宏观经济与行业背景 - 2021年经济受低迷气氛和新冠疫情反复困扰未全面复苏，中国应对危机从容，经济迅速恢复并推动绿色发展、共同富裕[11][14] - 2021年是房地产行业重要转折期，市场调控政策收紧，行业总量见顶回落，但未来仍有巨大机会，正逐步进入管理红利时代并将迎接品牌红利时代[11][15] 公司经营突破与韧性 - 报告期内房地产行业进入下行期，公司在经营、资源、品质及组织上实现多个突破，逆市增长，展示出超强组织韧性[12][16] 土地储备情况 - 2021年公司新进入3座城市，新增土地储备约581.1万平方米，通过多种方式获取32宗优质地块[18][19] - 截至2021年12月31日，公司业务覆盖超30个城市，运营163个项目，操盘151个，拥有近1910万平方米优质土地储备[18][19] - 截至2021年12月31日，约73%土地储备位于一二线城市，约26%位于强三线城市[18][19] - 2021年公司取得32幅新增地块，新增总建筑面积约581万平方米，67%位于一二线城市[42][43] - 截至2021年12月31日，公司在30个城市运营163个项目，总土储约1913万平方米[42][43] - 截至2021年12月31日，公司（连同合营及联营公司）163个项目土地储备约1913.018万平方米，138个项目位于长三角地区[80] - 杭州土地储备总建筑面积为533.0617万平方米，占土地储备总量比例为27.9%[82] - 2021年公司（连同合营及联营公司）获取32幅优质地块，可售建筑面积约581.0625万平方米，平均土地成本约为每平方米5550.9元[85][86] - 截至2021年12月31日，公司土地储备总量总建筑面积为19130180平方米[193] - 附属公司开发物业项目土地储备总建筑面积为11090045平方米，占比58.0%[188] - 合营企业持有项目土地储备总建筑面积为2079937平方米，占比10.9%[191] - 联营公司持有项目土地储备总建筑面积为5960199平方米，占比31.2%[193] - 杭州地区附属公司、合营企业、联营公司土地储备总建筑面积分别为3190375平方米、507611平方米、1632631平方米，占比分别为16.7%、2.7%、8.5%[188][191][193] - 温州地区附属公司、联营公司土地储备总建筑面积分别为1411498平方米、477454平方米，占比分别为7.4%、2.5%[188][193] - 宁波地区附属公司、合营企业、联营公司土地储备总建筑面积分别为1239023平方米、165047平方米、314796平方米，占比分别为6.5%、0.9%、1.6%[188][191][193] - 成都地区附属公司、合营企业、联营公司土地储备总建筑面积分别为571647平方米、323847平方米、621382平方米，占比分别为3.0%、1.7%、3.2%[188][191][193] - 南京地区附属公司、合营企业土地储备总建筑面积分别为1004224平方米、307688平方米，占比分别为5.2%、1.6%[188][191] - 台州地区附属公司、合营企业土地储备总建筑面积分别为806341平方米、290023平方米，占比分别为4.2%、1.5%[188][191] 销售业绩 - 2021年公司全口径合约销售额约739.8亿元，同比增长16.45%，合约销售面积约73980万平方米，同比增长约16.4%[23][25] - 2021年公司销售回款率超90%，确认收入约231亿元，同比增长约45.6%，净利润约23.8亿元，同比增长5.1%，归属股东净利润约9.4亿元，同比减少约21.1%[23][25] - 2021年公司实现全口径合约销售额7398亿元，同比增长16.4%[41][43][46][49] - 2021年公司总营收231.091亿元，同比增长45.6%[41][43][45][48] - 2021年上半年公司毛利50.108亿元，同比增长22.0%，核心利润34.993亿元，同比增长16.1%[41][43] - 2021年公司合约销售建筑面积约349.2万平方米，同比增长约12.1%[46][49] - 2021年公司合约销售平均售价约为每平方米21185.6元，同比增长约3.8%[46][49] - 2021年物业销售收入同比增长约43.5%至约222.693亿元，占总收入约96.4%[51] - 2021年已确认总建筑面积约130.174万平方米，较2020年增长约23.2%[51] - 2021年物业平均售价约为每平方米17107元，同比增加约16.5%[51] 产品与平台 - 公司形成“三大产品线，五大产品系”框架，高端产品受市场欢迎，绿色健康住宅产品体系全年交付20+批次项目，平均30天交付率超90%[24][26] - 公司“知己云”线上购房平台访问次数突破1000万人次[24][26] 公司荣誉 - 2021年公司获多项荣誉，连续九年获“中国房地产百强企业”称号，2021年排名第55[27][29] - 公司2021年获“2021年中国房地产企业年度财务表现10强”等多项荣誉，连续九年获“中国房地产百强企业”称号，2021年位居第55名[95][96] 公司运营与管理 - 2021年公司加强与金融机构合作，订立绿色债券框架，推进“业财一体化”运营，管控现金流[27][29] - 公司未来将适度聚焦和持续深耕，坚持“立足浙江、深耕长三角、布局全国核心城市”的布局战略[30] - 公司坚持理性投资，以实现均衡发展，围绕“现金流、利润、品牌”递进式发展重点[30] - 公司坚持务实经营理念，把产品和服务做好以赢得更多客户[32] 各业务收入情况 - 2021年物业建筑及项目管理服务收入同比增加约1086.2%至约4.377亿元，占总收入约1.9%[59][60] - 2021年管理及咨询服务收入同比增加约11.0%至约2.278亿元，占总收入约1.0%[63][65] - 2021年租金收入同比增加约40.0%至约1.406亿元，占总收入约0.6%[63][66] - 2021年酒店运营收入同比增加约86.8%至约0.336亿元，占总收入约0.1%[63][67] - 杭州AI产业园持作投资总建筑面积75634平方米，2021年租金收入6818.7万元[71] - 杭州杭州ONE持作投资总建筑面积17536平方米，2021年租金收入955.3万元[71] - 湖州德蓝广场持作投资总建筑面积13082平方米，2021年租金收入359.8万元[71] - 2021年公司租金收入总额为14.059亿元，2020年为10.0417亿元，同比增长39.99%[73] - 徐州九龙城A地块持作投资总建筑面积21417平方米，已租建筑面积18012平方米，2021年租金收入2024千元，2020年为379千元[73] - 上海松江工业园持作投资总建筑面积58176平方米，已租建筑面积34389平方米，2021年租金收入2173千元，2020年为2982千元[73] - 南京仙林智谷产业园持作投资总建筑面积60510平方米，暂无已租面积和租金收入[73] - 神仙居文化主题乐园部分物业于2021年12月31日在建，持作投资总建筑面积51663平方米，已租建筑面积7544平方米，2021年租金收入356千元，2020年为264千元[73][77] - 2021年公司总收入约为231.091亿元，同比增长约45.6%[98] - 2021年公司毛利约为50.108亿元，同比增长约22.0%，毛利率约为21.7%，同比减少约4.2个百分点[98] - 2021年公司净利润同比增长约5.1%至约23.767亿元，公司拥有人应占利润同比减少约21.1%至约9.415亿元[98] - 2021年物业销售收入约为222.693亿元，同比增长约43.5%，占总收入约96.4%[98] - 2021年物业建筑及项目管理服务收入约为4.377亿元，同比增加约1086.2%，占总收入约1.9%[98] - 2021年管理及咨询服务收入约为2.278亿元，同比增加约11.0%，占总收入约1.0%[98] - 2021年商业物业租赁租金收入约为1.406亿元，同比增长约40.0%，占总收入约0.6%[98] - 2021年酒店运营收入约为0.336亿元，同比增长约86.8%，占总收入约0.1%[98] 财务指标 - 2021年公司销售成本约为180.983亿元，同比增加约53.8%[101][104] - 2021年公司其他收入约为1.597亿元，2020年约为1.257亿元[103][106] - 2021年公司其他亏损净额约9920万元，2020年约830万元[109] - 2021年公司投资物业公允价值收益约5430万元，2020年亏损约2670万元[109] - 2021年公司销售及营销开支约6.509亿元，较2020年的约4.579亿元同比增加约42.1%[109] - 2021年公司行政开支约8.929亿元，较2020年的约7.467亿元同比增加约19.6%[112][116] - 2021年公司融资成本约2588万元，较2020年的约4813万元同比减少约46.2%[113][117] - 2021年公司应占合营企业及联营公司利润约2919万元，较2020年的约5929万元同比减少约50.9%[118] - 2021年公司所得税开支约12.374亿元，较2020年的约8.45亿元同比增加约46.4%[121][125] - 2021年公司利润及全面收益总额约23.767亿元，较2020年的约22.605亿元增加约5.1%[121] - 2021年公司股东应占溢利约9.415亿元，较2020年的约11.925亿元减少约21.1%[121] - 2021年公司基本及摊薄每股盈利为0.35元，较2020年的0.44元减少约20.5%[123] - 集团利润及全面收益总额从2020年的约22.605亿元增长5.1%至2021年的约23.767亿元，公司拥有人应占利润从2020年的约11.925亿元减少21.1%至2021年的约9.415亿元[126] - 2021年公司每股基本及摊薄盈利为0.35元，较2020年的0.44元减少20.5%[126] 资金与债务情况 - 截至2021年12月31日，集团现金及现金等价物及受限制现金约175.632亿元，较2020年的约156.482亿元增加，主要因物业销售所得款项增加[130][134] - 2021年集团新增银行及其他金融机构借款约270.091亿元，减少借款约223.484亿元；截至2021年12月31日，借款总额约303.488亿元，较2020年的约256.881亿元增加18.1%[131][135] - 截至2021年12月31日，集团银行及其他金融机构授信额度总额约350.27亿元，未动用额度约25.31亿元[132][135] - 2021年标准普尔、穆迪及联合评级国际分别将公司发行人信用评级评定为「B」级（展望为「负面」）、「B2」级（展望为「稳定」）及「BB-」级（展望为「稳定」）[133][136] - 2021年1月公司发行本金1.5亿美元2022年12月到期的优先票据，年利率9.95%，用于补充境内债务、再融资营运资金及偿还境外债务[139] - 截至2021年12月31日，集团净资本负债率约60.5%，较2020年的约75.0%减少14.5个百分点；流动比率由2020年的约1.38倍降至2021年的约1.31倍[139] - 集团将定期密切监察汇率风险，必要时作外汇对冲安排，目前认为暂不需要[142] - 截至2021年12月31日，集团部分银行及其他金融机构借款以账面价值约429.763亿元的物业等作抵押，部分子公司权益也被质押[144] - 截至2021年12月31日，集团用于抵押借款的资产账面价值约为429.763亿元，2020年12月31日约为315.857亿元[145] - 截至2021年12月31日，集团已订约但未拨备的承担合计约为164.02953亿元，2020年12月31日约为138.44233亿元[147][148] - 截至2021年12月31日，集团就买家按揭融资提供的担保最高金额约为171.82亿元，2020年12月3