业绩报告提呈 - 公司提呈截至2021年12月31日止全年业绩供股东审阅[20][22] 宏观经济与行业环境 - 2021年国内新冠疫情整体可防可控，国民经济受影响减弱，但国际贸易等行业受持续性冲击，国民购买力下滑[21][22] - 2021年上半年房地产行业指标顺利达成，下半年因一系列金融控制政策市场迅速降温[25] - 金融控制政策包括房地产融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理、22个试点城市住宅用地集中供应等[25] - 2021年中起银行减少购房者按揭贷款审批和发放，中国住宅物业销售放缓，公司获取外部融资困难[40][42] - 2021年四季度起，公司许多境内外债权人要求追加担保或提供现金存款以维持或展期信贷[40][42] - 2021年上半年房地产行业指标完成良好，下半年因多项金融管控政策市场快速降温，销售下滑、回款放缓、融资收紧[60][62] - 2021年房地产行业“金九银十”缺席，三季度末起国家政策支持房企合理融资和购房者合理住房需求[66] 公司整体业绩表现 - 2021年禹洲集团实现物业销售收入为人民币262.3614亿元，兑现30,000+个家庭的选择，部分项目提前1 - 6个月交付，南京禹洲·嘉薈星島等项目交付收楼率近100%[26][28] - 2021年禹洲集团合约销售金额约为人民币1050.2101亿元，合约销售面积为5,293,990平方米，合约销售均价约为每平方米人民币19,838元，销售目标达成率为95.47%[37][38] - 集团全年收入同比增长160.01%至270.7124亿元，年度利润同比增长462.15%至12.8299亿元，总股本权益增长20.67%至413.9464亿元[67] - 集团全年物业销售收入为262.3614亿元，占总收入的96.92%，交付总建筑面积约181.0502万平方米，平均售价为每平方米14491元[68] - 集团物业销售收入来自长三角、海西、华中、粤港澳大湾区和环渤海地区，分别贡献75.12%、11.56%、7.35%、4.98%和0.99%[69] - 公司年内收入按年上升160.1%，至270亿7124万元，利润按年上升462.15%，至12亿8299万元，总权益增加20.67%至413亿9464万元[71] - 公司年内物业销售收入达262亿3614万元，占集团总收入的96.92%，交付物业总面积约1810502平方米，平均售价为每平方米14491元[72] - 公司物业销售确认收入区域分布中，长三角、海西、华中、大湾区及环渤海区域分别贡献75.12%、11.56%、7.35%、4.98%及0.99%[72] - 截至2021年12月31日，公司累积合约销售金额约为1050亿2101万元，合约销售面积为529.399万平方米，合约销售均价约为19838元/平方米[80][83] - 2021年公司总合约销售金额为105,021,007千元，合约销售面积为5,293,990平方米，合约销售均价为19,838元/平方米；2020年总合约销售金额为104,967,106千元，合约销售面积为6,264,616平方米，合约销售均价为16,756元/平方米[92][93] - 2021年公司总收入270.7124亿元，同比上升160.01%，物业销售收入262.3614亿元，占比96.92%[146][150] 各区域销售数据 - 2021年长三角区域确认销售金额为197.07598亿元，面积为117.911万平方米，税后平均售价为16714元/平方米[76] - 2020年已确认物业销售总计金额为97.38621亿元，面积为83.1564万平方米，平均售价为11711元/平方米[77] - 2021年长三角区域合约销售总额为658亿9916万元，占集团合约销售总额的62.75%[81][83] - 环渤海区域及海西经济区2021年合约销售金额达238亿1333万元，占集团合约销售总额的22.68%[81][83] - 公司战略发展区域大湾区、西南区域及华中区域2021年合约销售总额为153亿852万元，占集团合约销售总额的14.57%[81][83] - 2021年海西经济区合约销售金额为10,959,668千元，合约销售面积为593,079平方米，合约销售均价为18,479元/平方米；2020年合约销售金额为19,671,334千元，合约销售面积为1,370,923平方米，合约销售均价为14,349元/平方米[92][93] - 2021年长三角区域合约销售金额为65,899,155千元，合约销售面积为2,962,668平方米，合约销售均价为22,243元/平方米；2020年合约销售金额为64,641,469千元，合约销售面积为3,486,611平方米，合约销售均价为18,540元/平方米[92][93] - 2021年华中区域合约销售金额为3,143,816千元，合约销售面积为242,258平方米，合约销售均价为12,977元/平方米；2020年合约销售金额为3,529,555千元，合约销售面积为306,027平方米，合约销售均价为11,533元/平方米[92][93] - 2021年大湾区合约销售金额为5,269,472千元，合约销售面积为380,155平方米，合约销售均价为13,861元/平方米；2020年合约销售金额为2,848,095千元，合约销售面积为219,355平方米，合约销售均价为12,984元/平方米[92][93] - 2021年西南区域合约销售金额为6,895,230千元，合约销售面积为457,487平方米，合约销售均价为15,072元/平方米；2020年合约销售金额为2,522,796千元，合约销售面积为221,638平方米，合约销售均价为11,382元/平方米[92][93] - 2021年环渤海区域合约销售金额为12,853,666千元，合约销售面积为658,343平方米，合约销售均价为19,524元/平方米；2020年合约销售金额为11,753,857千元，合约销售面积为660,062平方米，合约销售均价为17,807元/平方米[92][93] 公司运营与管理 - 2021年禹洲集团每个项目进行3轮分户查验，100%覆盖专业检查和整改[31][32] - 2021年初公司制定严格管控机制，成立交房专项督查工作组，统筹多部门对交房情况巡查巡检[26][28] - 2021年集团推出线上直播与视频号运营两种创新营销模式，在全国39城180盘发起联动，尝试“直播圈 + 地产圈”跨界直播[37][38] 债务与融资情况 - 自2021年6月30日起，公司为履行债务义务支付超24.58亿美元的利息和本金，其中约8.989亿美元支付给境外债权人，同期新增境外融资约3.2亿美元[41] - 公司将通过管理支出、减少土地储备、促销、寻求债务再融资、处置项目等方式产生现金流入以履行偿债义务[41] - 2021年公司未违反任何债务还款义务，自6月30日以来已支付超24.58亿美元利息及本金，其中境外支付约8.989亿美元，同期境外新融资约3.2亿美元[43] - 截至2021年12月31日，公司现金及等价物等约175.1993亿元，较2020年12月31日的344.6882亿元下降49.17%[181][184] - 截至2021年12月31日，公司总借贷等余额为565.8244亿元，较去年下降11.45%，平均借贷成本为年利率6.96%，较2021年6月30日的7.13%下降0.17个百分点[183][185] - 2021年一年内到期债务为139.9866亿元，占总债务比例为24.74%，现金短债比为1.25倍[183][185] - 截至2021年12月31日，剔除预收款后资产负债率为69.19%，较2020年12月31日下降8.73个百分点[183][185] - 截至2021年12月31日，公司净负债比率为94.37%[188] - 截至2021年12月31日，公司总借贷等约565.8244亿元中，32.97%为人民币计值，67.03%为港元及美元计值；现金结余额175.1993亿元中，90.54%为人民币，9.46%为港元及美元[193][194][195] - 港币金额为1,251,028，人民币金额为18,654,626，美元金额为36,676,788[197] - 另一组港币金额为91,838，人民币金额为15,863,029，美元金额为1,565,064[197] - 合计金额为56,582,442和17,519,931[197] - 公司将定期密切监控汇率风险并在必要时作出外汇对冲安排，目前无需安排[198] - 截至2021年12月31日，公司合营公司的若干银行及其他借款以公司于合营公司的股权做抵押[200] 公司业务板块情况 - 2021年公司物业投资有39个项目，商业面积超152万平方米，其中购物中心、写字楼及小区商业业态占比分别为61%、23%及16%，合作品牌超1000个，战略联盟品牌约1600个[95][96] - 截至2021年12月31日，公司物业管理在管项目总建筑面积超2188万平方米，总合约面积超3290万平方米，新增在管面积增加370万平方米，增长率达20.35%[104][106] - 2021年禹洲物业外拓签约26个项目，新增面积超200万平方米，与超20家品牌厂商达成合作[109][111] - 2021年集团酒店运营总收入约为1211万元，有4个酒店项目进入建设阶段[115][116] 公司荣誉与产品创新 - 2021年公司产品力获行业认可，如绍兴禹洲·印樾府获“2021美国TITAN房地产设计金奖”等[86][87] - 禹洲商业获“2020 - 2021年度地产卓越企业”“2021年度商业地产优秀运营商”等多个奖项[102][103] - 2021年禹洲物业获“中国物业服务百强企业”第28位、“中国物业企业服务表现TOP30”第26位等荣誉[110][112] - 2021年10月，禹洲集团获“大湾区杰出企业 - 社会可持续发展奖”和“绿色可持续发展奖”[120] - 禹洲集团升级“Royale”“Langham”“Honor”三个住宅产品系列，提出“Ucube - 温度空间”迭代升级[120] - 禹洲银月 Mansion项目采用游艇形联排别墅创新设计，禹洲·The Explorer项目提供叠拼户型[121] - 集团结合小禹儿IP设计儿童活动区，获客户认可和儿童喜爱[121] 绿色建筑情况 - 截至2021年底，集团145个项目约2000万平方米物业达绿色建筑标准，约555万平方米获绿建二星及以上认证[117][118] - 2021年新增10个项目获绿建标识，总面积约136万平方米[117][118] - 深圳、上海、厦门禹洲广场获“美国LEED CS认证”，香港坚道48号项目获BEAM Plus最高铂金级别[117][118] 土地储备情况 - 截至2021年12月31日，公司土地储备总可供销售建筑面积约2042万平方米，179个项目分布于六大都市圈39个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币6,646元[129][132] - 2021年公司通过招拍挂在苏州、郑州和江门获得4块优质土地，总建筑面积约547,871平方米，平均土地成本为每平方米人民币7,847元[139] - 海西经济区项目43个，总建筑面积3,242,470平方米，占比15.9%[131] - 长三角区域项目84个，总建筑面积7,069,773平方米，占比34.6%[135] - 环渤海区域项目22个，总建筑面积4,700,788平方米，占比23.0%[135] - 华中区域项目9个，总建筑面积1,793,019平方米，占比8.8%[135] - 大湾区项目11个，总建筑面积1,190,525平方米，占比5.8%[139] - 西南区域项目7个，总建筑面积1,513,161平方米，占比7.4%[139] - 大湾区城市更新项目3个，总建筑面积915,091平方米，占比4.5%[139] - 公司相信现有土地储备足够未来二至三年的发展需求[129][132] - 公司通过公开招拍挂获苏州、郑州及江门4幅优质地块，总面积约547,871平方米，平均楼面价每平方米7,847元[140] 财务指标变化 - 2021年公司销售成本230.1059亿元，较2020年的99.3169亿元上升131.69%[147][151] - 2021年公司毛利40.6065亿元，毛利率15.00%，因确认上海等地盈利项目[148][152] - 2021年公司投资物业公允值收益7.1789亿元，2020年为3.8726亿元[149][153] - 2021年其他收入及收益4.1452亿元，较20