财务数据关键指标变化 - 2021年营业收入40.95亿元，较2020年增长3.99%[20] - 2021年归属于上市公司股东的净利润3.65亿元，较2020年下降11.43%[20] - 2021年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.21亿元，较2020年增长26.07%[20] - 2021年经营活动产生的现金流量净额39.02亿元，较2020年增长181.56%[20] - 2021年末归属于上市公司股东的净资产71.03亿元，较2020年末增长6.30%[20] - 2021年末总资产353.76亿元，较2020年末增长4.42%[20] - 2021年基本每股收益0.24元/股，较2020年下降14.29%[21] - 2021年加权平均净资产收益率5.30%，较2020年减少1.02个百分点[21] - 2021年扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率4.66%，较2020年增加0.76个百分点[21] - 2021年各季度营业收入分别为54,895.53、74,484.98、110,054.42、170,021.23 [23] - 2021年各季度归属于上市公司股东的净利润分别为3,488.69、6,038.46、7,751.22、19,251.99 [23] - 2021年非经常性损益合计44,233,121.17元，2020年为157,767,682.95元，2019年为86,230,858.23元 [26] - 公司营业收入增加15,719.97万元，主要因纳入合并报表范围的不动产投资业务房地产基金项目本期结转营业收入增加[43] - 公司营业成本增加8,500.31万元，主要因纳入合并报表范围的不动产投资业务房地产基金项目本期结转营业成本增加[44] - 公司销售费用增加5,390.48万元，较上年增长38.05%[43] - 公司税金及附加较上年增长34.86%，管理费用增长9.90%，财务费用增长20.31%，投资收益增长34.48%[43] - 公司经营活动产生的现金流量净额增长181.56%，筹资活动产生的现金流量净额下降489.55%[43] - 报告期公司销售费用19,556.11万元，同比增加5,390.48万元[53] - 报告期公司管理费用40,477.50万元，同比增加3,647.30万元[54] - 报告期公司财务费用57,805.64万元，同比增加9,757.07万元[54] - 报告期经营活动现金流量净额390,192.68万元，投资活动现金流量净额 -3,398.82万元，筹资活动现金流量净额 -273,959.60万元[56] - 货币资金期末数451,733.01万元，占总资产12.77%，较上期增加102,212.40万元，增幅29.24%[58][59] - 交易性金融资产期末数13,975.32万元，占总资产0.40%，较上期减少28,982.87万元，减幅67.47%[58][59] - 应收账款期末数42,144.79万元，占总资产1.19%，较上期增加12,945.85万元，增幅44.34%[58][59] - 存货期末数667,064.55万元，占总资产18.86%，较上期减少232,564.63万元，减幅25.85%[58][59] - 投资性房地产期末数887,306.74万元，占总资产25.08%，较上期增加292,615.47万元，增幅49.20%[58][59] - 2021年公司各项目新增投资金额合计661,797万元，处置份额金额6,742万元，收到分配金额或转让收益5,881万元，期末金额732,963万元[86] - 期末融资总额1,344,455.76万元，整体平均融资成本4.93%，利息资本化金额12,874.04万元[69] - 交易性金融资产账面投资成本9,678.14万元，期末账面余额13,975.32万元，报告期投资收益1,044.90万元，计入当期损益的公允价值变动849.13万元[91] - 其他非流动金融资产账面投资成本10,798.48万元，期末账面余额6,827.92万元，报告期投资收益176.22万元，计入当期损益的公允价值变动 - 3,809.80万元[91] - 其他权益工具投资账面投资成本13,053.30万元，期末账面余额18,131.98万元，计入其他综合收益的公允价值变动7,789.41万元[91] - 截止2021年底，公司商誉余额12.64亿元，主要系受让光大安石51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值[105] 各条业务线数据关键指标变化 - 公司房地产开发业务营业收入340,818.21万元，同比增6.98%，营业成本193,766.76万元，同比增5.77%，毛利率43.15%，增加0.65个百分点[48] - 公司不动产资管业务营业收入58,447.53万元，同比降10.46%，营业成本13,210.33万元，同比增2.22%，毛利率77.40%，减少2.80个百分点[48] - 公司主营业务中商品房销售营业收入289,584.49万元，同比降1.67%，营业成本149,601.26万元，同比降8.77%，毛利率48.34%，增加4.02个百分点[49] - 公司华东地区主营业务营业收入277,362.77万元，同比降15.36%，营业成本138,702.02万元，同比降23.87%，毛利率49.99%，增加5.58个百分点[49] - 报告期内公司房地产销售金额418,659.19万元，销售面积121,126.10平方米，结转收入金额162,767.61万元，结转面积63,330.03平方米，期末待结转面积176,884.87平方米[67] - 报告期内光大安石平台新增管理规模11.52亿元，退出项目减少管理规模15.40亿元，期末在管项目37个，在管规模465.00亿元[71] - 公司不动产资产管理业务营业收入69,548.63万元，其中管理及咨询服务费收入50,258.13万元，超额管理费收入3,100万元，其他收入16,190.50万元[71] - 综合体管理规模1,712,081.87万元，占比36.82%；商业管理规模1,684,497.08万元，占比36.23%；工业地产管理规模346,353.51万元，占比7.45%；写字楼管理规模176,029.27万元，占比3.79%；其他管理规模731,055.42万元，占比15.71%[73] - 前五大长期在管基金管理及咨询服务收入合计23,765.33万元[76] - 前五大长期在管项目在管规模合计2,360,890万元[80] - 合并报表外长期在管项目收入中，华北17,750.47万元，占比22.93%；华东18,637.96万元，占比24.08%；西南13,682.18万元，占比17.68%；其他27,330.81万元，占比35.31%[83] - 光控安石 - 上海一号私募投资基金报告期营运收入12,480.09万元；上海雷泰投资中心报告期营运收入17,832.50万元；上海嘉宝安石置业有限公司报告期营运收入12,700.68万元[83] 利润分配情况 - 2021年度利润分配预案为每10股派发现金红利0.74元（含税），不进行资本公积金转增股本[5] 项目运营情况 - 重庆朝天门大融汇项目（二期）2021年3月16日开业，开业出租率达99%；光大安石虹桥中心项目商业部分2021年12月31日开业，开业出租率达100% [30] - 光大安石中心项目出售2栋写字楼，去化面积约1万平方米；嘉宝神马平台全年住宅销售签约面积约12万平方米 [31] - 2021年6月光大安石科技园为底层资产的基金在上交所挂牌交易 [32] - 光大安石平台新增拓展项目，在管大融城购物中心增至22座，总建筑面积逾250万平方米 [32] - 上海嘉定持有待开发土地面积13,534.00平方米，规划计容建筑面积43,818.73平方米，合作开发权益占比51.00%[65] - 上海嘉定梦之晴项目总投资额266,103.00万元，报告期实际投资额28,552.17万元[66] - 上海嘉定梦之春项目总投资额172,711.52万元，报告期实际投资额12,300.89万元[66] 融资与资金管理情况 - 上市公司层面完成10亿元PPN产品发行，完成6.5亿元资产支持票据转售，各档评级产品票面利率较初始发行下降15 - 30BP [31] - 项目公司层面偿还7亿元信托融资款 [31] - 2018年发行的资产支持票据报告期末余额为64,780万元[62] - 公司申请发行不超17亿元资产支持专项计划已终止执行[189] - 公司申请注册和发行不超17亿元项目收益票据暂时中止[190] - 公司注册15亿元定向债务融资工具，2020年发行5亿元，2021年发行10亿元，发行利率5.3%[191] - 2018年度第一期非公开定向债务融资工具发行金额10亿元，票面利率调整后为5.2%，2021年2月1日完成本息兑付，合计10.52亿元[192][193] - 重庆朝天门大融汇项目融资总金额不超34亿元，光控兴渝获12.5亿元银团贷款，公司资产支持票据注册金额16.01亿元[195][196] - 公司为光证资管 - 光控安石商业地产第4期资产支持专项计划提供不超10亿元差额补足增信措施[197] 市场环境情况 - 2021年上海新建房屋销售面积1880.45万平方米，比上年增长5.1％，其中住宅增长3.9％，商办下降7.9％[37] - 2021年中国大宗物业投资市场主要城市大宗交易金额同比增加约40%，办公物业和商务园区成交占比近一半，内资交易占比约78%[36] 公司荣誉情况 - 光大安石2021年连续第八年蝉联“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首，连续第六年获“金砖价值榜·中国最具实力房地产基金TOP10”奖项等[41] 公司业务定位 - 公司业务包括不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务，致力于打造国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台[38][39] 客户与供应商情况 - 公司前五名客户销售额73,043.97万元，占年度销售总额17.84%，关联方销售额为0 [53] - 公司前五名供应商采购额50,978.23万元，占年度采购总额42.22%，关联方采购额为0 [53] 公司未来规划 - 2022年预期政策环境相对宽松，行业调控、财政政策、货币政策等有望给予适当支持[98] - 2022年写字楼市场净吸纳量预期回落，零售物业市场难有大幅增长，酒店业态复苏进程缓慢，仓储物流市场有望维持稳定发展节奏[98] - 公司将聚焦不动产资产管理核心主业，打造国内领先的跨境不动产投资和资产管理平台[100] - 2022年公司将增强项目管理能力，提升项目运营质量[102] - 2022年公司将拓展资产管理业务，增强核心竞争力[102] - 2022年公司将优化资金管理工作，提高资金使用效率[103] 公司面临风险与应对措施 - 公司面临市场风险，可能导致在管持有类物业租赁需求收缩、空置率提升，房地产销售去化速度减缓[104] - 公司有息负债率有所提升，将合理安排融资计划，优化财务结构，降低资金成本[104] 股东大会情况 - 2021年3月19日召开2021年第一次临时股东大会，审议通过4项议案[109] - 2021年5月21日召开2020年度股东大会，以特别决议通过1项议案，普通决议通过9项议案[109] - 2021年9月15日召开2021年第二次临时股东大会，审议通过为光证资管 - 光控安石商业地产第4期资产支持专项计划（静安大融城）提供增信措施的议案[109] - 2022年2月25日公司2022年第一次临时股东大会同意曾瑞昌辞去公司监事职务，选举薛贵为公司监事[118] - 2022年2月25日公司2022年第一次临时股东大会同意汪六七辞去公司独立董事职务，选举连重权为公司独立董事，2022年3月4日第十届董事会第十一次（临时）会议增补连重权为董事会薪酬与考核委员会委员、董事会提名委员会委员[118] 董监高情况 - 副董事长钱明年初和年末持股均为168,152股，年度内无增减变动，2021年税后报酬总额为118.20万元[111] - 董事、总裁陈宏飞2021年税后报酬总额为170.07万元[111] - 独立董事陈乃蔚、张晓岚、汪六七2021年税后报酬总额均为15.12万元[111][113] - 职工代表监事耿江2021年税后报酬总额为66.75万元[113] - 副总裁周颂明2021年税后报酬总额为243.14万元[113] - 副总裁曹萍年初和年末持股均为99,905股，年度内无增减变动，2021年税后报酬总额为129.73万元[113] - 全体董监高年初和年末持股总数均为327,492股，年度内无增减变动，2021年税后报酬