公司基本信息 - 远洋集团创立于1993年，2007年9月28日在港交所主板上市，股份代号03377.HK[3] - 公司主要股东为中国人寿保险股份有限公司及大家人寿保险股份有限公司[3] - 公司主要营业地点在中国北京朝阳区东四环中路56号远洋国际中心A座31–33层[6] 公司管理层变动 - 黄秀美女士于2021年3月19日获委任为非执行董事[5] - 赵鹏先生于2021年3月19日辞任非执行董事，又于2021年7月25日获委任为非执行董事[5] - 侯俊先生于2021年7月25日获委任为非执行董事[5] - 陈子扬先生于2021年7月25日获委任为非执行董事和战略及投资委员会成员[5] - 詹忠先生于2021年9月18日获委任为非执行董事[5] - 李明先生58岁，1997年7月加入公司，任董事局主席等职[118] - 王洪辉先生42岁，2005年7月加入公司，任执行董事等职[119] - 崔洪杰先生49岁，1996年8月加入公司，任执行董事等职[120] - 黄秀美女士54岁，2021年3月加入董事局，7月1日获委任为中国人寿执行董事，自2020年5月起担任中国人寿副总裁、财务负责人[121] - 赵鹏先生48岁，2021年7月加入董事局，现任大家保险集团总经理助理等职，2021年6月起获委任为中国民生银行非执行董事[121] - 侯俊先生44岁，2020年4月加入董事局，现任中国人寿集团投资管理部副总经理[122] - 陈子扬先生45岁，2021年7月加入董事局，现任大家保险集团投资总监兼投资管理部总经理[123] - 詹忠先生53岁，2021年9月加入董事局，自2019年7月起担任中国人寿副总裁[123] 公司业务布局 - 公司拥有超330个处于不同开发阶段的房地产项目，业务版图拓展至海外印尼、新加坡等地[4] - 集团向物流地产、数据地产两个领域深耕发展[91] 土地储备情况 - 截至2021年12月31日，公司土地储备逾5300万平方米[4] - 2021年获取25个住宅开发项目，新增土储约571万平方米，总货值超800亿元，平均可售面积地价约7040元/平方米[16] - 已签约旧改项目约1900万平方米，6个项目转化为土储约118万平方米，5个项目获取建筑面积共约257万平方米，新签约旧改资源货值近1000亿元[17] - 二级开发土地储备约5314万平方米，按可售面积算平均土地成本约6600元/平方米[17] - 截至2021年12月31日，公司及其合营企业及联营公司的土地储备上升40%至约5313.5万平方米（2020年12月31日：3804.3万平方米）[70] - 截至2021年12月31日，土地储备应占权益部分相应上升43%至约2850.3万平方米（2020年12月31日：1994.5万平方米）[70] - 截至2021年12月31日，按可售总楼面面积计算，公司土地储备的每平方米平均土地成本约为人民币6600元（2020年12月31日：人民币7900元）[70] - 2021年公司土地储备总面积为53135千平方米，2020年为38043千平方米[88] - 2021年北京区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中区域、丵西区域土地储备占比分别为23%、24%、15%、10%、13%、15%；2020年北京区域、环渤海区域、华南区域占比分别为28%、27%、14%[88] 财务数据关键指标变化 - 2021年协议销售额为1362.6亿元，较2020年的1310.4亿元增长4%[9][15] - 2021年营业额为642.47亿元，较2020年的565.11亿元增长14%[9][13][15] - 2021年毛利为112.58亿元，较2020年的104.57亿元增长8%[9][13] - 2021年年度溢利为50.91亿元，较2020年的46.83亿元增长9%[9][15] - 2021年公司拥有人应占溢利为27.29亿元，较2020年的28.66亿元下降5%[9][13] - 2021年毛利率为18%，较2020年的19%下降1个百分点[9][13] - 2021年每股基本及摊薄溢利为0.358元，较2020年下降5%[9][13] - 2021年每股股息为0.072元，较2020年的0.131元下降45%[9][13] - 2021年流动比率为1.65倍，较2020年的1.47倍增长12%[9] - 2021年净借贷比率为85%，较2020年的55%增加30个百分点[9] - 2021年总销售成本增加至529.89亿元，2020年为460.53亿元；物业开发业务平均土地成本从2020年的每平方米6200元上升至8300元，平均建筑成本从2020年的每平方米5400元上升9%至5900元[36] - 2021年利息及其他收入较2020年的23.94亿元下降6%至22.50亿元[38] - 2021年其他收益（净额）为0.76亿元，2020年为13.35亿元[38] - 2021年确认之投资物业公平值减少（扣除税项及非控制性权益前）0.64亿元，2020年为1.56亿元[39] - 2021年销售和市场推广费用为16.65亿元，较2020年的12.93亿元增加29%，占协议销售总额约1.2%（2020年：1.0%）[40] - 2021年行政费用为19.55亿元（2020年：18.16亿元），占营业额3.0%（2020年：3.2%）[40] - 2021年加权平均利率由2020年的5.10%下降至4.96%，总利息开支下降至46.39亿元（2020年：48.32亿元）[40] - 2021年企业所得税和递延税项总额为26.84亿元（2020年：25.50亿元），有效税率为35%（与2020年持平），土地增值税下降至20.22亿元（2020年：28.17亿元）[40] - 2021年底贷款总额为922.24亿元（2020年底：822.04亿元），58%的贷款为人民币，约65%的集团借款为定息借款[40] - 2021年12月31日现金资源总额为270.79亿元，89%为人民币，流动比率为1.65倍（2020年12月31日：1.47倍），净借贷比率约为85%（2020年12月31日：55%）[40] - 2021年就物业买家按揭贷款提供的担保总额为158.26亿元（2020年：98.00亿元），就合营企业及第三方借款提供担保为20.13亿元（2020年12月31日：33.08亿元）[43][45] - 2021年以部分资产抵押获得短期贷款20.29亿元（2020年：47.24亿元）及长期贷款151.67亿元（2020年：44.85亿元），抵押资产占总资产值约7%（2020年：5%）[43] - 2021年12月31日资本承担总额为243.23亿元（2020年：218.33亿元）[44] - 2021年集团加权平均利率为4.96%，较去年下降14个基点[96] - 2021年12月31日，集团约42%的贷款为美元及港元，承受汇率波动的净货币风险[97] - 2021年集团员工薪酬开支上升14%至人民币29.82亿元，2020年为人民币26.17亿元[98] 各条业务线数据关键指标变化 - 2021年物业开发营业额551.30亿元，占比86%，较2020年的496.17亿元增长11%；物业管理及相关服务营业额25.30亿元，较2020年的17.63亿元增长44%；其他房地产相关业务营业额61.77亿元，较2020年的46.37亿元增长33%；物业投资营业额4.10亿元，较2020年的4.94亿元下降17% [32][35] - 2021年北京、环渤海、华东、华南、华中和华西区域营业额占比分别为30%、13%、19%、18%、15%和5%，2020年分别为21%、13%、29%、16%、14% [34] - 2021年交付可售楼面积下降5%至约324.3万平方米，2020年约为341.2万平方米[51] - 2021年不包括车位销售，平均入账销售价格升至每平方米19500元，2020年为每平方米15900元[51] - 2021年北京区域营业额103.32亿元，交付可售楼面积34.0639万平方米，平均入账销售价每平方米30300元[52] - 2021年华东区域营业额107.77亿元，交付可售楼面积56.9544万平方米，平均入账销售价每平方米18900元[52] - 2021年华南区域营业额113.78亿元，交付可售楼面积45.1396万平方米，平均入账销售价每平方米25200元[53] - 2021年住宅物业（含别墅）占集团物业开发总营业额的93%，较2020年的89%有所上升，平均入账销售价格上升22%至每平方米19,700元，交付总可售楼面面积下降5%至259.7万平方米[55] - 2021年各类型物业开发业务中，住宅及别墅营业额为511.55亿元，交付楼面积为259.7万平方米；写字楼营业额为6.12亿元，交付楼面积为2.9万平方米；商舖营业额为18.04亿元，交付楼面积为11.9万平方米；车位营业额为15.59亿元，交付楼面积为49.8万平方米[56] - 2021年集团及其合营企业和联营公司协议销售总额达1362.6亿元人民币，较2020年增长4%，协议销售楼面面积上升9%至767.35万平方米，不包括车位销售，平均销售价格下降7%至每平方米19,400元[58] - 2021年可售项目超220个，较2020年的超170个有所增加[61] - 2021年来自一、二线城市的协议销售额占全体约86%，低于2020年的超90%[61] - 2021年61%的协议销售额来自于华东、华南、华中及华西区域，高于2020年的51%[61] - 2021年住宅物业（含别墅）是协议销售额的最主要来源，占协议销售总额的89%，较2020年的87%有所上升[63] - 2021年住宅物业（含别墅）每平方米平均销售价格下降12%至19,200元，售出可售楼面面积上升20%至627.6万平方米[63] - 2021年住宅及别墅协议销售额为1208.01亿元，协议销售面积为627.6万平方米；写字楼协议销售额为53.71亿元，协议销售面积为24.7万平方米；商舖协议销售额为66.86亿元，协议销售面积为34.3万平方米；车位协议销售额为34.02亿元，协议销售面积为80.8万平方米[64] - 2021年集团及其合营企业和联营公司竣工总楼面面积约925.05万平方米，较2020年增加46%[65] - 2021年集团及其合营企业和联营公司竣工总可售楼面面积约672.37万平方米，较2020年增加30%[65] - 2021年来自物业投资的营业额减少17%至4.10亿元，2020年为4.94亿元[89] - 截至2021年12月31日公司持有超23个经营中投资物业，可租赁面积约3923000平方米[89] - 截至2021年12月31日投资物业中写字楼占比约24%，物流项目占比约48%，其他包括商业、车位及其他占比约28%[89] - 2021年12月31日集团投资物业合计可租赁面积392.3万平方米，其中写字楼94万平方米、商铺77.7万平方米、物流项目186.8万平方米、其他33.8万平方米[90] - 2021年集团来自物业管理及相关服务的营业额为25.30亿元，较2020年的17.63亿元上升44%[92] - 截至2021年12月31日，远洋服务物业管理服务总合约建筑面积达1.059亿平方米，总在管建筑面积达7350万平方米，在管物业项目360个[92] 项目竣工情况 - 北京远洋乐堤港预计2022年竣工楼面面积44.1万平方米[66] - 环渤海天津未来城2021年竣工楼面面积33.87万平方米，预计2022年为26.88万平方米[66] - 华东上海宝山天铂预计2022年竣工楼面面积21.3万平方米[67] - 华南深圳远洋天著2021年竣工楼面面积19.6万平方米[68] - 北京万和斐丽2021年竣工楼面面积5.73万平方米，预计2022年为16.67万平方米[66] - 华东温州滨海天铂2021年竣工楼面面积26.85万平方米，预计2022年为16.14万平方米[67] - 华南中山远洋繁花里预计2022年竣工楼面面积17.59万平方米[68] - 集团2022年将维持现有施工规模[65] - 2