财务数据关键指标变化：收入和利润（同比环比） - 2026年第二季度归属于普通股东的净收入为1.124亿美元，摊薄后每股收益0.61美元，去年同期为1.026亿美元及每股0.56美元[19][23] - 2026年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.12351亿美元，较2025年同期的1.02608亿美元增长9.5%[67] - 2026年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.12351亿美元，同比增长9.5%[79] - 2026年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.12351亿美元，同比增长9.5%[91] - 公司2026年第二季度总收入为4.135亿美元，同比增长8.6%[79] - 2026年第二季度运营净收入为2.75504亿美元，同比增长8.2%[82] - 公司2026年上半年总收入为8.25963亿美元，同比增长8.4%[79] - 2026年上半年归属于普通股股东的净利润为2.37487亿美元，同比增长13.7%[79] - 归属于普通股股东的净利润在2026年第二季度为1.124亿美元，上半年为2.375亿美元[88] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比环比） - 2026年第二季度折旧与摊销费用为1.08803亿美元，同比增长9.3%[79] - 2026年第二季度利息净支出为5358.2万美元，同比增长6.6%[79] - 2026年第二季度运营资本支出为4082.3万美元，同比增长25.5%[91][93] - 2026年第二季度地面开发与再开发支出为6848.7万美元，同比下降6.7%[93] - 折旧和摊销费用在2026年第二季度为1.088亿美元，上半年为2.152亿美元[88] - 净利息支出在2026年第二季度为5640万美元，上半年为1.1001亿美元[84] 非GAAP财务指标表现 - 2026年第二季度Nareit运营资金为2.263亿美元，摊薄后每股1.21美元，去年同期为2.121亿美元及每股1.16美元[22][24] - 2026年第二季度核心运营收益为2.177亿美元，摊薄后每股1.16美元，去年同期为2.022亿美元及每股1.10美元[22][25] - 2026年第二季度Nareit FFO（运营资金）为2.26297亿美元，同比增长6.7%，每股摊薄后Nareit FFO为1.21美元[67] - 2026年第二季度核心运营收益为2.1773亿美元，同比增长7.7%，每股摊薄后核心运营收益为1.16美元[67] - 2026年第二季度Nareit FFO为2.26297亿美元，同比增长6.7%，每股摊薄FFO为1.21美元[91] - 2026年第二季度核心运营收益为2.1773亿美元，同比增长7.7%，每股摊薄核心运营收益为1.16美元[91] - 2026年第二季度调整后运营资金为1.8534亿美元，同比增长4.4%[91] - 2026年第二季度Nareit EBITDAre为2.94664亿美元，同比增长6.7%[93] - 公司核心运营收益排除了交易相关收支、债务提前清偿损益及直线租金等非现金项目[146] 物业运营表现（NOI及同店） - 2026年第二季度同店净营业收入同比增长3.8%[22][27] - 2026年第二季度NOI（净营业收入）为3.00106亿美元，同比增长6.8%；上半年NOI为5.965亿美元，同比增长7.6%[67] - 2026年第二季度同物业NOI为2.8832亿美元，同比增长3.8%；上半年同物业NOI为5.73888亿美元，同比增长4.1%[67] - 2026年上半年，公司同店NOI为5.739亿美元，同比增长4.1%；第二季度同店NOI为2.883亿美元，同比增长3.8%[37] - Same Property NOI（净经营收入）在2026年第二季度同比增长3.8%至2.883亿美元，上半年同比增长4.1%至5.739亿美元[88] - 剔除再开发项目影响，Same Property NOI在2026年第二季度同比增长2.9%至2.464亿美元，上半年同比增长2.8%至4.888亿美元[88] - 2026年第二季度净营业收入（NOI）为3.001亿美元[138] - 同店净营业利润用于评估稳定物业组合跨报告期的运营表现趋势[157] 物业运营表现（出租率与租金） - 截至2026年6月30日，同店出租率为96.9%，同比上升40个基点；同店已开业出租率为94.5%，同比上升50个基点[22][27] - 季度内执行了210万平方英尺的可比新租和续租，现金租金溢价率为10.4%，直线法租金溢价率为19.5%[22][27] - 截至2026年6月30日，公司所有物业的出租率为96.5%，零售运营物业出租率为96.8%，同物业出租率为96.9%[70] - 过去12个月（TTM）的租金价差（新签和续租）为11.8%[70] - 2026年第二季度基本租金收入为2.8026亿美元，同比增长8.5%[82] - 基础租金收入是Same Property NOI增长的主要贡献者，第二季度贡献了3.7个百分点的增长，上半年贡献了3.6个百分点[88] - 费用回收比率在2026年第二季度提升至89.7%，上半年提升至87.8%[88] - NOI利润率在2026年第二季度为69.6%，上半年为69.0%[88] - 第二季度可比物业总租赁交易396笔，涉及可出租面积209.8万平方英尺，新基础租金为每平方英尺25.60美元[113] - 第二季度可比物业新租约现金租金涨幅为15.8%，续租约现金租金涨幅为9.4%[113] - 过去12个月可比物业新租约加权平均租期为9.7年，房东工作/租户补贴成本为每平方英尺42.94美元[113] - 过去12个月可比物业续租约加权平均租期为5.6年，房东工作/租户补贴成本为每平方英尺0.88美元[113] - 第二季度总租赁交易（含非可比物业）471笔，涉及可出租面积238.3万平方英尺，新基础租金为每平方英尺25.50美元[114] - 过去12个月总租赁交易（含非可比物业）1804笔，涉及可出租面积839.5万平方英尺，加权平均新基础租金为每平方英尺27.87美元[114] - 截至2026年6月30日，新租约净有效租金为每平方英尺30.13美元，占基础租金（36.40美元）的83%[117] - 截至2026年6月30日，已签署但尚未开始的租约总计308份，涉及可出租总面积130.3万平方英尺，年化基础租金总额为4124.5万美元[118] - 截至2026年6月30日，公司整体物业组合出租率为96.5%，年化基础租金总额为12.88亿美元，平均每平方英尺租金为26.46美元[121] - 截至2026年6月30日，新租约中主力店（Anchor）和零售店（Shop）的占比分别为46%和54%[117] - 已签署但未开始的租约中，零售店（Shop）的平均租金为每平方英尺42.59美元，高于主力店（Anchor）的22.91美元[118] - 新租约的加权平均租期为10.6年[117] - 所有租户的当前平均ABR为每平方英尺26.21美元[135] - 已签署但尚未开始的租约季度基本租金：不包括再开发项目为793.6万美元，包括再开发项目为1031.1万美元[138] 投资与开发活动 - 截至2026年6月30日，在建开发和再开发项目预估净成本为6.8亿美元，综合预估收益率约为9%[22] - 季度内收购了1个购物中心和2个外置地块，总计约4800万美元，按公司权益份额计为1900万美元[22] - 2026年第二季度，公司启动了净成本约6800万美元的开发和再开发项目，其中The Berkeley at Durbin Park项目价值5500万美元[28] - 截至2026年6月30日，公司在建开发和再开发项目净成本为6.8亿美元，其中49%已发生[28] - 2026年6月11日，公司通过合资企业以约3700万美元收购了Shops at Highland Walk，公司份额为700万美元[28] - 2026年7月8日，公司以2700万美元收购了Franklin Crossing[28] - 2026年7月14日，公司通过合资企业以7400万美元收购了Cornerstone at Westford，公司份额为1500万美元[28] - 2026年上半年物业收购总额2502万美元，加权平均资本化率为5.9%，主要收购包括Haddon Commons（630万美元）[105] - 2026年上半年物业处置总额292.5万美元，加权平均资本化率为7.3%[106] - 在建及再开发项目总净成本为6.8亿美元，已发生成本占比49%，预计稳定化收益率为9%[108] - 在建新建项目总净成本为3.94亿美元，平均出租率79%，已发生成本占比45%，预计稳定化收益率为7%[108] - 在建再开发项目总净成本为2.86亿美元，平均出租率91%，已发生成本占比54%，预计稳定化收益率为10%[108] - 本年度预计完工项目总净成本为6200万美元，已发生成本占比95%，预计稳定化收益率为10%[108] - 在建地面开发项目净成本3.94亿美元，已发生45%，预计稳定收益率为7%[138] - 在建再开发项目净成本2.86亿美元，已发生54%，预计稳定收益率为10%[138] 债务与资本结构 - 截至2026年6月30日，公司循环信贷额度下可用资金约为15亿美元[28] - 截至2026年6月30日，公司按比例净债务及优先股与过去十二个月运营EBITDAre比率为5.0倍[28] - 截至2026年6月30日，公司总债务为54.43685亿美元，净债务与优先股合计为54.77072亿美元，净负债与运营EBITDAre比率为5.0倍[67] - 截至2026年6月30日，总债务为49.03182亿美元，较2025年底的47.39301亿美元增长3.5%[95] - 截至2026年6月30日，99.4%的债务为固定利率，加权平均合同利率为4.2%，加权平均有效利率为4.5%[95] - 截至2026年6月30日，债务加权平均到期年限为6.9年[95] - 截至2026年6月30日，公司有抵押固定利率贷款总额为6.541亿美元，加权平均有效利率为4.17%；无抵押债务总额（净额）为42.491亿美元，加权平均有效利率为4.24%；公司总债务（净额）为49.032亿美元，加权平均有效利率为4.23%[97] - 截至2025年12月31日，公司有抵押固定利率贷款总额为7.464亿美元，加权平均有效利率为4.78%；无抵押债务总额（净额）为39.929亿美元，加权平均有效利率为4.39%；公司总债务（净额）为47.393亿美元，加权平均有效利率为4.54%[97] - 公司循环信贷额度规模为15亿美元，截至2026年6月30日已提取3000万美元，利率为调整后SOFR + 0.685%，并对未使用部分收取0.115%的年度承诺费[97] - 公司2026年5月8日发行的无抵押债券规模为4亿美元，利率5.00%，到期日为2032年7月15日；2026年2月18日发行的无抵押债券规模为4.5亿美元，利率4.50%，到期日为2033年3月15日[97] - 公司最大单笔有抵押贷款为M&T银行提供的Ridgeway购物中心贷款，截至2026年6月30日余额为4005万美元，利率3.40%，到期日为2027年7月1日[97] - 公司无抵押债务中，2020年5月13日发行的债券规模最大，达6亿美元，利率3.70%，到期日为2030年6月15日[97] - 公司有抵押贷款中利率最高的是City of Rollingwood提供的Shops at Mira Vista贷款，利率为8.00%，但余额较小，为128万美元[97] - 公司无抵押债务的未摊销债务折价及发行成本，截至2026年6月30日为3094万美元[97] - 公司有抵押贷款的未摊销折价及发行成本，截至2026年6月30日为3029万美元[97] - 文件包含截至2026年6月30日的无抵押债务契约和杠杆比率摘要[98] - 公司未担保公共债务总额为42.5亿美元，其中2027年到期债券利率3.600%，余额5.25亿美元[99] - 债务契约指标表现稳健：总合并债务/总合并资产为27%，远低于≤65%的要求；未担保合并资产/未担保合并债务为384%，远高于>150%的要求[99] - 关键财务比率：净债务与总市值比率为23.7%；净债务及优先股与营运EBITDAre（TTM）比率为4.9倍；固定费用保障倍数为4.6倍[99] - 未合并债务总额为15.25亿美元，其中94.9%为固定利率，加权平均合同利率为4.27%[100] - 债务到期时间分布：2026年到期债务1.573亿美元，2028年到期2.368亿美元，2030年到期2.312亿美元[100] - 公司持有大量长期债务，包括2047年到期利率4.400%的4.25亿美元债券，以及2049年到期利率4.650%的3亿美元债券[99] - 公司有应付票据54.184亿美元[138] 合资企业与股权投资 - 2026年第二季度，公司来自房地产合伙企业的投资收益为1616万美元，同比增长17.4%[79] - 公司在非合并房地产合伙企业中总投资27.11亿美元，总债务15.25亿美元，按比例份额债务为5.405亿美元[102] - 公司按比例份额在非合并合伙企业的股权投资为3.628亿美元，2026年上半年权益法投资收益为3854万美元[102] - 非控股权益在2026年第二季度的NOI份额为2298万美元，上半年为4467万美元[84] - 房地产销售收入净收益（扣除税款后）在2026年第二季度为3.302亿美元，上半年为13.155亿美元[84] 资产与投资组合构成 - 截至2026年6月30日，公司总市值为203.84943亿美元，普通股及等价物的市场权益价值为149.07871亿美元[67] - 截至2026年6月30日，公司持有现金、现金等价物及受限现金为1.91614亿美元[73] - 2026年第二季度房地产资产净值为99.002亿美元，非合并房地产合伙权益份额为83.2713亿美元[76] - 公司持有现金及现金等价物1.718亿美元[138] - 公司总物业数量为482处，总可出租面积(GLA)为5,084.6万平方英尺，总年化基本租金(ABR)为12.88亿美元，整体出租率为96.5%，平均每平方英尺ABR为26.46美元[124] - 按人口排名前50的大都会区是核心资产，贡献了81.5%的物业数量、84.0%的GLA和85.2%的ABR，该区域平均出租率为96.4%[124] - 纽约都会区是最大市场，拥有66处物业、547.0万平方英尺GLA，出租率95.5%，ABR为1.57041亿美元，占公司总ABR的12.2%[124] - 洛杉矶都会区是第二大市场，拥有30处物业、317.5万平方英尺GLA，出租率97.7%，ABR为1.083亿美元，每平方英尺ABR达35.17美元，为表中最高之一[124] - 迈阿密都会区拥有39处物业和499.5万平方英尺GLA，是GLA占比(9.8%)和ABR占比(9.5%)第三高的市场[124] - 按租户类别，超市(Grocery)是最大收入来源，占ABR的20%；其次是快餐/休闲餐厅，占14%[126] - 按物业形态，商店(Shop)租户贡献了58%的ABR，主力店(Anchor)租户贡献了42%的ABR[126] - 排名51-75位的人口都会区表现强劲，平均每平方英尺ABR为30.23美元，高于公司整体平均水平(26.46美元)[124] - 旧金山都会区出租率相对较低为93.5%，但每平方英尺ABR达32.89美元，ABR占比(8.2%)显著高于其GLA占比(6.8%)[124] - 河滨市都会区出租率最低为88.4%，丹佛都会区每平方英尺ABR最低为16.97美元[124] - 前十大租户贡献年化基本租金3.84亿美元，占总年化基本租金29.8%[128] - 公司总年化基本租金（ABR）为12.9亿美元，其中主力