财务数据关键指标变化（同比） - 2026年第二季度，公司总营业收入为5.55127亿美元，同比增长0.9%（从2025年同期的5.49902亿美元）[3] - 2026年第二季度，公司总净营业收入为3.36407亿美元，同比增长0.3%（从2025年同期的3.35248亿美元）[3] - 2026年第二季度，同店社区净营业收入为3.16219亿美元，同比下降1.0%（从2025年同期的3.19502亿美元）[3] - 2026年第二季度，同店社区营业收入为5.17438亿美元，同比下降0.3%（从2025年同期的5.19039亿美元）[3] - 同店投资组合总收入同比下降0.3%至51.74亿美元，净营业收入同比下降1.0%至31.62亿美元[6] - 同店投资组合平均有效租金同比下降0.2%至每单元1,688美元[6] - 同店多户型物业组合总收入同比下降0.3%至10.37亿美元，净营业收入同比下降1.2%至6.52亿美元[8] - 同店组合平均有效租金同比下降0.2%至每单元1,691美元[8] 成本和费用（同比） - 2026年第二季度，同店社区物业运营费用为2.01219亿美元，同比增长0.8%（从2025年同期的1.99537亿美元）[3][4] - 2026年第二季度，同店社区物业运营费用中，营销费用同比增长9.1%至936.2万美元，公用事业费用同比增长4.4%至3516.1万美元[4] - 2026年第二季度，同店社区物业运营费用中，保险费同比下降8.0%至780.1万美元[4] - 同店运营费用同比增长1.1%至3.85亿美元[8] 财务数据关键指标变化（环比） - 多户住宅同店投资组合总收入环比增长0.1%，达到5.174亿美元[7] - 同店投资组合每单元平均有效租金环比增长0.1%，达到1,688美元[7] - 同店投资组合运营净收入（NOI）环比下降3.8%，至3.162亿美元[7] - 同店投资组合每单元运营费用环比增长6.9%，达到2,012美元[7] 各条业务线表现（同店投资组合市场表现-同比） - 查尔斯顿市场收入同比增长3.1%至1,878.8万美元，NOI同比增长3.5%至1,232.2万美元[6] - 奥斯汀市场收入同比下降3.1%至3,421.6万美元，NOI同比下降6.7%至1,687.9万美元[6] - 丹佛市场收入同比下降4.0%至661.4万美元，NOI同比下降7.1%至435.7万美元[6] - 圣安东尼奥市场收入同比下降3.3%至624.4万美元，NOI同比下降7.2%至334.6万美元[6] - 孟菲斯市场运营费用同比大幅增长23.6%至205.8万美元，导致NOI同比下降12.1%[6] - 里士满市场表现强劲，收入同比增长4.7%至954.9万美元，NOI同比增长5.8%至664.8万美元[6] - 达拉斯市场收入同比增长0.8%至5,038.1万美元，但运营费用增长4.8%导致NOI同比下降2.1%[6] - 凤凰城市场运营费用同比增长6.5%至544.1万美元，导致NOI同比下降2.4%[6] - 奥斯汀市场收入同比下降3.3%，NOI同比下降7.7%，平均有效租金同比下降4.4%，表现显著疲软[8] - 查尔斯顿市场收入同比增长2.3%，NOI同比增长2.5%，平均有效租金同比增长1.6%，表现强劲[8] - 丹佛市场收入同比下降4.9%，NOI同比下降10.1%，平均有效租金同比下降2.6%，表现最弱[8] - 里士满市场收入同比增长4.3%，NOI同比增长5.4%，平均有效租金同比增长2.8%，增长最为显著[8] 各条业务线表现（同店投资组合市场表现-环比） - 查尔斯顿市场收入环比增长2.0%，表现最佳[7] - 圣安东尼奥市场收入环比下降1.3%，表现最弱[7] - 达拉斯市场每单元运营费用环比增长12.3%，增幅最大[7] - 纳什维尔市场每单元运营费用环比增长11.0%[7] - 奥斯汀市场运营净收入（NOI）环比下降8.6%，降幅最大[7] - 孟菲斯市场运营净收入（NOI）环比下降6.8%[7] 各地区表现（同店投资组合市场贡献） - 亚特兰大（GA）是公司同店投资组合中最大的NOI贡献者，拥有11,434套公寓单元，贡献了同店NOI的12.0%[5] - 达拉斯（TX）是第二大NOI贡献市场，拥有9,523套公寓单元，贡献了同店NOI的9.0%[5] - “其他”类别市场贡献了同店NOI的6.5%，拥有6,502套公寓单元[5] 各地区表现（同店投资组合入住率） - 截至2026年第二季度末，公司同店投资组合整体平均实际入住率为95.3%，与去年同期（95.4%）基本持平[5] - 2026年上半年，同店投资组合整体平均实际入住率为95.4%，较去年同期的95.5%微降10个基点[5] - 坦帕（FL）市场在2026年第二季度录得最高入住率95.8%，但较去年同期（96.1%）有所下降[5] - 亨茨维尔（AL）市场在2026年第二季度入住率最低，为93.9%，且较去年同期（94.6%）下降70个基点[5] - 奥斯汀（TX）市场入住率同比有所改善，2026年第二季度为95.0%，较2025年同期的94.6%提升40个基点[5] - 弗雷德里克斯堡（VA）市场入住率同比下降幅度最大，2026年第二季度为95.6%，较2025年同期的96.6%下降100个基点[5] 投资组合与开发项目 - 截至2026年6月30日，公司总的多户住宅投资组合包含102,873个单元，其中稳定社区96,561个单元，非稳定社区4,360个单元，租赁/开发中社区1,952个单元[1] - 截至2026年6月30日，公司多户住宅投资组合的总毛不动产资产为173.77275亿美元，平均物理入住率为94.0%[2] - 公司在华盛顿特区拥有一处269个单元的合资物业，持有35%的权益，截至2026年6月30日，该社区的不动产总投资为8370万美元，2026年上半年实现净营业收入430万美元[2] - 公司同店投资组合总计包含96,561套公寓单元[5] - 公司活跃开发项目共6个，总计1,749个单元，预计总成本5.975亿美元，截至2026年6月30日已发生成本3.603亿美元[9] - “MAA One Scottsdale”项目预计成本最高，为1.35亿美元，计划于2028年第一季度开始入住[9] - 开发项目预计将在2026年第四季度至2029年第二季度期间陆续完成并达到稳定状态[9] - 截至2026年6月30日，公司有5个处于租赁期的新建多户住宅项目，总计1,759个单元，平均物理入住率为74.4%，累计建设成本为6.23742亿美元[10] 资本支出与改造项目 - 2026年上半年，公司完成3,504个单元的室内重新装修，平均每单元成本为5,134美元，带来平均有效租金每单元增长110美元，增幅7.9%[11] - 2026年上半年，公司在WiFi改造项目上花费1,430万美元，在物业重新定位项目上花费670万美元[11] 债务与资本结构 - 截至2026年6月30日，公司总债务为56.91901亿美元，其中固定利率债务占86.6%，平均有效利率3.8%；浮动利率债务占13.4%，平均有效利率4.1%[14] - 公司债务结构以无抵押债务为主，占93.7%，金额为53.31445亿美元；有抵押债务占6.3%，金额为3.60456亿美元[14] - 2026年有9.63879亿美元债务到期，其中包括6.64亿美元的商业票据和2.99879亿美元的公共债券[16] - 公司所有债券与银行契约均符合要求，其中总债务与调整后总资产比率为31.2%（要求≤60%），总无抵押资产与总无抵押债务比率为320.4%（要求>150%）[17] 管理层讨论和指引（2026年全年指引） - 2026年全年指引：摊薄后每股核心FFO为8.41至8.65美元，中点8.53美元；摊薄后每股核心AFFO为7.38至7.62美元，中点7.50美元[20] - 2026年同店物业组合指引：平均物理入住率95.35%至95.65%，有效租金增长-0.15%至0.35%，NOI增长-1.70%至0.10%[20] - 2026年交易/投资量指引：多户住宅收购量1.5亿至2.5亿美元，处置量2亿至3亿美元，开发投资3亿至4亿美元[20] 信用评级与股息 - 惠誉给予商业票据评级为F1，长期债务评级为A-，展望为稳定[21] - 穆迪给予商业票据评级为P-2，长期债务评级为A3，展望为稳定[21] - 标普给予商业票据评级为A-2，长期债务评级为A-，展望为稳定[21] - 2025年第二季度每股股息为1.5150美元[21] - 2025年第三季度每股股息为1.5150美元[21] - 2025年第四季度每股股息为1.5300美元[21] - 2026年第一季度每股股息为1.5300美元[21] - 2026年第二季度每股股息为1.5300美元[21] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司普通股在纽交所以代码MAA交易[21] - 投资者关系联系邮箱为 investor.relations@maac.com[22][23]