资产收购与处置 - 公司于2025年6月23日以2.9亿美元收购了面积132万平方英尺的Crabtree Mall[122] - 公司于2026年4月30日以2.6亿美元收购了面积约150万平方英尺的Annapolis Mall，并以1200万美元收购相邻的13.1英亩空地[123] - 公司于2025年8月18日以3.321亿美元出售Lakewood Center，获得2110万美元资产出售收益，买方承担了3.171亿美元贷款[131] - 公司于2025年7月30日通过合资企业以7200万美元出售Atlas Park，公司按份额获得约1200万美元收益并偿还3250万美元贷款[130] - 公司在2026年第一季度（截至3月31日）和2025年（截至12月31日）期间出售多块土地，分别获得净收益1240万美元和2010万美元（按公司份额计）[204][205] 融资与债务管理 - 公司于2025年3月27日完成一笔3.4亿美元、利率5.58%的十年期固定利率贷款，用于再融资[138] - 公司于2026年2月24日将循环信贷额度从6.5亿美元增至9亿美元，期限延至2030年3月，利率区间降至SOFR+180至220基点[143] - 公司于2026年4月7日通过合资企业将Deptford Mall的1.312亿美元贷款置换为1.15亿美元新贷款，固定利率6.95%，期限至2031年5月[145] - 公司于2026年2月6日将South Plains Mall的2亿美元贷款到期日延至2029年11月6日，利率保持4.22%[141] - 公司于2026年2月6日有7650万美元贷款（按公司份额计）发生违约，正在与贷方谈判[142] - 公司已修订并重述了信贷协议，获得总额为9亿美元的循环信贷额度，到期日为2029年3月1日，并可选择延长一年；该额度可最高扩充至11亿美元[216] - 公司预计未来12个月内到期的所有债务（除圣莫尼卡广场和Twenty Ninth Street外）将通过循环信贷额度或手头现金进行再融资、重组、展期和/或偿还[211] - 2026年4月7日，合资企业将德福购物中心1.312亿美元贷款置换为1.15亿美元五年期固定利率贷款[234] 投资组合与物业规模 - 公司截至2026年3月31日拥有38处区域零售中心和1处社区/主力店中心，总面积约3900万平方英尺可出租面积[117] 再开发与资本支出项目 - Scottsdale Fashion Square重建项目总成本估计在8400万至9000万美元之间，公司按比例承担份额估计为4200万至4500万美元，截至2026年3月31日，合资企业已发生6860万美元成本，公司承担了其中的3430万美元[146] - Green Acres Mall重建项目总成本估计在1.3亿至1.5亿美元之间，截至2026年3月31日，公司已发生5180万美元成本[147] - FlatIron Crossing开发项目总成本估计在2.45亿至2.65亿美元之间，公司按比例承担份额估计为1.25亿至1.35亿美元，截至2026年3月31日，合资企业已发生8000万美元成本，公司承担了其中的3780万美元[148] - 公司预计未来十二个月将产生约7500万至1亿美元的租户补贴和递延租赁费用，以及约2.75亿至3.25亿美元的开发、再开发、扩建和翻新支出[203] 股东回报与资本筹集 - 公司宣布2025年每季度普通股现金股息为每股0.17美元，并于2026年3月30日支付了第一季度股息，将于2026年6月29日支付第二季度股息[149] - 通过2024年ATM计划，公司在截至2025年12月31日的十二个月内以加权平均价18.04美元出售310万股普通股，净收益约5390万美元；在截至2026年3月31日的三个月内以加权平均价19.00美元出售350万股，净收益约6550万美元；截至2026年3月31日，该计划下仍有约3.073亿美元普通股可供销售[150] - 公司在2026年第一季度（截至3月31日）通过2024年ATM计划以加权平均价格19.00美元出售了350万股普通股，获得约6550万美元净收益；截至2026年3月31日，该计划下仍有约3.073亿美元普通股可供出售[206] - 公司2026年第一季度的现金股息和分配为4900万美元（包括合并合资企业的60万美元分配）[219] 运营表现与租赁活动 - 截至2026年3月31日止十二个月，投资组合中面积小于1万平方英尺的可比租户销售额较2025年第一季度增长3.8%[168] - 截至2026年3月31日，出租率为93.4%，较2025年3月31日的92.6%上升0.8%，但较2025年12月31日的94.0%环比下降0.6%[168] - 截至2026年3月31日，公司已就2026年到期且预计续租的可出租面积的90%完成续租或获得续租承诺，另有9%处于意向书阶段[169] - 公司已签署169份新店租约，总面积约100万平方英尺，计划在2026年开业；另有56份新店租约，总面积约150万平方英尺，计划在2026年后开业[170] - 到2028年，新店租约预计将产生约1.16亿美元的总收入（按公司持股比例计算），超过2024年相同空间的原有收入[170] - 2026年第一季度新签和续签共269份租约，涉及总面积约161万平方英尺，可比中心基础上签约面积同比增长2.5%[177] - 截至2026年3月31日，出租率为93.4%，同比上升0.8个百分点，但环比2025年12月31日的94.0%下降0.6个百分点[179] - 2026年第一季度，投资组合中面积小于1万平方英尺的空间，每平方英尺租户销售额（TTM）为899美元，相比2025年12月31日止年度的881美元有所增长；可比租户销售额同比增长3.8%[176] 财务数据关键指标变化：收入与利润 - 公司2026年第一季度FFO（调整后，摊薄）为9240万美元，较2025年同期的8980万美元增长2.9%[197] - 2026年第一季度租赁收入为2.265亿美元，较2025年同期减少970万美元，降幅4.1%[187] - 2026年第一季度归属于普通股股东和单位持有者的FFO（基本和稀释）为7588.3万美元，2025年同期为8097.3万美元[227] - 2026年第一季度经调整的归属于普通股股东和单位持有者的FFO（基本和稀释）为9238.3万美元，2025年同期为8976.4万美元[227] - 2026年第一季度净亏损归属于公司为3635万美元，2025年同期为5012.3万美元[227][231] - 2026年第一季度“前进投资组合中心”的NOI为1.7287亿美元，2025年同期为1.755亿美元[231] - 排除租赁终止收入后，2026年第一季度“前进投资组合中心”NOI为1.727亿美元，同比增长1.2%[231] - 包含租赁终止收入时，“前进投资组合中心”NOI同比下降1.5%[231] - 所有中心的NOI在2026年第一季度为1.9112亿美元，2025年同期为2.0057亿美元[231] - 非“前进投资组合中心”的NOI在2026年第一季度为1824.9万美元[231] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 2026年第一季度，购物中心及运营费用为8.445亿美元，同比减少190万美元，降幅2.2%[189] - 2026年第一季度，利息支出同比减少160万美元，主要受处置物业利息支出减少610万美元等因素影响[193] 现金流与投资活动 - 2026年第一季度，投资活动现金使用同比减少2830万美元，主要因对联营合资企业的出资减少8270万美元[199] 债务与资本结构 - 公司总未偿还贷款债务（包括抵押贷款和其他应付票据）在2026年3月31日为64.5亿美元，其中包含49.3亿美元合并债务（减去0.3亿美元非控股权益）及公司按比例享有的15.5亿美元非合并合资企业债务[211] - 截至2026年3月31日，公司循环信贷额度下的借款为1亿美元，未摊销递延融资成本为1800万美元，总有效利率为6.16%；该额度下额外借款可用额度为7.994亿美元[218] - 公司截至2026年3月31日的合并中心重大现金承诺总额为59.67亿美元，其中长期债务义务（含预计利息支付）为58.54亿美元，租赁义务为1.132亿美元[220] - 合并中心长期债务总额为50.01亿美元，其中固定利率债务44.42亿美元，浮动利率债务5.59亿美元[234] - 合并中心固定利率债务平均利率为4.61%，浮动利率债务平均利率为5.55%[234] - 未合并合资中心按公司比例份额的长期债务总额为15.57亿美元，其中固定利率债务15.45亿美元，浮动利率债务1200万美元[234] - 未合并合资中心固定利率债务平均利率为5.30%，浮动利率债务平均利率为6.17%[234] - 截至2026年3月31日，合并中心固定利率债务较上年末的47亿美元下降至44亿美元，平均利率从4.56%微升至4.61%[235] - 截至2026年3月31日，合并中心浮动利率债务较上年末的4.591亿美元上升至5.591亿美元，平均利率从5.62%降至5.55%[235] - 长期债务公允价值使用现值模型估算，合并中心债务公允价值为48.66亿美元，未合并合资中心为15.37亿美元[234][240] 现金状况 - 公司现金及现金等价物在2026年3月31日为1.82亿美元[219] 租户破产影响 - 2025财年，涉及公司租户的破产申请有8起（包括Forever 21和Claire's），影响67份租约、约87.3万平方英尺面积及约1290万美元年化租赁收入；2026年初至今有4起破产申请（包括Saks Global LLC），影响14份租约、约18.2万平方英尺面积及约310万美元年化租赁收入[181] 债务到期再融资 - 2025年初至本季报日，公司完成五笔非追索权贷款到期交易，总额约9.547亿美元，公司按比例份额约为8.295亿美元[184] 特殊项目与调整 - 经调整FFO的调整项包括：违约利息支出412.8万美元，非房地产投资损失701.9万美元，以及被接管物业影响535.3万美元[227] - 圣莫尼卡广场自2025年3月18日起由法院指定的接管人控制，其FFO影响在所有列报期间被排除[224] 利率风险管理 - 公司评估市场风险显示，利率每上升1%，基于5.711亿美元浮动利率债务，年收益和现金流将减少约570万美元[239] - 公司使用利率上限协议管理风险，截至报告日，相关贷款的SOFR未超过协议规定的执行利率[237][239]