美国物业组合概况 - 截至2025年12月31日，公司在美国拥有或持有212处创收物业的权益，包括108个购物中心、70个Premium Outlets、16个The Mills、6个生活方式中心和12个其他零售物业[27] - 公司在美国的物业组合总计拥有约1.884亿平方英尺的总可出租面积[159] - 公司美国物业总可出租面积为119,734,147平方英尺[174] - 公司美国物业总可出租面积(GLA)为188,430,156平方英尺[189] 国际物业组合概况 - 截至2025年12月31日，公司在国际（主要位于亚洲、欧洲和加拿大）拥有42处物业的权益，并持有欧洲房地产公司Klépierre SA 22.2%的股权[27] - 公司国际业务覆盖奥地利、加拿大、法国等15个国家[145] - 公司持有在13个欧洲国家运营的欧洲房地产公司Klépierre的股权[145] - 国际物业总计总可租赁面积为17,278,150平方英尺[210] 物业类型与规模细分 - 公司在美国拥有108个商场，单个面积从约13万到270万平方英尺GLA不等[160] - 公司在美国拥有70个Premium Outlets，单个面积从约15万到92万平方英尺GLA不等[161] - 公司在美国拥有16个The Mills物业，单个面积从120万到240万平方英尺GLA不等[162] - 公司在美国拥有6个生活方式中心和12个其他零售物业[163] - 美国Premium Outlets总可出租面积为30,690,639平方英尺[185] - 公司旗下Mills物业组合总可出租面积(GLA)为24,112,967平方英尺[187] - 生活方式中心(Lifestyle Centers)总可出租面积(GLA)为3,299,036平方英尺[189] - 其他物业(Other Properties)总可出租面积(GLA)为10,593,367平方英尺[189] 物业所有权结构与运营控制 - 公司全资拥有142处物业，通过合资有效控制14处，并通过非合并合资持有56处[164] - 公司是203处美国物业的管理或共同管理普通合伙人或成员[164] - 公司拥有110处与其他方共同持有的创收物业权益，其中22处纳入合并报表[131] - 在110处物业中，有88处采用权益法核算的合资物业[131] - 公司担任其中51处合资物业的普通合伙人或物业经理[131] 关键物业出租率表现 - 截至2025年底，商场和Premium Outlets的自有GLA出租率约为96.4%[163] - 截至2025年底，The Mills物业的自有GLA出租率约为99.2%[163] - 公司在日本拥有10家Premium Outlets合资项目40%的权益，总面积超过390万平方英尺，截至2025年12月31日出租率达99.9%[201] 代表性物业详情（部分列举） - 公司拥有Aventura Mall 33.3%的权益，该物业总可出租面积2,372,034平方英尺，出租率为97.5%[168] - 公司拥有Burlington Mall 100%的权益，该物业总可出租面积1,258,214平方英尺，出租率为97.2%[168] - 公司拥有Del Amo Fashion Center 50%的权益，该物业总可出租面积2,503,055平方英尺，出租率为94.5%[168] - 公司拥有Cherry Creek Shopping Center 50%的权益，该物业总可出租面积1,068,124平方英尺，出租率为98.3%[168] - 公司拥有Barton Creek Square 100%的权益，该物业总可出租面积1,447,740平方英尺，出租率为98.9%[168] - 公司拥有Castleton Square 100%的权益，该物业总可出租面积1,361,038平方英尺，出租率为99.0%[168] - 公司拥有Cielo Vista Mall 100%的权益，该物业总可出租面积1,245,387平方英尺，出租率为99.6%[168] - 公司拥有The Domain 100%的权益，该物业总可出租面积1,228,827平方英尺，出租率为98.8%[168] - 公司拥有Empire Mall 100%的权益，该物业总可出租面积1,163,658平方英尺，出租率为97.9%[168] - 公司拥有Brea Mall 100%的权益，该物业总可出租面积1,360,764平方英尺，出租率为99.0%[168] 租约到期情况 - 美国商场和Premium Outlets租约到期情况：截至2025年12月31日，月租租约957份，面积322.1万平方英尺，平均基本最低租金每平方英尺63.60美元，占年租金收入的3.0%[195] - 2026年美国租约到期数量最多，达3156份，面积1084.1万平方英尺，平均租金每平方英尺55.63美元，占年租金收入的8.7%[195] - 2028年美国到期租约平均基本最低租金最高，为每平方英尺65.82美元，涉及2585份租约，面积1051.5万平方英尺，占年租金收入的10.2%[195] - 2035年美国到期租约平均基本最低租金突破每平方英尺100美元，达101.20美元，涉及852份租约，面积389.1万平方英尺，占年租金收入的5.5%[195] 融资与债务结构 - 运营合伙公司拥有一项50亿美元的无担保循环信贷额度，以及一项35亿美元的补充无担保循环信贷额度[33] - 信贷额度可增加不超过10亿美元的承诺额，使其总规模达到60亿美元，初始到期日为2027年6月30日[36] - 补充信贷额度的初始借款能力为35亿美元，可增至45亿美元，初始到期日为2029年1月31日[38] - 运营合伙公司拥有一个20亿美元的全球无担保商业票据计划[40] - 公司在信贷额度下最高借款10亿美元；截至2025年12月31日，信贷额度下的未偿还借款为4.6亿美元[56] - 截至2025年12月31日，商业票据计划下的未偿还借款为3.55亿美元[56] - 公司总抵押贷款和无担保债务为286亿美元（截至2025年12月31日）[123] - 截至2025年12月31日，公司拥有约3.11亿美元未偿还的浮动利率债务[128] - 截至2025年12月31日，公司为合资企业相关抵押贷款债务提供了1.188亿美元的担保[135] - 截至2025年12月31日，公司合并有息债务总额为82.26679亿美元[221][223] - 有担保债务总额为82.26679亿美元[221][223] 债务详情与利率 - 根据公司当前信用评级，信贷额度的利率为SOFR + 70.0个基点，补充信贷额度利率也为SOFR + 70.0基点[37][39] - 无担保债务包括：循环信贷额度46亿美元，全球商业票据35.5亿美元，以及多笔无担保票据，其中最大单笔为2029年到期的12.5亿美元票据（利率2.45%）和2049年到期的12.5亿美元票据（利率3.25%）[223] - 单笔最大有担保债务为Dolphin Mall的10亿美元抵押贷款，利率5.35%，年偿债额5.35亿美元，到期日为2029年12月9日[221] - 短期债务方面，一笔30B无担保票据（利率3.30%，面值8亿美元）将于2026年1月15日到期[223] - 另一笔全球商业票据（利率4.04%，面值35.5亿美元）将于2026年1月22日到期[223] - 公司拥有多笔欧元计价的债务，包括面值约8.805亿欧元的Euro 4票据（利率1.13%）和面值约8.624亿欧元的可交换债券Euro 5（利率3.50%）[223] - 有担保债务中，利率最高的为Miami International Mall的7.92%贷款（面值1.5198亿美元）[221] - 无担保债务中，利率最高的为40B票据（利率6.65%，面值5亿美元，2054年到期）[223] - 公司债务结构包含长期票据，最远到期日至2054年[223] 债务协议限制 - 信贷额度协议规定，运营合伙公司的总债务不得超过总资产的65%（特定债务为60%），担保债务不得超过总资产的50%[33] 公司治理与股权 - 公司董事会多数成员必须符合纽约证券交易所的独立标准，且不得与作为重要股东/单位持有人的Simon家族有关联[45] - 公司章程限制任何个人累积超过8%的股本（西蒙家族及相关人士上限为18%）[122] 资本运作与股份回购 - 公司董事会授权一项新的普通股回购计划，可在2028年2月29日之前回购最多20亿美元的公司普通股[48] - 公司根据回购计划在公开市场以平均每股145.81美元的价格购买了2,519,923股普通股，总金额为3.674亿美元[56] - 公司发行了8,278,193个经营合伙单位作为收购TRG额外权益的部分对价，使在TRG的所有权从80%增至100%[56] - 公司以平均每单位142.08美元的价格，现金赎回444,101个经营合伙单位，总金额为6310万美元[56] - 公司发行了171,558股普通股以换取经营合伙单位的交换[56] - 公司根据2019年股票激励计划，发行了820,977股限制性普通股和724,222个长期激励绩效单位[56] 收购活动 - 公司于2025年10月31日完成了对Taubman Realty Group剩余12%权益的收购，使其持股比例达到100%[28] 人力资源 - 截至2025年12月31日，公司及其关联公司在美国各地雇佣了约3,600名员工，其中约500名为兼职[50] - 公司员工中约有1,000名位于印第安纳州印第安纳波利斯的总部[50] 业务运营风险 - 公司主要收入来自零售租户，零售环境的不利条件会对其产生重大负面影响[73] - 部分租赁收入来自基于租户报告销售额的超额租金，租户销售额下降会直接减少该部分收入[74] - 公司物业依赖主力店和大型全国性租户吸引客流，其关闭或缩减规模将产生重大不利影响[76][78] - 租户破产可能导致公司无法全额收回租金债权，且重新出租相关空间会产生高额费用[79] - 空置率上升和信用良好租户议价能力增强可能导致租金下行压力，并迫使公司增加租户装修支出[80][81] - 公司面临来自在线零售（电子商务）的激烈竞争，这可能影响其物业的占用率和租金水平[84] - 流行病等公共卫生危机及政府应对措施可能对零售房地产经济活动产生重大负面影响[85] - 公司有大量债务负担，且债务协议中的限制性条款可能影响其自由运营的能力[72] - 利率上升将增加其可变利率债务的利息成本，并可能影响其以优惠条件为现有债务再融资的能力[72] - 资本市场波动和高利率环境可能影响公司获取资本的能力和成本[126] - 信用评级的不利变化可能对公司的借款能力和条款产生重大不利影响[127] - 房地产投资流动性相对较差，可能限制公司在市场变化时出售资产的能力[99] - 物业收购、开发或再开发/扩建项目面临成本超支、工期延误及投资回报不及预期的风险[97] 技术与网络安全风险 - 网络安全、人工智能技术相关的信息保密和监管风险可能对公司业务和运营结果产生不利影响[72] - 人工智能和网络安全风险可能对公司业务和运营结果产生不利影响[137][139] 环境与气候风险 - 公司在美国佛罗里达、加利福尼亚、德克萨斯和纽约等州获得了可观比例的净运营收入（NOI），这些地区自然灾害风险较高[90][91] - 公司面临因气候变化导致的保险成本上升或保险不可用风险[91] - 公司物业可能含有石棉材料或地下储油罐，面临潜在的环境污染责任和相关清理成本[95] - 公司几乎所有美国物业都已完成第一阶段或类似环境审计，但未发现可能产生重大不利影响的已知环境责任[96] 保险 - 公司在美国所有物业的恐怖主义行为保险覆盖金额高达10亿美元[94] REIT税务结构与合规要求 - 公司（Simon）及其运营合伙企业的某些子公司已选择在美国作为房地产投资信托基金（REIT）纳税[103][104] - 若Simon或任何子公司REIT未能保持REIT资格，可能面临巨额公司级所得税，并减少可用于运营和股东分红的现金[105] - 若运营合伙企业未能被认定为税收合伙企业，可能导致Simon丧失REIT资格并产生其他不利税务后果[106] - 为维持REIT资格，资产中至少75%必须是现金、政府证券和“房地产资产”[109] - REIT投资组合中，对单一发行人的证券投资不得超过其总资产价值的5%（政府证券等除外）[110] - 应税REIT子公司（TRS）的证券在公司总资产中的占比不得超过20%[110][113] - REIT必须每年将至少90%的应税收入分配给股东[117] - 未分配REIT应税收入将面临公司所得税，且若分配不足最低要求可能需缴纳4%的消费税[117] - 与TRS的非公平交易可能面临100%的惩罚性消费税[112] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的惩罚税[116] - 个人投资者从REIT获得的普通股息可享受最高20%的扣除额（2026年1月1日前）[114] 国际业务表现 - 国际业务在2025年贡献了约2.3%的合并净收入和9.7%的净经营收入[146] 国际物业权益详情（部分列举） - 公司持有欧洲房地产公司Klépierre约22.2%的股份，共计6335.5万股，截至2025年12月31日每股市价为39.61美元[198] - 公司在日本拥有10家Premium Outlets合资项目40%的权益，总面积超过390万平方英尺，截至2025年12月31日出租率达99.9%[201] - 公司在加拿大拥有3家合资项目50%的权益，在韩国拥有5家合资项目50%的权益，在墨西哥、马来西亚、泰国、印尼各拥有2家、2家、1家、1家合资项目50%的权益[201] - 公司在中国和韩国的全价商场合资项目权益占比在17%至49%之间[202] - 公司在意大利拥有两家100%权益的奢侈品奥特莱斯[200] - 公司在欧洲控股一家实体，拥有12家Designer Outlet物业，其中11家位于欧洲，1家位于加拿大，公司法定权益占比在23%至94%之间[199] 可持续发展目标 - 公司设定了温室气体减排目标：以2019年为基准，到2035年将范围1和范围2排放减少68%；以2018年为基准，将范围3排放减少20.9%[213] - 公司已实现以2013年为基准减少20%用水量的初始目标，并设定了以2022年为基准，到2030年将可比中心的用水量再减少15%的新目标[214]