出租率与租赁业务 - 2021年SOHO中国各项目平均出租率达到85%，其中上海古北SOHO首次实现满租，北京丽泽SOHO出租率达到80%[4] - 2021年SOHO中国在北京和上海的主要投资项目出租率分别为：前门大街项目77%，望京SOHO 76%，光华路SOHO II 85%，丽泽SOHO 80%，银河/朝阳门SOHO 69%[9] - 2021年SOHO中国在上海的主要投资项目出租率分别为：SOHO复兴广场98%，外滩SOHO 91%，SOHO天山广场85%，古北SOHO 99%[7] - 本年度实现租金收入约人民币17.42亿元，同比增长约13%[26] - 本年度租赁业务毛利率约为80%，较2020年的76%有所提升[26] 绿色建筑与节能 - SOHO中国管理的24个项目全年节能1.16亿度，相当于减碳9.6万吨，节能率达到28.9%[5] - 2021年SOHO中国旗下四个项目获得“二星级绿色建筑标识证书”[5] - 上海古北SOHO荣获“2020–2021年度国家优质工程奖”[5] - 公司超额完成年度减碳目标[115] 财务表现 - 本年度投资物业评估增值约为人民币2.89亿元，较2020年的11亿元大幅减少[27] - 本年度销售费用约为人民币4000万元，较2020年的3700万元略有增加[28] - 本年度行政费用约为人民币1.95亿元，较2020年的2.14亿元有所下降[28] - 本年度其他经营费用约为人民币8.38亿元，主要由于一次性税费开支约人民币4.39亿元[29] - 本年度财务收入约为人民币5600万元，较2020年的6300万元减少约700万元[30] - 本年度所得税费用约为人民币3.89亿元，较2020年的10.57亿元大幅减少[31] - 公司2021年营业收入为人民币1,741,739千元，较2020年的2,191,637千元下降[40] - 公司2021年税前利润为人民币264,792千元，较2020年的1,600,066千元大幅下降[40] - 公司2021年净亏损为人民币123,952千元，而2020年净利润为人民币543,466千元[40] - 公司2021年每股基本亏损为人民币0.03元，而2020年每股基本盈利为人民币0.10元[40] - 公司2021年非流动资产为人民币65,824,792千元，较2020年的65,519,879千元略有增加[41] - 公司2021年归属于母公司股东净亏损为人民币131,098,000元[160] - 公司2021年经营活动产生的现金流量净额为人民币56,259,000元，较2020年的209,041,000元显著下降[157] - 公司2021年投资活动产生的现金流量净额为人民币757,408,000元，较2020年的-1,579,099,000元大幅改善[157] - 公司2021年筹资活动产生的现金流量净额为人民币-455,078,000元，较2020年的573,535,000元大幅下降[158] - 公司2021年期末现金及现金等价物余额为人民币734,698,000元，较2020年的396,804,000元显著增加[158] - 公司2021年销售物业单位、提供劳务收到的现金为人民币2,336,430,000元，较2020年的2,283,375,000元略有增长[157] - 公司2021年支付的所得税为人民币530,429,000元，较2020年的511,069,000元有所增加[157] - 公司2021年结构性存款减少人民币943,834,000元，较2020年的增加1,358,690,000元显著改善[157] - 公司2021年新增银行贷款及其他贷款所得款项为人民币500,000,000元，较2020年的2,304,588,000元大幅减少[158] - 公司2021年偿还债务支付的现金为人民币955,078,000元，较2020年的1,791,323,000元有所减少[158] 债务与融资 - 公司总贷款为人民币17,998百万元，其中一年内到期部分为人民币1,664百万元，一年以上到期部分为人民币16,334百万元[32] - 公司净资产负债率为44%，较2020年的43%略有上升[32] - 外币债务总额为人民币588百万元，占总借贷的3.3%，平均融资成本为4.7%[33] - 公司为物业买家按揭贷款提供担保的金额为人民币39百万元，较2020年的72百万元有所下降[34] - 公司资本承担为人民币38百万元，较2020年的78百万元减少[35] - 公司正在积极与主要贷款人沟通，争取新增融资和再融资，并使用未抵押物业作为新增借款的抵押品[161] - 公司计划出售部分商业物业尾盘以减轻资金压力[161] - 公司将继续采取措施控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流[161] - 公司董事确信在未来12个月内能够获得充足资金支付营运开支并偿付到期债务[163] 社会责任与捐赠 - SOHO中国在2021年向河南郑州洪灾和甘肃天水疫情分别捐赠人民币1000万元用于灾后重建和疫情防控工作[6] - SOHO中国基金会已启动金额达1亿美元的助学金项目，资助中国学生到世界一流大学深造[45] - 2020年，公司在西北地区捐赠人民币3000万元建立一所双语幼儿园，并每年持续投入人民币300万元[45] - 公司与哈佛大学、耶鲁大学和芝加哥大学签署了捐赠协议，每年资助约50名中国学生到这些学校学习[47] - 公司董事会主席潘石屹先生和首席执行官潘张欣女士加入了比尔·盖茨倡议成立的能源突破联盟，致力于实现零排放的能源未来[45][48] - 公司在 2021 年进行了约人民币 10,010,000 元的公益性慈善捐赠[79] 公司治理与董事会 - 董事会由五位董事组成，包括两位执行董事和三位独立非执行董事[91] - 董事会每年至少举行四次定期会议，每次会议前至少提前十四天通知[91] - 公司已为董事和高级行政人员购买责任保险，保障其因履行职务可能承担的法律责任[92] - 董事会主席与行政总裁分别由潘石屹先生和潘张欣女士担任，职责明确划分[93] - 独立非执行董事的任期为三年，须在股东周年大会上轮换退任[94] - 公司年内举行了4次定期董事会会议及2021年股东周年大会[95] - 公司董事会会议期间，高级管理层及时向董事提供业务活动及发展资料，并与独立非执行董事会面听取意见[96] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，负责评核财务报表并提供建议及意见[98] - 审核委员会负责向董事会建议外部核数师的委任、续聘及撤换等事宜，并检核数师的独立性及核数程序的有效性[99] - 审核委员会审阅公司财务报表及年度报告，确保财务申报的完整性[100] - 审核委员会检讨公司财务报告制度、风险管理及内部监控系统，确保高级管理人员履行职责[101] - 审核委员会已审阅2021年核数师费用，并向董事会建议2022年度核数师的选聘或续聘[103] - 薪酬委员会由三名独立非执行董事组成，负责确定执行董事及高级管理层的薪酬[104] - 薪酬委员会已审阅公司的薪酬政策及服务合同条款，认为薪酬水平公平合理[105] - 提名委员会由一名执行董事及两名独立非执行董事组成，分别为潘石屹先生、熊明华先生和黄晶生先生，潘石屹先生担任主席[106] - 提名委员会本年度举行过一次会议，所有委员均出席[107] - 提名董事的程序包括评估董事会所需技能、知识及经验，编制角色及能力说明资料，物色候选人清单，安排面见，核实候选人资料，召开提名委员会和董事会会议[108] - 提名董事的共同标准包括性格及诚信、承担董事会受信责任之意向、相关经验、与董事会及公司相关的重要业务或公关经验等[109] - 非执行董事/独立非执行董事的适用标准包括投入充分时间之意向及能力、行业成就、专业水平及个人声望、符合上市规则有关董事独立性之标准[110] - 公司采纳董事会成员多元化政策，旨在通过考虑性别、年龄、文化及教育背景、种族、专业经验、技能、知识及服务任期等因素实现多元化[111] - 公司致力于提升董事会效率并保持企业管治于最高水准，认可并利用董事会成员多元化所带来的裨益[112] - 提名委员会在物色合资格董事会成员人选时将充分考虑董事会成员多元化政策[113] - 公司于2021年11月16日成立环境、社会及管治委员会，由两名执行董事和一名独立非执行董事组成[114] - 环境、社会及管治委员会于2022年3月24日召开第一次会议[115] 风险管理与内部监控 - 公司采用ISO 31000：2009作为管理业务及营运风险的方针[120] - 风险管理及合规部门协调企业风险管理活动并检讨公司风险管理的重要方向[118] - 公司内部审计处独立向董事会、审核委员会及行政管理层保证内部监控充足并有效[118] - 公司已建立具备明确职责等级及报告程序的组织架构[117] - 公司风险管理框架采用“三道防线”模式[118] - 公司内部审计处采纳以风险控制为本的审核方法[118] - 公司风险管理及合规部门与内部审计处协助董事会及审核委员会持续检讨风险管理及内部监控系统的成效[119] - 公司内部审计处定期向审核委员会汇报内部监控的进展[118] - 公司已采纳多项政策和程序，定期评估并至少每年验证风险管理和内部监控系统的有效性，以提升企业管治和业务经营水平[121] - 公司风险管理及合规部门与各营运单位、高级管理层及董事紧密合作，增加培训课程和风险工作坊的数量，进一步规范风险汇报用语、类别及量化[123] - 公司内部审计处对风险管理及内部监控系统进行筛查检讨，涵盖财务、营运及合规监控方面，并着重检讨资讯科技及保安、资料隐私及保护、业务持续性管理及采购方面的监控[123] - 公司外聘核数师对若干重要的风险管理和内部监控是否足够及其成效进行评估，并在适当情况下采纳其建议以改善风险管理和内部监控[124] - 截至2021年12月31日止年度，公司支付核数师法定审核服务及非审核服务酬金共计人民币3.2百万元，其中审核服务费为人民币1.9百万元，非审核服务费为人民币1.3百万元[125] 投资物业与估值 - 公司投资性物业的估值被识别为关键审计事项[142] - 公司投资性物业在2021年12月31日的公允价值为63,656百万港元，年度公允价值收益为289百万港元[143] - 公司投资性物业全部位于中国大陆，采用收益法和直接比较法的平均值进行估值[143] - 收益法估值的关键假设包括资本化率和现行市场租金[143] - 直接比较法估值的关键假设包括参考可比物业的近期交易及关键性属性差异调整后的每平方米预估价格[143] - 公司聘请独立专业评估机构进行投资性物业的估值[143] - 审计过程中对评估机构的胜任能力及客观性进行了评估[143] - 审计过程中对投资性物业估值的相关关键假设进行了评估，包括资本化率、现行市场租金、每平方米预估价格和现行市场每平方米土地价格[144] - 审计过程中有内部估值专家参与，评估评估机构所用方法并与独立形成的市场预期进行抽样比较[144] - 审计认为管理层就相关关键假设作出的重大判断及估计在可接受范围内[144] 财务报表与审计 - 公司2021年综合财务报表已根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告准则》真实反映财务状况[139] - 公司综合财务报表包括综合财务状况表、综合利润表、综合全面收益表、综合权益变动表及综合现金流量表[138] - 公司核数师罗兵咸永道会计师事务所已根据香港审计准则进行审计，并认为审计凭证充足适当[140] - 公司核数师独立于集团，并已履行专业会计师道德守则中的其他职业道德责任[141] - 公司综合财务报表已遵照香港《公司条例》的披露规定妥为拟备[139] - 公司董事负责根据香港会计师公会颁布的《香港财务报告准则》及香港《公司条例》的披露规定拟备真实而中肯的综合财务报表[146] - 公司2021年度综合财务报表由罗兵咸永道会计师事务所审核[87] 股东与股权结构 - 公司主席潘石屹持有公司63.9309%的股份，其配偶潘张欣女士通过信托持有相同比例的股份[66] - 公司高级管理层薪酬根据职务、责任与表现以及集团业绩而定，2021年有1人薪酬在1,000,001–2,000,000人民币，3人在2,000,001–3,000,000人民币，1人在3,000,001–4,000,000人民币[64] - 公司董事及最高行政人员在公司及其相联法团的股份、相关股份及债券中拥有权益，需根据证券及期货条例进行披露[65] - 公司主要股东在北京搜候房地产有限责任公司、北京红石新城房地产有限公司及北京山石房地产有限责任公司中分别持有5%的权益[69] - Cititrust Private Trust (Cayman) Limited 持有公司 63.9309% 的股份，共计 3,324,100,000 股[71] - Boyce Limited 和 Capevale BVI 各自持有公司 31.9654% 的股份，共计 1,662,050,000 股[71] - 公司前五名最大客户的销售额占总销售额的 10%[81] - 公司前五名最大供应商的采购额占总采购额的 16%，其中最大供应商的采购额占总采购额的 5%[81] - 公司已发行股本总额的至少 25% 由公众持有[83] - 公司确认在 2021 年度遵守了《企业管治守则》[84] - 公司在本年度内没有签订任何涉及董事重大利益的交易、安排或合约[74] - 公司在本年度内没有签订任何管理合约[73] - 公司在本年度内没有重大法律诉讼[85] - 公司及其附属公司在本年度内未进行任何上市证券的购买、出售或赎回[86] 税务与会计处理 - 建华置地需补缴以前年度企业所得税和土地增值税共计人民币197,511,000元，以及相关滞纳金人民币103,260,000元和罚款人民币411,278,000元[166] - 截至2020年12月31日，公司综合财务状况表中即期所得税负债重述为人民币1,930,208,000元[167] - 公司2020年1月1日的即期所得税负债从1,732,608千元人民币重述为1,930,119千元人民币，增加了197,511千元人民币[169] - 公司2020年1月1日的应付账款及其他应付款从3,138,383千元人民币重述为3,208,195千元人民币，增加了69,812千元人民币[169] - 公司其他储备从35,964,422千元人民币重述为35,697,099千元人民币，减少了267,323千元人民币[169] - 公司采用购买会计法将所有业务合并入账，并抵销集团内公司间交易、结余及交易的未变现收益和亏损[170] - 公司将不导致丧失控制权的非控股权益交易视作与公司权益所有人的交易，并在母公司股东应占权益中的独立储备内确认差额[171] - 公司经营分部按与向首席经营决策者提供的内部报告一致的方式申报，首席经营决策者负责分配资源及对经营分部的表现进行评估[172] - 公司功能货币为港币，综合财务报表以人民币千元为单位列报，人民币是从事公司主要业务的附属公司的功能货币[173] - 公司外币交易按交易当日的汇率换算为功能货币，汇兑盈亏一般于损益内确认[174] - 公司办公室物业以重估金额入账，重估工作应经常进行以确保账面金额与公允价值之间不会出现重大差异[175] - 楼宇折旧年限为20-40年，办公室设备为5年，汽车为8年[176] - 投资物业按公允价值入账，由专业独立估值师每年评估[178] - 投资物业的公允价值反映当前租赁收入及未来租赁收益假设[178] - 电脑软件许可证成本按不超过10年的估计可使用年期摊销[180] - 具有无限可使用期限的无形资产每年进行减值测试[181] - 金融资产按公允价值计量，其变动计入其他全面收益或损益[182] - 投资物业在重新开发过程中保持为投资物业，不重分类为自用物业[179] - 投资物业在准备销售时转入存货[179] - 非金融资产在账面值高于可收回金额时进行减值测试[181] - 金融资产分类取决于管理业务模式及合同现金流量特征[182] - 公司以公允价值对所有权益投资进行后续计量，若选择将公允价值利得和损失计入其他全面收益，则终止确认时不会重分类至损益[187] - 公司对以摊余成本计量的债务工具采用实际利率法计算利息收入，计入财务收入[185] - 公司对以公允价值计量且其变动计入其他全面收益的债务工具，账面价值变动计入其他全面收益，利息收入和汇兑损益计入损益[185] - 公司对以公允价值计量且其变动计入损益的债务工具，其利得或损失计入损益，并在其他利得/损失中列示[186] - 公司对应收账款采用香港财务报告准则第9号允许的简化方法，在初始确认时计量整个存续期的预期信用损失[188] - 公司对发展中的物业及持作销售用途的已落成