财务业绩：净收入与每股收益 - 2026年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.124亿美元，摊薄后每股收益0.61美元，去年同期为1.026亿美元及每股0.56美元[19][23] - 2026年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.12351亿美元，同比增长9.5%[67] - 2026年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.124亿美元，同比增长9.5%（2025年同期为1.026亿美元）[79] - 2026年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.1235亿美元，同比增长9.5%（2025年同期为1.0261亿美元）[91] - 归属于普通股股东的净利润在2026年第二季度为11.2351亿美元，上半年为23.7487亿美元[88] - 2026年全年指引：摊薄后每股净收入为2.48-2.52美元[30] - 2026财年全年摊薄后每股净收入指引为2.48美元至2.52美元，较此前指引的2.45美元至2.49美元有所上调[141] 财务业绩：Nareit运营资金（FFO）与核心运营收益（COE） - 2026年第二季度Nareit运营资金为2.263亿美元，摊薄后每股1.21美元，去年同期为2.121亿美元及每股1.16美元[22][24] - 2026年第二季度核心运营收益为2.177亿美元，摊薄后每股1.16美元，去年同期为2.022亿美元及每股1.10美元[22][25] - 2026年第二季度Nareit FFO为2.26297亿美元，同比增长6.7%[67] - 2026年第二季度核心运营收益为2.1773亿美元，同比增长7.7%[67] - 2026年第二季度实际业绩：Nareit FFO为2.263亿美元，摊薄后每股1.21美元；核心运营收益为2.177亿美元，摊薄后每股1.16美元[36] - 2026年第二季度Nareit FFO为2.2629亿美元，同比增长6.7%（2025年同期为2.1213亿美元）；Nareit FFO每股（稀释后）为1.21美元，同比增长4.3%[91] - 2026年第二季度核心运营收益（Core Operating Earnings）为2.1773亿美元，同比增长7.7%（2025年同期为2.0223亿美元）；每股为1.16美元，同比增长5.5%[91] - 2026年上半年实际业绩：摊薄后每股净收入为1.30美元，Nareit FFO为2.41美元，核心运营收益为2.32美元[30] - 将2026年全年Nareit运营资金指引上调至每股4.84-4.88美元，核心运营收益指引上调至每股4.62-4.66美元[22] - 2026年全年指引：摊薄后每股净收入为2.48-2.52美元，Nareit FFO为4.84-4.88美元，核心运营收益为4.62-4.66美元[30] - 2026财年全年摊薄后每股Nareit运营资金（Nareit FFO）指引为4.84美元至4.88美元，此前指引为4.83美元至4.87美元[141] - 2026财年全年摊薄后每股核心运营收益指引为4.62美元至4.66美元，此前指引为4.59美元至4.63美元[141] 财务业绩：调整后营运现金流（AFFO）与Nareit EBITDAre - 2026年第二季度调整后营运现金流（AFFO）为1.8534亿美元，同比增长4.4%（2025年同期为1.7745亿美元）[91] - 2026年第二季度Nareit EBITDAre为2.9466亿美元，同比增长6.7%（2025年同期为2.7608亿美元）[93] 运营表现：净营业收入（NOI）与同物业NOI增长 - 2026年第二季度同物业净营业收入同比增长3.8%[22][27] - 2026年第二季度同店NOI为2.8832亿美元，同比增长3.8%[67] - 2026年第二季度NOI为3.00106亿美元，同比增长6.8%[67] - 2026年第二季度实际业绩：同店NOI为2.883亿美元，同比增长3.8%；上半年同店NOI为5.739亿美元，同比增长4.1%[37] - 公司2026年第二季度合并运营净收入（NOI）为2.755亿美元，同比增长8.2%（2025年同期为2.547亿美元）[82] - Same Property NOI（净营业收入）在2026年第二季度同比增长3.8%，达到28.832亿美元，上半年同比增长4.1%，达到57.3888亿美元[88] - 公司整体NOI（含非Same Property）在2026年第二季度同比增长6.8%，达到30.0106亿美元，上半年同比增长7.6%，达到59.65亿美元[88] - 截至2026年6月30日，公司当前季度净营业收入（NOI）为3.00106亿美元[138] - 将2026年全年同物业净营业收入增长指引上调至同比增长3.7%-4.1%[22] - 2026年全年指引：同店NOI增长预期为+3.7%至+4.1%[30] - 2026财年同物业净营业收入增长指引为+3.7%至+4.1%，此前指引为+3.25%至+3.75%[141] 运营表现：同物业运营详情（收入与费用） - Same Property NOI（不含再开发项目）在2026年第二季度同比增长2.9%，达到24.6356亿美元，上半年同比增长2.8%，达到48.8766亿美元[88] - 2026年第二季度Same Property总收入为41.4457亿美元，同比增长4.8%，上半年总收入为83.1373亿美元，同比增长5.0%[88] - 2026年第二季度Same Property运营费用为12.6137亿美元，同比增长7.2%，上半年运营费用为25.7485亿美元，同比增长7.2%[88] - 费用回收率在2026年第二季度提升至89.7%，上半年提升至87.8%[88] - NOI利润率在2026年第二季度为69.6%，上半年为69.0%[88] - 对Same Property NOI增长的贡献中，基本租金在第二季度贡献了3.7个百分点，上半年贡献了3.6个百分点[88] 运营表现：出租率与已开业率 - 截至2026年6月30日，同物业出租率为96.9%，同比上升40个基点；同物业已开业率为94.5%，同比上升50个基点[22][27] - 截至2026年6月30日，所有物业出租率为96.5%，同店出租率为96.9%[70] 租赁活动与租金增长 - 季度内执行了210万平方英尺的可比新租和续租，混合现金租金涨幅为10.4%，直线法租金涨幅为19.5%[22][27] - 2026年第二季度，可比物业新签租约的租金现金涨幅为10.4%，直线法涨幅为19.5%[113] - 过去12个月，可比物业新签租约的加权平均租金为每平方英尺28.43美元，现金租金涨幅为11.8%[113] - 2026年第二季度，新租约（可比）的现金租金涨幅为15.8%，加权平均租期为7.7年[113] - 过去12个月，新租约（可比）的现金租金涨幅为19.3%，加权平均租金为每平方英尺36.54美元[113] - 2026年第二季度，续租约（可比）的现金租金涨幅为9.4%，加权平均租期为5.5年[113] - 过去12个月，续租约（可比）的现金租金涨幅为9.9%，加权平均租金为每平方英尺26.80美元[113] - 2026年第二季度，所有租约（可比及非可比）的加权平均新基础租金为每平方英尺25.50美元[114] - 过去12个月，所有租约（可比及非可比）的加权平均新基础租金为每平方英尺27.87美元[114] - 截至2026年6月30日，新租约净有效租金为每平方英尺30.13美元，占基础租金（36.40美元）的83%[117] - 截至2026年6月30日，已签署但尚未开始的租约总计308份，涉及可出租总面积130.3万平方英尺，年基本租金总额为4124.5万美元[118] - 截至2026年6月30日，已签署未开始租约中，商铺租约的年基本租金单价最高，为每平方英尺42.59美元[118] 物业组合与租户构成 - 截至2026年6月30日，公司整体物业组合（含权益份额）出租率为96.5%，总年基本租金收入为12.88亿美元[121] - 按州划分，加利福尼亚州贡献的年基本租金最高，为3.15亿美元，占总租金收入的24.5%[121] - 按州划分，佛罗里达州的物业数量最多（92处），贡献年基本租金2.40亿美元，占总租金收入的18.6%[121] - 截至2026年6月30日，新租约中主力租户（Anchor）和商铺（Shop）的占比分别为46%和54%[117] - 新租约的加权平均租期为10.6年[117] - 华盛顿特区的年基本租金单价最高，为每平方英尺54.33美元[121] - 明尼苏达州的物业出租率最高，达到99.6%[121] - 公司物业组合总可出租面积（GLA）为50,846千平方英尺，整体出租率为96.5%，年化基本租金（ABR）总额为12.88亿美元，平均租金为每平方英尺26.46美元[124] - 按人口排名前50的核心统计区（CBSAs）贡献了总ABR的85.2%（10.97亿美元），占总GLA的84.0%（4,272万平方英尺）[124] - 纽约和洛杉矶两大核心市场贡献显著：纽约区域ABR为1.57亿美元（占总ABR 12.2%），洛杉矶区域ABR为1.08亿美元（占总ABR 8.4%）[124] - 迈阿密区域拥有最多物业数量（39个）和最大GLA（499.5万平方英尺），ABR为1.23亿美元，占总ABR 9.5%[124] - 租户组合以杂货店（Grocery）占比最高，占ABR的20%；其次是快餐/休闲餐厅（Quick Service/Fast Casual），占ABR的14%[126] - 商铺（Shop）租户贡献了ABR的58%，主力店（Anchor）租户贡献了ABR的42%[126] - 排名51-75位的人口核心统计区物业平均租金最高，达到每平方英尺30.23美元[124] - 圣路易斯（St. Louis）区域出租率最高，达到99.7%[124] - 里弗赛德-圣贝纳迪诺-安大略（Rvrside-San Bernardino-Ontario）区域出租率最低，为88.4%[124] - 个人服务（Personal Services）和医疗（Medical）类租户各占总ABR的7%[126] - 前十大租户贡献的年化基本租金总额为3.83775亿美元，占公司总年化基本租金12.87亿美元的29.8%[128] - 公司最大的租户Publix贡献年化基本租金3600.6万美元，占总租金收入的2.8%[128] 租约到期情况 - 公司总可租赁面积（GLA）中，未来十年（2026-2035年）到期的租约占比84.2%，其对应的年化基本租金（ABR）占比为86.5%[135] - 主力租户（Anchor）未来十年到期的租约GLA占比为49.5%，其ABR占比为33.0%[131] - 商铺租户（Shop）未来十年到期的租约GLA占比为34.7%，其ABR占比为53.6%[133] - 2029年是所有租户租约到期的高峰年，到期GLA占比14.2%，到期ABR占比13.1%[135] 开发与再开发项目 - 截至2026年6月30日，在建开发和再开发项目估计净成本为6.8亿美元，混合估计收益率约为9%[22] - 2026年第二季度，公司启动的开发和再开发项目预估净成本约为6800万美元，其中位于杰克逊维尔的The Berkeley at Durbin Park项目成本为5500万美元[28] - 截至2026年6月30日，公司在建开发和再开发项目预估净成本为6.8亿美元，其中49%已发生[28] - 2026年第二季度，公司完成了约2000万美元的再开发项目[28] - 公司在建及再开发项目总投资净额（按权益比例）为6.8亿美元，其中49%的成本已发生，预计稳定化收益率为9%[108] - 在建项目包括3.94亿美元的新开发项目和2.86亿美元的再开发项目，已出租率分别为79%和91%[108] - 在建的绿地开发项目，公司预计净项目成本为3.94亿美元，已发生45%，预计稳定收益率为7%[138] - 在建的再开发项目，公司预计净项目成本为2.86亿美元，已发生54%，预计稳定收益率为10%[138] 投资与收购活动 - 公司在2026年6月11日通过合资企业以3700万美元收购了Shops at Highland Walk，其应占份额为700万美元[28] - 2026年上半年，公司完成物业收购总额为2502万美元，加权平均资本化率为5.9%[105] - 2026年上半年，公司完成物业处置总额为292.5万美元，加权平均资本化率为7.3%[106] 收入与成本费用（同比环比） - 公司2026年第二季度总收入为4.135亿美元，同比增长8.6%（2025年同期为3.808亿美元）[79] - 2026年第二季度租赁收入为4.028亿美元，同比增长9.1%（2025年同期为3.691亿美元）[79] - 2026年第二季度运营费用为2.593亿美元，同比增长10.3%（2025年同期为2.352亿美元）[79] - 2026年第二季度折旧与摊销费用为1.088亿美元，同比增长9.3%（2025年同期为9950万美元）[79] - 2026年第二季度利息净支出为5358万美元，同比增长6.6%（2025年同期为5027万美元）[79] - 2026年第二季度房地产投资合伙企业权益收入为1616万美元，同比增长17.4%（2025年同期为1376万美元）[79] - 2026年第二季度运营性资本支出为4082.3万美元，同比增长25.5%（2025年同期为3252.4万美元）[91][93] - 2026年上半年开发与再开发支出为1.6919亿美元，同比增长20.6%（2025年同期为1.4032亿美元）[93] 债务与资本结构 - 截至2026年6月30日，按比例计算的净债务及优先股与过去十二个月运营EBITDAre比率为5.0倍[22] - 截至2026年6月30日，公司循环信贷额度下可用资金约为15亿美元，净负债及优先股与TTM运营EBITDAre比率为5.0倍[28] - 截至2026年6月30日，净债务及优先股与运营EBITDAre的比率为5.0倍[67] - 截至2026年6月30日，公司总债务为49.0318亿美元，较2025年底的47.3930亿美元增长3.5%[95] - 截至2026年6月30日，公司债务中固定利率占比99.4%，加权平均合同利率为4.2%，加权平均有效利率为4.5%[95] - 截至2026年6月30日，公司固定利率债务的加权平均到期年限为6.9年[95] - 截至2026年6月30日，公司有抵押固定利率贷款总额为6.541亿美元，加权平均有效利率为4.17%[97] - 截至2026年6月30日，公司无抵押债务总额（扣除折扣后）为42.491亿美元，加权平均有效利率为4.24%[97] - 公司总债务（有抵押+无抵押）在2026年6月30日为49.032亿美元，加权平均有效利率为4.23%[97] - 2026年6月30日，循环信贷额度已提取金额为3000万美元，利率为调整后SOFR + 0.685%[97] - 公司最大一笔无抵押债务为2020年5月发行的6亿美元债券，利率3.70%，到期日2030年6月15日[97] - 公司最新一笔无抵押债务为2026年2月发行的4.5亿美元债券，利率4.50%，到期日2033年3月15日[97] - 有抵押贷款中，单笔金额最大的为State Farm Brentwood Place的4350万美元贷款，利率3.50%，到期日2029年9月1日[97] - 无抵押债务的未摊销债务折扣及发行成本在2026年6月30日为-3094万美元[97] - 有抵押贷款的未摊销折扣（扣除发行成本）在2026年6月30日为-3029万美元[97] - 公司债务期限分布广泛