财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司新增投资1.053亿美元，全年新增投资同样为1.053亿美元 [35] - 第四季度，经调整后的运营资金（FFO）同比增长5%，达到3420万美元，即每股0.36美元；经调整后的可分配资金（FAD）增长5%，达到3570万美元，即每股0.37美元 [40] - 公司的派息率保持在理想水平，经调整FFO的派息率约为69%，经调整FAD的派息率约为68% [40] - 杠杆率处于历史低位，净债务与经调整EBITDA的比率为3.3倍，净债务与企业价值的比率在季度末为20%，第四季度实现了8倍的固定费用覆盖率 [41] - 公司预计2021年经调整后的FFO每股为1.40 - 1.42美元，经调整后的FAD每股为1.49 - 1.51美元 [42] - 预计2021年总租金收入约为1.75亿美元，其中直线租金不到8万美元 [42] - 预计2021年利息收入约为180万美元，利息支出约为2300万美元 [43] - 预计2021年一般及行政费用（G&A）在1750 - 1940万美元之间，较2020年增加120 - 310万美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理设施（SNF） - 第四季度，SNF入住率环比下降154个基点，但熟练护理业务占比从第三季度到第四季度增加了270个基点 [26] - 剔除CARES法案资金后，整体投资组合的租赁覆盖率保持稳定，仅下降2个基点，至2.07倍 [30] 老年住房 - 第三季度老年住房入住率约为82.5%，第四季度降至80.4% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2月5日，除2家运营商外，公司其他运营商的居民疫苗接种参与率为67.6%，员工接种参与率为42.6%。而CDC报告的熟练护理居民接种参与率中位数为77.8%，员工接种参与率中位数为37.5% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司秉持以运营商为先的投资理念，注重与优质运营商合作，以实现资产和股东价值的增长 [13] - 公司计划继续寻找投资机会，预计2021年将是活跃的一年，随着疫情得到控制，更多小运营商可能退出市场，公司将密切关注并寻找合适的投资标的 [37] - 公司在交易结构设计上采取定制化策略，以帮助运营商应对疫情相关的不确定性，保障运营商的利益 [50] - 公司希望与现有租户和新的优质运营商建立更紧密的合作关系，扩大业务规模 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年面临疫情带来的前所未有的挑战，但公司凭借保守的资产负债表、优秀的运营商团队和充足的资金储备，实现了资产和股东价值的增长 [10] - 公司对运营商的能力充满信心，相信他们能够应对疫情挑战，因此维持了股息和业绩指引 [13] - 政府的支持措施，如CARES法案资金和3天住院资格豁免，对行业和公司的运营起到了重要的帮助作用，公司希望政府能够继续延长相关政策 [14] - 疫苗接种有望成为推动生活和业务恢复正常的催化剂，进而促进医院出院模式和SNF入住率的恢复 [25] - 公司认为，尽管今年仍存在一些不确定性，但结合过去的经验和行业所获得的监管及财政支持，公司仍有合理的路径实现增长 [33] 其他重要信息 - 公司本周进行了重要的人事变动，Dave Sedgwick被任命为总裁兼首席运营官，Lauren Beale晋升为高级副总裁兼财务总监，James Callister加入公司担任总法律顾问兼秘书 [18][19][20] - Fitch今日发布了对公司的BB +评级，展望稳定，这是公司发展的重要一步 [16] - 公司欢迎Noble Senior Services进入前十大运营商名单，该运营商在弗吉尼亚州的老年住房资产表现出色 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍本季度的运营商过渡情况，以及Noble在2019年接管物业的进展 - 2019年Noble接管了四个州的7处设施，表现出色，稳定了资产并提高了入住率。其中1处设施即将开业，开业后其业绩将更出色。由于其表现良好，公司将弗吉尼亚州的资产交给他们管理，原运营商认为这些资产由Noble管理更能满足租金支付义务 [47][48] 问题2: 补充材料中显示的Noble租赁覆盖率是否包括1处关闭但仍支付租金的物业 - 是的，包括该物业 [49] 问题3: 请详细解释交易管道中提到的定制化结构 - 在疫情期间，为应对入住率和收入的不确定性，确保运营商在接管物业时不受损失，公司会采取一些保护措施，如设置资金留存或其他创造性方式。同时，会有追补机制，根据新运营商使物业恢复到疫情前水平的速度，对其进行补偿 [50][52] 问题4: 请谈谈股票薪酬指引和新的绩效激励计划的变化 - 公司采用了更传统的长期激励计划，与之前的后端加载计划不同，今年会有前期发行的费用，预计仅今年会有双重股票费用。公司认为新计划总体更好，股东咨询服务等机构可能会更喜欢，相关细节将在即将发布的代理文件中公布 [54][55] 问题5: 请分析熟练护理设施（SNF）运营中EBITDAR改善的根本驱动因素，以及COVID患者是否对SNF盈利有贡献 - EBITDAR改善的主要驱动因素是熟练护理业务占比的提高，抵消了整体入住率下降的影响。此外，PDPM报销制度的实施也起到了重要作用，该制度根据患者的临床特征进行报销，COVID患者的相关费用能得到更好的体现。部分运营商设立了专门的COVID病房，成为当地的COVID治疗首选机构，这也促进了业绩的提升 [57][58][59] 问题6: 关于Ensign在第四季度收购的额外物业，公司在其中的参与情况及相关细节 - Ensign收购的加利福尼亚州的3处物业是另一家运营商的业务转移，涉及另一位房东。公司11月收购的Ensign物业是从另一位房东处购买的，Ensign的租约早已存在。公司会不时向Ensign展示交易机会，希望与他们扩大合作 [62][63] 问题7: CPI每变动100个基点对FFO的影响是多少 - 2021年，1.25%的CPI变动对FFO的影响约为每股0.01美元，这是基于所有租约的综合影响 [65][66] 问题8: 请谈谈在评估老年住房资产时，对定价、覆盖率和入住率的考虑 - 首先会考虑公司现有的老年住房运营商中哪些有扩张需求，同时关注原运营商的情况以及资产对他们的战略重要性，还有资产在费用方面的改善空间。从承保角度看，EBITDAR覆盖率通常在1.2 - 1.25倍之间。入住率因地区而异，公司认为现有运营商能够较快提高入住率。交易初始的覆盖率预计在1.10 - 1.25倍之间，稳定后的覆盖率预计高于1.25倍 [67][68][71] 问题9: 请介绍投资组合中面临压力较大的租户情况，以及是否有租户租金支付存在问题 - 老年住房运营商Premier和Noble获得的HHS资金较少，在没有该支持的情况下仍表现较好。熟练护理运营商Trillium受疫情影响，入住率和费用方面面临挑战，运营成本因疫情上涨了9%。目前没有租户租金支付存在问题，公司预计本月租金收取率将达到100%，租户有足够的资金来应对当前的困难 [74][76][78] 问题10: 从运营商处了解到的紧急卫生期剩余时长预期，以及HHS支持措施逐步退出的时间 - 紧急卫生期已延长至今年年底，这意味着隔离、联邦医疗补助匹配率（FMAP）和3天住院资格豁免等重要支持措施将持续到年底。目前仍有大约270亿美元的前期刺激资金未分配，行业的复苏情况预计将不均衡。一些运营商在疫情缓解地区已看到熟练护理入住率的上升 [80][81] 问题11: 如何看待公司目前的资产负债表和目标杠杆率范围，以及未来收购的资金来源 - 只要股价保持稳定，公司会采用匹配资金的方式进行交易。如果有大型交易机会，公司可能会考虑利用高收益市场融资。目前公司的杠杆率略低，预计未来会有轻微上升 [82] 问题12: 疫情期间投资规模较小，目前市场上是否有大型投资组合出现 - 目前市场上的交易主要是单个或少量物业的交易，没有大型的、具有重大变革性的投资组合。不过公司正在跟踪几个大型投资组合，这些运营商希望在业绩恢复到疫情前水平后再进行交易 [83] 问题13: 家庭健康服务对公司熟练护理业务的影响，以及出院模式是否会发生永久性变化 - 家庭健康服务在疫情期间反弹较快，但认为其会永久性抢占熟练护理业务市场份额的观点是错误的。熟练护理设施中的居民和患者大多有实际需求，家庭健康服务在处理高 acuity患者方面存在局限性。随着时间推移，出院到熟练护理和家庭健康服务的比例将重新平衡。一家大型地区性家庭健康运营商在第四季度将30%的新患者转至熟练护理设施 [86][88][90] 问题14: 对于Ensign将房地产业务拆分，公司是否认为有机会帮助其实现房地产价值的货币化 - 公司尚未与Ensign就此事进行沟通，了解的信息与提问者相同。Ensign是优秀的运营商和租户，公司希望有机会与他们扩大合作 [93] 问题15: 关于第一季度开始的7处物业租户购买选择权的情况，以及如果行使该选择权，交易完成的时间 - 目前预计租户今年不会行使该选择权。公司与运营商保持着良好的沟通，会在选择权窗口开启前几个季度与他们讨论相关计划 [95] 问题16: 租户购买选择权是否为遗留协议，公司近期交易中是否包含该条款 - 租户购买选择权大多是由于过去的重组和重新租赁工作，为激励运营商接管高风险物业而设置的，并非公司的常规做法。近期偶尔会在新投资中为吸引运营商而提供该条款 [96] 问题17: 请谈谈未来政府对PDPM报销制度的调整预期，以及医疗保险预付款和支付期限延长的情况 - 对于PDPM报销制度，行业普遍预计在新政府领导下，今年不太可能进行调整，但明年在疫情结束后有可能进行重新评估和调整。关于医疗保险预付款，公司有一家运营商参与过，但具体情况需进一步核实，政府可能会继续延长支付期限 [99][100][102] 问题18: 公司在2021年的业绩指引中未包含收购项目的原因 - 公司从未在业绩指引中包含收购项目，因为认为这会给公司带来不切实际的约束。公司不想承诺无法完成的收购金额，而是会根据市场情况进行交易，并及时报告实际交易情况 [104]