公司投资组合情况 - 截至2020年12月31日，公司房地产投资组合包含218处设施，有22466个运营床位和单元，分布于28个州，另有一笔账面价值1500万美元的夹层贷款应收款[20] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包括177处熟练护理设施、39处辅助生活设施、2处独立生活设施和20处多服务园区[23][25] - 公司在28个州拥有218处房产，共22,466个床位/单元，其中SNFs设施157处，床位16,238个[30] - 截至2020年12月31日，公司房地产投资组合包括218处设施，含22466个运营床位和单元，分布在28个州[148] 公司物业收购与出售情况 - 2020年1月1日至2021年2月10日，公司以约8980万美元收购6处熟练护理设施、1处多服务园区和1处辅助生活设施，预计初始年现金收入约760万美元，初始综合收益率约8.5%，还发放一笔账面价值1500万美元、固定利率12.0%的夹层贷款[20] - 2020年2月14日，公司出售6家熟练护理设施，售价3600万美元，确认损失约10万美元；2020年11月1日，出售1家独立生活设施，售价450万美元，确认收益2万美元[163] - 2020年1月1日至2021年2月10日，公司收购物业花费约8980万美元，预计初始年现金收入约760万美元，初始综合收益率约8.5%；2020年11月提供夹层贷款约1500万美元，年利率12%[166] - 2019年9月1日公司出售俄亥俄州三处熟练护理物业，售价2800万美元，处置前在截至9月30日的三个月记录约780万美元减值；同期对Metron运营的六处设施记录约880万美元减值；2020年无房地产投资减值[176] 行业市场规模预测 - 2018 - 2028年，养老院护理设施和持续护理退休支出预计从约1690亿美元增长至约2660亿美元，复合年增长率为5.0%[22] 租户租金收入占比情况 - 截至2020年12月31日，恩赛因主租赁的年化合同租金收入为5340万美元，占比31%，所有恩赛因租赁的年化合同租金收入为5720万美元，占比33.0%[26] - 截至2020年12月31日，公司向恩赛因子公司租赁89处设施，有9546个运营床位，向潘南特租赁11处设施，有1193个运营床位，恩赛因和潘南特分别占公司合同租金收入的33%和5%[26] - 截至2020年12月31日，15处物业租给优先管理集团子公司，有2145个运营床位，优先管理集团占公司合同租金收入的16%[26] - 2020年Ensign和PMG分别占公司总租金收入的32%和16%（均不含运营费用报销）[40] - 截至2020年12月31日，Ensign租赁物业的年化租金收入为5720万美元，占公司租金收入的33%；Ensign担保的Pennant租赁物业年化租金收入为780万美元，占公司租金收入的5%[75] 租金调整条款 - 恩赛因主租赁租金每年6月上调，另外四处租给恩赛因的设施租金12月上调，上调幅度为消费者物价指数变化百分比（不低于零）和2.5%中的较小值与上一年租金的乘积[26] - 潘南特主租赁初始年现金租金约780万美元，初始期限15年，有两个5年续约选项和基于消费者物价指数的租金上调条款[26] 物业入住率情况 - 2020年末，租赁给租户的SNFs、多服务园区、ALFs和ILFs的入住率分别为75%、73%、86%，2019年末分别为78%、76%、83%；公司运营的ILFs 2020年末入住率为91%，2019年末为89%[32] 租金收入情况 - 2020年租赁给第三方租户的房产总租金收入为173,612千美元，其中SNFs为127,200千美元，占比73%；多服务园区为21,517千美元，占比13%；ALFs和ILFs为24,895千美元，占比14%[34] - 2019年租赁给第三方租户的房产总租金收入为155,667千美元，其中SNFs为115,362千美元，占比74%；多服务园区为18,109千美元，占比12%；ALFs和ILFs为22,196千美元，占比14%[34] - 2020年加利福尼亚州租金收入为36,853千美元，占总租金收入的21%；2019年为35,297千美元，占比23%[36] - 2020年得克萨斯州租金收入为33,276千美元，占总租金收入的19%；2019年为32,364千美元，占比21%[36] - 2020年租赁收入为1.736亿美元，较2019年增加1790万美元，增幅12%[169] 公司自有运营ILF情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有并运营位于得克萨斯州达拉斯的一处ILF，有168个单元；2020年第四季度出售该ILF，截至2020年12月31日无自有运营的ILF[37] 公司投资目标与策略 - 公司投资目标是增加现金流、提供季度现金股息、最大化房产价值和收购有现金流增长潜力的房产[38] - 公司主要投资于SNFs和老年住房，未来可能扩大投资至医疗办公楼、长期急性护理医院和 inpatient 康复设施[38] - 公司目前投资主要为自有不动产，未来可能包括第一抵押贷款、夹层债务等证券或与REITs等实体的合资企业[38] - 公司主要目标是通过支付稳定现金股息和扩大资产基础创造长期股东价值[43] - 公司业务策略包括资产组合多元化、保持资产负债表实力和流动性、发展新租户关系等[43][44] 公司人员情况 - 截至2020年12月31日，公司约有15名全职员工（包括高管），2020年有2名全职员工离职（均非高管）[50] - 公司首席执行官有超30年房地产和医疗行业经验，总裁兼首席运营官有超20年专业护理和老年住房行业经验，首席财务官有超25年会计和金融经验[40] 公司竞争情况 - 公司与其他REITs、投资公司等竞争房地产投资，竞争受多种因素影响[46] 公司可持续实践 - 公司致力于实施可持续实践，为租户提供教育、支持和激励，以减少对环境的负面影响[49] 相关法律法规处罚 - 违反反回扣法刑事处罚为最高5年监禁、最高25000美元罚款和强制排除参与联邦医疗保健计划，民事处罚为每次违规50000美元罚款和不超过报酬总额3倍的评估[54] - 虚假索赔法案规定每笔索赔民事罚款为5500 - 11000美元加政府损失的3倍，举报人在政府介入案件中获赔比例为15% - 25%，未介入案件中为25% - 30%[54] - 违反斯塔克法需退还已收款项，每项自我转诊服务最高可处15000美元民事罚款，参与规避计划最高可处100000美元民事罚款[56] - SNF VBP计划将所有熟练护理机构的医疗保险支付减少2%，并将其中高达70%的资金重新分配给高绩效机构[59] - 未按第1150B条报告犯罪的个人最高可处300000美元民事罚款并可能被排除参与联邦医疗保健计划[60] - 违反HIPAA要求每次违规最高可处50000美元民事罚款，日历年同一要求违规最高处罚为150万美元[62] 公司REIT相关情况 - 公司自2014年12月31日结束的纳税年度起选择按美国房地产投资信托（REIT）纳税[67] - 公司需每年向股东分配至少90%的房地产投资信托应税收入以维持REIT身份[20] - 公司须将90%的REIT应税收入进行分配以维持REIT资格，这可能限制其依靠租赁物业租金或后续收购物业租金为收购融资的能力[83] - 若公司未能符合或保持房地产投资信托（REIT）资格，将按普通公司缴纳美国联邦所得税，可能面临巨额税务负担，影响公司筹集资金或偿还债务的能力[95] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳美国联邦所得税，且未来四年无法重新选择按REIT纳税[97] - 若公司或10%以上股份的实益或推定所有者拥有租户10%以上投票权或股份总价值，租金可能不被视为符合条件的租金[98] - 美国公司支付给个人、信托和遗产的“合格股息”最高联邦所得税率为20%，REIT股息一般无此优惠税率[99] - 2017年12月31日之后至2026年1月1日之前，非公司纳税人可扣除高达20%的合格REIT股息，有效最高联邦所得税率为29.6%[101] - 公司须每年至少分配90%的REIT应税收入以符合REIT资格，若分配不足100%将缴纳联邦企业所得税，不足最低金额将缴纳4%消费税[102] - 与TRS非公平交易的交易可能需缴纳100%消费税[103] - 某些套期交易收入可能不构成REIT总收入测试中的“总收入”[104] - 为符合REIT税收资格，公司流通股价值的不超过50%可由五人或更少人在每个纳税年度的最后半年内任何时间实益或推定拥有[116] - 至少100人必须在一个纳税年度（公司作为REIT的第一个纳税年度除外）的至少335天内实益拥有公司股票[116] - 除非获董事会豁免，任何人不得拥有超过公司流通普通股价值或数量的9.8%（以更严格者为准），或所有类别或系列流通股价值的9.8%[116] 公司运营合伙企业情况 - 运营合伙企业由公司全资子公司CareTrust GP, LLC管理，其持有1%已发行合伙权益，截至2020年12月31日，公司作为唯一有限合伙人持有99%已发行合伙权益[68] - 公司通过运营合伙企业开展业务，UPREIT结构能为公司提供资本、促进增长和实现税收递延[68][70] 公司面临的风险 - 公司依赖医疗运营商成功运营业务并支付租金，租户运营不佳可能对公司产生不利影响[75] - 公司要求租户维持物业相关保险，但不能保证租户会维持所需保险，保险不足可能对公司产生重大不利影响[71] - 新冠疫情及防控措施可能导致租户无法按时足额支付租金，公司可能需注销未付租金、承担租赁会计费用等[77] - 新冠疫情及防控措施可能使公司重新安置或转换租户的成本增加、延迟，影响公司收入和经营业绩[77] - 公司物业集中在加利福尼亚州、得克萨斯州、路易斯安那州、爱达荷州和亚利桑那州，当地经济、房地产市场等条件变化可能对租户产生不利影响[81] - 租户依赖政府和第三方付款人报销，未来立法改革若降低报销率，可能导致租户收入下降并影响其履行对公司的义务[79] - 租户破产、资不抵债或财务恶化可能导致公司无法收取租金、需寻找新租户，对公司业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响[79] - 若租户终止或不续租，公司重新安置物业时租金可能下降或停止，还需承担相关费用，且可能难以找到合适替代租户[81] - 公司追求物业收购和战略机会可能消耗大量管理资源和成本，且不一定能实现潜在收益[83] - 医疗行业竞争激烈，租户面临劳动力市场竞争、成本上升等问题，可能影响其履行对公司的义务[83] - 开发老年住房设施若供过于求，市场饱和可能导致租户入住率下降，影响其履行对公司的义务[83] - 医疗物业转让需监管批准，可能导致公司无法收取物业租金[83] - 医疗改革立法影响无法准确预测，可能对公司经营业绩产生不利影响，相关举措包括废除先前对《患者保护与平价医疗法案》（PPACA）的放松管制和监管变更、扩大医保覆盖范围、向基于价值的医疗转变等[87][88][90] - 租户若不符合政府报销计划要求，可能停止运营或无法履行对公司的财务及合同义务，面临法定和监管变更、追溯费率调整等风险[90] - 若公司或租户未遵守隐私和安全法律，或遭遇安全事件或数据泄露，可能对公司或租户履行义务的能力产生重大不利影响[92] - 租户若不符合联邦、州和地方的许可、认证和检查法律法规，可能停止运营公司的医疗设施或无法履行对公司的财务及其他合同义务[92] - 环境合规成本和负债可能严重损害公司所拥有房产的价值，公司和租户均未为房产购买环境保险[93] - 房地产投资流动性较差，公司可能无法及时调整投资组合，房地产市场低迷可能影响房产价值和出售能力[85] - 公司或租户可能遭遇未投保或投保不足的损失，导致公司投资资本损失、预期未来收入减少或产生意外费用[85] - 公司首席执行官格雷戈里·K·斯塔普利（Gregory K. Stapley）持有恩赛、旗标和公司的普通股，可能产生或看似产生利益冲突[85] 公司财务指标变化 - 2019年第三季度，公司记录了约1670万美元的减值费用，导致该季度净亏损1010万美元[123] - 2020 - 2034年投资总额1786670千美元，2031年投资占比31.3%最高；租金总额173431千美元，2031年租金占比30.8%最高[129] - 2020年普通股息0.6435美元，非股息分配0.1065美元，总应税分配0.75美元，总分配1.00美元；2019年对应分别为0.8120美元、0.0880美元、0.90美元、0.90美元[137] - 2020年第四季度，公司从员工处回购533股普通股，每股均价17.10美元[138] - 2020年3月20日，董事会授权最高1.5亿美元的股票回购计划，有效期至2023年3月31日，2020年未回购[138] - 2015 - 2020年，公司股票累计总回报从100美元涨至256.27美元[142] - S&P 500、RMS、SNL US REIT Healthcare、S&P 500 Real Estate在2015 - 2020年累计总回报分别从100美元涨至203.04美元、126.65美元、129.69美元、141.44美元[142] - 2020年公司总收入为17.8332亿美元，2019年为16.3401亿美元，2018年为15.6941亿美元[144] - 2020年净收入为8.0867亿美元，2019年为4.6359亿美元