财务表现：收入与利润 - 收入约为人民币226.37亿元，较2024年同期下降约12.1%[2] - 2025年总收入为226.37亿元人民币，较2024年的257.57亿元人民币下降12.1%[27] - 公司2025年总收入约为人民币226.37亿元，较2024年下降12.1%[72] - 年度亏损为人民币68.45亿元，较2024年亏损人民币54.98亿元有所扩大[8] - 2025年公司年度亏损为68.45亿元人民币，较2024年亏损54.98亿元人民币扩大24.5%[28][29] - 公司拥有人应占年度亏损为人民币5,886,744千元[10] - 公司拥有人应占全面亏损总额为人民币5,887,853千元[10] - 本公司拥有人应占亏损为人民币58.87亿元[84] - 核心亏损为人民币42.78亿元[84] - 公司2025年归属于公司所有者的亏损为人民币5,886,744千元，2024年为人民币5,765,033千元[52] - 公司2025年归属于公司拥有人的应占亏损约为人民币5,887百万元[113] - 每股基本及摊薄亏损为人民币142.2分[10] - 公司2025年每股基本亏损为人民币142.2分，2024年为人民币139.2分[52] - 毛利为人民币13.04亿元，同比下降44.4%；毛利率为5.8%，同比下降3.3个百分点[79] 财务表现：成本与费用 - 租金及商业运营、物业管理服务收入约为人民币42.13亿元，较2024年同期下降约1.9%[2] - 销售成本为人民币213.33亿元，同比下降8.9%[78] - 物业销售成本为人民币186.617亿元，较上年的人民币206.577亿元下降9.7%[42] - 员工成本及雇员福利开支合计为人民币27.5646亿元，较上年的人民币30.1338亿元下降8.5%[42] - 销售及营销成本与行政开支为人民币15.31亿元，同比下降16.7%[81] - 截至2025年底，公司雇员总数为7,446名，员工成本总额约为人民币1,424百万元[98] 业务线表现：物业销售 - 合约销售额约为人民币727.2亿元，合约销售面积约为667,082平方米[2] - 物业销售是主要收入来源，2025年为175.33亿元人民币，较2024年的205.44亿元人民币下降14.7%[27] - 2025年物业销售收入约为人民币175.33亿元，较2024年下降14.7%[73] - 公司2025年合约销售额约为人民币72.72亿元，较2024年的约127.87亿元下降43.1%[57] - 公司2025年合约销售面积为667,082平方米，较2024年的1,152,192平方米下降42.1%[57] - 2025年已出售及交付物业总建筑面积为1,400,834平方米，总金额为人民币175.33亿元，平均售价为每平方米人民币12,516元[75] - 2025年已交付商业物业建筑面积328,538平方米，金额为人民币26.78亿元，平均售价为每平方米人民币8,151元[75] - 2025年已交付住宅物业建筑面积1,072,296平方米，金额为人民币148.55亿元，平均售价为每平方米人民币13,853元[75] - 公司2025年住宅平均售价为每平方米人民币11,789元，商业平均售价为每平方米人民币8,289元，整体平均售价为每平方米人民币10,902元[58] - 长三角地区2025年交付住宅物业平均售价最高，为每平方米人民币13,873元[75] - 公司无任何单一客户销售额占总销售额超过10%[27] 业务线表现：投资物业与商业运营 - 投资物业租金收入2025年为18.28亿元人民币，较2024年的19.08亿元人民币下降4.2%[27] - 投资物业租金收入为人民币18.28亿元，同比下降4.2%[76] - 商业运营及住宅物业管理分部是唯一盈利分部，2025年收益为4.12亿元人民币[28] - 商业运营及住宅物业管理服务收入为人民币23.85亿元，同比下降0.1%[76] - 公司2025年新开业3个购物中心，截至2025年底持有及管理的购物中心达65家，另管理7家轻资产购物中心[60] - 截至2025年12月31日，公司旗下拥有7家国际品牌酒店和10家自创品牌连锁酒店[62] 业务线表现：物业开发与减值 - 物业开发分部2025年亏损262.38亿元人民币，较2024年亏损45.55亿元人民币大幅扩大[28][29] - 开发中物业及持作销售竣工物业减值净亏损2025年为59.38亿元人民币，2024年为53.34亿元人民币[28][29] - 投资物业公允价值变动产生亏损净额人民币41.93亿元[8] - 投资物业公允价值净亏损是重大影响因素，2025年为41.93亿元人民币，2024年为33.27亿元人民币[28][29] - 投资物业公允价值净亏损扩大，2025年为41.93亿元，较2024年的33.27亿元增加8.66亿元或26.0%[36] - 投资物业公允价值亏损为人民币41.93亿元，同比增加人民币8.66亿元[80] - 采用权益法核算之投资的分占税后亏损为人民币6.63亿元，同比大幅增加[82] 财务数据：资产与负债 - 总资产由人民币1920.17亿元下降至人民币1685.36亿元[6] - 集团总资产从2024年的1920.17亿元下降至2025年的1685.36亿元，减少234.81亿元或12.2%[30][31][32] - 集团总负债从2024年的1426.18亿元下降至2025年的1283.81亿元，减少142.37亿元或10.0%[30][32] - 物业开发分部资产大幅减少，从2024年的928.82亿元降至2025年的704.80亿元，减少224.02亿元或24.1%[30] - 开发中物业由人民币447.15亿元下降至人民币238.01亿元[5] - 于共同控制实体之权益从2024年的44.91亿元减少至2025年的34.51亿元，下降10.40亿元或23.2%[30] - 于联营公司之权益从2024年的40.75亿元减少至2025年的30.51亿元，下降10.24亿元或25.1%[30] - 贸易应收款总额从2024年的19.52亿元微降至2025年的17.48亿元，但365天以上长账龄部分占比从35.5%上升至43.1%[37][38] - 贸易应付款为人民币110.3435亿元，其中账龄超过365天的部分大幅增加至人民币28.3985亿元，较上年的人民币6.4409亿元激增341%[40] - 合同负债由人民币200.24亿元大幅下降至人民币94.66亿元[7] - 用于抵押借款的资产账面值约为人民币53,635百万元，对应的有抵押借款总额约为人民币33,119百万元[92] - 向物业买家按揭贷款银行提供的担保账面值从2024年的人民币16,166,946千元降至2025年的人民币9,749,564千元[94] - 物业开发业务的订约但未拨备支出为人民币6,534,536千元[94] 财务数据：现金与借贷 - 现金及现金等价物由人民币61.04亿元下降至人民币53.69亿元[5] - 截至2025年底集团总借贷约为人民币55,055百万元[16] - 截至2025年底流动负债中的借贷约为人民币34,223百万元[16] - 截至2025年底总现金（含现金等价物及受限制现金）约为人民币7,242百万元[16] - 现金及现金等价物与受限制现金合计为人民币72.42亿元，同比下降3.9%[86] - 一年内到期借款约为人民币34,223百万元，一年后到期借款约为人民币20,832百万元[88] - 总借贷为人民币550.549亿元，较上年同期的人民币577.211亿元下降4.6%[39] - 截至2025年12月31日，公司借款总额约为人民币55,055百万元，其中约人民币34,223百万元计入流动负债[113] - 截至2025年12月31日，公司总现金（包括现金及现金等价物以及受限制现金）约为人民币7,242百万元[113] - 即期借贷从2024年的261.80亿元增加至2025年的342.23亿元，增长80.43亿元或30.7%[32] - 非即期借贷从2024年的315.42亿元减少至2025年的208.32亿元，下降107.10亿元或34.0%[32] - 净负债比率从2024年底的约101.6%上升至2025年底的约119.1%[89] 财务数据：融资成本与利率 - 实际利率由2024年的5.46%下降至2025年的5.09%[2] - 融资成本净额2025年为10.38亿元人民币，较2024年的19.95亿元人民币显著下降48.0%[28][29] - 融资成本净额为人民币10.3804亿元，较上年的人民币19.946亿元大幅下降48.0%[44] - 2025年总利息开支约为人民币3,243百万元，较2024年下降约13.3%，实际利率从5.46%降至5.09%[90] - 利息开支为人民币32.425亿元，其中资本化融资成本为人民币15.7639亿元，资本化率为48.6%[44] 财务数据：其他收入与税务 - 其他收入及收益净额为人民币6.4204亿元，较上年的人民币4.236亿元增长51.5%[43] - 所得税开支为人民币5.6078亿元，较上年的人民币8.3852亿元下降33.1%[45] - 中国内地业务适用企业所得税率为25%[46] - 公司及集团在截至2024年及2025年12月31日止年度在香港并无应课税利润，未计提香港利得税拨备[50] 债务重组与持续经营 - 截至2025年底已违约或交叉违约债务的账面总值约为人民币23,569百万元[16] - 超过85.48%的计划债务持有人已同意加入重组支持协议[17] - 超过85.48%计划债务的债权人已同意加入重组支持协议[99] - 重组方案涉及出售宝龙商业股份以提供总额40百万美元的现金[17] - 香港高等法院已指示公司在2026年3月17日召开计划债权人会议，以批准与计划债权人拟订的安排方案[18] - 公司附属公司上海宝龙实业发展的六笔境内公司债券及资产支持专项计划重组方案已于2026年1月获相关债券持有人会议审议通过[18] - 公司持续经营能力取决于成功实施境外重组及整体解决方案，包括完成宝龙商业股份的建议出售事项[19] - 公司持续经营能力取决于成功实施已获批准的境内公司债券及资产支持专项计划重组方案[19] - 公司持续经营能力取决于执行销售及预售策略以及加快物业销售及其他应收款现金回笼的能力[19] - 公司持续经营能力取决于持续出售特定项目权益以及实施成本控制及削减资本开支措施以维持流动资金的能力[19] - 若公司无法持续经营，可能需将资产账面值减记至可收回净值，并就可能出现的进一步负债进行拨备[20] - 截至2025年12月31日，公司出现违约或交叉违约的债务账面总值约为人民币23,569百万元[113] 资产出售与资本运作 - 出售宝龙商业160,725,000股股份的总代价为360,827,625港元[17] - 公司同意出售杭州华展房地产开发有限公司100%股权，初步代价为人民币1,000百万元[96] - 资本开支总额从2024年的33.59亿元减少至2025年的25.35亿元，下降8.24亿元或24.5%[30] 土地储备与资产规模 - 截至2025年底，公司优质土地储备总建筑面积约为13.57百万平方米[63] - 土地储备中，已完工可售及开发建设中的物业约为10.34百万平方米，持作未来发展物业约为3.23百万平方米[63] - 公司土地储备约56.9%分布于长三角地区[63] - 公司用于投资的物业（包括已竣工及在建）建筑面积合计约8,322,130平方米，与2024年（约8,312,181平方米）保持相对稳定[59] 管理层讨论与未来战略 - 公司提出“再创宝龙，共启新元”的五年发展战略，构建“双核双翼”业务体系，即“商业+地产”与“资本+创新”[66] - 公司部署“五大战役”作为未来发展重点策略，即负债变轻、运营变精、内容变新、资本变强、组织变活[66] - 地产板块将持续推进债务重组、优化资产结构，并加强销售能力以推动重点去化[66] - 商业板块将围绕“造场、智营、悦客、增长、人才”五大攻坚战，提升商业资产价值[66] - 酒店商办板块将致力于打造标杆项目，探索多元化、可复制的运营模式以提升资产收益[66] - 公司将继续坚持“1+N”发展战略，深耕长三角，并审慎拓展其他机会型优质区域的土地储备[67] - 公司正面临流动性压力，将采取措施加快销售款回收、延长债务期限及盘活存量资产[69] - 公司正与财务顾问及法律顾问合作，探讨制定全面的整体债务解决方案[69] - 宝龙商业计划在2026年以“五大维度十件大事”为核心任务，推动业务深度转型[68] - 宝龙商业将聚焦江浙沪闽核心区域，并通过“造场、智营、悦客、增长、人才”五大攻坚战实现转型[68] 公司治理与股东信息 - 公司未就截至2025年12月31日止年度建议派付末期股息[54] - 公司董事责任保险已于2025年4月1日失效，且未能找到保费合理且保障足够的替代保险[108] - 公司确认在截至2025年12月31日止年度内，未购买、出售或赎回任何本公司上市证券，且未持有任何库存股份[106] - 公司外部核数师中瑞和信同意公告中截至2025年12月31日止年度的综合财务数据与经审核财务报表一致[110] - 公司将于2026年6月17日上午11时在香港高等法院举行呈请实质聆讯，以决定是否批准安排计划[105] - 公司将于2026年6月9日至6月12日暂停办理股份过户登记手续[103] - 公司审核委员会由四名独立非执行董事组成，并认为截至2025年12月31日止年度的经审核综合年度业绩符合会计准则[109] - 公司2025年年报将于适当时候在联交所及公司网站登载以供查阅[115] - 董事会建议修订组织章程以引入库存股份制度及实施无纸化证券市场等[116] - 采纳修订后的组织章程大纲及细则需待股东周年大会上以特别决议案批准[116] - 载有建议修订详情的通函及股东周年大会通告将于适当时候寄发予股东[117] - 公司已在联交所主板上市16周年[118] - 公司执行董事为许健康、许华芳、肖清平及张洪峰先生[120] - 公司非执行董事为许华芬女士[120] - 公司独立非执行董事为欧阳宝丰、梅建平、丁祖昱博士及刘晓兰女士[120] 会计准则与财务报告 - 本年度应用《香港会计准则第21号之修订本：缺乏可交换性》对财务状况及表现无重大影响[21] - 公司预期应用《香港财务报告准则第18号：财务报表的呈列及披露》将对综合损益表的结构与呈报方式产生影响[25] - 《香港财务报告准则第18号》将于2027年1月1日或之后开始的年度期间生效，允许提前采用[25] - 贸易应收款预期信贷亏损拨备为人民币3.728亿元，较年初的人民币4.7457亿元下降21.4%[39] 外汇风险 - 非人民币金融负债（主要为美元、港元或澳门元借款）合计约为人民币24,717百万元[95]