐定价过高的大型公开市场交易 [12][41] - 公司通过扩大信贷额度至8亿美元（包括2亿美元定期贷款）来增强增长能力 [15] - 预计到2026年底，包括已签约的收购在内，SHOP物业组合的平均楼龄为9年，旨在投资于较新、能更好应对未来新开发项目竞争的社区 [19][34] - 公司预计到2026年底，有机NOI增长将比转型前翻倍 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2026年的增长前景持乐观态度，年初开局强劲，已接近完成全年收购指导中值的一半 [4] - 管理层认为，由于未来几年供应缺乏，稳定后的入住率有可能攀升至90%以上，并且该组合在入住率和租金增长方面都有机会 [33] - 在专业护理（SNF）领域，存在大量私人资本推高价格的风险，以及政策突然变化（笔尖风险）的固有风险 [26] - 公司看到有开发经验的运营商更多地在讨论为未来开发做准备，但目前SHOP投资组合内的实际施工活动非常少 [93][95] - 公司预计2026年转型完成后，2027年将继续由SHOP推动加速的内外部增长 [5] - 转型完成后，公司将进入“进化”阶段，继续投资于能为股东带来最佳回报的领域，目前看来仍将是SHOP [88] 其他重要信息 - 公司保持了强劲的资产负债表，债务到期期限分布良好，FAD派息率低于80% [4] - 预计获得2.7亿美元收益后，按备考基准计算，公司流动性将达到8.1亿美元，近期债务到期极少，几乎没有再融资风险 [16] - 公司最近为资产管理团队增加了两名副总裁，并加强了会计、财务规划与分析和数据分析资源 [7] - 公司目前有8个SHOP运营商合作关系，自启动以来新增了6个，并将在第二季度再增加2个 [20] - 公司有一个超过5亿美元的SHOP收购管道正在审查中 [13] - 2026年SHOP的资本支出（FAD CapEx）指导约为500万美元，或约每单元1500美元 [18][75] - 管理层强调，由于SHOP组合平均楼龄仅9年，非常年轻，因此资本支出要求低于同行 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 专业护理（SNF）领域面临的最大威胁是什么？ - 管理层指出，专业护理领域存在大量私人资本可能改变价格动态，以及该行业固有的政策“笔尖风险” [26] 问题: 14%的同店NOI增长是未来3-4年的可持续增速吗？还是会随着入住率稳定而放缓？ - 管理层表示，89.7%的备考入住率已接近稳定水平，对2026年中段增长指导感到满意，但目前不愿预测更远年份的情况 [27] 问题: 最初13处资产NOI增长22%，而27处资产整体指导增长14%，如何理解这个差异？ - 管理层解释，如果剔除最初13处资产的影响，14%的增长趋势与2025年相比不会有实质性变化 [30] 问题: 对稳定入住率水平和未来租金增长能力的看法？ - 管理层认为，由于供应短缺，入住率可能攀升至90%以上，并且组合兼具入住率和租金增长机会 [33] 预计2026年每间可出租单元收入（RevPOR）增长约5%，范围在4.5%到7%之间 [35] 问题: SHOP收购管道和首年收益率如何？处置SNF资产的收益率如何？ - 收购管道首年收益率目标约为7% [40] 处置SNF资产（不包括Prestige贷款）的综合资本化率约为8.2% [42] 问题: 对ALG投资组合的长期看法？ - ALG的购买期权行权可能更受利率影响，预计主要是2027年的事件，可能有一小部分资产在2026年底前交易 [45] 问题: 如果收购达到指导上限，增量融资如何考虑？杠杆率会下降吗？ - 管理层表示，更高增长的投资组合会通过EBITDA增长自然去杠杆，如果定价合适，也会考虑对收购进行超额股权融资 [47] 问题: 老年住房交易竞争格局如何？资本化率趋势？ - 公司利用其规模小、关系驱动的优势专注于小规模交易，能够给予交易高度关注 [51] 目前仍能看到首年收益率在7%左右的交易流，尽管竞争激烈 [52] 2026年指导中的收购首年收益率已超过7.5%，达到约7.7% [56] 问题: Prestige偿还1.8亿美元贷款后，剩余贷款是长期持有还是希望其偿还？ - 剩余9000万美元贷款应被视为长期持有，Prestige没有提前还款期权 [57][58] 问题: 2027年及以后，SHOP业务是否以中低段百分之十几的同店NOI增长为目标？ - 管理层表示将观察2026年表现后再更新，但长期目标是中个位数增长，这与最初收购时7%的首年收益率和百分之十几中低段内部收益率的目标一致 [62] 问题: 22%和14%的NOI增长数字是否可比（与之前净租赁结构相比）？ - 管理层确认这是苹果与橘子的比较，旨在展示从净租赁租金结构转为SHOP模式后所能获取的上升空间 [64][65][66] 问题: 500万美元的资本支出指导对于约10亿美元的组合是否偏低？长期资本支出负担如何？ - 资本支出指导基于每单元约1500美元的假设，由于组合平均楼龄仅9年，资产较新，因此当前资本支出要求较低 [75][76] 这是公司的战略选择，旨在投资于能竞争未来新开发的资产，长期来看资本支出会增加 [78][80] 公司承诺为保持资产竞争力进行必要投资，不会为了达到某个数字而削减维护性资本支出预算 [84] 问题: 2026年底SHOP占比达到45%后，是否还会继续提高SHOP占比？ - 2026年后，公司将从“转型”进入“进化”阶段，将继续投资于能为股东带来最佳回报的领域，目前看来仍将是SHOP，但没有设定具体的占比目标 [87][88] 问题: 对实现SHOP增长指导的信心如何？关键运营杠杆是什么？ - 关键运营杠杆已在补充材料中列出，包括150个基点的入住率增长和约5%的每间可出租单元收入增长 [91] 管理层认为这些假设并不过于激进，考虑到组合规模较小（27处物业）会存在一定波动性，但指导水平是“恰到好处”且可实现的 [92] 问题: 供应方面的情况是否有变化？ - 供应方面没有真正变化，但看到有开发经验的运营商更多地在讨论为未来需求做准备，实际施工活动在SHOP组合内非常少 [93][95]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心运营资金（Core FFO）每股为0.70美元，较上年同期增长0.05美元；核心调整后运营资金（Core FAD）每股为0.73美元，较上年同期增长0.07美元，分别同比增长8%和11% [17] - 增长主要得益于新的SHOP（老年人住房自有运营物业）收购和三重净租赁物业向SHOP的转换，部分被增加的利息支出和资产出售相关的租金减少所抵消 [17] - 2026年全年核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为2.75美元至2.79美元，核心调整后运营资金（Core FAD）每股指导区间为2.82美元至2.86美元 [18] - 2026年第一季度核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为0.66美元至0.68美元，核心调整后运营资金（Core FAD）每股指导区间为0.68美元至0.70美元 [18] - 截至年底，房地产债务与年化调整后EBITDA的比率为4.5倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.4倍，处于4-5倍的目标杠杆率范围内，并预计未来会进一步降低 [17] - 预计2026年将获得近2.7亿美元的资产出售和贷款偿还收益，用于为未来投资提供资金 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - **SHOP业务线**：2025年通过SHOP收购投入了3.6亿美元 [11] 最初转换为SHOP的13处物业，其2025年净营业收入（NOI）较2024年备考NOI增长了22%，2025年产生的总租金和NOI为1620万美元，而2024年租金为1230万美元 [8] - 包含最初转换和后续收购的27处物业，公司预计其2026年NOI将实现14%（按中点计算）的增长 [8] - 这27处物业在2025年的入住率为89.7%，预计2026年将增长约150个基点 [9] - 预计2026年每间可用客房收入（RevPAR）将增长约5%，运营资金（FFO）将增长2.5% [9] - 2026年SHOP NOI指导区间为6500万至7700万美元 [18] - **贷款业务线**：Prestige Healthcare已发出通知，预计在7月1日左右提前偿还1.8亿美元贷款，该贷款当前收益率约为11% [9] 预计贷款在投资组合中的占比将降至10%以下 [5] - **专业护理（SNF）业务线**：预计在2026年底前，专业护理投资将占投资组合的30%以下 [5] 公司预计在未来60天内出售5处专业护理物业并偿还部分贷款，总计9000万美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未在电话会议中按地理区域细分市场数据。 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正进行战略转型，从增长较低的三重净租赁REIT转变为以SHOP为重点的快速增长型REIT [3] 目标是在2026年底完成这一转型，届时SHOP将占投资组合的45%，净营业收入的40% [4] - 2026年收购指导中点定为6亿美元，全部预计为SHOP资产，这比2025年SHOP收购额高出近70% [3] 2026年初至今已完成1.08亿美元SHOP收购，另有1.6亿美元预计在第二季度完成 [4] - 公司利用其较小的初始规模（小盘股REIT）来获取不成比例的高增长，即“分母效应” [4] - 增长战略聚焦于与经验丰富、区域聚焦的运营团队合作，收购较新、资本支出需求较低且已稳定的社区 [13] 已签约的SHOP资产平均楼龄为9年，旨在更好地与未来新建项目竞争 [19] - 在竞争激烈的老年人住房收购环境中，公司较小的资产基础和以个人关系驱动的策略被视为竞争优势，使其能够专注于单笔或少量资产的交易，避免追逐定价过高的大型公开市场交易 [12] - 公司拥有超过5亿美元的SHOP收购项目管道正在审查中 [13] - 预计通过SHOP实现非杠杆化内部收益率（IRR）在低至中双位数范围（约10%-15%） [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，转型完成后，公司有机会在2027年通过SHOP继续加速内部和外部增长 [5] - 预计到2026年底，有机NOI增长将比转型前增加一倍 [20] - 对于老年人住房供应，管理层指出目前其SHOP投资组合周边的建设活动非常少，但看到有开发经验的运营商正在更多讨论为未来需求做准备，不过尚未大规模动工 [93][94][95] - 管理层对专业护理（SNF）领域的看法是，存在大量私人资本推高价格，且该行业始终存在“一纸公文”的政策风险 [26] - 公司预计2026年SHOP资产将超过10亿美元 [19] 其他重要信息 - 公司为支持增长，已将信贷额度扩大至8亿美元，其中包括2亿美元的定期贷款 [15] 在备考基础上，加上预期的2.7亿美元处置收益，流动性达到8.1亿美元 [16] - 公司近期债务到期很少，几乎没有再融资风险 [16] - 2026年指导中包含了约500万美元的FAD资本支出 [18] - 公司持续投资于人员、系统和技术以支持增长平台 [3][7] 最近在资产管理团队增加了两位副总裁 [7] - 目前投资组合中有8个SHOP运营商关系，自启动以来新增了6个，并将在第二季度再增加2个 [20] - 预计资产处置的资本化率（Cap Rate）约为8.2% [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 专业护理（SNF）领域当前面临的最大威胁是什么？ - 管理层认为，大量私人资本推高价格是一个潜在变数，且该行业始终存在“一纸公文”的政策风险，事情往往在意料之外发生 [26] 问题: 14%的同店NOI增长是未来3-4年的持续增长率，还是随着入住率稳定会有所放缓？ - 管理层表示，目前投资组合较新，对2026年指导感到满意，但不愿对更远年份做出预测，指出89.7%的备考入住率已接近稳定水平 [27] 问题: 27处物业的14% NOI增长与2025年趋势或第四季度相比如何？ - 管理层回应，如果剔除最初转换的13处物业，14%的增长率不会有实质性变化 [30] 问题: 当前投资组合的稳定入住率水平预期是多少？未来几年推动每间可用客房收入（RevPOR）增长的潜力如何？ - 管理层认为，鉴于未来几年供应短缺，入住率有可能升至90%以上，但2026年指导中未包含此预期 [33] 该投资组合在入住率和租金增长方面都有机会 [33] 资产较新（平均9年），旨在未来与新建项目竞争时拥有定价权 [34] 2026年RevPOR增长指导约为5%，范围在4.5%到7%之间 [35] 问题: SHOP收购管道和第一年收益率如何？处置专业护理资产的收益率如何？ - 收购管道方面，有1.6亿美元已签署意向书或正在处理中，第一年收益率约为7%，并有良好的增长空间 [40] 公司利用其规模优势关注较小的交易，以获得更好的定价和初始收益率 [41] - 处置方面，Prestige贷款提前偿还是为降低运营商集中度和投资组合风险的战略决策 [42] 其他资产处置的综合资本化率约为8.2% [43] 公司认为将较旧的专业护理资产置换为较新、长期更具竞争力的老年人住房资产是良好的风险回报交换 [44] 问题: 对ALG（运营商）的投资组合未来有何预期？ - 管理层表示，ALG拥有之前讨论过的购买期权，但其执行更可能对利率敏感，考虑债券融资，这更可能是一个2027年的事件，不过一个小型资产包可能在2026年底交易 [45] 问题: 如果达到收购指导的上限，增量融资将如何考虑？杠杆率会下降吗？ - 管理层解释，增长更快的投资组合会通过EBITDA增长自然去杠杆，速度更快，如果定价合适，也会考虑对收购进行超额股权融资 [47] 问题: 当前老年人住房交易的竞争格局如何？资本化率是否开始从7%左右下降？ - 管理层表示，公司因其规模能够专注于单笔或少量资产的交易，并给予交易高度关注，这对卖方很重要 [51] 尽管竞争激烈，但仍看到良好的交易机会流，第一年收益率仍围绕7%左右 [51][52] 公司已指导2026年投资中点6亿美元，且已签约交易使其完成近半，尽管竞争激烈，但凭借运营商关系仍能获得交易机会 [53] 有时也会利用DownREIT结构进行税务优化交易 [54] - 关于资本化率压力，管理层承认行业存在压力，但凭借其关系导向和执行风格，仍有机会找到合适的交易 [55] 此外，2026年指导中基于初始收购价格计算的第一年收益率已超过7.5%（约7.7%），创造了价值 [56] 问题: Prestige偿还1.8亿美元贷款后，剩余贷款是希望其偿还还是计划长期持有？ - 管理层表示，剩余约9000万美元贷款应被视为长期持有，Prestige没有提前偿还这些贷款的期权 [57][58] 问题: 2027年及以后，SHOP业务的同店NOI增长目标是否是低至中双位数？ - 管理层表示将观察2026年的表现后再更新，但指出最初的目标是第一年收益率7%并实现低双位数IRR，这暗示了中长期中个位数的增长预期 [62] 公司对2026年的机会感到兴奋，并将在年底更新展望 [63] 问题: 22%的NOI增长（最初13处物业）和14%的增长（27处物业）是否是与之前净租赁结构的对比？ - 管理层确认，这是为了展示从净租赁结构转为SHOP结构后所能获取的增长空间，属于不同结构的对比 [64][65][66] 问题: 2026年约500万美元的资本支出指导对于约10亿美元的投资组合是否偏低？长期资本支出负担如何？ - 管理层解释，当前指导基于每单元约1500美元的假设，考虑到资产较新（平均9年），这一预算是合适的，并非为了削减而削减 [75][76] 这是战略选择，旨在简化整合并让资产能与未来新建项目竞争，短期内支出较低，但随时间推移会增加 [78][80] 公司承诺投资以保持资产竞争力，如果提高资本支出能驱动NOI增长，他们会这样做 [84] 问题: 2026年底SHOP占比达到45%后，是否意味着转型结束？这是效率前沿还是SHOP占比会继续提升？ - 管理层表示，45%不是目标上限，2026年完成的是快速“转型”，之后将是“演变” [87] 公司将继续投资于能为股东带来最佳回报的领域，目前看来仍是SHOP，但会根据情况灵活调整 [88] 问题: 基于第四季度的RevPOR表现，对实现增长指导的信心如何？依赖的关键运营杠杆是什么？ - 管理层指出，关键杠杆已在补充材料中说明，150个基点的入住率增长假设可能略显保守，5%的RevPAR增长假设略低于通胀预期，并非特别激进 [91] 对于27处物业的组合，给出的运营细节是合适的，他们认为指导是“金发女孩”水平——既有挑战性又可实现 [92] 问题: 老年人住房的供应情况是否有任何变化？ - 管理层表示，供应本身没有真正变化，但看到有开发经验的运营商更多地在讨论为未来需求做准备，不过尚未大规模动工 [93][94] 其SHOP投资组合周边的建设活动非常少 [95]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心运营资金（Core FFO）每股为0.70美元，同比增长0.05美元或约8% [15] - 2025年第四季度核心可分配资金（Core FAD）每股为0.73美元，同比增长0.07美元或约11% [15] - 增长主要源于新的SHOP收购和三重净租赁物业转换为SHOP模式，部分被利息支出增加和资产出售相关的租金减少所抵消 [15] - 2026年全年核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为2.75-2.79美元，核心可分配资金（Core FAD）每股指导区间为2.82-2.86美元 [16] - 2026年第一季度核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为0.66-0.68美元，核心可分配资金（Core FAD）每股指导区间为0.68-0.70美元 [16] - 2025年底，房地产债务与年化调整后EBITDA的比率为4.5倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.4倍，处于4-5倍的目标杠杆范围内 [15] - 预计通过资产出售和贷款偿还获得近2.7亿美元，这将用于资助未来投资 [14] - 预计2026年SHOP的净营业收入（NOI）指导区间为6500万至7700万美元 [16] - 预计2026年SHOP的资本支出（FAD CapEx）约为500万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - **SHOP业务线**：公司正从低增长的三重净租赁REIT转型为以SHOP为重点的快速增长的REIT [2] - SHOP投资组合占总投资组合的比例从2025年5月启动时的0%增长至2025年底的25% [3] - 基于2026年的收购指导，预计到2026年底SHOP将增长至投资组合的45%和净营业收入（NOI）的40% [3] - 最初转换为SHOP的13处物业，其2025年净营业收入（NOI）较2024年备考数据增长了22%，2025年合计产生1620万美元的租金和净营业收入，而2024年租金为1230万美元 [6] - SHOP投资组合的其余部分在第四季度表现超出预期，贡献了590万美元的净营业收入，比指导中位数高出约70万美元 [6] - 2026年SHOP净营业收入（NOI）指导包括最初转换的13处物业和迄今为止收购的14处物业，对这27处物业的指导假设2026年全年净营业收入较2025年备考数据增长14%（中位数） [6] - 这27处物业子集在2025年的入住率达到89.7%，预计2026年将增长约150个基点 [7] - 预计每间可出租房间收入（RevPAR）将增长约5%，运营资金（FFO）将增长2.5% [7] - **专业护理（SNF）和贷款业务线**：随着SHOP的增长，公司正在减少对专业护理和贷款的敞口 [4] - 预计在2026年晚些时候偿还1.8亿美元的Prestige贷款后，贷款将减少至投资组合的10%以下，到2026年底专业护理投资将占不到30% [4] - 公司预计在接下来60天内出售5处专业护理物业并获得总计9000万美元的贷款偿还 [9] - 这些交易将显著减少公司的专业护理和贷款风险敞口 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司专注于与美国经验丰富、区域聚焦的运营团队合作，收购较新、资本支出要求较低的稳定资产 [12] - 公司预计SHOP投资的无杠杆内部收益率（IRR）在百分之十几的中低段 [13] - 公司正在积极与新的运营伙伴进行对话，并评估收购以启动这些关系 [11] - 公司拥有超过5亿美元的SHOP交易收购管道正在审查中 [12] - 包括已签约的SHOP收购在内，SHOP投资组合的平均楼龄为9年，这反映了公司投资于较新、最能与未来新开发项目竞争的SHOP社区的战略 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在进行战略转型，旨在通过SHOP模式提高有机增长和新投资增长概况，并为股东最大化风险调整后的回报 [5] - SHOP计划于2025年5月启动，目标是在18个月内完成转型，预计到2026年底转型完成 [4] - 公司预计2026年的收购指导中位数为6亿美元，全部为SHOP收购，这比2025年的SHOP收购额高出近70% [2] - 2026年开局强劲，已完成1.08亿美元的SHOP收购，另有1.6亿美元计划在第二季度完成，这使公司接近达到全年6亿美元中位数投资指导的一半 [3] - 公司利用其较小的初始规模（小盘股REIT）来获取超比例的增长，即使适度的投资也能产生有意义且显著的影响 [4] - 公司以关系为中心的文化是其成功的基础，2025年与现有运营伙伴完成了两笔后续交易，2026年势头继续 [11] - 在竞争激烈的老年住宅收购环境中，公司较小的资产基础和以个人关系驱动的战略是其竞争优势，使其能够寻找单笔或多笔物业投资机会，而无需追逐定价过高的大型公开市场交易 [11] - 公司专注于每一项交易和每一个运营伙伴关系，这些直接促进了公司的增长，并推动了其向SHOP增长引擎的转型 [12] - 转型完成后，公司预计在2027年有机会在SHOP的推动下继续加速内部和外部增长 [4] - 公司预计到2026年底，有机净营业收入（NOI）增长将比转型前翻倍 [18] - 公司拥有简化的投资理念，通过优化股东的风险调整后回报，同时提高有机和投资增长概况，以速度、决心和信念执行 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对财务实力充满信心，这将支持其推动SHOP增长的能力，流动性在备考基础上达到8.1亿美元，近期债务到期极少，几乎没有再融资风险 [14] - 管理层相信，随着时间的推移，杠杆率可以进一步降低 [15] - 对于专业护理（SNF）领域，管理层认为存在大量私人资本推高价格，并且该领域存在“一纸公文”风险（政策风险） [24] - 公司看到投资于具有更好增长前景的较新资产能带来更多的有机增长 [24] - 关于供应，管理层认为未来几年供应缺乏，入住率有可能攀升至90%以上，但2026年指导中未预测这一点 [30] - 管理层认为其投资组合在入住率和费率增长方面都有机会 [30] - 公司强调其投资的是较新的资产（平均楼龄9年），这些资产最能与未来的新开发项目竞争，并拥有定价权 [31] - 在竞争格局方面，管理层认为尽管竞争激烈，但由于其关系聚焦和执行风格，仍能找到适合LTC的交易 [49] - 管理层预计2026年之后，公司将从“转型”阶段进入“演进”阶段，将继续投资于能为股东带来最佳回报的领域，目前看来将继续是SHOP [87] 其他重要信息 - 公司已对人员、系统和技术进行了大量投资，并将继续以此为重点，以支持其积极的增长计划 [2] - 公司最近为资产管理团队增加了两名副总裁，他们在系统开发和老年住宅资产管理方面拥有丰富经验 [5] - 公司已将信贷额度扩大至8亿美元，其中包括2亿美元的定期贷款 [14] - 公司预计在第二季度将再增加两家SHOP运营伙伴关系，使总数达到10家 [18] - 公司预计2026年将收到近2.7亿美元的资产出售和贷款偿还收益 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 专业护理（SNF）领域当前面临的最大威胁是什么？[21] - 管理层认为，大量私人资本正在推高专业护理资产的价格，这是一个可能发生变化的因素。此外，专业护理领域存在“一纸公文”风险（政策风险），事情往往在意料之外发生。公司更倾向于投资于具有更好增长前景的较新资产，这是其积极转向SHOP的原因 [24] 问题: 14%的同店增长是未来3-4年的运行率，还是随着入住率稳定会有所缓和？[25] - 管理层表示，这是一个相对较新的投资组合，对当前指导感到满意。给出的89.7%备考入住率已接近稳定水平。公司对今年中位数的增长率预期感到鼓舞，但目前不想讨论更远年份的情况 [25] 问题: 最初13处资产净营业收入（NOI）增长22%，而27处资产增长14%，如何比较这两个趋势？[28] - 管理层表示，如果剔除最初13处资产的影响，14%的增长率不会发生实质性变化 [28] 问题: 对于当前投资组合，稳定入住率水平是多少？未来几年如何提高在住租金或推动每间可出租房间收入（RevPOR）？[29] - 管理层认为，考虑到未来几年供应缺乏，入住率可以攀升至90%以上，但2026年指导中未预测这一点。投资组合在入住率和费率增长方面都有机会 [30]。公司专注于投资较新的资产，这些资产最能与未来新开发项目竞争，并拥有定价权 [31]。关于在住租金增长，管理层给出的每间可出租房间收入（RevPOR）指导约为5%，范围在4.5%至7%之间，大部分增长已在年初生效，对整体5%左右的假设感到满意 [32] 问题: SHOP收购管道和第一年收益率如何？同时，出售专业护理（SNF）资产的处置收益率如何？[36] - 关于收购管道，公司有1.6亿美元的交易处于意向书阶段或进行中。第一年收益率大约在7%左右，并且有良好的增长空间 [37]。公司利用其规模优势，关注规模较小的交易，这些交易有更好的价格点，有助于提高初始收益率 [38]。关于处置，Prestige贷款是一个特例，出于降低投资组合风险和减少运营商集中度的战略决定。其他出售资产的整体资本化率（cap rate）约为8.2%，公司将用这些资金循环投资于新的、具有长期竞争力的老年住宅资产，认为这对股东是良好的风险回报交换 [39][40] 问题: 对于ALG（一个运营商）的投资敞口，长期应如何看待？[42] - 管理层表示，ALG拥有之前讨论过的购买期权，但行权可能更受利率敏感性的影响，可能需要债券融资。预计这更可能是2027年的事件，虽然其中一小部分投资组合可能在今年年底交易，但主要考虑是2027年 [42] 问题: 如果收购达到指导范围的上限，增量融资如何考虑？杠杆率下降是EBITDA增长的结果吗？[43] - 管理层认为，更高增长的投资组合会通过EBITDA增长自然更快地降低杠杆。如果定价合适，公司也会考虑为收购进行超额股权融资 [44] 问题: 当前老年住宅交易市场的竞争格局如何？资本化率（cap rate）趋势如何？是否难以找到7%的收益率？[47] - 管理层表示，公司擅长寻找单笔或双笔物业交易，其规模和关注度对卖家很重要。公司继续看到良好的机会流，一般第一年收益率大约在7%左右。虽然行业存在压力，但凭借其关系聚焦和执行风格，公司有信心找到适合LTC的交易 [48][49]。公司已为2026年设定了6亿美元中位数的投资指导，并且通过已签约交易已接近完成一半，尽管竞争激烈，但仍能参与交易 [50]。许多交易是运营商带来的，随着运营伙伴关系增加，这将有助于持续获得交易机会 [51]。有时也会采用DownREIT结构以满足卖家的税务效率需求 [52]。管理层预计全年都将努力寻找合适的交易，并坚持维持7%左右的第一年收益率，尽管行业存在压力 [53]。此外，管理层指出，2026年指导中的第一年收益率实际上已超过7.5%（约7.7%），已经创造了价值 [54] 问题: Prestige偿还1.8亿美元贷款后，剩余的贷款是希望他们偿还还是计划长期持有？[55] - 管理层表示，剩余的9000万美元贷款应被视为长期持有。偿还1.8亿美元后，将减少集中度，Prestige可能会跌出前五大运营商关系，并且他们没有提前还款的期权 [55][56] 问题: 2027年及以后，SHOP业务是否以产生百分之十几中低段的同店净营业收入（NOI）增长为目标？[59] - 管理层表示，需要观察今年的表现，年底会进行更新。之前曾提到以7%的收益率进入，目标是无杠杆内部收益率（IRR）在百分之十几的低段，这暗示了长期中个位数的增长预期。随着对投资组合的了解加深，公司对2026年的机会感到兴奋，并希望这种势头能持续 [60][61] 问题: 之前提到的22%和13%的净营业收入（NOI）增长，是与之前净租赁结构的对比吗？[63] - 管理层确认这一点，并解释这样披露是为了展示在租金结构下和SHOP结构下的可比指标，说明公司能够通过SHOP结构获取上行收益 [64][65][70] 问题: 每年约500万美元的资本支出（CapEx）指导对于约10亿美元的投资组合来说是否偏低？这是否与资产年龄有关？未来的资本支出负担如何？[73] - 管理层解释，他们假设每单元约1500美元的资本支出。对于当前30处物业的投资组合，经过审查后认为这个数字是合适的，足以保持建筑竞争力，并未刻意削减或推迟。这个整体数字也包括了对未来收购的加权平均假设 [74]。由于SHOP投资组合平均楼龄仅9年，非常新，因此资本支出要求较低，不能直接与同行比较 [75]。这是公司的战略选择，以便资产能够与潜在的新开发项目竞争，短期内资本支出较低，但随着时间的推移会增加 [77][79]。管理层承诺会投资于投资组合以保持其竞争力，如果提高资本支出能驱动净营业收入（NOI）增长，他们会这样做 [83][84] 问题: 2026年底转型完成后，SHOP占比达到45%，这是公司的有效边界吗？未来SHOP占比是会继续上升还是保持在50%左右的甜蜜点？[85] - 管理层表示，公司没有设定具体目标。2026年底完成的是“转型”，这是一个快速的过程（18个月）。之后将是“演进”。公司将继续投资于能为股东带来最佳回报的领域，目前看来将继续是SHOP，但如果不合适也会转向。因此，今年之后将是更多地向SHOP演进，而非转型 [86][87] 问题: 鉴于每间可出租房间收入（RevPOR）的增长，对实现SHOP增长指导的信心如何？依赖的关键运营杠杆是什么？[90] - 管理层指出，关键杠杆已在补充材料的指导页中列出。考虑到入住率增长，公司的每间可出租房间收入（RevPOR）预期仅略低于通胀预期，并非特别激进的假设。150个基点的入住率增长可能略显保守。对于27处物业的投资组合，给出更详细的运营杠杆数据是困难的，但公司对每间可出租房间收入（RevPOR）假设感到满意，认为是可以实现的，并设定了既具挑战性又可实现的指导水平 [90][91] 问题: 关于供应，是否有任何变化？[92] - 管理层表示，供应方面没有真正变化。但观察到有开发经验的运营商更多地在谈论为开发做准备，因为他们看到未来需要供应，并试图做好准备参与其中，但目前并非真正动工 [93]。具体到公司的SHOP投资组合，建设活动非常少，可能只有一个在建或考虑中，以及一些边缘的扩建 [94]

业绩总结 - 2025年预计销售收入为259,904千美元，合同现金净营业收入为27,397千美元[33] - 2025年第四季度总收入为84,293千美元，较2024年同期的52,582千美元增长了60.4%[107] - 2025年第四季度净收入为103,651千美元，较2024年同期的19,590千美元增长了428.5%[107] - 2025年第四季度每股收益（基本）为2.13美元，较2024年同期的0.40美元增长了432.5%[107] - 2025年年化调整EBITDA为185,192千美元，较2024年增长17%[105] 用户数据 - 2025年第四季度的SHOP物业的平均单位入住率为89.3%[65] - 截至2025年12月31日，公司的总投资组合为2,397,662千美元，涵盖186个物业和16,276个单位/床位[58] - 2026年预计的净运营收入（NOI）为53,000千美元至57,000千美元，预计NOI增长约14%[66][69] 未来展望 - 2026年全年的指导范围为每股稀释收益1.80美元至1.84美元[96] - 2026年全年的总投资预计在400,000千美元至800,000千美元之间[96] - 2026年全年的SHOP NOI（净运营收入）预计在65,100千美元至77,200千美元之间[96] 新产品和新技术研发 - 2025年公司计划对多个技能护理设施的投资承诺总额为265,941千美元[33] - 2026年预计的REVPOR增长约5%，EXPOR增长约2.5%[69] 市场扩张和并购 - 2026年SHOP投资指导预计在4亿到8亿美元之间，已完成1.08亿美元的SHOP收购[16] - 2026年SHOP收购预计在1.35亿到5.35亿美元之间[16] - 2025年第一季度完成的SHOP收购总额为2600万美元[17] 负面信息 - Genesis于2025年7月9日申请第11章破产，自申请以来，Genesis已按合同支付租金至2026年2月[56] - 2025年第四季度的租金收入总额为26,708千美元，较2024年同期的34,814千美元下降23.5%[103] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2025年12月31日，公司的总债务为842,181千美元，平均利率为4.4%[83] - 2025年债务与年化调整EBITDA的比率为4.5倍[83] - 2025年第四季度的Nareit FFO为34,510千美元，较2024年同期的32,962千美元增长了4.7%[110]

核心观点 - LTC Properties最新季度运营资金(FFO)超出市场预期，但营收未达预期 公司股价年初至今表现强劲，跑赢大盘 未来股价走势将取决于管理层对未来FFO的展望以及市场预期的调整[1][2][3][4] 财务业绩 - **2025年第四季度FFO**：达到每股0.7美元，超出Zacks一致预期0.68美元，超预期幅度为+2.32% 但较去年同期每股0.72美元有所下降[1] - **2025年第四季度营收**：为2671万美元，低于Zacks一致预期6.02%，也低于去年同期3481万美元[2] - **历史表现**：过去四个季度中，公司三次超出FFO预期，但均未达到营收预期[2] - **近期业绩惊喜**：上一季度（2025年第三季度）实际FFO为每股0.69美元，超出预期0.65美元，惊喜幅度达+6.15%[1] 市场表现与预期 - **股价表现**：年初至今股价上涨约14%，同期标普500指数下跌0.1%[3] - **当前市场预期**：市场对下一季度的共识预期为FFO每股0.72美元，营收3268万美元 对当前财年的共识预期为FFO每股2.8美元，营收1.3865亿美元[7] - **分析师评级**：在财报发布前，市场对公司的预期修订趋势好坏参半，这导致其获得Zacks Rank 3（持有）评级，预计近期表现将与市场同步[6] 行业状况 - **行业排名**：公司所属的Zacks“REIT和权益信托-其他”行业，在250多个行业中排名处于后35%[8] - **行业表现规律**：研究显示，排名前50%的行业表现远超后50%，幅度超过2比1[8] - **同业公司**：同行业公司VICI Properties Inc. (VICI) 预计将于2月25日公布2025年第四季度业绩，市场预期其每股收益为0.6美元（同比增长+5.3%），营收为10.2亿美元（同比增长4.1%），且过去30天对其每股收益的预期保持不变[9][10]

投资组合构成与规模 - 截至2025年12月31日，公司总投资组合净账面价值为20亿美元，其中三净租赁物业（Triple-Net Portfolio）占6.934亿美元（35.0%），老年人住房运营组合（SHOP）占5.084亿美元（25.7%），融资应收款占3.595亿美元（18.1%），抵押贷款占3.817亿美元（19.3%），应收票据占2560万美元（1.3%），非合并合资企业占1250万美元（0.6%）[26] - 公司投资组合总计包含186处物业，拥有7962个老年人住房单元和8314个专业护理床位[28] 净营业收入（NOI）构成 - 2025年全年，公司投资组合净营业收入（NOI）为2.047亿美元，其中房地产投资板块贡献1.848亿美元（90.3%），SHOP板块贡献1803万美元（8.8%），非板块部分贡献194万美元（0.9%）[28] - 在房地产投资板块中，三净租赁物业NOI为1.054亿美元，占总NOI的51.5%，涉及98处物业[28] - 融资应收款业务产生NOI 2832万美元，占总NOI的13.8%，涉及31处物业[28] - 抵押贷款业务产生NOI 3902万美元，占总NOI的19.1%，涉及26处物业[28] 业务线具体信息 - 三净租赁物业组合包含98处物业，分布于22个州，出租给18家不同的运营商[29] - 公司SHOP板块由25个老年人住房社区组成，分布于10个州，由7家独立运营商管理[35] 税务与公司结构 - 自2025年第二季度起，公司采用RIDEA结构并设立应税REIT子公司（TRS），截至2025年底，该TRS实体递延所得税资产为72.9万美元，递延所得税负债为69.5万美元[45] - 2025年全年，公司所得税费用为17.9万美元[45] 监管与政策环境 - CMS对2026财年SNF预付费系统费率更新3.2%，预计支付额较2025财年增加11.6亿美元[55] - 2026财年SNF基于价值的采购计划预计将导致总支付减少2.0836亿美元[55] - 2026财年SNF预付费系统费率调整基于最终市场篮子指数3.3%，加上0.6%的预测误差调整和负0.7%的生产率调整[55] - 2024年4月CMS最终规则设定养老院最低总护士人员配置标准为每住院日3.48小时[56] - 2025年7月4日签署的预算法案对最低人员配置规则部分条款实施为期10年的暂停，直至2034年9月30日[56] - 医疗保险2%的自动减支于2022年7月1日恢复，并将根据立法持续至2033年2月28日[54] - 违反《斯塔克法》的民事罚款最高可达每项禁止服务30,868美元，并可能面临三倍服务金额的评估[62] 人力资源 - 截至2025年12月31日，公司员工人数为25人，平均任职年限超过12年[67][69] - 公司为员工及其符合条件的家属全额支付医疗保险 premiums[68] 利率风险敞口与管理 - 公司面临与抵押贷款应收款和债务相关的利率变动市场风险[296] - 截至2025年12月31日，公司70.0%的合并借款利率为固定或通过利率互换锁定[299] - 未对冲的浮动利率借款，相关基准利率每上升1%，公司年度利息支出将增加约210万美元[300] 金融工具公允价值敏感性 - 融资性应收款项净额（贴现率7.5%）公允价值为3.67986亿美元，利率上升1%将导致其公允价值减少834.2万美元[301] - 抵押贷款应收款项净额（贴现率8.8%）公允价值为4.62312亿美元，利率上升1%将导致其公允价值减少1398.5万美元[301] - 票据应收款项净额（贴现率7.7%）公允价值为2957.6万美元，利率上升1%将导致其公允价值减少39.5万美元[301] - 高级无抵押票据净额公允价值为3.72511亿美元，利率上升1%将导致其公允价值减少1188.7万美元[301] - 用于评估2030年前到期高级无抵押票据未来现金流出的贴现率为5.25%，2030年及以后到期的为5.5%[301]

Exhibit 99.1 FOR IMMEDIATE RELEASE For more information contact: Mandi Hogan (805) 981-8655 LTC REPORTS 2025 FOURTH QUARTER RESULTS AND INTRODUCES 2026 GUIDANCE -- SHOP Momentum Powers Portfolio Transformation with 60% revenue and 13% Core FFO growth – WESTLAKE VILLAGE, CALIFORNIA, February 24, 2026 -- LTC Properties, Inc. (NYSE: LTC) ("LTC" or the "Company"), a real estate investment trust that primarily invests in seniors housing and health care properties, today announced operating results for the fourth ...

公司公告 - Lotus Creek Exploration Inc (TSXV: LTC) 于2026年2月6日发布公告，宣布其新的公司演示文稿已发布在公司网站上 [1] 信息来源 - 本新闻稿及公司演示文稿的信息来源为 Lotus Creek Exploration Inc [3]

作者背景与投资理念 - 作者采用基于价值投资、所有者思维和长期视野的证券分析方法 [1] - 作者不撰写看空文章或建议做空 因其被视为短期论点 [1] - 作者在2019年因政治生涯遇阻及财务消耗后转向价值投资 以实现财富增长和风险管理 [1] 职业经历与技能积累 - 2020年至2022年 作者在一家律师事务所担任销售职位 作为顶级销售员最终管理团队并参与销售策略制定 [1] - 该段经历帮助作者通过销售策略评估公司前景 并对产品能自我销售的情况感到兴奋 [1] - 2022年至2023年 作者在富达投资担任投资顾问代表 主要负责401K规划 [1] - 作者提前两周通过系列考试 但因个人价值投资理念与公司基于现代投资组合理论的401K规划不符 于一年后离职 [1] 当前活动与内容创作 - 作者于2023年11月开始在Seeking Alpha平台撰写文章并持续至今 [1] - 作者通过积极储蓄积累资本基础并进行主动投资 其文章旨在分享为自己寻找的投资机会 与读者共同前行 [1]