公司基本信息 - 公司股份香港联交所代号为95，交易单位为2,000股；有4.7亿美元于2023年到期的12%优先票据[5] - 集团主要从事物业发展及物业投资业务[117][119] 宏观经济与行业环境 - 2021年中国经济总量超114万亿元，增长8.1%，超6%的目标[7] - 2021年房地产行业“先热后冷”，上半年销售和投资繁荣，下半年实施密集调控政策[8] - 政府在“房住不炒”基调下，采取多层次调控措施，收紧融资和流动性[8] - 房地产行业处于新旧增长动力转换节点，有成熟稳健商业模式的开发商将进入新增长阶段[8] - 2021年全国房地产开发投资14.7602万亿元，比上年增长4.4%，住宅投资11.1173万亿元，比上年增长6.4%[20][22] - 2021年全国商品房销售面积17.9433亿平方米，同比增长1.9%，销售额18.193万亿元，同比增长4.8%[20][22] - 2021年深圳GDP首次突破3万亿元[21][22] - 2021年四季度内地房地产监管政策有边际改善迹象，2022年宏观政策有望持续松绑[72][73] 公司战略布局 - 公司围绕“聚焦核心城市及城市核心区域”战略，专注粤港澳大湾区核心区域高价值住宅和商业项目开发[7] - 2021年公司提出“聚焦大湾区城市更新，打造全新智慧城市”[7] - 公司将坚持“聚力湾区大旧改，打造智慧新城区”战略，布局湾区核心区域[70][73] - 公司将打造产城融合商业模式，实现“特色地产、资源地产、智慧地产”战略目标[71][73] 公司业务进展 - 深圳白石洲城市更新项目2021年取得重大进展，更名为绿景白石洲璟庭，预计2023年预售[12][14] - 深圳绿景黎光项目签约进度满意，珠海东桥城市更新项目更名为绿景玺悦湾并已开盘预售[12][14] - 绿景珠海喜悦荟、绿景珠海玺悦湾、绿景化州国际花城正在热销，将支撑公司短期业绩发展[11][14] - 2021年公司参与的城市更新项目有深圳白石洲、深圳利光、珠海东桥、沙嘴等项目，各项目进展顺利[32] - 2021年公司子公司深圳绿景天盛实业有限公司4月被确认为白石洲城市更新项目一期实施主体，7月取得建设许可证并开工，项目总容量面积约358万平方米[23][26][32] - 2021年5月，绿景苏州喜悦花园交付，入伙交付完成率和业主满意度均达100%[38][39] - 2021年公司多个项目陆续交付，包括绿景玺悦湾花园开盘、绿景博林公馆二期D2区交付、佐阾红树林购物中心试营业[38][39] - 珠海东桥城市更新项目正式改名为绿景玺悦湾，于2021年9月24日首次开盘[42][44] - 化州绿景国际花城2021年2月推出博林公馆D3区，五一黄金周推出悦湖公馆C1区第三栋，受市场热捧[42][44] - 绿景博林公馆二期D2区于2021年11月25日全面交付入伙，成化州地区量价标杆[42][44] - 公司确定成为深圳白石洲城市更新项目一期及深圳绿景红树湾壹号二期的实施主体[42][44] - 绿景红树湾壹号一期项目报告期内贡献合约销售约1.57亿元，确认销售约1.867亿元；二期占地约2.2万平方米，规划总面积139,666平方米[49] - 绿景美景广场报告期内贡献合约销售约8.069亿元，确认销售约9.114亿元[49] - 绿景黎光项目占地85,333平方米，总面积382,139平方米，报告期内规划及筹备进度顺利[50][53] - 珠海东桥城市更新项目（绿景玺悦湾）占地约207,550平方米，规划总面积约764,920平方米，预计不久为公司贡献收益[51][53] - 绿景喜悦荟项目截至2021年12月31日，合约销售约7.83亿元，确认销售约8.994亿元[52][53] - 绿景国际花园2021年合约销售10.228亿元，确认销售约10.051亿元，待开发面积约125万平方米，预计未来每年推出价值约10亿元项目[54] - 香港流浮山项目占地约82,400平方米，有116栋低密度海滨别墅，每栋面积约2000 - 3000平方英尺[55] - 2021年，绿景国际花城总销售合同为10.23亿元，确认销售收入约10.05亿元，待开发面积约125万平方米，未来每年计划推出货值约10亿元[56] - 香港流浮山项目占地面积约8.24万平方米，规划约116栋低密度临海独栋别墅[57] - 深圳白石洲城市更新项目已启动，公司将迎来高速发展新阶段[70][73] 公司业务收益情况 - 2021年公司房地产开发与销售收益约为人民币3392.4百万元，主要来自绿景美景广场、绿景珠海喜悦荟和绿景化州国际花城项目[11][14] - 2021年公司商业物业投资与经营收益约为人民币642.6百万元，同比增长约3.6%[13][14] - 2021年公司综合服务收益为人民币3.43亿元，同比增长约17.5%[16][17] - 2021年公司实现总收益约43.78亿元，同比下降19.3%；毛利约21.884亿元，同比下降17.9%；毛利率为50.0%，较2020年提升0.9个百分点[25][27][29] - 2021年盈利约13.349亿元，同比下降61.3%；公司股东应占盈利约11.526亿元，同比下降66.6%；每股基本盈利为0.2261元，同比下降66.8%[25][27][29] - 2021年房地产开发与销售业务收入约33.924亿元，较2020年的45.126亿元下降约24.8%[41] - 2021年总合约销售额约36.68亿元，较2020年的44.79亿元下降约18.1%[41] - 2021年公司房地产开发与销售收益约为人民币33.924亿元，同比下降约24.8%，合同销售金额约为人民币36.68亿元，同比下降约18.1%[44] - 截至2021年12月31日，公司持有超25个商业物业项目，总面积约109.41万平方米，商业物业投资与经营收益约6.43亿元，同比增长约3.6%[56] - 2021年，公司综合服务收入为3.43亿元，2020年为2.92亿元，同比增长约17.5%[63] - 2021年综合服务收益为3.43亿人民币，较2020年的2.92亿人民币同比增长约17.5%[67] - 2021年公司收益约为43.78亿元，较2020年的54.248亿元减少约19.3%，主要因出售待售物业收益减少[74][75][76][78] - 2021年出售待售物业收益约为33.924亿元，较2020年的45.126亿元减少约24.8%，已确认收入的待售物业总建筑面积约为22.8527万平方米（2020年约23.11万平方米）[76][78] - 2021年租赁投资物业收益约为6.426亿元，较2020年的6.202亿元有所增加，除香港绿景NEO大厦外其他投资物业出租率为94%（2020年91%），香港绿景NEO大厦出租率超60%[77][79] - 2021年综合服务收益约为3.43亿元，较2020年的2.92亿元增长约17.5%，主要因酒店运营恢复[78][79] - 2021年公司综合毛利约为21.884亿元，较2020年的26.657亿元减少约17.9%，综合毛利率为50.0%（2020年49.1%）[80][86] 公司财务指标情况 - 截至2021年12月31日，银行结余及现金（包括受限制银行存款）为72.871亿元，2020年为94.097亿元；平均融资成本为6.4%，2020年为7.1%；资产负债比率为65.3%，2020年为62.5%；资本回报率为4.4%，2020年为14.0%[29] - 扣除预售款项后，公司2021年资产负债率和净负债率符合法规要求[15] - 公司通过有效积极的债务管理，维持了全年整体财务成本的健康水平[15] - 2021年公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率已“转绿”，综合融资成本保持健康水平[17] - 2021年完成首笔商业资产债券化项目CMBS发行，规模为人民币14.5亿元，还发行两笔港币票据，规模约5亿港元[36][39] - 截至2021年12月31日，公司土地储备约737.7万平方米，约78%位于大湾区重点城市，控股股东土储约770万平方米，均在大湾区核心位置[37][39] - 剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为64.8%和81.2%，“三条红线”中两条达标[66][68] - 2021年综合融资成本为6.4%，较2020年的7.1%微跌0.7个百分点[66][68] - 2020年公司因获得白石洲城市更新项目控制权，重新评估25%股权确认收益约38.936亿元，2021年无类似交易[81][87] - 2021年销售开支约为1.643亿元，较2020年的1.272亿元增加约29.2%，因珠海项目销售佣金增加[82][88] - 2021年行政开支约为5.648亿元，较2020年的4.745亿元增加约19.0%，因境内外融资活动法律及专业费用增加[83][89] - 2021年投资物业公允价值收益约为25.674亿元，2020年为公允价值亏损约2.393亿元[84][90] - 2021年财务成本约为17.109亿元，较2020年的15.331亿元增加约11.6%，平均融资成本为6.4%（2020年7.1%）[85] - 2021年融资成本约为17.109亿元，较2020年的15.331亿元增长约11.6%，有息贷款平均融资成本为6.4%，2020年为7.1%[91] - 2021年所得税开支约为11.149亿元，2020年为8.65亿元，增长主要因投资物业公允价值正变动导致递延税项拨备[92][95] - 2021年公司股东应占盈利约为11.526亿元，较2020年的34.534亿元减少约66.6%[93][96] - 2021年12月31日银行结余及现金约为72.871亿元，2020年为94.097亿元[94][97] - 2021年12月31日集团总借贷约为311.877亿元，2020年为306.505亿元[94][97] - 2021年分类为流动负债的借贷约为98.516亿元，2020年为101.369亿元[94][97] - 2021年以人民币计值的借贷为152.59886亿元，2020年为146.15751亿元[98] - 2021年以港元计值的借贷为85.32416亿元，2020年为85.01172亿元[98] - 2021年以美元计值的借贷为73.95401亿元，2020年为75.33591亿元[98] - 2021年固定利率借贷为115.1112亿元，2020年为103.55858亿元；2021年浮动利率借贷为196.76583亿元，2020年为202.94656亿元[98] - 2021年12月31日公司负债比率约为81.2%，2020年为76.2%[99] - 2021年12月31日公司流动资产约为人民币52,592.9百万元，2020年为人民币48,369.2百万元；流动负债约为人民币19,171.7百万元，2020年为人民币15,903.1百万元；流动资产净值从2020年的约人民币32,466.1百万元增至2021年的约人民币33,421.2百万元[99] - 2021年12月31日公司总资产约为人民币84,942.1百万元，2020年为人民币74,267.0百万元；总负债约为人民币55,501.3百万元，2020年为人民币46,381.4百万元；资产负债比率约为65.3%，2020年为62.5%；资产净值约为人民币29,440.8百万元，2020年为人民币27,885.6百万元[99] - 截至2021年12月31日止年度，贷款约人民币23,541.3百万元，2020年为人民币15,731.6百万元，以总额约人民币28,536.2百万元的相关资产作抵押，2020年为人民币22,114.8百万元[99] - 截至2021年12月31日止年度，公司财务担保合约约为人民币1,814.4百万元，2020年为人民币2,128.8百万元[99] - 2021年12月31日，公司未就授予独立第三方的银行融资向银行发出任何财务担保，2020年为人民币89,200,000元[99] 公司商业物业情况 - 公司持有超25个优质商业物业项目，总建筑面积约为1094130平方米，以“NEO”和“佐阾”为主要商业品牌[13][14] - 深圳NEO都市商务综合体总建筑面积约25.25万平方米，可出租面积