公司基本信息 - 公司股份代号为1232，发布2021年年报[1] - 公司执行主席为王钦贤先生，副主席兼行政总裁为王锦辉先生[3] - 公司核数师为毕马威会计师事务所[5] - 公司中国总部及主要营业地点位于中国南京市汉中路8号金轮国际广场33楼[6] - 公司香港营业地点位于香港天后电气道68号金轮天地27 - 28楼[8] - 公司主要往来银行有江苏银行、恒生银行有限公司、香港上海滙丰银行有限公司[9] 业务受外部环境影响情况 - 2020年上半年公司中国业务受COVID - 19疫情严重影响，建筑及销售活动暂停，部分酒店停业[15] - 2021年年中起，公司面临在岸及离岸融资困难，无法从银行贷款及资本市场获取权益及债券[17][18] - 银行对房地产开发放贷减少，导致开发商可获在岸资本减少，房地产销售量下降[17][18] - 离岸债券市场实际上不对私营中国房地产开发商开放，加剧公司流动资金压力[17][18] 业务关键指标变化 - 2021年下半年公司多家附属公司累计权益合约销售额、毛利率和现金回收率较2020年同期下降[20][21] - 2021年集团及其合营企业及联营公司合约销售总额达48.211亿元，权益合约销售额达23.081亿元[23][26] - 2021年集团物业租赁及酒店营运业务收益较2020年同期增长10.4%[23][27] - 2021年公司及其合营企业和联营公司合约销售总额约48.2亿元（2020年：40.8亿元），合约销售面积约384,177平方米（2020年：327,204平方米）[48][51] - 2021年公司收益约17.825亿元，较2020年的约13.891亿元增加约28.3%[92][93] - 2021年房地产开发业务收益约15.123亿元，较2020年的约11.445亿元增加32.1%，已售物业平均售价从2020年的每平方米约9521元增至2021年的每平方米16329元[92][98][99] - 2021年公司合约销售额约48.211亿元，2020年为40.81亿元[98][100] - 2021年物业租赁业务收益约2.072亿元，与2020年的约2.076亿元基本持平[92][98][100] - 2021年酒店运营收益6300万元，较2020年的3710万元大幅增长70.0%，运营房间数从2020年的445间增至2021年的674间[92][98][101] - 公司销售成本从2020年的11.56亿元增至2021年的18.1亿元，主要因房地产开发业务销售成本增加[104][106] - 公司平均购地成本除以平均售价的百分比从2020年的35.9%增至2021年的45.3%[105][107] - 物业租赁毛利率从2020年的89.8%降至2021年的85.1%[109][112] - 酒店运营毛利率从2020年的11.7%变为2021年的 - 18.6%[109][113] - 投资物业公平值从2020年的收益9200万元变为2021年的亏损15.977亿元[110][114] - 其他收入、开支、收益及亏损的收益净额从2020年的3.181亿元降至2021年的1780万元[117][120] - 融资成本从2020年的2.335亿元增至2021年的2.548亿元，平均借款成本从2020年的11.02%升至2021年的11.06%[118][121][122] - 销售及营销开支从2020年的8140万元增至2021年的8860万元，增幅约8.8%[119][123] - 行政开支从2020年的1.557亿元降至2021年的1.431亿元，降幅约8.1%[124] - 2021年行政开支约1.431亿元，2020年为1.557亿元，较去年减少约8.1%[129] - 2021年经营活动所得现金净额约为10.234亿元，2020年约为5.366亿元[142][144][145] - 2021年投资活动所得现金净额约为2.07亿元，2020年所用现金净额约为4.085亿元[143][147][148] - 2021年融资活动所用现金净额约为17.295亿元，2020年约为2.491亿元[144][149][150] 项目相关情况 - 南京有地铁租赁1个站点，苏州有4个站点，长沙有5个站点（尚未运营）[37][40][43] - 株洲有开发中物业株洲金轮津桥华府（二期）[44] - 香港有已竣工物业金轮天地[41] - 公司现有18个在售项目，2021年在连云港及扬州推出两个新预售项目[48][51] - 原计划2021年竣工交付四个新项目，受疫情影响仅竣工交付两个南京项目，可销售总建筑面积约87,145平方米，已出售交付面积约61,372平方米[49][52] - 2021年公司未收购新地块，投资一家拥有20%股权的联营企业，项目位于连云港，土地面积15,279平方米，土地成本2.1亿元[50][53] - 截至2021年12月31日，公司总土地储备约1,528,843平方米，含已竣工未售物业约102,658平方米、自用物业约32,819平方米、已竣工投资物业约123,084平方米、开发中物业约673,734平方米、合营及联营公司开发物业约596,548平方米[55] - 金轮国际广场地盘面积11,341平方米，2004年7月施工，2009年1月竣工，完工比例100%，未售总建筑面积2,022平方米，自用建筑面积2,535平方米，投资物业建筑面积31,674平方米[57] - 金轮华尔兹地盘面积2,046平方米，2008年1月施工，2010年2月竣工，完工比例100%，投资物业建筑面积2,444平方米[57] - 金轮大厦地盘面积4,918平方米，2001年5月施工，2003年2月竣工，完工比例100%，投资物业建筑面积238平方米[57] - 金轮星城地盘面积81,615平方米，2008年8月施工，2014年3月竣工，完工比例100%，未售总建筑面积5,672平方米，投资物业建筑面积2,977平方米[57] - 金轮时代广场地盘面积13,501平方米，2009年5月施工，2012年4月竣工，完工比例100%，未售总建筑面积185平方米[57] - 集团附属公司项目地盘总面积535,925平方米，总建筑面积102,658平方米，自用建筑面积32,819平方米，投资物业建筑面积123,084平方米，各项目完工比例均为100%[59] - 集团合营企业及联营公司项目地盘总面积394,181平方米，总建筑面积531,148平方米，投资物业建筑面积65,400平方米，部分项目未完工，完工比例在50%-100%之间[60] - 开发中物业项目地盘总面积246,309平方米，总建筑面积609,490平方米，投资物业建筑面积64,244平方米，完工比例在30%-99%之间[59] - 所有项目地盘总面积782,234平方米，总建筑面积712,148平方米，自用建筑面积32,819平方米，投资物业建筑面积187,328平方米[59] - 扬州宝龙金轮广场由集团拥有49%股权的合营企业开发，南京时光山湖由集团拥有25%股权的联营公司开发，常州君望甲第由集团拥有13.33%股权的联营公司开发[60] - 万科未来之光由集团拥有20%股权的合营企业开发，金轮尚都时代天阶由集团拥有37%股权的联营公司开发，尚都峰璟由集团拥有10%股权的联营公司开发[60] - 云悦星宸由集团拥有37%股权的联营公司开发，扬州开宸园由集团拥有24.5%股权的联营公司开发，尚品学府由集团拥有20%股权的联营公司开发[60] - 2021年12月31日，集团约673,734平方米土地储备正在开发[64] - 正在开发的地块中，约236,230平方米用于住宅用途[64] - 正在开发的地块中，约253,363平方米、119,897平方米及64,244平方米分别用于商业及办公室、停车场以及投资物业用途[64] - 2021年物业销售收益约15.123亿元，售出及交付总面积约92,609平方米，平均售价约每平米16,329元[65][69] - 2021年底未确认合约销售总额为32亿元，预计2022年及2023年确认[65][70] - 2021年底投资物业总建筑面积约123,084平方米，平均出租率超80%[66][71] - 2021年底在四个城市拥有22个地铁站购物中心租赁及运营管理合约，总面积超111,980平方米，整体出租率超80%[67][72][73] - 2021年底土地储备约673,734平方米，其中住宅、商业及办公、停车场和投资物业分别约为236,230平方米、253,363平方米、119,897平方米和64,244平方米[68] - 2021年运营四间酒店，房间总数674间，平均客房入住率为80%[74][78] - 香港金轮天地总建筑面积约51,975平方呎，截至年报日期超75%单位已出租[76][81][82] 票据发行与重组情况 - 2021年1月发行本金8500万美元、票面利率14.25%的额外优先票据；2021年6月完成交换要约，发行本金1.44999亿美元、息票率16%的2023年七月美元票据，注销部分2022年和2023年美元票据[84][85] - 2021年1月6日，公司发行本金总额8500万美元的额外优先票据，票面利率14.25%，2023年1月到期[86] - 2021年6月11日，交换要约完成，公司发行本金总额1.44999亿美元的2023年7月美元优先票据，票面利率16%[87] - 交换要约完成后，7449.4万美元的2022年美元票据（占未偿还本金总额37.25%）被取消并交换，剩余未偿还本金1.25506亿美元；7050.5万美元的2023年美元票据（占未偿还本金总额27.65%）被取消并交换，剩余未偿还本金1.84495亿美元[87] - 2021年12月21日，公司与占已发行现有票据未偿还本金总额约60%的现有票据持有人订立重组支持协议；2022年1月14日，占未偿还本金总额超85%的持有人已签署或加入该协议[89][90] - 公司已获得占现有票据本金总额超85%的持有人对建议重组及开曼计划的支持[30][33] - 开曼计划生效后，优先票据到期情况将延长三年，新票据利率降至10%，首年及次年分别偿还本金的10%和25%[30][33] 财务状况指标 - 2021年公司录得所得税抵免结余，因经营活动产生亏损[125] - 公司本年度亏损19.871亿元，主要因物业销售毛损和投资物业重估亏损增加[126][131] - 截至2021年12月31日，公司银行存款及现金约12.149亿元，2020年为14.133亿元，受限银行存款约8.68亿元，2020年为5.642亿元[127][132] - 截至2021年12月31日，公司未偿还银行及其他借款约50.453亿元，2020年为61.164亿元[134][137] - 截至2021年12月31日，公司净资产负债比率约为130.7%，2020年为95.6%；债务资产比率约为61.7%，2020年为60.4%[134][137][138] - 公司2021年平均借款成本约为11.06%，2020年约为11.02%[135][139] - 截至2021年12月31日，公司流动负债净额约为13.147亿元，2020年流动资产净额约为12.876亿元[151] - 截至2021年和2020年12月31日，公司受限制银行存款分别约为人民币8.68亿元及约人民币5.642亿元[152][156] - 截至2021年和2020年12月31日，公司现金及现金等价物分别约为人民币3.469亿元及约人民币8.491亿元[153][157] - 2020年12月31日止年度，融资活动所用现金净额约为人民币2.491亿元，主要归因于优先票据净增加约人民币7.716亿元、新银行借款所得款项约人民币4.687亿元，部分被银行借款还款约人民币12.742亿元、利息支付约人民币4.764亿元和股息支付约人民币0.263亿元所抵销[154] - 截至2021年12月31日，公司有流动负债净额约人民币13.147亿元；截至2020年12月31日，有流动资产净额约人民币12.876亿元[155] - 截至2021年和2020年12月31日，公司未偿还银行及其他借款总额分别为人民币50.45263亿元及人民币61.16391亿元[159] - 截至2021年12月31日，按要求偿还条款的银行借款本金总额为人民币14.671亿元（2020年：人民币13.196亿元）[159][161] - 截至2021年和2020年12月31日，公司合约承担分别为人民币6