财务表现：收入与利润 - 2025财年综合收入为10.46亿港元，较上一财年的6.95亿港元增长51%[16] - 持续经营业务综合收入为港币10.46亿元，同比增长51%[49] - 2025财年公司股东应占综合净亏损为6900万港元，较2024财年净亏损2.30亿港元收窄[16] - 综合税后净亏损收窄至港币6900万元，上年同期为港币2.30亿元[50] - 2025财年每股基本亏损为3.38港分，较2024财年的11.29港分减少[16] - 来自持续经营业务的每股基本亏损为港币8.88分，上年同期为港币11.92分[50] - 持续经营业务综合毛利为港币7.38亿元，同比增长75%，毛利率为71%[49] 财务表现：成本与费用 - 一般及行政开支为港币6.40亿元，同比增长13%[49] - 融资成本为港币2.96亿元，较上年港币2.38亿元有所增加[50] 财务表现：现金流与负债 - 经营业务产生的现金流入为港币1.32亿元，上年同期为经营现金流出港币7500万元[58] - 流动负债总额大幅增至港币87.54亿元，上年同期为港币15.40亿元，流动比率降至0.59[52] - 总借款为港币91.63亿元，上年同期为港币98.41亿元[53] - 净资本负债比率大幅上升至23533%，上年同期为13912%[57] - 截至2025年底，公司账面总值46.69亿港元（2024年：77.65亿港元）的资产已质押及抵押给银行，作为贷款融资担保[60] - 持作出售的出售组合中账面总值31.88亿港元的资产已质押及抵押给银行，作为相关贷款融资的担保[60] 业务表现：香港地区 - 香港物业及设施管理服务收入2025年为港币3000万元，2024年为港币3100万元[45] - 香港其他业务（主要包括物业投资）收入2025年为港币1400万元，2024年为港币1200万元[47] - 公司预计位于香港中环的豪华住宅项目“雅盈峰”将于2026年竣工[5] 业务表现：日本地区 - 日本物业发展业务2025年收入为港币2.16亿元，2024年无收入[32] - 日本二世古花园柏悦酒店2025年平均入住率上升4个百分点，收入为港币4.02亿元，2024年为港币3.49亿元[38] - 日本康乐及休闲业务2025年收入攀升至港币2.54亿元，2024年为港币2.06亿元；2024/2025冬季滑雪吊车及缆车乘搭次数按年上升9%[42] - 日本物业管理服务收入2025年为港币1.06亿元，2024年为港币8700万元[46] - 公司在日本二世古的业务在回顾年度所有商业类别均实现双位数的同比增长[172] 业务表现：印尼地区 - 印尼雅加达Pacific Century Place写字楼2025年出租率为87%，总租金收入为港币2.08亿元[31] - 位于印尼雅加达的Pacific Century Place, Jakarta物业2025年已承诺写字楼出租率为87%，较2024年的85%有所提升[17] 业务表现：泰国地区 - 泰国物业发展业务2025年收入为港币1400万元，2024年无收入[34] - 泰国Aquella高尔夫乡村俱乐部业务收入2025年为港币1000万元，2024年为港币900万元[34] - 泰国攀牙省第1A期别墅已售出或预留给40%[34] 管理层讨论与展望 - 公司对香港、日本、泰国和印尼的房地产行业持谨慎乐观态度[65] - 公司将致力于提升日本及泰国业务的整体表现及长远价值[65] - 公司将积极物色可持续发展及具长期增长潜力的新项目[65] - 公司主要市场（香港、日本、泰国、印尼）的亚太区预计在2025年贡献全球经济增长约60%[13] - 公司业务增长受益于北海道二世古花园柏悦酒店入住率及收入显著上升，以及二世古滑雪及康乐业务收入大幅增长[17] 股息政策与股东事务 - 董事会不建议派发截至2025年12月31日止年度的末期股息[16] - 董事会不建议派发截至2025年12月31日止年度的末期股息及中期股息[63] - 公司派息政策考虑因素包括集团财务状况、营运业绩、业务资金需求及市场状况等[145] - 2025年公司未向股东派发任何中期或末期股息，也未向红利可换股债券持有人派发任何分派[190] - 公司2025年可供分派储备为45.09亿港元，较2024年的45.16亿港元略有下降[197] - 公司股份及红利可换股票据的过户登记手续将于2026年5月15日至5月20日期间暂停[64] - 为出席股东周年大会并投票，股份过户文件须于2026年5月14日下午4:30前送达登记处[64] - 为出席股东周年大会并投票，红利可换股票据的兑换通知须于2026年3月27日下午4:30前交予登记处[64] - 股东需持有公司缴足股本至少十分之一（按每股一票基准）方可书面要求召开股东特别大会[148] - 公司股东需持有不少于总投票权二十分之一或不少于100名股东可提出书面请求[150] - 书面请求需在股东周年大会前不少于六个星期（如需发出决议案通告）递交[150] - 股东提名董事候选人需在股东大会日期前至少七日递交书面通知[152] 企业管治架构与职责 - 公司董事会由两名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事组成[83] - 公司董事会负责制定集团整体策略、订立管理目标及监察管理层表现[83] - 公司董事会负责批准股息金额[84] - 公司董事会负责维持适当及有效的风险管理及内部监控系统[84] - 执行委员会获董事会全面授权，负责制定集团策略、检阅交易表现及研究主要投资项目[90] - 独立非执行董事占董事会总成员至少三分之一，符合《上市规则》规定[87] - 董事确认对编制截至2025年12月31日止年度的财务报表负有责任[87] - 所有董事须于股东大会上膺选连任，最少每三年轮值告退一次[88] - 董事会女性代表比例为17%，长期目标是达到30%[101] 企业管治实践与合规 - 公司一直应用《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录C1第二部分所载之《企业管治守则》的原则[80] - 公司截至2025年12月31日止年度遵守了《企业管治守则》的所有适用守则条文[80] - 公司致力于将良好企业管治的主要元素融入其管理架构与内部程序当中[79] - 公司力求在业务各方面贯彻严谨的道德及诚信操守[79] - 公司已采纳自行制订的证券交易守则，适用于全体董事及雇员[81] - 全体董事确认在截至2025年12月31日止年度内遵守了公司证券交易守则的要求[82] - 公司组织章程文件在2025年度没有变动[147] - 公司已采纳股东通讯政策，并在2025年检讨后认为其实施适当且富有成效[145] 董事会及委员会运作 - 董事会于截至2025年12月31日止年度举行了四次会议[89] - 董事会会议出席率为100%，所有执行董事、非执行董事及独立非执行董事在2025年度的董事会会议（4次）及股东周年大会（1次）均全数出席[142] - 薪酬委员会于截至2025年12月31日止年度举行了一次会议[96] - 薪酬委员会于2025年审阅并批准了若干执行董事2025年的薪酬，并批准了他们的2024年奖励花红及2024年绩效奖励[99] - 薪酬委员会于2025年审阅了非执行董事2025年的袍金及薪酬并向董事会提出建议[99] - 薪酬委员会的职权范围于2025年11月13日由董事会修订及批准[99] - 薪酬政策考虑因素包括业务需要、个别董事表现、公司盈利能力及整体经济环境等[98] - 提名委员会于2025年举行了一次会议[103] - 提名委员会于2026年2月9日提名李泽楷及林裕儿在股东周年大会上膺选连任[104] - 审核委员会所有成员均为独立非执行董事[110] - 审核委员会于2025年举行了两次会议[110] - 审核委员会已审阅截至2025年12月31日止年度的综合财务报表、年度业绩公告及核数师报告[112] - 审核委员会至少每年检讨一次风险管理及内部监控系统的成效[118] 风险管理与内部监控 - 公司建立了基于“三道防线”模型的企业风险管理框架[120][121][122] - 第一道防线（业务单位）负责识别、管理风险及执行内部监控[122] - 第二道防线（集团风险与政府事务）负责提供风险管理政策、工具及监督[122] - 第三道防线（集团内部审计处及外聘核数师）提供独立保证[121][122] - 公司采用《ISO 31000:2018风险管理 — 指引》作为管理业务及营运风险的整体方针[125] - 各营运单位每半年向集团风险与政府事务汇报风险管理工作[123] - 集团内部审计处直接向董事会负责，并独立于管理层职能[123] - 公司已落实年度认证程序以评估企业风险管理及内部监控系统的有效性[131] - 于2025年，公司通过增加培训课程及风险工作坊数目等措施加强企业风险管理系统[131] - 集团风险与政府事务审查所有重大风险管理系统在财务、营运及合规监控方面的有效性[132] - 审核委员会及董事会认为企业风险管理及内部监控系统整体而言充足且有效[132] - 外聘核数师的年度法定审核工作包括对风险管理及内部监控是否足够及其成效进行评估[133] 已识别的业务风险 - 公司面临现金流风险，其全球物业发展项目为长期投资，易受国际及本地投资情绪与市场需求影响，同时日本酒店、康乐休闲业务及香港、印尼的物业设施管理也易受全球经济状况影响[136] - 公司面临外汇风险，汇率波动对其在香港、印尼、日本及泰国等国的业务发展和运营的整体财务状况有潜在影响[136] - 公司面临项目及市场风险，其在香港、印尼、日本及泰国的主要项目投入大量资金，因地缘政治及经济体系变化，面临重大不确定性及波动性[137] - 公司面临成本管理风险，利率进一步上升将影响其以有利条件为当前和未来项目获得融资的能力[137] - 公司面临环境、社会及管治(ESG)合规风险，针对原材料环境足迹的严格规定，可能因绿色溢价效应和资源供应有限而导致成本增加[137] - 公司面临流程设计风险，设计欠佳可能导致项目成果不合标准，需投入额外时间与财务资源修正，从而延误项目完成，并对声誉、租赁时间表和现金流管理产生负面影响[138] - 公司面临业务中断风险，由网络安全威胁及全球气候变化影响等意外事件导致，尤其影响面向客户的业务运营[138] - 公司面临网络安全风险，重大网络安全漏洞可能对业务造成显著潜在影响，包括运营中断[139] - 公司面临健康及安全风险，因业务性质，若缺乏指引或承办商防护不足发生事故，可能导致公司声誉受损[139] 可持续发展与环境、社会及管治 (ESG) - 公司已设立可持续发展委员会并采纳自行制订的可持续发展政策[161] - 可持续发展委员会于2025年11月13日向董事会推荐了适用于全集团的员工多元化政策[114] - 公司遵守《上市规则》，将于发布年报时同步发布独立的2025年可持续发展报告[189] - PCP Jakarta项目于2018年获LEED铂金级认证，2019年获Greenship铂金级认证，2020年获绿色建筑标志金级证书[162] - PCP Jakarta项目正在进行2026年Greenship铂金级重新认证的最后阶段[163] - 南盈物业自2005年起获得ISO 14001认证[164] - 南盈物业持续获得多项环保嘉许，包括水质、室内空气及绿色机构认证[164] - Park Hyatt Niseko Hanazono在2025年获得了EarthCheck银徽认证[167] - PCP Jakarta是印尼首幢获得USGBC授予LEED铂金级认证的办公大楼[175] - 采购过程将环境可持续性及“绿色”标准材料作为关键考虑因素[180] - 环境保护和工作场所安全要求已被纳入供应商及承办商的合同条款[181] 环境举措与绩效 - PCP Jakarta项目在2025年目标实现空置率降低5%[163] - 南盈物业于2025年通过节能方案节省用电超过556，672千瓦时[164] - PCP Jakarta大楼的污水处理厂每月可生产超过4000立方米的循环水，用于冲厕和园艺[165] - Park Hyatt Niseko Hanazono通过智能厨余追踪设备，实现了减少40%以上的食物浪费[167] - Aquella开发了两口地下水井以补充灌溉，并运营一座2016立方米的雨水收集池用于灌溉[168] 客户服务与社区参与 - 2025财政年度客户评价整体平均得分达到4.5分，为2018年有记录以来最高评分[177] - 2025财政年度所有平台累计有472条客户评价，投诉率下降至10.7%，为过去三年来最低水平[177] - 约90%的负面客户评论能在72小时内获得回复[177] - Aquella与59club合作进行了6次年度神秘顾客审计[178] - 公司通过多种渠道加强与住户沟通，包括贝沙湾热线、移动应用程序、电子邮件及网站[173] - 公司定期与业主委员会及小组委员会成员举行会议，讨论物业问题及服务改进方法[174] - 公司酒店在2024年和2025年连续获得Travel + Leisure Luxury Awards Asia Pacific奖项及米其林一星荣誉[171] - 公司作为卓越赞助商支持了第32届“绿色力量环岛行”活动[182] - 公司第四次与香港青少年协会合作，于2025年7月在数码港举办职业分享会[182] - 公司已连续六年获“商界展关怀”标志，其物业管理部南盈已连续18年获此标志[182] - 二世古花园柏悦酒店投入逾400小时参与社区外展与支援活动[183] 物业与设施特色 - PCP Jakarta大楼净空高度为3.05米，楼板荷载为5千帕，抗震标准比政府规定高出25%[175] 员工与培训 - 截至2025年底，公司雇员总数为1，466名，较2024年的1，403名增加63名[62] - 2025年总员工性别多元化比例（女性对男性）为1：1.29[115] - 2025年高级员工的性别多元化比例（女性对男性）为1：2[115] - 公司秘书张国权先生在2025年度接受了至少15小时的相关专业培训[144] - 所有董事在2025年度均参与了多项培训及持续专业发展活动，包括出席研讨会/会议/论坛及阅读/撰写相关文章[143] 审计与合规 - 截至2025年12月31日止年度，外聘核数师罗兵咸永道收取的审核及非审核服务费用总额约为港币500万元[116] - 其中，非法定要求的审阅服务费用为港币0.4百万元（即40万元）[117] - 公司通过完善的招标程序（包括对承办商资格预审及重大合约由投标委员会审批）来缓解监管及法律风险[140] - 公司已实施监督措施以确保遵守反贿赂、腐败及国际贸易法规[140] - 公司聘请专业顾问确保提交的法定或监管资料符合所有相关法规[140] 业务概述 - 公司的主要业务包括香港物业发展及管理、日本四季康乐活动及设施管理、以及印尼和泰国的物业投资与发展[185][186][187] 其他重要事项 - 2025年公司五大客户销售额占总收益不足30%，五大供应商采购额占总采购额不足30%[198] - 公司在回顾年度内未发行任何新股[195]