财务表现：收入与利润 - 2025年收益为40,363.56百万港元，较2024年的15,567.47百万港元增长159.28%[20] - 2025年营业收入达到403.64亿港元，同比增长159%[40][41] - 2025年全年营业额为403.64亿港元，同比增长159.3%[85] - 2025年本公司权益股东应占年内亏损为4,365.99百万港元，较2024年的1,822.58百万港元扩大139.55%[20] - 2025年本公司权益股东应占亏损为43.66亿港元[40][41] - 2025年本公司权益股东应占亏损为43.66亿港元，核心净利润为5.01亿港元[85] - 2025年核心净利润为5.01亿港元[40][41] - 2025年每股基本亏损为49.06港仙，较2024年的20.48港仙扩大139.55%[20] 财务表现：成本、费用与毛利 - 2025年毛利为6,556.12百万港元，毛利率为16.24%，较2024年的28.52%下降[20][22] - 2025年全年毛利为65.56亿港元，同比增长47.7%，整体毛利率为16.2%[85] - 对存货及相关长期投资计提了约27.8亿港元的拨备[40][41] - 2025年集团对存货计提减值拨备约24.05亿港元[115][116] - 公司对联营合营公司投资计提减值，其亏损与减值合计拖累净利润215.4亿港元，并计提存货拨备240.5亿港元[86] 财务表现：现金流与债务 - 2025年末现金及银行存款（包括受限制部分）为8,303.79百万港元，较2024年末的11,799.54百万港元减少29.63%[21] - 2025年末债务净额为29,466.25百万港元，较2024年末增长15.26%；债务净额与资产净值（不包括非控股权益）之比率上升至82.68%[21][22] - 2025年资产净值（不包括非控股权益）为35,640.55百万港元，较2024年末下降7.55%；每股资产净值（不包括非控股权益）为4.01港元[21] - 公司有息负债下降69亿港元[47][49] - 2025年集团有息负债减少69.34亿港元，经营活动净现金流入约88.21亿港元（2024年同期为净流出约18.36亿港元）[159] - 截至2025年12月31日，现金结存为83.04亿港元，净负债率为82.7%[159][165] - 截至2025年12月31日，银行及其他借贷总额377.70亿港元，平均综合利率为3.47%，较去年下降0.5个百分点[160][163] 业务表现：不动产开发（物业发展） - 2025年物业发展业务收益为34,204.68百万港元，是公司最主要的收入来源，占收益总额的84.7%[23] - 2025年房地产合同销售金额为133亿元人民币（约合145亿港元）[42] - 2025年房地产发展收入为342亿港元[42] - 2025年成功交付9个住宅项目，结转销售面积约930,774平方米[42] - 2025年不动产开发业务（结转物业销售）营业收入为342.05亿港元，同比增长274.5%，毛利率为15.2%[91] - 2025年全年实现合约销售额约133.11亿元人民币（约合145.30亿港元），同比下降21.6%[92] - 2025年合约销售面积约为61.7906万平方米，同比增长2.4%，平均售价为每平方米21，542元人民币[92] - 2025年全年合同销售额为133.11亿元人民币（约145.30亿港元），同比下降21.6%[94] - 2025年合同销售面积为61.8万平方米，同比上升2.4%，平均售价为每平方米21,542元人民币[94] - 按区域划分，粤港澳大湾区项目占合同销售金额的74.9%[94] - 按产品类型划分，住宅类产品占合同销售金额的80.3%，非住宅类产品占19.7%[94] - 2025年结转物业销售面积约92.93万平方米，较去年上涨129.8%[101][102] - 2025年结转销售收入约313.34亿元人民币（约342.05亿港元），较去年上涨274.5%[101][102] - 2025年房地产开发销售毛利为51.82亿港元，较去年上涨87.8%，毛利率为15.2%[101][102] - 2025年合同销售总额为13,310,798千元人民币，总销售面积为617,906平方米[99] - 2025年公司房地产项目结转销售总面积929,253平方米，总销售金额31,334,437千元人民币[107] - 2025年公司新开工面积约为370,000平方米[108][110] - 2025年公司共有13个项目完成竣工备案，建筑面积约为1.545百万平方米[108] - 2025年新竣工项目总面积合计155万平方米[114] 业务表现：不动产投资（物业投资） - 2025年物业投资业务分类业绩为154.12百万港元，其中包含投资物业公允价值变动及转拨产生的亏损约438.13百万港元[23][25] - 2025年不动产投资业务营业收入为13.60亿港元，同比下降1.2%，毛利率为62.5%[91] - 2025年物业投资收入约13.60亿港元，同比下降1.2%[123][126] - 2025年物业投资业务毛利率约为62.5%[123][126] - 投资物业整体出租率保持在88.1%[123][126] - 投资物业公允价值约为348.14亿港元，较去年增长5.8%[129][131] - 公司于中国多个城市合共拥有储备建筑面积约563万平方米，拥有投资物业面积约176万平方米[10][11] - 截至2025年底，集团投资物业总面积约176.11万平方米[123][126] 业务表现：城市综合运营与物业管理 - 2025年城市综合运营（物业管理）业务营业收入为32.42亿港元，同比下降1.5%，毛利率为14.5%[91] - 城市综合运营业务收入约32.42亿港元，毛利率约14.5%[141] - 城市综合运营业务2025年全年收入约32.42亿港元，毛利率约14.5%[143] - 2025年物业运营板块管理面积新增1152.76万平方米，新增合同总值人民币8.18亿元[152] - 物业管理总面积超过1.01亿平方米，其中独立第三方项目占比约77.2%，非住宅业态占比约67.2%[152] - 物业运营新拓展管理面积1152.76万平方米，合同新增总金额8.18亿元人民币[153] - 物业在管面积突破1.01亿平方米，其中独立第三方项目面积占比约77.2%，非住业态面积占比约67.2%[153] - 物业服务业目标为管理规模迈入国内第一梯队[58] 业务表现：酒店运营 - 2025年酒店运营业务营业收入为4.56亿港元，同比下降3.3%，毛利率为11.7%[91] - 酒店运营业务收入约4.56亿港元，毛利率约11.7%[130][131] - 酒店业务推动经营毛利(GOP)实现稳健提升[67] - 集团运营、在建及规划中的酒店总数共15家，其中8家已开业[133][135] - 已开业酒店中，6家为集团持有运营，2家为委托管理[133][139] - 在建及规划中的酒店共7家[133][140] 业务表现：商业运营与标杆项目 - 2025年商业旗舰项目深业上城销售额达73亿港元，同比增长13%[44] - 2025年运营资产整体出租率保持在高位，为88%[44] - 在营资产整体出租率保持88%的高位[45] - 标杆项目商业旗舰深业上城销售额达73亿港元，同比增长13%[45] - 深业上城新引进高品质首店、旗舰店20余家，租赁面积5.4万平方米[45] - 部分老旧物业改造升级项目租金涨幅最高达180%[124][126] - 深业上城写字楼期内新签7家优质企业客户，包括1家世界500强及3家行业龙头[128][131] - 深业上城写字楼已汇聚14家世界500强企业，入驻数量居深圳同类项目第二[128][131] - 商业运营保障中山“湾中·上城水街”和“魔法世界”室内IP乐园年内营业[67] - 商业运营旗舰项目深业上城内有75个品牌年销售额超过人民币1000万元，其中8家商铺超过人民币1亿元[147][150] - 商业项目年内新开业品牌共计215家[147][150] - 通过活动与动线优化，成功将超过60%的公园访客转化为商业客流[148][150] - 深圳首家市内免税店开业后销售额居全国新设同类门店首位，坪效（每平方米销售额）大幅增长97%[149][151] - 黄木岗地铁枢纽商业（深圳之脉）如期实现100%开业率[149][151] - 深创投广场仅耗时7个月即实现满租开业[149][151] 业务表现：其他业务 - 2025年制造业营业收入约4.51亿元人民币（约4.92亿港元）[155] - 2025年现代农业经营收入约4.40亿港元[156] 土地储备与项目详情 - 公司于中国多个城市合共拥有储备建筑面积约563万平方米，拥有投资物业面积约176万平方米[10][11] - 截至2025年底，集团土地储备计容建筑面积约562.5万平方米[118][119] - 土地储备区域分布：粤港澳大湾区占比69.3%，长三角区域占比11.9%，二线省会城市及其他占比18.8%[118][119] - 土地储备类型分布：居住用地占比64%，商业、商住及其他用地占比19%，混合用地占比6%，工业用地占比11%[120] - 主要项目深业颐樾府、深业山水东城、深业云筑的销售金额分别为21.13亿元、16.39亿元、10.15亿元人民币[95] - 深圳项目“Upper Coast”（云海湾花园）贡献了最大的销售金额，达12,743,382千元人民币，占总销售额的40.7%[104] - 中山项目“Bay Front”（湾中新城）贡献了最大的结转面积210,242平方米，占总结转面积的22.6%[105] - 车位销售贡献了93,041千元人民币的收入，共售出1,522个车位[107] - 深圳车公庙泰然工业区城市更新单元二期是2025年最大的新开工项目，新开工面积为207,000平方米[110] - 武汉深业翠微谷一期新开工面积为163,000平方米[110] - 成都项目“Shum Yip Tairong Mansion”（深业泰蓉府）销售金额为899,733千元人民币[107] - 上海项目“Upper Mansion”（深安上居）销售金额为2,198,244千元人民币[105] 联营合营公司影响 - 联合营公司应占亏损带来17.8亿港元的负面影响[40][41] - 联营及合营公司业绩导致集团净利润减少总额21.54亿港元[168] - 2025年集团合联营公司因房地产行业低迷业绩不佳，其减值及亏损合计对集团净利润影响为21.54亿港元[170] - 集团持有50%权益的深劲有限公司带来亏损约2.19亿港元[170] - 集团持有27%权益的路劲基建有限公司带来亏损（包括减值亏损）约18.65亿港元，剩余权益账面价值约1.33亿港元[170] 管理层讨论、战略与指引 - 公司计划未来五年不动产资产管理规模达500亿港元[55][56] - 公司计划未来五年租金及运营收入达到百亿港元水平[55][56] - 可售项目货值约330亿港元[62] - 年度合同销售目标约130亿港元[62] - 计划公开挂牌资产约20亿港元[62] - 推动资产全周期管理，探索REITs等资产证券化工具[58] - 聚焦深圳、上海等核心城市进行精准投资[68] - 建立以现金流保障和利润贡献为核心的项目筛选机制[68] - 深化组织改革，形成“强总部、实二级”的管理体系[72] 其他重要事项：资产处置与评级 - 公司成功出售晶华电子70%股权[46][48] - MSCI-ESG评级从A跃升至AAA，成为最高评级的在港上市内房股企业[47][49] 其他重要事项：汇率、诉讼与员工 - 人民币汇率波动导致集团资产及收益相对报告货币港元升值，影响金额为16.10亿港元，计入其他综合收益[169] - 截至2025年12月31日，集团有资产抵押的贷款总额为86.9亿港元，较2024年底的83.4亿港元有所增加[171][175] - 截至2025年12月31日，集团就银行及其他贷款提供的担保总额为140.7亿港元[171][175] - 集团涉及一项诉讼，申索金额约为2.2亿元人民币（约合2.2亿元）[172][176] - 截至2025年12月31日，集团共有18,443名员工，其中17名位于香港[173][177] - 截至2025年12月31日止年度，集团员工总薪酬（不包括董事酬金）约为28.78亿港元[173][177] 其他重要事项：酒店运营数据 - MUJI酒店年平均入住率达87%[132][134] - 深圳憬居酒店节假日儿童套房入住率突破90%[132][134] 其他重要事项：董事信息 - 蔡潯女士自2020年8月27日起出任执行董事，现年51岁[186] - 嚴中宇先生自2024年12月10日起出任执行董事，现年51岁[188][189] - 向東博士自2026年3月30日起出任执行董事，现年55岁[192] - 李偉強先生自2004年9月27日起出任独立非执行董事，现年69岁[195][196] - 黃友嘉博士自2013年6月13日起出任独立非执行董事，现年68岁[198] - 宫鹏教授于2022年12月31日起担任公司独立非执行董事[200]