财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2026年第一季度每股收益（EPS）为0.40美元，超过指引中点0.16美元，但每股运营资金（FFO）为1.15美元，低于指引中点0.48美元，主要受约0.48美元的诉讼相关费用影响[6] - 2026年第一季度归属于普通股股东的净收入为4244.9万美元，同比增长9.3%（2025年同期为3882.2万美元）[32] - 2026年第一季度物业收入为3.88773亿美元，同比微降0.5%（2025年同期为3.90565亿美元）[32] - 2026年第一季度每股基本收益为0.40美元，同比增长11.1%（2025年同期为0.36美元）[32] - 2026年第一季度总物业净营业收入为2.487亿美元，同比下降2.441亿美元[48] - 总物业收入为3.88773亿美元，同比下降179.2万美元[48] - 2026年第一季度净营业收入（NOI）为2.48704亿美元，2025年同期为2.51145亿美元[90] - 2026年第一季度处置运营物业的收益为6787.8万美元[87] - 2026年第一季度归属于普通股股东的净收入为4244.9万美元，2025年同期为3882.2万美元[87] 财务数据关键指标变化：运营资金（FFO/AFFO） - 2026年第一季度运营资金为1.22886亿美元，同比下降34.3%（2025年同期为1.86935亿美元）[35] - 2026年第一季度核心运营资金为1.81086亿美元，同比下降4.6%（2025年同期为1.89818亿美元）[35] - 2026年第一季度核心调整后运营资金为1.64936亿美元，同比下降5.1%（2025年同期为1.7372亿美元）[35] - 2026年第一季度核心运营资金（Core FFO）为1.81086亿美元，2025年同期为1.89818亿美元[87] - 2026年第一季度核心调整后运营资金（Core AFFO）为1.64936亿美元，2025年同期为1.7372亿美元[87] - 2026年第一季度每股核心调整后运营资金（Core AFFO per share）为1.55美元，2025年同期为1.58美元[88] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 总物业费用为1.40069亿美元，同比增加64.9万美元[48] - 2026年第一季度，经常性资本化支出总额为1,615万美元，平均每套住宅277美元[83] - 2026年第一季度，用于资产重新定位的资本支出为2,145.5万美元，涉及569套住宅[83] 同店物业运营表现 - 同店净营业收入（NOI）同比下降0.7%，环比下降1.0%，主要因费用增长（同比增1.9%，环比增2.1%）超过收入微增（同比增0.2%，环比增0.1%）[7] - 同店组合有效新租约租金同比下降5.2%，有效续租租金同比上涨2.9%，综合有效租金同比下降1.4%[8] - 同店物业净营业收入为2.324亿美元，同比下降165.5万美元，占投资组合总收入的主要部分[48] - 整体同店物业净营业收入（NOI）同比下降0.7%，为2.324亿美元，总收入微增0.2%至3.600亿美元，运营支出增长1.9%至1.276亿美元[54] - 整体同店物业加权平均月租金与去年同期持平，为2010美元；但每套已入住房屋月均收入增长0.5%至2331美元[54] - 整体同店物业平均入住率同比下降0.3个百分点至95.1%，其中华盛顿特区市场降幅最大，下降1.4个百分点至95.7%[54] - 同物业总收入环比微增0.1%至3.6001亿美元，净营业收入环比下降1.0%至2.3242亿美元[57] - 同物业运营费用环比增长2.1%至1.2759亿美元，其中财产税环比大幅增长5.8%至4492.5万美元[61] - 同物业平均入住率环比微降0.1个百分点至95.1%，加权平均月租金环比下降0.2%至2010美元[57] - 同物业加权平均每套已入住房屋月收入环比微增0.2%至2331美元[57] - 2026年第一季度“同物业”（Same Property）社区的净营业收入为2.32418亿美元，2025年同期为2.34073亿美元[90] 各地区市场表现 - 华盛顿特区都市区对第一季度NOI贡献最大，占比14.3%，其入住率为95.7%[44] - 凤凰城地区入住率环比改善，从95.0%上升至95.6%[44] - 纳什维尔地区入住率同比显著改善，从92.2%上升至93.1%[44] - 亚特兰大市场运营支出大幅增长30.3%至1034.6万美元，导致其NOI同比下降10.1%至1696.4万美元，是降幅最大的市场[54] - 东南佛罗里达市场NOI增长表现最佳，同比增长4.5%至1723.0万美元，主要得益于收入增长2.1%及支出下降2.0%[54] - 奥斯汀市场租金下降显著，加权平均月租金同比下降4.3%至1503美元，每套已入住房屋月均收入下降3.8%至1788美元[54] - 洛杉矶/奥兰治县市场收入增长强劲，同比增长3.6%至1692.5万美元，租金增长1.4%至2898美元[54] - 凤凰城市场NOI同比下降2.5%至1958.2万美元，主要由于收入下降0.7%且运营支出增长3.9%[54] - 丹佛市场运营支出控制良好，同比下降8.7%至544.4万美元，抵消了收入下降的影响，使NOI微增0.3%[54] - 纳什维尔市场入住率同比提升2.4个百分点至94.3%，增幅为所有市场中最高[54] - 东南佛罗里达市场NOI环比增长4.8%至1723万美元，主要得益于收入增长1.4%及费用下降4.1%[57] - 亚特兰大市场NOI环比下降7.4%至1696.4万美元，主要因运营费用大幅增长18.4%[57] - 纳什维尔市场运营费用同比激增20.6%，导致其NOI同比下降7.1%[57] - 丹佛市场收入环比下降2.8%，但得益于费用下降11.5%，其NOI环比增长0.9%[57] 运营费用明细 - 财产保险费用环比显著下降10.2%至747.1万美元，营销租赁费用环比下降20.0%至235.2万美元[61] - 公用事业费用环比增长2.9%至2581.6万美元，占运营费用的20.2%[61] 资产组合活动（收购/处置/开发） - 公司处置了德克萨斯州欧文市一处516套公寓的物业，售价约7700万美元，实现约6790万美元收益[12] - 截至2026年3月31日，公司在建开发社区总计1,162套住宅，总预估成本为4.92亿美元，已投入成本3.154亿美元[63] - 截至2026年3月31日，开发管道社区（Pipeline）总计932套住宅，预估总成本为4.91亿美元，已投入成本9,770万美元[66] - 2026年收购活动：以总价1.713亿美元收购两处资产，共计557套住宅，平均月租金为1,996美元[70] - 2026年处置活动：以7,700万美元的价格出售一处资产，包含516套住宅，月租金为1,371美元[70] - 开发及租赁中社区的净营业收入为706,000美元，同比大幅增长70.2万美元[48] - 非同店物业净营业收入为1361.2万美元，同比显著增长461.7万美元[48] 债务与流动性 - 公司在季度内发行了6亿美元2036年到期的优先无担保票据，票面利率4.90%，有效利率5.03%，并将12亿美元无担保循环信贷额度到期日延长至2030年3月[13] - 截至2026年3月31日，公司流动性约为8.819亿美元，包括约4070万美元现金及现金等价物，以及约8.412亿美元的信贷可用额度[15] - 截至季度末，总债务为42.5亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.7倍[26] - 截至2026年3月31日，总负债为49.54776亿美元，较2025年12月31日的46.04736亿美元增长7.6%[42] - 截至2026年3月31日，现金及现金等价物为4068.4万美元，较2025年12月31日的2520.3万美元增长61.4%[42] - 截至2026年3月31日，公司总债务为42.50469亿美元，加权平均利率为4.1%，加权平均到期期限为5.8年[72] - 2026年到期债务总额为5.51968亿美元，占债务总额的13.0%，加权平均利率为4.9%[72] - 浮动利率债务余额为9.00814亿美元，占总债务的21.2%，加权平均利率为4.5%[72] - 无抵押不动产资产成本为127.21346亿美元，与无抵押债务的比率为3.2倍[72] - 2026年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDAre）为2.22771亿美元，年化后为8.91084亿美元[93] - 2026年第一季度净负债（Net Debt）为42.19025亿美元，净负债与年化调整后EBITDAre的比率为4.7倍[96] 资本管理（股票回购/股息） - 季度内以平均每股105.88美元回购了2,633,030股普通股，总金额2.788亿美元，年初至今回购总额达4.229亿美元[14] - 2026年第一季度加权平均流通普通股数量为104,826,000股（基本），同比下降3.4%（2025年同期为108,530,000股）[32] - 2026年第一季度普通股每股股息为1.06美元[114] - 2026年第一季度普通股股息宣告日为2026年2月5日，记录日为2026年3月31日，支付日为2026年4月17日[114] 管理层讨论和指引 - 公司更新2026年全年指引：核心FFO每股预期范围为6.60至6.90美元（中点6.75美元），同店NOI增长预期范围为下降2.50%至增长1.50%（中点下降0.50%）[18][19] - 2026年第二季度每股核心运营资金（Expected Core FFO per share）预计在1.65美元至1.69美元之间，2026年全年预计在6.60美元至6.90美元之间[89] 诉讼及其他一次性项目 - 季度后公司同意支付5300万美元以了结集体诉讼，该费用已计入2026年第一季度损益，但不影响2026年核心FFO和核心AFFO[16] 运营数据与定义 - 截至2026年3月31日，运营中公寓住宅总数为59,416套，其中“同店”物业为54,105套[43] - 公司整体加权平均入住率为95.0%，较2025年第一季度（95.3%）和上一季度（95.1%）略有下降[44] - 无产权负担不动产资产：指资产无任何抵押、信托契约、留置权、质押、担保权益、担保协议或任何形式的产权负担[112] - 加权平均月租金：基于在租和空置单位（按市场租金，并扣除租赁损失和优惠后，但未考虑空置和坏账）计算的租金率[112] - 加权平均每套入住房屋月收入：报告期内总收入除以平均入住房屋数，按月计算[113] 公司基本信息与评级 - 公司股票代码为CPT，在纽约证券交易所上市[114] - 无担保债务评级：惠誉评级为A-，展望稳定[114] - 无担保债务评级：穆迪评级为A3，展望稳定，商业票据评级为P-2[114] - 无担保债务评级：标准普尔评级为A-，展望稳定，商业票据评级为A-2[114] - 投资者可通过拨打(713) 354-2787获取新闻稿、10-Q表、10-K表及其他信息[116]