收入和利润表现 - 收入大幅增长至5443.8万港元，同比增长126.8%[3] - 截至2025年12月31日止六个月，公司总收入为5443.8万港元，较去年同期的2400.2万港元增长126.8%[19][20] - 公司2025年中期营业额约为5443.8万港元，较上年同期约2400.2万港元大幅增长约126.8%[48] - 期内亏损为3550万港元，较上年同期的5314.4万港元亏损收窄33.2%[3] - 截至2024年12月31日止六个月，公司期内亏损为5308.8万港元[7] - 截至2025年12月31日止六个月，公司期内亏损为3548.5万港元[8] - 公司除所得税前综合亏损为3593.7万港元，较去年同期的5314.4万港元亏损收窄32.4%[20] - 公司2025年中期除所得税前亏损约为3593.7万港元，较上年同期亏损约5314.4万港元减少约32.4%[48] - 公司拥有人应占期内亏损为3548.5万港元，较上年同期的5308.8万港元亏损收窄33.2%[28] - 每股基本及摊薄亏损为6.26港仙[3] - 每股基本及摊薄亏损基于566,913千股加权平均普通股计算，2025年上半年度为0.0626港元[28] 成本和费用 - 持作买卖物业成本大幅增至3763.5万港元，对应收入增长[3] - 公司主要管理人员短期雇员福利开支在2025年中期为356.8万港元，低于2024年同期的450.4万港元[38] - 期间总员工成本（包括董事酬金）约为港币7,680,000元[61] 各业务线表现：物业投资及买卖 - 物业投资及买卖业务收入为4876.9万港元，占总收入89.5%，去年同期为1067.0万港元，增长357.0%[19][22] - 物业投资及买卖业务分部亏损2813.2万港元，较去年同期的亏损5453.7万港元收窄48.4%[19] - 物业投资及买卖业务租金收入总额约1076.9万港元，较上年同期约1067万港元略有增长[62] - 销售持作买卖物业收入为3800.0万港元，去年同期为801.2万港元，增长374.3%[22][23] - 公司完成出售香港大角咀形品·星寓的两间零售商铺及两个广告牌，代价为3800万港元[62] - 投资物业公允价值亏损约2947.2万港元，较上年同期约5180.9万港元的亏损有所收窄[62] - 投资物业公平值亏损：甲级办公室亏损约1480万港元（去年同期：约2430万港元），租赁物业撇减约427.1万港元（去年同期：约771.2万港元）[71] - 投资物业公平值亏损：商铺亏损约500万港元（去年同期：约1380万港元）[72] - 投资物业公平值亏损：乙级办公室亏损约800万港元（去年同期：约900万港元）[73] - 截至2025年12月31日止六个月，物业销售业务收入为零（去年同期：801.2万港元）[78] - 物业发展业务收入为0港元，去年同期为801.2万港元，下降100.0%[19][22] 各业务线表现：证券投资及买卖 - 证券投资及买卖业务利润为443.6万港元，去年同期为42.5万港元，增长943.8%[19] - 证券投资及买卖业务的投资账面总值约为5.445亿港元[82] - 证券投资中约1.45亿港元为物业相关金融工具[82] - 证券投资及买卖业务在报告期间产生投资收入约318.5万港元[82] - 证券投资组合总额（账面值加未履行承担）为港币645,595千元，期间总公平值收益港币5,780千元，收到股息/利息港币3,185千元[51] - 证券投资组合中，非上市投资基金账面值为港币429,637千元，未履行承担港币101,817千元，总敞口港币531,454千元，期间公平值亏损港币2,868千元[51] - 证券投资组合中，于香港上市的债务工具账面值为港币60,589千元，期间公平值收益港币5,689千元，收到利息港币1,880千元[51] - 证券投资组合中，于香港境外上市的股本工具账面值为港币51,408千元，期间公平值收益港币3,544千元，收到股息/利息港币173千元[51] - 证券投资及买卖业务中，非流动金融工具于2025年12月31日的账面值为4.296亿港元，成本为5.295亿港元，本期间公平值亏损286.8万港元[89] - 房地产相关金融工具于2025年12月31日的账面值为1.45亿港元，成本为2.488亿港元，本期间公平值亏损849.7万港元[89] 各业务线表现：贷款融资 - 贷款融资业务利润为247.5万港元，较去年同期的815.9万港元下降69.7%[19] - 贷款融资业务于本期间利息收入约248.4万港元，占总收入约4.6%[90] - 贷款融资业务于本期间分部溢利约247.5万港元，较上年同期约815.9万港元减少[90] - 截至2025年12月31日，贷款融资业务的应收贷款及利息账面值约为4272.8万港元[92] - 本期间固定利率应收贷款年利率介于8%至22.5%之间[92] - 三大借款人（A、B、C）的应收贷款账面值合计3665.5万港元，占应收贷款总额的86%[93] - 最大借款人A的应收贷款账面值为2464.7万港元，占总应收贷款的58%，利率为8%[93] - 截至2025年12月31日，应收贷款及利息账龄在一年内的为1111.5万港元，一年至五年的为3161.3万港元[94] - 借款人C的预期还款日期为2026年第三季度[95] - 截至2025年12月31日，贷款融资业务在损益中确认的亏损拨备为零（2024年同期：无）[97] 各地区表现 - 来自香港地区的收入为5047.1万港元，占总收入92.7%，较去年同期的1300.3万港元增长288.1%[20] - 香港皇后大道中9号六楼商业物业租赁占用率约为71.8%[63] - 香港九龙湾健力工业大厦四楼工业物业租赁占用率约为65%[63] - 英国Cardiff的Atlantic House办公室物业整体占用率约为68%，其中西翼翻新后已出租约40%的楼面面积[63] - 日本北海道二世古的两个服务式住宅在2025年的占用率约为35%[67] 资产与负债状况 - 现金及现金等价物期末余额增至1.88065亿港元[6] - 截至2025年12月31日，公司现金及银行结余约为1.907亿港元，较2025年6月30日的约1.441亿港元有所增加[49] - 总资产净值为12.92207亿港元，较期初的13.26617亿港元有所下降[5] - 截至2025年12月31日，本公司拥有人应占权益总额为12.93亿港元，较期初的13.27亿港元下降2.6%[8] - 截至2025年12月31日，权益总额为12.92亿港元，较期初的13.27亿港元下降2.6%[8] - 流动借贷为3.0758亿港元[5] - 截至2025年12月31日，公司有抵押银行借贷约为3.076亿港元，其中约2.768亿港元须在五年内偿还[49] - 截至2025年12月31日，公司资本负债比率约为19%，与2025年6月30日的约20%相比保持稳定[49] - 投资物业账面价值为5.80251亿港元，较期初的6.13426亿港元减少5.4%[5] - 按公平值计入损益计量的非上市投资（金融工具）账面净值从44.82亿港元下降至42.96亿港元，减少4.2%[29][30] - 按公平值计入其他全面收入的债务工具（非流动）账面净值为6.06亿港元，较期初的9.10亿港元下降33.4%[30] - 截至2025年12月31日，公司按公允价值计量的金融资产总额约为5.438亿港元，较2025年6月30日的约5.892亿港元有所下降[41] - 金融资产中，非上市投资基金公允价值约为4.123亿港元，其中第二层（可观察输入）约为2.292亿港元，第三层（不可观察输入）约为1.831亿港元[41] - 金融资产中，按公允价值计入其他全面收入的上市债务投资公允价值约为6066万港元，较2025年6月30日的约9104万港元减少[41] - 应收贷款及利息总额为5.33亿港元，年利率介于8%至22.5%之间，亏损拨备为1059.7万港元[34] - 有抵押的公司贷款为3.17亿港元，占应收贷款总额的74.2%[36] - 可报告分部总资产为12.12亿港元，较去年同期的11.99亿港元增长1.1%[19] - 抵押资产包括租赁物业约港币74,900,000元、投资物业约港币519,578,000元及银行存款约港币142,871,000元，以获取银行借贷[53] 管理层讨论与业务展望 - 公司认为香港住宅物业市场趋稳，二手住宅价格从2025年初低位反弹[73] - 公司对香港、英国及日本工商业及住宅物业市场的长远前景持乐观态度[76] - 公司预期2026年香港及全球经济将继续逐步复苏，但外部环境依然严峻[98] - 公司业务模式以物业为核心，并将继续物色投资物业及发展项目，同时扩展证券投资及贷款融资业务[100] - 公司贷款业务主要针对有短期至中期资金需求并能提供足够抵押品的个人及公司实体[96] - 公司投资决策基于定量指标和定性因素，不符合标准的机遇（如收益率不足）将不予考虑[73] - 公司评估信贷风险显著增加时，会考虑借款人实际或预期的经营业绩大幅转差[99] - 公司评估信贷风险显著增加时，会考虑外部信贷息差大幅扩大或借款人信贷违约掉期价格大幅上升等市场指标[99] 项目与投资活动 - 公司目前参与英国伯明翰一物业发展项目，地盤面积15,800平方呎，包括14个住宅单位，其中10个已售出[77] - 该英国物业项目通过非全资附属公司运营，公司拥有其87.5%权益[77] - 公司正就出售英国物业项目余下4个单位与潜在买家进行磋商[78] - 对英国Cardiff投资物业的翻新工程耗资约2000万港元[68] - 公司通过非上市结构性产品投资于日本、英国、德国、中国、柬埔寨及美国等市场的房地产资产[82] - 物业相关投资覆盖学生宿舍、土地储备、商业物业、综合发展项目及旅舍等多种类型[85] - 投资区域包括美国、英国、德国、上海、格拉斯哥、香港、柬埔寨、三藩市、欧洲、日本、南韩、澳洲及新加坡[85] - 公司在部分基金投资中持有董事会代表权或对重大事项的同意权[86] - 公司积极行使权利，包括批准或拒绝资本催缴及影响退出策略决策[86] - 来自投资活动的现金净额为1.27599亿港元[6] - 赎回超短期债券投资，实现现金约港币6,747,000元，产生估计亏损约港币53,000元[50] - 公司于报告期后出售日本北海道一处物业，总建筑面积约127.56平方米，代价为2.8亿日元（约合1414万港元）[101] 其他财务数据与披露 - 截至2024年12月31日止六个月，公司期内全面收入总额为亏损5205.4万港元[7] - 截至2025年12月31日止六个月，公司期内全面收入总额为亏损3441.0万港元[8] - 2025年下半年，按公平值计入其他全面收入的股本工具公平值变动带来收益369.1万港元[8] - 2025年下半年，按公平值计入其他全面收入的债务工具公平值变动带来收益495.6万港元[8] - 2025年下半年，换算海外业务产生的汇兑差额造成损失371.4万港元[8] - 投资物业公平值亏损为5180.9万港元[3] - 公司所有价值均约整至最接近千位港元呈列[13] - 来自关连公司的投资物业租金收入为122.7万港元，支付给关连公司的专业费用为93.6万港元[37] - 已发行及缴足普通股为566,912,566股，每股面值0.01港元[37] - 公司未偿还资本承担约为1.018亿港元[82] - 已订约但未拨备的按公平值计入损益金融工具承担为港币101,817千元[57] - 作为出租人，未来不可撤销经营租赁最低租金收入总额为港币41,833千元[56] - 维持循环贷款融资限额最多港币30,000,000元[50] - 董事会不建议就2025年中期派付股息[46] - 审核委员会认为本集团于本期间的未经审核综合业绩符合适用会计准则及规定[110] - 截至2025年12月31日止六个月，公司或其附属公司概无购买、赎回或出售公司任何上市股份[106] 物业租赁详情 - 香港联发商业中心办公室单位月租金为3.88万港元[65] - 香港远东发展大厦15楼全层办公室月租金为22.4万港元[67] 购股权计划 - 截至2025年12月31日，公司旧购股权计划项下未行使的购股权总数仍为10,388,000份[102] - 董事庞维新持有未行使购股权总计6,770,000份，行使价分别为1.890港元和1.210港元[102] - 董事李永贤持有未行使购股权总计3,218,000份，行使价分别为1.890港元和1.210港元[102] - 根据新购股权计划，截至期末可予授出的购股权数目为53,961,256股[105] - 公司于本期间根据所有购股权计划所授出的购股权可发行的股份数目除以本期间已发行股份的加权平均数目为0.0221 (即2.21%)[105] - 董事庞维新持有两批购股权，期末结余均为560,000股，行使价分别为港币0.213元及0.139元[104] - 董事李永贤持有两批购股权，期末结余均为500,000股，行使价分别为港币0.213元及0.139元[104] - 所有董事持有的购股权在本期间均未发生授予、行使、注销或失效，期末总结余为2,120,000股[104] - 2024年7月15日授予董事的购股权行使价为港币0.139元，紧接授予前的股份收市价为港币0.124元[105]