财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年营业收入为26.18亿元，较2024年的60.65亿元大幅下降56.83%[15] - 2025年归属于上市公司股东的净利润为-4225.75万元，较2024年亏损15.68亿元大幅收窄97.31%[15] - 2025年基本每股收益为-0.0313元/股，较2024年的-1.1618元/股改善97.31%[15] - 2025年加权平均净资产收益率为-0.79%，较2024年的-25.35%提升24.56个百分点[15] - 公司2025年扣除非经常性损益后的净利润为-5341.67万元，较2024年亏损15.70亿元收窄96.60%[15] - 2025年全年实现营业收入26.18亿元，归属于上市公司股东的净利润为-0.42亿元，亏损额同比大幅收窄[26] - 2025年公司房地产行业营业收入为26.18亿元，同比下降56.83%；营业成本为21.18亿元，同比下降62.04%；毛利率为19.10%，同比上升11.09个百分点[47] - 报告期扣除非经常性损益后净利润为-4，859.64万元，较上年同期的-175，748.33万元大幅改善97.23%[199] - 2024年度归属于上市公司股东的净利润为-15.68亿元[123] - 2025年度归属于上市公司股东的净利润为4225.75万元[124] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 公司销售费用为0.94亿元，同比大幅下降49.87%，主要因结转规模减少导致销售佣金减少[58] - 公司研发费用为111.59万元，为2025年新增项目；研发投入占营业收入比例为0.04%[58][61] 财务数据关键指标变化：现金流量 - 2025年经营活动产生的现金流量净额为1.89亿元，较2024年的11.15亿元下降83.04%[15] - 2025年公司经营活动产生的现金流量净额在第一至第四季度分别为167.69万元、7.26亿元、-2.26亿元、-3.12亿元[20] - 经营活动产生的现金流量净额同比大幅下降83.04%，从11.15亿元降至1.89亿元，主要因支付的各项税费增加[62] - 投资活动产生的现金流量净额同比大幅改善273.13%，从-1.10亿元转为1.90亿元，主要因收回投资收到的现金增加134.09%且投资支付的现金减少37.24%[62][63] - 筹资活动产生的现金流量净额同比改善63.42%，从-19.00亿元收窄至-6.95亿元，主要因取得借款收到的现金增加36.14%且偿还债务及利息支付的现金减少31.76%[62][63] - 现金及现金等价物净增加额同比改善64.64%，从-8.95亿元收窄至-3.16亿元[62] 业务线表现：房产销售 - 房产销售收入为23.98亿元，占营业收入91.60%，同比下降59.36%[45] - 分产品看，房产销售营业收入为23.98亿元，同比下降59.36%；营业成本为19.97亿元，同比下降63.54%；毛利率为16.72%，同比上升9.54个百分点[47] - 2025年全年累计实现合同签约金额25.37亿元，回笼资金30.38亿元[26] - 公司“振业时代花园二期”项目总可售面积165,933平方米，已预售面积155,087平方米，去化率93.46%[37] - 深圳天境云庭项目累计预售（销售）面积39,270平方米，累计预售（销售）金额99,796万元[34] - 长沙振业城五期项目累计预售（销售）面积31,162平方米，累计预售（销售）金额13,851万元[34] - 河源振业深河湾一期项目累计预售（销售）面积56,903平方米，累计结算面积56,070平方米[34] - 西安振业泊悦府项目累计预售（销售）面积51,892平方米，累计结算面积51,624平方米[34] 业务线表现：商业运营与租赁 - 2025年公司实现商业运营租赁收入合计约1.3亿元[27] - 公司持有投资性房地产账面价值18.87亿元，已出租面积13.39万平方米，出租率70.96%[41] - 深圳振业大厦写字楼可出租面积2.61万平方米，平均出租率61.69%[36] - 深圳振业峦山谷商业/会所可出租面积2.93万平方米，平均出租率97.61%[36] - 深圳桂园市场、宝丽大厦裙楼等商业物业平均出租率达到100%[36] 业务线表现：其他业务 - 物业管理服务营业收入为0.17亿元，同比增长100.43%，但毛利率为-78.34%，同比大幅下降31.54个百分点[47] - 2025年公司累计签订深圳城中村改造服务合同5个，合同金额近3,100万元[27] 地区表现 - 广东省地区收入为16.83亿元，占营业收入64.29%，同比大幅增长118.87%[45] - 江苏省地区收入为4.43亿元，占营业收入16.90%，同比下降89.56%[45] - 分地区看，广东省营业收入为16.83亿元，同比大幅增长118.87%；江苏省营业收入为4.43亿元，同比下降89.56%[47] 资产与项目状况 - 2025年末总资产为163.77亿元，较2024年末的172.27亿元减少4.93%[15] - 2025年末归属于上市公司股东的净资产为53.62亿元，较2024年末的54.04亿元微降0.78%[15] - 公司存货为107.20亿元，较上年同期107.79亿元微降0.55%[48] - 累计土地储备总占地面积25.22万平方米，总建筑面积67.93万平方米，剩余可开发建筑面积67.93万平方米[32] - 2025年新增土地储备项目“天境云玺”，权益比例为40%，权益对价为7.976亿元[31] - 深圳博文雅苑项目已100%竣工，累计竣工面积46,967平方米，累计投资总额64,004万元[33] - 广州振业学府里项目已100%竣工，累计竣工面积68,715平方米，累计投资总额112,635万元[35] - 2025年公司在深存量资产处置合计利润贡献近4,000万元[26] - 本年度计提存货跌价准备1.39亿元，是导致经营活动现金净流量与净利润存在重大差异的原因之一[64] 债务与融资 - 2025年末公司资产负债率为62.54%，较上一年度的66.97%有所下降[26] - 公司期末融资余额合计44.55亿元，其中银行贷款18.79亿元，债券15.00亿元，票据8.25亿元[38] - 2025年公司通过提前还款、贷款置换等举措，节省年度利息支出近1,700万元[30] - 报告期末公司资产负债率为62.54%，较上年末的66.97%下降4.43个百分点[199] - 存货占总资产比例从62.57%上升至65.46%，增加2.89个百分点，金额为107.20亿元[65] - 合同负债（预收款项）占总资产比例从13.20%上升至15.20%，增加2.00个百分点，金额为24.90亿元[65] - 长期借款占总资产比例从10.15%下降至7.28%，减少2.87个百分点，金额为11.92亿元[65] - 货币资金占总资产比例从17.07%下降至15.49%，减少1.58个百分点，金额为25.37亿元[65] - 报告期末公司流动比率为1.81，较上年末的2.01下降9.95%[199] - 报告期末公司速动比率为0.39，较上年末的0.49下降20.41%[199] - 报告期EBITDA利息保障倍数为1.29，较上年同期的-8.87大幅提升114.55%[199] - 报告期利息保障倍数为0.87，较上年同期的-9.02大幅提升109.64%[199] - 报告期现金利息保障倍数为1.30，较上年同期的5.84下降77.74%[199] 管理层讨论和指引 - 公司认为2026年房地产市场预计在波动中趋稳，呈现筑底修复态势[78] - 公司面临市场风险，行业投资端、销售端承压，政策效应释放存在滞后性，市场修复进程缓慢[78] - 公司面临资金风险，行业资金面偏紧，融资渠道收窄、成本趋高，流动性缺口风险上升[79] - 2026年经营计划包括保障流动性安全，推动公司债券发行，保障现金流稳健充裕[79][81] - 公司将加大在建筑科技、智能家居等领域的研发投入，推动房地产与科技深度融合[79] - 公司将聚焦保障性租赁住房、城中村改造、城市更新等领域，并开拓市场化代建业务[79][82] 公司治理与人事 - 公司独立董事赵晋琳于2025年8月6日因个人身体原因辞去职务[96] - 公司于2025年8月7日选举谢玲敏为新任独立董事[89] - 公司于2025年8月7日召开股东会选举谢玲敏女士为独立董事[97][98] - 原独立董事赵晋琳于2025年8月6日因个人身体原因离任[98] - 公司董事长宋扬于2023年12月任党委书记，2024年1月起任董事、董事长[100] - 公司总裁李伟于2020年9月任党委副书记，10月起任总裁，11月起任董事[100] - 公司财务总监李普于2023年9月任职，10月起任董事[101] - 公司副总裁杜汛自2020年12月起任职，并于2024年4月起兼任董事会秘书[103] - 公司副总裁叶文峰于2024年7月起任职[103] - 公司董事石澜在股东单位深圳市资本运营集团有限公司担任副总经理并领取报酬[105] - 报告期内董事及高级管理人员税前报酬总额为594.09万元[109] - 董事长宋扬与董事兼总裁李伟税前报酬最高，均为78.72万元[109] - 董事兼财务总监李普税前报酬为50.00万元[109] - 独立董事郭经纬与李固根税前报酬分别为11.02万元和11.23万元[109] - 原独立董事赵晋琳（已离任）报告期内获得报酬6.43万元[109] - 公司独立董事年度报酬为10万元/人·年（税前）[107] - 独立董事每次现场出席董事会或专门委员会会议可获得履职报酬2,050元（税前）[107] - 报告期内应参加董事会次数为18次，董事出席方式以通讯为主（多为14次），无缺席[111] - 董事石澜委托出席董事会3次，孙慧荣委托出席2次，李伟委托出席1次[111] - 董事孙慧荣未出席股东会，石澜出席1次股东会[111] - 独立董事谢玲敏报告期内应参加董事会10次，现场出席1次，通讯方式参加9次[111] - 原独立董事赵晋琳报告期内应参加董事会8次，缺席1次[111] - 公司董事及高级管理人员报告期初、期末持股数均为0股[96] 子公司与投资情况 - 公司于2025年7月新设并控制深圳市振业天发开发建设有限公司，合并范围发生变动[52] - 湖南振业房地产开发有限公司总资产20.07亿元，净资产15.56亿元，净利润3906.36万元[76] - 南京振新业房地产开发有限公司净资产为负39.53亿元，营业收入3.61亿元，净利润2314.02万元[76] - 深圳市振业天发开发建设有限公司总资产21.60亿元，净资产7.99亿元，报告期内营业利润亏损60.55万元，净利润亏损45.90万元[76] - 新设立子公司深圳市振业天发开发建设有限公司导致本期归属于母公司所有者的净利润减少18.36万元[77] - 2025年7月9日新设并取得控制权的合营公司为深圳市振业天发开发建设有限公司[139] - 2025年10月17日控股子公司深圳市振业同创投资运营管理有限公司完成工商注销[139] 股东与股权结构 - 报告期末普通股股东总数为63,921户，年度报告披露日前上一月末为60,447户[178] - 第一大股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持股比例为21.93%，持股数量为296,031,373股[178] - 第二大股东深圳市资本运营集团有限公司持股比例为15.06%，持股数量为203,356,775股[178] - 第三大股东香港中央结算有限公司持股比例为1.42%，报告期内增持10,082,886股，期末持股19,226,101股[178] - 股东廖晔持股比例为0.82%，报告期内增持2,104,294股，期末持股11,106,204股[178] - 股东彭海生持股比例为0.57%，报告期内减持664,200股，期末持股7,695,800股[178] - 股东刘瑶持股比例为0.52%，报告期内减持120,600股，期末持股7,082,758股[178] - 公司控股股东及实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，报告期内未发生变更[181][182] - 深圳市资本运营集团有限公司为持股10%以上的法人股东，注册资本为201.32亿元[184] - 公司前10名股东在报告期内未进行约定购回交易，且不涉及因转融通出借/归还导致持股变化的情况[179] - 报告期内有限售条件股份增加2,550股，总数达到10,200股，占总股本比例约0.0008%[174] - 无限售条件股份减少2,550股，总数降至1,349,984,846股，占总股本比例约99.9992%[174] - 股东陈旭因不再担任职工监事，其限售股增加2,550股至10,200股，解除限售日期为2026年4月13日[176] 债券与募集资金 - 公司发行了23振业01公司债券，发行规模为7.5亿元，票面利率为3.3%[188] - 公司发行了23振业02公司债券，发行规模为7.5亿元，票面利率为3.45%[188] - 23振业01债券募集资金已全部使用，其中6.15亿元用于偿还公司有息负债，1.35亿元用于补充日常运营资金[190] - 23振业02债券募集资金已全部使用，其中5.85亿元用于偿还公司有息债务，1.65亿元用于补充日常运营资金[190] - 公司存续22振业集团MTN001中期票据，债券余额为3.25亿元，利率为4.0%[193] - 公司存续24振业集团MTN001中期票据，债券余额为5亿元，利率为3.0%[193] - 公司存续25振业集团MTN001中期票据，债券余额为3.25亿元，利率为3.45%[193] - 23振业01和23振业02债券分别由深圳市深担增信融资担保有限公司和深圳市高新投融资担保有限公司提供连带责任保证担保[192] - 报告期内，公司所有债券的募集资金使用均与募集说明书承诺的用途一致，无违规使用情况[190] - 报告期内，公司债券及中期票据的信用评级结果未发生调整，中介机构也未发生变化[191][189] - 2022年度第一期中期票据募集资金3.25亿元已全部用于偿还有息债务本金及利息[197] - 2024年度第一期中期票据募集资金5亿元已全部用于偿还有息债务本金及利息[197] - 2025年度第一期中期票据募集资金3.25亿元已全部用于置换前期偿还“22振业集团MTN001”本金的公司自有资金[197] - 2023年发行两期合计15亿元（人民币，下同）公司债券，票面利率分别为3.30%和3.45%，募集资金已全部使用[166] - 2024年及2025年发行两期合计8.25亿元中期票据，票面利率分别为3.00%和3.45%，募集资金已全部用于偿还到期票据[167] - 截至报告期末，累计已使用募集资金总额为26.48亿元，使用比例达100%[166] - 公司计划非公开发行总额不超过12亿元的公司债券，已获深交所无异议函[170] 担保情况 - 公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保金额合计约30.35亿元[40] - 报告期末公司对外担保（不含对子公司）余额为0元[160] - 报告期内公司对子公司担保实际发生额为26,300万元[160]，报告期末对子公司实际担保余额为73,616.67万元[160] - 报告期末子公司对子公司实际担保余额为4,595.58万元[161] - 报告期末公司担保总额（A4+B4+C4）为78,212.25万元[161] - 全部担保余额占公司净资产的比例为14.59%[161] - 直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额为78,212.25万元[161] - 报告期内审批的担保额度合计（A1+B1+C1）为120,000万元[161] - 报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3+C3）为179,100万元[161] - 报告期内担保实际发生额合计（A2+B2+C2）为28,135.53万元[161] - 公司报告期无违规对外担保情况[136] 内部控制与审计 - 纳入内部控制评价范围的单位资产总额占合并