公司上市及发展历程 - 公司于2018年10月11日在港交所上市，股票代码6111.HK[12][14] - 过去25年公司逐步形成高标准化产品系[13][14] 公司管理层变动 - 冷俊峰于2022年1月31日获委任为执行董事[20] - 廖鲁江于2022年1月31日辞任执行董事[20] 公司业务布局 - 截至2021年12月31日，公司项目分布在28个城市，共80个项目[17][18] - 截至2021年12月31日，公司连同合营企业及联营公司持有80个项目，分布在28个城市[51] - 截至2021年12月31日，公司连同合营企业及联营公司参与80个物业开发项目[63] - 2021年12月31日，公司连同合营企业及联营公司有80个在建及已竣工项目，其中65个位于长三角地区[95] - 2021年12月31日，公司连同合营企业及联营公司持有80个项目，分布在28座城市[97] 公司销售业绩 - 公司2021年累计合同销售金额约人民币37,563.0百万元，同比上升约23.9%[34] - 大发地产2021年累计合同销售金额同比增长约23.9%，超360亿元年度目标[42][43] - 2021年公司累计合同销售金额约375.629亿元，较2020年的约303.2亿元增长约23.9%[83][85] - 2021年公司累计合同建筑面积由2020年的2045067平方米上升约10.0%至2249555平方米[84][85] - 2021年公司合同平均售价约16698元/平方米，较2020年的约14826元/平方米增加约12.6%[84][85] - 2021年温州合同销售金额73.501亿元，合同建筑面积318388平方米[87] - 2021年成都合同销售金额42.988亿元，合同建筑面积271635平方米[87] 公司收益情况 - 公司2021年收益约为人民币5,911.3百万元，同比下降约35.7%[34] - 2021年销售物业已确认收益为约58.199亿元，较2020年的约90.853亿元减少约35.9%，占公司总收益的约98.4%[89][91] - 公司收益从2020年的约91.885亿元减少约35.7%至2021年的约59.113亿元[101][102] - 2021年销售物业已确认收益占总收益的约98.4%，物业租赁等收入仅占约1.6%[103] - 2021年公司总收益为59.113亿元，较2020年的91.885亿元下降，物业销售收益为58.199亿元，占比98.4%，物业管理服务及管理咨询服务收益为3970万元，占比0.7%[104] 公司项目完工情况 - 大发地产集团有限公司上海大发融悦华庭总占地面积45,428平方米，总建筑面积118,139平方米，集团应占权益100%，2017年11月完工[64] - 宁波中山隽府总占地面积61,226平方米，总建筑面积171,227平方米，集团应占权益98%，2018年12月完工[64] - 温州凯欣锦园B总占地面积45,562平方米，总建筑面积167,180平方米，集团应占权益96%，2018年3月完工[64] - 上海IST Mall总建筑面积25,870平方米，集团应占权益100%，2006年6月完工[64] - 南京艾尚天地总建筑面积35,921平方米，集团应占权益100%，2011年12月完工[66] - 常州武进新城都荟总占地面积69,261平方米，总建筑面积169,796平方米，集团应占权益31%，2019年12月完工[66] - 宜兴中梁大发首府壹号总占地面积25,829平方米，总建筑面积53,150平方米，集团应占权益36%，2020年8月完工[66] - 长兴融悦东方总占地面积52,918平方米，总建筑面积145,992平方米，集团应占权益34%，2020年11月完工[66] - 句容融悦东方总占地面积45,781平方米，总建筑面积118,978平方米，集团应占权益47%，预计2024年6月完工[66] - 句容悦居花园总占地面积38,731平方米，总建筑面积94,524平方米，集团应占权益23%，预计2023年12月完工[66] - 宜兴融悦东方集团应占权益41%，总占地面积17,959平方米，总建筑面积40,336平方米，预计2020年12月完工[68] - 台州学府壹号集团应占权益41%，总占地面积17,008平方米，总建筑面积45,165平方米，预计2021年6月完工[68] - 慈溪誉林府集团应占权益43%，总占地面积46,508平方米，总建筑面积115,522平方米，预计2021年6月完工[68] - 温州瑞安瑞祥壹号集团应占权益45%，总占地面积28,868平方米，总建筑面积113,805平方米，预计2021年5月完工[68] - 杭州良渚沁澜集团应占权益30%，总占地面积18,703平方米，总建筑面积62,192平方米，预计2021年6月完工[68] - 常州礼嘉龙悦府集团应占权益43%，总占地面积27,590平方米，总建筑面积66,448平方米，预计2021年5月完工[68] - 南昌西江悦集团应占权益49%，总占地面积11,551平方米，累计已竣工建筑面积37,487平方米，预计2021年10月完工[68] - 泰安集美嘉悦集团应占权益31%，总占地面积35,154平方米，开发中建筑面积143,165平方米，预计2022年10月完工[68] - 江门国樾府集团应占权益31%，总占地面积30,240平方米，总建筑面积101,751平方米，预计2021年11月完工[68] - 温州永嘉清水湾集团应占权益46%，总占地面积69,851平方米，总建筑面积249,952平方米，预计2021年6月完工[68] - 熙悦•滨湖湾总占地面积52,777平方米，总建筑面积114,146平方米，集团应占权益22%，预计2022年6月完工[72] - 湖光里院总占地面积64,522平方米，总建筑面积162,054平方米，集团应占权益33%，预计2022年6月完工[72] - 成都熙悦西元总占地面积64,643平方米，总建筑面积176,694平方米，集团应占权益48%，预计2022年6月完工[72] - 重庆西永–印未来总占地面积53,445平方米，总建筑面积114,032平方米，集团应占权益48%，预计2022年6月完工[72] - 璟润里总占地面积11,101平方米，总建筑面积50,110平方米，集团应占权益24%，预计2022年12月完工[72] - 云悦里总占地面积12,609平方米，总建筑面积35,915平方米，集团应占权益32%，预计2022年12月完工[72] - 大发上坤铭悦四季总占地面积80,973平方米，总建筑面积184,512平方米，集团应占权益33%，预计2022年12月完工[72] 行业政策环境 - 2021年超30个热点城市出台房地产调控新政，调控升级趋势或蔓延至三四线热点城市[53][55] - 2021年12月中央重新定调房地产市场并采取降低存款准备金率等支持措施[53][55] - 2021年全国累计房地产调控次数达651次[78] - 2021年超30个热门城市出台房地产新监管政策，12月中央政府调整房地产政策并采取支持措施[166] - 2021年超30个热点城市出台房地产调控新政，调控升级或向三四线热点城市蔓延[168] 公司财务指标变化 - 已竣工持作销售物业从2020年12月31日的约20.427亿元减少约53.7%至2021年12月31日的约9.462亿元[95] - 在建物业从2020年12月31日的约126.76亿元增加约39.0%至2021年12月31日的约176.217亿元[95] - 公司销售成本从2020年的72.708亿元降至2021年的50.555亿元，降幅约30.5%[106][109] - 公司毛利从2020年的19.177亿元降至2021年的8.557亿元，降幅约55.4%，毛利率从20.9%降至14.5%[107][108][110][112] - 公司融资收入从2020年的2620万元增至2021年的6600万元，增幅约151.9%[114] - 公司其他收入及收益从2020年的3.455亿元降至2021年的2.192亿元，降幅约36.6%[114] - 公司销售及分销开支从2020年的2.897亿元降至2021年的2.719亿元，降幅约6.1%[114] - 公司行政开支从2020年的4.495亿元降至2021年的4.454亿元，降幅约0.9%[114] - 公司其他开支从2020年的2610万元降至2021年的2450万元，降幅约6.1%[116] - 公司2021年按公允价值计入损益的金融资产公允价值亏损约1.637亿元，2020年约为290万元，投资组合从2020年的9.371亿元降至2021年的8.564亿元[116] - 公司投资物业的公允价值收益从2020年的亏损820万元变为2021年的收益2080万元[116] - 公司融资成本从2020年的约2.355亿元增加约97.7%至2021年的约4.656亿元[118] - 2021年公司分占合营企业及联营公司利润（净额）约2260万元，2020年为亏损约2460万元[118] - 公司所得税费用从2020年的约5.349亿元减少约55.1%至2021年的约2.401亿元[118] - 公司2021年亏损约4.288亿元，2020年盈利约7.153亿元；2021年母公司拥有人应占亏损约4.804亿元，2020年为盈利约3.389亿元[118] - 截至2021年12月31日，公司现金及现金等价物约10.518亿元，2020年约38.912亿元；质押存款约10.598亿元，2020年约12.562亿元；受限现金约17.476亿元，2020年约21.286亿元[123][126] - 截至2021年12月31日，公司计息银行及其他借贷总额约85.057亿元，2020年约70.863亿元，其中固定利率借贷占比约50.0%[125][127] - 截至2021年12月31日，公司用于质押担保借贷的资产总值约116.735亿元，2020年约129.783亿元[129][130] - 截至2021年12月31日，公司总债项约为人民币126.485亿元（2020年12月31日：约人民币126.492亿元）[139] - 2021年即期债项小计人民币6.739984亿元，2020年为人民币5.104757亿元；2021年非即期债项小计人民币5.908522亿元，2020年为人民币7.544404亿元[140] - 2021年应偿还银行贷款小计人民币5.214685亿元，2020年为人民币5.037573亿元；2021年应偿还其他借贷小计人民币3.291004亿元，2020年为人民币2.048746亿元；2021年应偿还优先票据小计人民币4.142817亿元，2020年为人民币5.562842亿元[142] - 公司净负债率由2020年12月31日的约61.2%增加至2021年12月31日的约102.2%，主要因现金及银行结余减少[143][144] 公司债务及担保情况 - 2019年7月和11月，公司发行2021年到期的“2019年7月票据”，本金总额3亿美元，票面利率12.875%，募得净款项约2.90084亿美元[131][134] - 2020年公司购回并注销“2019年7月票据”本金2000万美元，2021年进一步购回并注销8000万美元，2021年7月12日已全额偿还本息[132][134] - 2020年1月，公司发行2021年到期的“2020年1月票据”，本金总额2亿美元，票面利率11.5%，募得净款项约1.96573亿美元，2021年1月27日已全额偿还本息[133][134] - 2020年7月30日、10月21日及12月17日，公司发行2022年到期的“2020年7月票據”，本金总额3.6亿美元，票面利率12.375%，净所得款项约3.47084亿美元[136] - 2021年1月19日及6月10日，公司发行2022年到期的“2021年1月票據”，本金总额2.8亿美元，票面利率9.95%，净