公司基本信息 - 公司1965年成立,1972年在港交所主板上市,2021年5月纳入MSCI香港小型股指數成份股,2022年3月纳入恒生综合指数成份股[8] - 公司执行董事为张敬国和张国强,非执行董事为黄艳萍[15] - 公司核数师为安永会计师行,律师为何韦律师行[15] - 公司主要往来银行包括中国建设银行(亚洲)、瑞士信贷银行、德意志银行等[15] 土地收购与储备 - 2015年年中至2021年完成161幅位于河南、北京和湖北的土地收购[9] - 截至2021年12月31日,公司在中国有30个已落成物业项目及/或分期和63个现行综合物业项目,123幅地块构成土地储备,总占地面积约521万平方米,估计总建筑面积约1072万平方米[9] - 土地储备带来发展中估计可出售/租赁建筑面积约676万平方米,规划中估计建筑面积约396万平方米[9] - 未来三至四年公司将为中国物业发展业务打造坚实土地储备,重点在河南及其他一二线城市[9] - 2021年,集团严格筛选后竞得15幅地块,总代价约人民币3,132.2百万元,主要位于郑州及河南人口密集城镇[39] - 2021年公司按项目筛选机制等投得15宗土地,土地出让金总计约31.322亿元[41] - 截至2021年12月31日,公司在中国有30个已落成物业项目及/或项目分期[73][74] - 截至2021年12月31日,公司在中国有63个现行发展及规划中综合物业项目[73][74] - 截至2021年12月31日,公司土地储备共123幅地块,总占地面积约为521万平方米[73][74] - 截至2021年12月31日,公司土地储备估计总建筑面积约为1072万平方米[73][74] - 土地储备为公司提供发展中估计可出售/租赁建筑面积约676万平方米[73][74] - 土地储备为公司提供规划中估计建筑面积约396万平方米[73][74] - 本年度收购15幅地块,总代价约31.322亿元,总占地面积约62.6837万平方米,可出售/租赁总建筑面积约149万平方米[132][135] - 截至2021年12月31日,公司拥有30个已落成物业项目及/或项目分期、63个现行发展及规划中综合物业项目(共123幅地块),土地储备总占地面积约521万平方米,估计总建筑面积约1072万平方米[133][136] - 本年度集团收购河南省地块土地使用权,总面积约626,837平方米,代价约人民币3,132.2百万元[170][172] - 2022年3月23日公司以1.678992亿元取得河南登封市约42081.84平方米地块土地使用权,住宅用途70年,地下交通服务场站用途50年,预计二季度交付[174][176] - 本年度土地收购后,公司将为中国物业发展业务打造三至四年土地储备,2022 - 2024年专注发展储备土地上的项目[184] - 未来数年董事会将在河南郑州及中国其他一二线城市物色新项目并竞投土地使用权[185] 公司股权与投资 - 截至2021年12月31日,公司在美国持有纽交所上市的GMR约5.7%股权[10] - AHR现由公司控制其99%权益,拥有位于堪萨斯州和德克萨斯州的两个养老地产物业[49][52] - 公司在新加坡拥有28个SOHO商住单位组合及5个优质住宅物业组合[49][52] - 公司在美国通过附属公司AHR收购的两套长者住房宿舍面积合共约98,700平方呎[62][63] - 公司在加州拥有约273,200平方米的永久业权地块,在纽约华尔街拥有两个公寓住宅单位[62][63] - 公司于香港云咸商业中心拥有两层商业楼宇及两个车位,将一层作总部,其余作投资性物业[59][60] - 公司新加坡物业组合集中在地铁站附近,在Southbank有SOHO单位组合,在Dakota Residences有住宅物业组合[57][58] - 截至2021年12月31日,公司拥有GMR约5.7%的股权,GMR拥有167栋医疗及保健设施,可租赁净面积约430万平方尺[46][48] - 年报日期公司拥有纽交所上市REIT GMR约5.7%股权及AHR物业投资及管理分部99%股权[193] 公司业务运营 - 2021年集团新签约物业管理项目12个,签约面积2.06百万平方米[32][34] - 2021年9月,集团分别完成期限为两年的2亿美元优先票据及期限为两年零七个月的1.6亿美元优先票据的发行[37][40] - 2021年5月,公司股票被纳入MSCI香港小型股指數[38][40] - 2021年8月,集团完成股份合并[38][40] - 2021年第四季度将项目管理服务扩展至独立物业项目业主,截至12月31日已签订12份管理协议,管理项目总建筑面积约206万平方米[139] - 2021年12月31日签订12份管理协议,在管项目总建筑面积约206万平方米,协议期限3至5年[144] - 2021年第四季度公司获得12份管理合约以扩大项目管理业务[193] - AHR为抓住高收益机会将投资从单栋出租单位分散至长者住房院舍[193] 公司财务数据 - 截至2021年12月31日,集团收益约人民币13,421.5百万元,较2020年同期增加约66.3%;毛利约人民币1,262.7百万元,较2020年同期减少约27.7%[31][33] - 2021年公司收益约134.215亿元,较2020年同期的约80.691亿元增加约66.3%[116][117] - 2021年毛利约12.627亿元,较2020年同期的约17.463亿元减少约27.7%[116][117] - 2021年交付已结转可售/租建筑面积约110万平方米,2020年同期约为70万平方米[116][117] - 2021年其他收入约4400万元,较2020年同期的约2750万元增加约60.0%[118] - 2021年其他亏损净额约7120万元,2020年同期约为8600万元[119] - 2021年销售及市场推广费用约2.496亿元,较2020年同期的约1.81亿元增加约37.9%[119] - 2021年行政费用约2.374亿元,较2020年同期的约2.052亿元增加约15.7%[119] - 2021年融资成本约8990万元,较2020年同期的约7970万元增加约12.8%[121][127] - 2021年所得税开支约2.736亿元,较2020年同期的约4.435亿元减少[122][127] - 2021年公司拥有人应占溢利约3.995亿元,2020年约为7.83亿元[123][127] - 中国物业发展业务本年度收益约133.21亿元(2020年:约78.772亿元),分部溢利约4.923亿元(2020年:约10.333亿元),已结转建筑面积约110万平方米(2020年:约70万平方米)[129] - 本年度计提撇减发展中物业及持作出售的已完工物业约1.668亿元(2020年:发展中物业撇减1.5亿元)[131][135] - 中国项目管理服务本年度分部收益约6180万元(2020年:约1.235亿元),分部溢利约5870万元(2020年:约1.176亿元)[134][137] - 美国AHR和GMR物业投资及/或管理服务本年度分部收入约1440万元(2020年同期:约4410万元),分部利润约990万元(2020年同期:约1.116亿元)[141] - AHR以外地区物业投资本年度分部收入约950万元(2020年:约970万元),分部利润约200万元(2020年:分部亏损约2730万元)[143] - 美国物业投资及管理服务,分部收益从2020年约4410万元降至本年度约1440万元,分部溢利从约1.116亿元降至约990万元[145] - AHR以外物业投资,本年度分部收益约950万元(2020年约970万元),分部溢利约200万元(2020年亏损约2730万元)[146] - 证券业务本年度分部收益约1470万元,分部溢利约1.274亿元,2020年同期分部收益约1460万元,分部溢利约790万元[149][150] - 本年度按公平值计入损益的金融资产公平值收益约1.126亿元,2020年为亏损约670万元[149][150] - 本年度就发展中物业及持作出售的已完工物业作出撇减约1.668亿元[153][154] - 2021年12月31日银行结余约35.125亿元,流动比率约1.2,资产负债比率从去年的34.8%降至27.1%,流动资产净值约124.019亿元[155][156] - 2021年12月31日公司现金及银行结余总额账面价值约为人民币3,512.5百万元,较2020年约人民币4,225.5百万元减少约16.9%[160] - 2021年12月31日已抵押按金合共约为人民币215.9百万元,2020年约为人民币358.3百万元[160] - 2021年12月31日公司拥有人应占负债净额约为人民币18,463.9百万元,2020年约为人民币23,386.3百万元[160] - 2021年12月31日公司拥有人应占权益净额约为人民币8,198.5百万元,2020年约为人民币7,873.9百万元[160] - 2021年12月31日公司借贷总额约为人民币21,976.5百万元,2020年约为人民币27,611.9百万元[160] - 2021年12月31日公司须于一年内或按要求偿还的借贷约为人民币16,075.7百万元,2020年约为人民币18,827.6百万元[160] - 2021年12月31日公司须于一年后偿还的借贷约为人民币5,900.8百万元,2020年约为人民币8,784.3百万元[160] - 公司本年度发行两项上市优先票据,分别为2023年9月13日到期本金2亿美元、年息12.5%(其中1.4242亿美元用于交换原定2021年10月3日到期票据),以及2024年4月23日到期本金1.6亿美元、年息12.5%[161] - 除上述优先票据外,集团银行及其他借款固定年利率为4.95% - 11.0%,还有与多种国际贷款利率挂钩的浮动利率[161] - 2021年12月31日,集团获授的银行及金融机构融资和物业买家按揭贷款融资由账面价值约157.998亿元人民币的物业等作抵押,2020年为174.439亿元人民币[161] - 2021年12月31日,集团若干附属公司股份被抵押以获取银行及金融机构融资,部分融资由黄女士及其女儿张女士最终控股的关联公司担保[161] - 2021年12月31日,来自关联公司的贷款及应付关联公司款项无抵押且免息[161] - 本年度公司未使用任何金融工具进行对冲[161] - 公司2020年11月24日与配售代理订立协议,以每股0.46港元配售最多15.2609亿股新普通股,所得款项净额约6.989亿港元,90%用于偿还2021年12月31日或之前到期借款,10%用于集团一般营运资金[161] - 2021年12月31日,结转自2020年12月31日的余下未动用所得款项约4.971亿港元[161] - 2021年12月31日,集团流动比率约为1.2(2020年:1.3),资产负债比率约为27.1%(2020年:约34.8%)[165] - 2021年12月31日,集团物业发展开支资本承担约为人民币10,656.8百万元(2020年:约人民币12,344.5百万元),收购土地使用权资本承担约为人民币210.5百万元(2020年:约人民币549.5百万元)[165] - 2021年12月31日,集团担保或然负债约为人民币18,002.3百万元(2020年:约人民币13,559.9百万元)[165] - 本年度员工成本总额(包括董事酬金)约为人民币132.9百万元(2020年:人民币97.1百万元)[166][168] - 2021年12月31日,集团有1,144名雇员[167][169] 公司项目情况 - 漳州正商经开广场实际竣工时间为2017年第四季度,集团权益占比100%,总占地面积47736平方米,累计建筑面积211748平方米,已竣工可售/租赁建筑面积211748平方米[76] - 漳州正商兴汉花园实际竣工时间为2017年第四季度,集团权益占比100%,总占地面积34439平方米,累计建筑面积66103平方米,已竣工可售/租赁建筑面积66103平方米[76] - 郑州正商书香花园实际竣工时间为2019年第四季度,集团权益占比100%,总占地面积25357平方米,累计建筑面积100662平方米,已竣工可售/租赁建筑面积100662平方米[76] - 郑州正商珑湖上境实际竣工时间为2019年第四季度,集团权益占比100%,总占地面积62286平方米,累计建筑面积83366平方米,
正商实业(00185) - 2021 - 年度财报