公司概况 - 公司2021年7月在港交所主板上市，股份代号606，是中骏控股附属公司[2] - 业务包括商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务，运营总部位于上海[2] - 集团业务主要由英属维尔京群岛、香港及中国的附属公司运营，需遵守多地相关法律法规[139] - 公司于2021年7月2日上市，发行5.75亿股，每股3.7港元，筹集所得款项净额约20.375亿港元[151] - 所得款项净额约50%（10.188亿港元）用于战略收购及投资，25%（5.094亿港元）用于投资科技，10%（2.037亿港元）用于扩展价值链业务，5%（1.019亿港元）用于吸引人才，10%（2.037亿港元）用作一般业务用途及营运资金[152] - 截至2022年12月31日，所得款项净额已使用3.435亿港元，未动用16.94亿港元，未动用部分预计按时间表用于拟定用途[155] 物业项目情况 - 2022年底在19个省市自治区的62个城市拥有已签约物业管理组合[4] - 2022年底有263个签约项目和166个在管项目[5] - 2022年底总签约建筑面积约4810万平方米，总在管建筑面积约2570万平方米[5] - 截至2022年12月31日，总签约商业物业40个，总签约建筑面积约为500万平方米；在管商业物业17个，总在管建筑面积约为170万平方米[37][38] - 截至2022年12月31日，总签约住宅项目223个，总签约建筑面积约为4320万平方米；在管住宅项目149个，总在管建筑面积约为2400万平方米[39] - 已签约但未交付管理的项目预计总建筑面积为3,260,921平方米，涵盖2023 - 2026年不同时间开业的多个项目[56][58] - 2023年3月预计开业的唐山中骏世界城和北京西长安中骏世界城，建筑面积分别为78,048平方米和103,453平方米[56] - 2023年9月预计开业的汕头中骏世界城建筑面积为154,710平方米[56] - 2023年12月预计开业的福州中骏世界城和花桥中骏世界城，建筑面积分别为136,213平方米和148,826平方米[56] - 2024年9月预计开业的韶关中骏世界城建筑面积为109,802平方米[56] - 2024年12月预计开业的南昌中骏世界城建筑面积为112,232平方米[56] - 2025年6月预计开业的驻马店中骏世界城和合肥中骏世界城，建筑面积分别为153,094平方米和222,100平方米[56] 业务荣誉 - 商业和住宅物业管理服务分部获“2022中国商业地产百强企业”及“2022中国物业服务百强企业”[4] 公司战略与展望 - 未来公司将布局全国，凸显连锁化优势和品牌效应，力争成领先物业管理服务提供商[5] - 公司认为“区域聚焦”“协同共生”和“数智赋能”战略是建立行业差异化竞争优势的关键[29] - 预计2023年业绩将稳步回升[33][34] - 公司通过精细化运营确保物业管理服务质量，提升客户满意度以实现与租户共赢[59] - 展望未来，集团将重拾步伐扩大管理规模，灵活运用资金扩大物业组合规模[70][71] - 集团近年发展停车场销售、美居等增值服务，未来预期“节流”优化人力与数字化应用[73][74] - 公司将减少对中骏集团单一开发商的依赖，争取为其他开发商商场提供开业前管理服务[75] - 2023年公司将依靠战略升级，专注经营导向、消费者为中心的营商理念[75] - 公司将提升消费者体验，为租户持续赋能，提升经营能力和市场影响力[76] 财务状况 - 2022年公司收益约11.824亿元，同比下降约3.9%；毛利率约36.4%；母公司拥有人应占溢利约2.081亿元，同比下降约25.9%；每股基本盈利约10.0分[11][14] - 2022年末公司资产总额约31.849亿元，同比增加4.1%；现金及银行存款结余约22.273亿元，同比减少23.2%；负债总额约5.970亿元，同比减少3.1%；权益总额约25.880亿元，同比增加6.0%[11] - 董事会建议不宣派2022年末期股息，2021年末期股息每股普通股5港仙已派发[17] - 2022年公司银行利息收入为人民币3290万元[26] - 2022年公司总营收为11.82371亿元，较2021年的12.3005亿元减少约3.9%[48] - 商业物业管理及运营服务收入约3.958亿元，同比减少约29.7%[49] - 商业物业管理及运营服务在管建筑面积约170万平方米，同比增长约9.2%[49] - 商业物业管理及运营服务在管项目为17个，同比增加1个[49] - 商业物业管理及运营服务签约建筑面积约500万平方米，同比减少约11.1%[49] - 住宅物业管理服务收入为7.86559亿元，2021年为6.66977亿元[48] - 长三角经济圈商业物业签约建筑面积209.8万平方米，在管69.8万平方米，收入1.68191亿元[52] - 海峡西岸经济圈商业物业签约建筑面积89.1万平方米，在管58.3万平方米，收入1.33245亿元[52] - 环渤海经济圈商业物业签约建筑面积73.9万平方米，在管19.7万平方米，收入5435.7万元[52] - 粤港澳大湾区商业物业签约建筑面积61.1万平方米，在管11.1万平方米，收入1901.3万元[52] - 截至2022年12月31日，在管购物中心总出租率为88.8%，2021年为85.4%；在管建筑面积为1,701,194平方米，2021年为1,557,560平方米[54] - 2022年12月开业的高密中骏世界城出租率为92.6%，建筑面积为143,634平方米[54] - 2022年住宅物业管理服务分部总收入约7.866亿元，同比增长约17.9%[67] - 2022年住宅物业管理服务在管建筑面积约2400万平方米，同比增长约15.2%[67] - 2022年住宅物业管理服务在管项目149个，同比增加21个[67] - 2022年住宅物业管理服务签约建筑面积约4320万平方米，同比增长约6.7%[67][68] - 2022年公司收益约为人民币11.824亿元，较2021年的约人民币12.301亿元减少3.9%[78] - 基本商业物业管理服务收入由2021年约人民币1.868亿元上升约30.0%至2022年约人民币2.428亿元，占总收入约20.5%[82] - 开业前管理服务收入由2021年约人民币2.865亿元大幅减少约84.3%至2022年约人民币0.450亿元，占总收入约3.8%[84] - 其他增值服务收入由2021年约人民币0.898亿元上升约20.3%至2022年约人民币1.080亿元，占总收入约9.2%[86] - 基本住宅物业管理服务收入由2021年约人民币4.143亿元上升约27.7%至2022年约人民币5.291亿元，占总收入约44.8%[88] - 非业主增值服务收入由2021年约人民币1.732亿元上升约12.9%至2022年约人民币1.956亿元，占总收入约16.5%[90] - 2022年公司提供开业前管理服务的商场数量从2021年的30个大幅减少到7个[85] - 社区增值服务收入从2021年约7950万元降至2022年约6190万元，减少约22.2%，占总收入约5.2%[92] - 独立第三方收入从2021年约7.556亿元升至2022年约8.993亿元，增加约19.0%，占总收入约76.1%[96] - 毛利从2021年约5.809亿元降至2022年约4.300亿元，减少约26.0%[98] - 整体毛利率从2021年约47.2%降至2022年约36.4%[99] - 商业物业管理及运营服务毛利率从2021年约57.5%降至2022年约38.9%[100] - 住宅物业管理服务毛利率从2021年约38.5%降至2022年约35.1%[102] - 其他收入及收益从2021年约2400万元升至2022年约4640万元，增加约93.1%[106] - 行政开支从2021年约2.185亿元降至2022年约1.947亿元，减少约10.9%[108] - 税项开支从2021年约9750万元降至2022年约6780万元，减少约30.4%[109] - 母公司拥有人应占溢利从2021年约2.806亿元降至2022年约2.081亿元，减少约25.9%[110] - 贸易应收款项从2021年12月31日的约7180万元大幅上升约153.3%至2022年12月31日的约1.818亿元[112] - 预付款项、按金及其他应收款项从2021年12月31日的约2920万元大幅上升约125.4%至2022年12月31日的约6590万元[114] - 贸易应付款项从2021年12月31日的约7680万元轻微减少约2.3%至2022年12月31日的约7510万元[116] - 其他应付款项及应计费用从2021年12月31日的约2.537亿元上升约6.8%至2022年12月31日的约2.710亿元[118] - 合约负债从2021年12月31日的约1.924亿元上升约2.8%至2022年12月31日的约1.978亿元[119] - 2022年12月31日，现金及银行存款结余为22.2729亿元，2021年12月31日为28.9961亿元[121] - 2022年12月31日，已抵押存款约10亿元，2021年12月31日无[121] - 2022年12月31日，公司并无产生任何贷款，无资产受限制或质押，负债比率为无，均与2021年12月31日情况相同[122][123] - 2022年12月31日，公司并无作出任何外币对冲安排，无重大或有负债，均与2021年12月31日情况相同[126][127] - 2022年12月31日，收购办公设备已签约但未拨备金额为1697.5万元，2021年12月31日为2231.2万元[128] - 截至2022年12月31日，集团共有5178名雇员，较2021年的4986名增加192名[129] - 2022年雇员总成本约为人民币5.738亿元，2021年约为人民币5.294亿元[129] - 截至2022年12月31日，集团有3200名男性员工和1978名女性员工，2021年分别为2987名和1999名[129] - 2022年高级管理层薪酬在500,001港元至1,500,000港元的有2人[133] 商业项目动态 - 2022年12月山东高密中骏世界城开业，开业时出租率超92%，当天客流量突破15万人次；截至2022年末在管商业物业总数为17个[18] - 北京西长安中骏世界城预计2023年第一季度运营，另有三座中骏世界城预计2023年陆续落成运营[18][19] - 2022年底高密中骏世界城成功开业，提升品牌美誉度，为环渤海经济区首座商场[61][62] - 2023年北京西长安中骏世界城将打造成“24小时不打烊创新奥莱”[64] 会员与数字化运营 - 2022年公司会员规模同比增长72%，“私域会员”占比超10%，会员小程序首页访问量超700万人次，数字化营销平台营销搜索曝光量超5000万次，电子卡券交叉营销推动超35万笔交易成交，全年线上线下营销额超1亿元[21][22] - 截至2022年底，集团会员总数超220万，中骏世界城年内总品牌调整超20%[64] - 2022年集团全面迭代升级线上小程序，11月“中骏购物卡”正式上线[64][65][66] - 公司开发了CRM会员营销系统，以提高购物中心访客满意度和会员忠诚度[143] 行业环境 - 2022年房地产市场低迷，融资渠道收紧，部分房地产企业项目交付期拖延[41] - 2022年11月11日，央行和银保监会印发通知改善境内融资环境，支持房地产市场发展[41] - 通知出台后，部分银行向健康房地产企业提供额外信贷额度缓解流动性紧张[41][42] 公司运营管理 - 集团与现有及潜在客户维持良好关系，密切关注访客量对租户运营的影响[143] - 集团与分包商建立长期合作关系，通过招标物色合格分包商并进行尽职审查[146] - 年内并无重大投资、重大收购或出售附属公司、联营公司及合营企业[148] - 集团在物业管理和日常办公中推行环保概念，采取多项环保措施[135] 股份回购 - 公司于2023年1月11 - 13日及16 - 19日回购6000万股股份，总购买价1.14786亿港元，于2月6日注销[156] 管理层信息 - 黄伦35岁，2019年8月20日任董事，2021年1月6日任执行董事兼主席，负责集团