公司基本信息 - 公司成立于1996年，2010年2月在香港联交所主板上市，股份代号1966[2] - 公司运营总部设于上海，物业项目分布在60个城市[3][5] - 公司荣获“2022中国房地产百强企业”“2022中国房地产开发企业综合实力Top50”及2022年“《财富》中国500强”榜单[5] - 公司执行董事会成员包括黄朝阳、陈元来、郑晓乐、黄攸权、黄伦[9] - 公司独立非执行董事包括丁良辉、吕鸿德、戴亦一[9] - 公司核数师为安永会计师事务所[10] - 公司香港法律顾问为赵不渝马国强律师事务所[10] - 公司注册办事处位于开曼群岛[10] - 公司中国总部及主要营业地点位于上海中骏集团大厦[10] - 集团业务主要由英属维尔京群岛、香港及中国的附属公司运营，公司在开曼群岛注册并在港交所主板上市[89] 土地储备情况 - 截至2022年12月31日，集团及其合营公司及联营公司拥有土地储备总规划建筑面积约3387万平方米[6] - 截至2022年12月31日，公司及其合营、联营公司土地储备总规划建筑面积约3387万平方米，公司应占约2668万平方米，分布于60个城市[54] - 从区域看，长三角、环渤海、海峡西岸、粤港澳大湾区及中西部地区土地储备成本分别占总土地储备成本（不含投资物业）的36.2%、20.8%、22.5%、8.4%及12.1%；从城市级别看，一线、二线及三四线城市分别占12.5%、55.9%及31.6%[54] 财务数据关键指标变化 - 2022年公司确认收益约267.05亿元，同比下跌约29.2%[13][17] - 2022年母公司拥有人应占溢利约2454万元，同比下跌约99.2%[13][17] - 2022年公司资产总额1939.64亿元，同比下跌0.5%[13] - 2022年公司负债总额1573.39亿元，同比上涨3.3%[13] - 2022年全国商品房销售额约为13330.8亿元，同比下降26.7%，销售面积约为1.36亿平方米，同比下降24.3%[36][37] - 2022年全国住宅销售额同比下降28.3%，销售面积同比下降26.8%[36][37] - 2022年公司全年实现合同销售金额约590.23亿元，包括合营公司及联营公司的合同销售金额约123.77亿元，合同销售面积约491万平方米，包括合营公司及联营公司的合同销售面积约108万平方米，同比分别下降约43.5%及34.2%[39][40] - 2022年物业销售均价为每平方米12,016元[39][40] - 2022年公司确认物业销售收入约247.39亿元，交付物业面积约257万平方米，同比分别减少约31.6%及约22.0%[48] - 2022年平均物业销售价格约为每平方米9,608元，同比减少约12.3%[48] - 2022年公司全年收益约为267.05亿元，较2021年的约377.37亿元减少约29.2%[57] - 2022年物业销售收入约为247.39亿元，较2021年的约361.54亿元大幅减少约31.6%，交房面积减少约22.0%，平均销售单价从约10955元/平方米降至约9608元/平方米[58] - 2022年物业管理费约为9.90亿元，较2021年的约8.96亿元增长约10.5%[59] - 2022年租金收入约为5.14亿元，较2021年的约4.53亿元增长约13.3%[60] - 2022年土地开发收入约为2.02亿元，为泉州南安市土地前期建设及准备工程收入[61] - 项目管理收入从2021年约2.34225亿元增长11.3%至2022年约2.60618亿元[63] - 毛利从2021年约81.73622亿元大幅减少45.9%至2022年约44.20333亿元，毛利率从2021年约21.7%降至2022年约16.6%[64] - 销售及营销开支从2021年约10.39303亿元增加19.2%至2022年约12.39106亿元[65] - 行政开支从2021年约20.56594亿元减少13.4%至2022年约17.81374亿元[66] - 财务费用从2021年约8.25919亿元增加11.5%至2022年约9.21124亿元，利息总额从2021年约33.56562亿元微升至2022年约33.80997亿元[67] - 应占合营公司及联营公司溢利亏损从2021年盈利约6.40636亿元转变为2022年亏损约4.54266亿元[68] - 税项开支从2021年约20.67114亿元大幅减少50.7%至2022年约10.2012亿元[69] - 母公司拥有人应占溢利从2021年约30.70022亿元大幅减少99.2%至2022年约0.24544亿元，2022年每股基本盈利约为0.6分[70] - 截至2022年12月31日，现金及银行存款结余为150.16058亿元（2021年为200.05869亿元），受限制现金约38.66093亿元（2021年约42.73708亿元），已抵押存款约20.31012亿元（2021年约0.54574亿元）[72] - 截至2022年12月31日，贷款总额为441.57148亿元（2021年为501.98334亿元）[73] - 2022年到期的5亿美元5.875%优先票据金额为3,158,778千元人民币[74] - 2024年4月到期的5亿美元7.375%优先票据，2022年金额为3,419,467千元人民币，2021年为3,155,465千元人民币[74] - 2023年8月到期的人民币5.4亿元经调整票息率6.5%境内公司债券，2022年和2021年金额均为540,000千元人民币[75] - 2024年7月到期的境内公司债券，2022年金额为506,019千元人民币，2021年为1,460,000千元人民币，票息率5.5%[75] - 2022年12月31日，净负债比率约为79.6%，2021年12月31日约为70.7%[76] - 2022年12月31日，集团就天津•宸景湾物业买家按揭贷款提供的担保金额为25,482,461千元人民币，2021年为21,647,437千元人民币[79] - 2022年12月31日，集团就合营公司及联营公司物业买家按揭贷款提供的担保金额为4,433,874千元人民币，2021年为5,437,686千元人民币[80] - 2022年12月31日，集团就授予合营公司及联营公司之贷款金额为3,202,552千元人民币提供担保，2021年为4,987,480千元人民币[80] - 2022年，集团在中国内地发展中物业及兴建中投资物业已签约但未拨备的资本开支为18,135,770千元人民币，2021年为19,826,245千元人民币[81] - 2022年，集团分占合营公司及联营公司在中国内地发展中物业及兴建中投资物业已签约但未拨备的资本开支为1,458,795千元人民币，2021年为3,850,201千元人民币[81] - 截至2022年12月31日，集团共有7719名员工，较2021年的9770名减少2051名，降幅约21%[82] - 2022年员工总成本约为人民币11.23亿元，较2021年的约人民币16.73亿元减少约人民币5.51亿元，降幅约33%[82] 各条业务线数据关键指标变化 - 2022年公司连同合营公司及联营公司合同销售金额约590.23亿元，同比下跌约43.5%[18] - 2022年公司连同合营公司及联营公司合同销售面积约491万平方米，同比下跌约34.2%[18] - 2022年公司连同合营公司及联营公司超120个项目在售，分布超50个城市，其中5个为新盘[20] - 杭州、北京等6个城市合同销售金额占公司连同合营公司及联营公司合同销售金额约52.8%[20] - 杭州合同销售金额111.27亿元，占比18.9%；北京67.15亿元，占比11.4%；泉州46.69亿元，占比7.9%等[42] - 长三角经济圈合同销售金额246.09亿元，占比41.7%；海峡西岸经济圈110.36亿元，占比18.7%等[43] - 一线城市合同销售金额92.19亿元，占比15.6%；二线城市311.03亿元，占比52.7%；三四线城市187.01亿元，占比31.7%[43] - 按城市划分，苏州确认物业销售收入30.62亿元，占比12.4%；泉州28.40亿元，占比11.5%；福州27.89亿元，占比11.3%等[49] - 按区域划分，长三角经济圈确认物业销售收入83.84亿元，占比33.9%；海峡西岸经济圈63.47亿元，占比25.7%等[50] - 按城市级别划分，一线城市确认物业销售收入22.21亿元，占比9.0%；二线城市115.92亿元，占比46.9%；三四线城市109.26亿元，占比44.1%[51] 融资情况 - 2022年1月公司境外增发1.5亿美元优先票据，票面息率5.95%，2024年9月到期[22] - 2023年1月公司境内发行15亿元中期票据，期限3年，票面息率4.1%，由中债增担保[22] - 自2022年12月起，公司累计获得各大银行超430亿元贷款授信[24] 公司战略规划 - 公司将升级“一体两翼”战略，聚焦核心城市和优势区域[26] - 公司将把握新业务发展机遇，发展资管模式，降低融资依赖度[29] - 公司将强化世界城购物中心的共生运营模式，拓宽城市消费和社交场景[29] - 公司将及时跟进金融政策落地情况，与金融机构深入沟通，铺排区域融资预案[25] - 公司将推进中债增信融资担保及发债事宜，缓解现金流压力[25] - 公司将提升经营安全边际，构建以现金流及经营质量为导向的商业模式[27] - 公司将以企业文化为引领，强化管理团队认知力和组织战斗力[27] 员工与管理相关 - 集团坚持“先人后事”管理理念，形成独特用人机制，重视员工健康安全和福利关怀[92] - 集团成立“中骏会”维护与客户关系，重视客户满意度，进行住宅客户满意度调研[94] - 集团与供应商保持紧密沟通，确保物业质量，妥善处理客户投诉，保护客户资料隐私[94] - 集团自2011年起为指定业务岗位开展管培生计划，为岗位继任做准备[83] - 公司与国际知名建筑及景观设计师、著名建筑承建商建立长期合作关系[96] - 公司通过招标方式物色合格承建商并进行全面尽职审查[96] 重大投资情况 - 截至2022年12月31日止年度，除年报披露外，公司未持有其他重大投资，未对附属公司、联营公司及合营公司进行重大收购或出售[99] - 截至年报批准之日，公司没有重大投资或资本资产的未来计划[100] 项目物业信息 - 北京CBD中骏世界城投资物业建筑面积32,443平方米，集团应占权益100%[103] - 天津宸景湾已落成物业建筑面积5,271平方米，集团应占权益95%[103] - 青岛汇景城发展中物业建筑面积129,892平方米，待建物业建筑面积130,415平方米，总规划建筑面积260,307平方米，集团应占权益96%[103] - 潍坊中骏世界城投资物业建筑面积115,869平方米，集团应占权益97%[103] - 鞍山御泉新城已落成物业建筑面积6,541平方米，待建物业建筑面积1,454,903平方米，总规划建筑面积1,461,444平方米，集团应占权益70%[103] - 燕郊方隅投资物业建筑面积26,043平方米，待建物业建筑面积26,419平方米，总规划建筑面积52,462平方米，集团应占权益55%[104] - 上海中骏广场二期投资物业建筑面积158,442平方米，集团应占权益61%[104] - 杭州未来科技城方隅投资物业建筑面积28,598平方米，集团应占权益100%[104] - 苏州项目（昆山）已落成物业建筑面积81,761平方米，待建物业建筑面积518,118平方米，总规划建筑面积599,879平方米，集团应占权益80%[104] - 张家港中骏世界城/璟悦投资物业建筑面积87,152平方米，已落成物业建筑面积4,592平方米，发展中物业建筑面积145,038平方米，总规划建筑面积236,782平方米，集团应占权益90%[104] - 昆山中骏世界城╱璟禧总规划建筑面积497,426平方米，集团应占权益100%[105] - 南京六号街区总规划建筑面积157,181平方米，集团应占权益64%[105] - 南通海安中骏世界城╱璟峰总规划建筑面积349,672平方米，集团应占权益100%[105] - 南通如东中骏世界城╱璟悦澜苑总规划建筑面积501,68