管理层变动 - [2021年11月23日孙嘉获委任为公司执行董事及主席][9] - [2021年5月26日周悦获委任为公司执行董事][12] - [阙东武于2019年2月获委任为公司首席执行官][10] - [李凯彦于2019年8月调任为公司执行董事][11] - [2021年5月26日蔡奋威获委任为审核委员会成员][7] - [2021年5月26日罗芷妍获委任为审核委员会成员][7] - [2021年5月26日张安志获委任为审核委员会成员][7] - [2021年5月26日陈志裕辞任非执行董事][7] - [2021年5月26日陈维曦离任独立非执行董事][7] - [2021年11月23日张旭辞任执行董事][7] - [2021年11月23日起，孙嘉获委任为主席兼首席执行官，张旭辞任主席][112] - [2021年5月26日起，周悦获委任为执行董事，陈志裕辞任非执行董事，蔡奋威获委任为独立非执行董事，陈维曦离任独立非执行董事][112] - [根据章程细则，阙东武、周悦、蔡奋威将在2022年股东周年大会轮值退任，符合资格重选连任][113] - [根据章程细则，孙嘉将在2022年股东周年大会退任，符合资格重选连任][114] - [2021年董事会组成发生多项变动，包括张旭、陈志裕等辞任，孙嘉、周悦等获委任][160] 财务业绩 - [2021年公司股东应占盈利约4.246亿港元，较2020年的1.857亿港元增长约129%，增长主要源于英国伦敦投资物业公平值增加和美国加州投资物业租赁终止费][18] - [本年度收入约为4.612亿港元，较2020年减少约3%，主要受投资工具利息收入、物业收入及资产管理服务收入变化影响][23] - [2021年底，集团在丽晶中心和Ryder Court的投资公允价值分别约为19.943亿港元和13.234亿港元，年内公允价值收益约为1.913亿港元][24] - [年内提供资产管理服务收入约为2.287亿港元，较2020年减少，分部盈利降至约7530万港元][25] - [未计公允价值变动，本年度物业投资分部盈利约为7790万港元，较2020年下降约10%][28] - [柏傲湾所有单位已售出，所得款项总额约为101亿港元，集团在该项目相关联营公司投资总额于2021年底约为1.735亿港元][29][32] - [年内集团应占柏傲湾相关联营公司盈利微升至330万港元，分占Mission Street集团盈利9590万港元，投资工具所得收入约为8760万港元][33] - [年内物业发展分部盈利增加至约1.574亿港元，主要因应占Mission Street集团盈利][33] - [年内总办事处及企业开支约为2810万港元，融资收入约为270万港元，较2020年均有变化][34][35] - [2021年末公司股东应占权益约为42.999亿港元，较2020年末增加，主要因股东应占年内权益减去派付2020年末期股息所致][37] - [2021年末集团计息银行及其他借款约12.657亿港元，较2020年末减少，因偿还部分银行贷款及英镑兑港元贬值][37] - [2021年末公司债务对权益比率为29.4%，较2020年末的33.3%下降；债务净额除以权益总额比率为10.6%，较2020年末的17.7%下降][38] - [2021年末集团银行结余及现金为8.119亿港元，较2020年末的6.109亿港元增加][39] - [2021年末集团就发展春秧街物业及翻新Ryder Court产生资本开支合约承担2.801亿港元，较2020年末的2700万港元大幅增加][42] - [2021年末授予附属公司的银行融资已动用4200万英镑（约4.422亿港元），公司须就提取资金向银行作最高100%担保][43] - [2021年丽晶中心年终出租率为96%，与2020年持平；Ryder Court年终出租率为86%，较2020年上升12%][49] - [2021年丽晶中心每月平均租金叫价为每平方呎9.5港元，较2020年略减；Ryder Court每月平均租金叫价为每平方呎68.8港元，较2020年下跌][55] - [2021年丽晶中心服务成本收入比率为25.1%，Ryder Court为9.9%，资产管理业务为66.9%，较之前年份有不同程度变化[60]] - [2021年丽晶中心服务成本收入比率上升因直接经营开支增加及收入下降，Ryder Court因承担空置区域成本及收入下降，资产管理业务因雇员薪酬等因素上升[61]] - [2021年集团负债比率为10.6%，较之前年份下降，原因是银行结余增加[66][67]] - [2021年集团股本回报率为10.3%，较之前年份增加，主要由于Ryder Court公允价值增加及分占Mission Street集团盈利上升[72]] - [2021年员工流失率为22%（2020年：16%），12月31日雇员平均服务年期为1.8年（2020年：1.3年）][93] - [2021年底集团雇员达105名，较2020年的96名增加，员工成本增至约1.31亿港元，2020年为1.11亿港元][95] - [2021年应付万科香港行政及管理支援费用约710万港元，较2020年的950万港元减少][95] - [董事建议派发2021年末期股息每股0.09港元，与2020年相同，若获批准将于2022年7月13日派付][101][106] - [2021年公司股本无变动，2021年12月31日可供分派储备总额为16.22079亿港元，2020年为16.56601亿港元][108] - [2021年集团慈善捐献7.8万港元，较2020年的15.8万港元减少][109] - [2021年集团自新管理服务框架协议项下交易产生收益约2.287亿港元][144] - [2021年向集团五大客户的销售额占本年度销售总额的81.9%，向最大客户的销售额占49.6%，向五大供应商的采购额占本年度采购总额不足30.0%][147] - [2021年12月31日，集团有未偿还银行贷款及其他计息借贷12.657亿港元，2020年12月31日为13.017亿港元][147] 物业情况 - [2021年公司持有香港、英国伦敦、美国旧金山和纽约若干物业股权或投资工具，包括春秧街物业、Ryder Court约99.95%实际权益、Mission 45%实际权益、投资工具49%实际权益的控股实体100%权益][20] - [公司全资附属公司于2022年1月31日完成收购Enigma Company Limited全部已发行股本，该公司间接持有香港医局街物业，公司拟将其发展为住宅项目，预计2024年下半年贡献收入][22] - [集团在丽晶中心和Ryder Court分别拥有建筑面积约65.7万平方呎及约7.6万平方呎，2021年底出租率分别为96%和86%][27][28] - [2021年底，丽晶中心每月平均租金微跌至每平方呎9.5港元，出租收入总额约为9870万港元；Ryder Court出租收入总额约为4610万港元][27][28] - [2017 - 2021年丽晶中心平均租金有波动，2021年相关数据未明确体现明显趋势][56] - [集团香港投资物业丽晶中心2022年预计维持出租率及平均租金，投资工具收入和盈利预计减少，资产管理业务预计产生稳定收入和盈利][97] - [2021年公司间接全资附属公司以8.529亿港元现金代价收购Enigma公司全部已发行股本及相关股东贷款][139] - [公司有意将医局街物业发展成住宅项目，认为收购事项是有吸引力的投资机会][140] - [公司在香港、英国及美国拥有物业发展及投资项目，万科香港集团也在这些地区有相关项目][138] 关联交易与合作 - [2020年公司与万科香港订约各方订立新管理服务框架协议，于2022年12月31日届满，资产 管理业务是2021年主要收入来源][19] - [公司为万科香港间接拥有75%股权的附属公司，万科香港为万科间接全资附属公司][130] - [2022年已付/应付万科香港行政服务费用为712.9万港元，2020年为946.2万港元；2022年已收/应收万科香港行政服务费用为59万港元，2020年为53.9万港元][129] - [公司与万科香港就分享行政服务重续协议，为期三年，可提前一个月通知终止][129] - [公司向万科香港及其附属公司提供海外及香港资产管理服务][142] - [新管理服务框架协议于2020年10月30日生效，至2022年12月31日有效，2021年交易年度上限为2.63亿港元][143] - [万科通过两个平台经营物业业务，公司与万科香港可能存在竞争，已制定风险管理政策和系统][83] - [独立非执行董事确保公司经营业务时与万科香港保持公平及独立性][138] 风险因素 - [集团业绩受香港、英国及美国经济状况及房地产市场影响，不利变动可能影响收入、盈利能力和物业价值][77] - [集团业务依赖独立服务供应商，其表现欠佳或利益目标不一致可能对集团业务、业绩和财务状况造成不利影响][78] - [公司获取物业收购及发展资金能力受多因素影响，无法保证按合理条款筹资，或增加集资成本、错失投资机遇][79] - [房地产行业竞争激烈，人手流失且未及时补充或致业务中断，扩充能力也可能受限][80] - [公司与各方产生争议或不遵守法规，可能导致声誉受损、业务中断、财政损失等][82] 公司运营与管理 - [公司致力于环保经营，采取提高资源使用效率、采用节能设备等措施][85] - [年内公司未发现业务因不遵守环境法例及相关法规而受严重影响][86][87] - [公司与物业管理公司、物业经理紧密合作处理租赁及管理事务，定期沟通][89][90] - [公司为客户提供优质服务，进行客户满意度调查，设立服务热线，与租户积极对话][91] - [公司将继续为万科提供核心资产管理服务][92] - [2022年集团将在物业市场探索投资机会，利用万科香港及其附属公司网络渗透全球市场][96] 股权结构 - [2021年12月31日，孙嘉持有万科A股5800股，占已发行股本0.00006%；阙东武持有万科A股60700股，占已发行股本0.00062%；李凯彦拥有Vanke US Management LLC 20%股份权益][118] - [孙嘉、阙东武、李凯彦及周悦是万科事业合伙人计划的受益人][121] - [2021年12月31日，万科通过间接全资附属公司持有公司292,145,949股普通股，占股75.0%；中信证券股份有限公司通过附属公司持有公司30,080,000股普通股，占股7.72%][123] - [年报刊发前最后实际可行日期，公司公众持股百分比符合上市规则规定][125] 董事权益与责任 - [公司组织章程细则规定董事有权就获胜诉或无罪的法律程序抗辩损失获公司资产补偿][127] - [公司全年投购董事责任保险，截至2021年12月31日不知悉其他获准许弥偿条文][128] 财务报表与审核 - [财务报表已经由毕马威会计师事务所审核，其将在2022年股东周年大会上退任，愿膺选连任][153] 企业管治 - [截至2021年12月31日止年度，公司一直遵守上市规则附录十四之企业管治守则所载守则条文规定][155] - [全体董事确认在2021年度一直遵守上市规则附录十所载标准守则规定标准][156] - [截至2021年12月31日，董事会由四名执行董事及三名独立非执行董事组成][157] - [公司有三名独立非执行董事，符合上市规则有关独立非执行董事至少占董事会成员三分之一的规定][162] - [截至2021年12月31日止年度，董事会共召开四次会议，2022年3月25日召开一次会议][162] - [每名新获委任之董事将获提供就职指引，公司向董事提供每月最新资讯，董事均已参加持续专业进修][175] - [执行董事每年可收取袍金港币200,000元，截至2021年12月31日止年度，李凯彦酬金约港币5,907,000元，周悦约港币3,134,000元，公司为阙东武支付租金约港币281,000元][178] - [非执行董事每年可收取袍金港币150,000元，独立非执行董事每年可收取袍金港币200,000元，出席会议有相应津贴][179] - [公司成立薪酬委员会，由独立非执行董事张安志担任主席，2021年召开两次会议][180][184] - [薪酬委员会职责包括就薪酬政策及架构提建议、厘定特定薪酬待遇、就非执行董事酬金提建议、检讨及批准按表现而定的薪酬][181] - [全体独立非执行董事任期为三年，出任董事须根据公司章程细则轮值退任及重选连任][161] - [董事会可随时委任人士为董事，按此方式委任的董事留任至下届公司股东周年大会，届时可重选连任][162] - [董事须最少每三年于公司股东周年大会退任一次][162] - [公司已成立提名委员会，由独立非执行董事罗芷妍女士担任主席，其他成员为独立非执行董事张安志先生及执行董事孙嘉先生，其书面职权范围于2019年2月13日修订][186] - [提名委员会主要职责包括检讨董事会架构等、制定提名政策、物色提名董事人选、评估独立董事独立性等][187] - [公司采纳2019年2月13日修订的董事会多元化政策，考虑多方面因素实现董事会成员多元化][190] - [提名委员会采纳提名政策，规定挑选及推荐董事人选的准则和程序，委任及重新委任董事有相应流程][191] - [股东可在规定期间内向公司香港主要营业地点递交提名书提名董事，提名程序详载于公司网站][192] - [2021年提名委员会召开两次会议，处理检讨董事会架构等多项工作，包括审议推荐多名董事的委任和重新委任等事宜][194] - [董事负责编制真实公平的财务报表，未察觉严重影响公司