财务数据关键指标变化：收入与利润 - 收益大幅下降至1.924亿港元，同比下滑83.0%[2][3] - 公司总收益从2024年的11.33亿港元大幅下降至2025年的1.92亿港元，同比下降83.0%[10] - 公司2025年收益约为1.924亿港元，较2024年的约11.331亿港元大幅下降83.0%[42] - 截至2025年12月31日止年度收益为1.924亿港元，较上一年度的11.331亿港元大幅减少9.407亿港元（约83.0%）[45] - 年度亏损为2.690亿港元，同比收窄55.5%[2][3] - 公司2025年除税前亏损为2.87亿港元，较2024年的6.10亿港元亏损有所收窄[13] - 公司拥有人应占年内亏损为2.68171亿港元（2025年）和6.05029亿港元（2024年），2025年亏损收窄55.7%[24] - 公司截至2025年12月31日止年度录得亏损269,085,000港元，且存在重大持续经营不确定性[41] - 公司2025年拥有人应占亏损约为2.682亿港元，较2024年的约6.050亿港元亏损收窄55.7%[42] - 公司拥有人应占亏损为2.682亿港元，较上一年度的6.050亿港元亏损收窄3.368亿港元[45] - 每股基本及摊薄亏损为41.80港仙，较去年同期的94.32港仙有所收窄[2][4] - 期内每股基本亏损为41.80港仙，去年同期为94.32港仙[46] - 用于计算每股基本亏损的普通股加权平均数为641,498千股[24] - 销售物业单位（不包括撇减）由毛损约1.557亿港元转为毛利约1010万港元[45] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 融资成本为0.736亿港元，较上年的1.434亿港元下降48.7%[3] - 2025年利息开支总额为7356万港元，较2024年的1.43亿港元下降48.7%[15][16] - 融资成本（扣除资本化金额后）由约1.434亿港元减少6980万港元至约7360万港元[45] - 地产代理佣金（计入销售开支）从2024年的7624.8万港元下降至2025年的696.3万港元[22] - 公司2025年末应计代理佣金为29,618,000港元，较2024年的48,307,000港元下降38.7%[31] - 录得汇兑亏损约0.4百万港元（2024年：0.2百万港元）[66] - 公司可换股债券负债部分于2025年确认实际推算利息开支4,968,000港元，实际年利率为7.87%[36][38] 财务数据关键指标变化：资产与负债状况 - 总资产减流动负债下降至6.648亿港元，较上年同期的9.535亿港元减少30.3%[5] - 银行结余及现金下降至955万港元，较上年同期的2886万港元减少66.9%[5] - 借贷总额（流动与非流动）为11.230亿港元，较上年同期的12.387亿港元减少9.3%[5][6] - 本公司拥有人应占权益下降至5.531亿港元，较上年同期的8.175亿港元减少32.3%[6] - 物业发展分部资产从2024年的16.07亿港元减少至2025年的13.99亿港元，同时该分部负债为10.23亿港元[14] - 2025年公司综合总资产为19.90亿港元，较2024年的24.77亿港元下降19.7%；综合总负债为14.54亿港元，较2024年的16.75亿港元下降13.2%[14] - 非流动资产（不包括金融工具及递延税项资产）总额从2024年的7.47351亿港元下降至2025年的4.90281亿港元，降幅为34.4%[20] - 贸易及其他应收款项总额从2024年的5001.2万港元下降至2025年的3878.0万港元[26] - 按公平值计入损益之金融资产总额从2024年的5.4999亿港元增长至2025年的7.7973亿港元，增幅为41.8%[30] - 公司2025年末贸易及其他应付款项总额为128,847,000港元，较2024年的184,526,000港元下降30.2%[31] - 公司2025年末应付保留金为12,813,000港元，较2024年的32,362,000港元大幅减少60.4%[31][34] - 集团权益总额从约8.015亿港元降至约5.361亿港元，下降33.1%[60] - 银行结余及现金从约2890万港元降至约950万港元，下降67.1%[60] - 资本负债比率从约154.6%增至约209.5%[62] - 净债务对权益比率从约151.0%上升至约207.7%[62] 各条业务线表现：物业发展 - 物业发展分部收益从2024年的10.54亿港元锐减至2025年的1.12亿港元，同比下降89.4%，是总收益下降的主因[13] - 物业发展分部收益为1.116亿港元，较上一年度的10.538亿港元大幅下降[47] - 除税前亏损项目中，已确认为开支的存货成本（包括撇减持作待售物业）从2024年的14.00926亿港元大幅下降至2025年的1.33469亿港元[22] - “雨后”项目住宅单位已于2025年全部售出[75] 各条业务线表现：物业投资 - 物业投资分部在2025年录得分部亏损19.88亿港元，较2024年的亏损0.39亿港元显著扩大，主要由于投资物业公平值变动产生13.54亿港元亏损[13][15] - 投资物业公平值变动产生亏损1.365亿港元，较上年的0.528亿港元亏损显著扩大[3] - 投资物业公平值变动产生亏损约1.365亿港元（2024年：5280万港元）[45] - 物业投资分部收益为4340万港元，与上一年度的4310万港元基本持平[49] - 投资物业总租金收入为4902.8万港元（2025年）和5080.8万港元（2024年）[22] - 集团投资物业组合总账面值从约7.384亿港元降至约4.845亿港元，下降34.4%[52] - 物业投资分部总账面值从约6.979亿港元降至约4.486亿港元[53] 各条业务线表现：其他业务 - 葡萄酒业务收益从2024年的1340万港元增长至2025年的1587万港元，增幅为18.4%[13] - 葡萄酒业务分部收益从约1340万港元增至约1590万港元，同比增长18.7%[58] - 物业管理服务与清洁及装修工程两个分部在2025年均实现分部盈利，分别为236万港元和93万港元[13] - 物业管理服务分部收益保持稳定，约为1390万港元[54] - 城市工作间分部收益从1340万港元降至1120万港元，同比下降16.4%[52] - 提供融资分部收益从280万港元降至140万港元，同比下降50%[55] 资产处置与减值 - 出售投资物业产生亏损0.765亿港元[3] - 2025年撇减持作待售物业导致亏损3635万港元，2024年同类亏损为1.86亿港元[15][16] - 撇减持作待售物业（计入销售及服务成本）从2024年的1.85679亿港元下降至2025年的3634.5万港元[22] - 撇减持作待售物业约3630万港元（2024年：1.857亿港元）[45] 金融工具与投资 - 公司持有的可换股债券于2025年确认公平值亏损941,000港元，2024年为亏损630,000港元[32][38] - 公司认购联营公司利润参与式债券本金56,110,000港元，2025年确认公平值收益4,865,000港元[32] - 于2020年完成一项非常重大收购事项，总代价460,000,000港元，并发行本金额418,000,000港元、年票面息率3%的可换股债券[65] - 截至2025年12月31日，股本并无变动，且年内无可换股债券赎回或转换[64][65] 流动性、债务与持续经营 - 公司2025年末现金及现金等价物仅为9,545,000港元，而一年内需偿还的借贷高达1,117,566,000港元[41] - 境外银行及其他借贷为约27亿韩元（约14.7百万港元），年利率介乎4.6%至6.4%[66] - 投资物业账面值约435.2百万港元，持作待售物业账面值约1,357.0百万港元，均已质押[68] - 资本承担为约14.9百万港元（2024年：约13.0百万港元）[63] 管理层讨论和指引：市场展望与业务重点 - 公司对2026年香港物业市场持审慎乐观态度，预期通胀压力趋缓、利率放缓、投资移民政策放宽及非本地本科生录取配额增加将提振买家及投资者信心[75] - 公司预期住宅需求将逐步复苏，特别是地段优越、适合自住及长期投资的中型单位[75] - 2025年全年租赁市场仍具韧性，在人才引进及“城中学舍”计划推动下，区内人口流入增长，租赁住房及专建学生宿舍需求殷切[75] - 位于观塘伟业街的学生公寓组合将是2026年的主要着力点[75] - 零售及临街商铺表现呈现选择性复苏态势，以社区为主的零售物业受惠于稳定的本地客流及社区消费[75] - 当前首要任务是将“雨后”及“虹方”项目余下的零售商舖、商业单位及停车位变现，预计交易将于未来数季内完成[76] - 公司将主动管理债务到期状况、有选择性地进行再融资以取得更优惠条件，并维持充裕流动性以增强资产负债表[76] - 公司认为其财务架构及资源稳健，具备充足现金及可动用银行融资以满足需求[63] 管理层讨论和指引：风险与管治 - 公司已识别包括市场、业务、行业、监管等在内的十大类潜在风险及不明朗因素[72][73] - 公司已设立风险控制委员会以管理风险，并聘请内部核数师审核内部流程[74] - 公司主席与行政总裁由陈文辉先生一人兼任，未遵循《企业管治守则》第C.2.1条关于角色分离的规定[82] - 审核委员会由三名独立非执行董事陈华敏女士（主席）、李仲明先生及黄伟桄博士组成[84] 其他重要内容：股息与地区表现 - 董事会不建议派付截至2025年12月31日止年度的末期股息及中期股息（上一年度：无）[43] - 公司收益全部产生自香港的营运[18] - 公司雇员总数为117名（2024年：116名），董事人数为7名[71]