财务数据关键指标变化 - 2019年营业收入89.41亿元，较2018年调整后增长15.63%[23] - 2019年归属于上市公司股东的净利润8.75亿元，较2018年调整后增长6.99%[23] - 2019年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8.88亿元，较2018年调整后增长63.20%[23] - 2019年经营活动产生的现金流量净额为 -22.54亿元，较2018年调整后下降415.15%[23] - 2019年基本每股收益0.77元/股，较2018年调整后增长6.94%[24] - 2019年加权平均净资产收益率7.9030%，较2018年调整后增加0.3407个百分点[24] - 2019年末归属于上市公司股东的净资产105.49亿元，较2018年末调整后下降1.98%[27] - 2019年末总资产348.08亿元，较2018年末调整后增长8.43%[27] - 2019年非经常性损益合计 -1319.85万元，2018年为2.74亿元[30] - 采用公允价值计量的项目当期变动合计7815.08万元，对当期利润影响金额为9985.42万元[32] - 境外资产4824.22万元，占总资产的比例为0.14%[36] - 2019年公司实现营业总收入90.05亿元，同比增长15.5%[42] - 2019年归属于上市公司股东净利润8.75亿元，同比增长6.99%[42] - 2019年净资产收益率7.9%，同比增长0.34%[42] - 2019年实现每股净收益0.77元，同比增长6.94%[42] - 营业收入89.41亿元，较上年同期增长15.63%；营业成本63.54亿元，较上年同期增长11.23%[60] - 经营活动产生的现金流量净额为-22.54亿元，较上年同期下降415.15%[60] - 税金及附加4.21亿元，较上年同期增长69.93%，主要因房产转让业务规模增加[62] - 其他收益0.51亿元，较上年同期增长151.55%，主要因收到日常性政府补助增加[62] - 投资收益0.18亿元，较上年同期下降96.05%，主要因上年同期有大额股票抛售收益[62] - 房地产租赁营业收入15.72亿元，毛利率54.28%，较上年增加0.06个百分点[64] - 前五名客户销售额154,570.04万元，占年度销售总额17.29%；前五名供应商采购额160,284.90万元，占年度采购总额25.23%[68] - 本期费用化研发投入702.84万元，研发投入合计702.84万元，研发投入总额占营业收入比例为0.079%[70] - 经营活动产生的现金流量净额为-225,419.42万元，较上年同期变动-415.15%，主要因预付浦东新区祝桥镇土地款25亿[71] - 投资活动产生的现金流量净额为-15,293.42万元，较上年同期变动-186.59%，主要因投出摩根、科创母基金等项目[71] - 筹资活动产生的现金流量净额为261,758.38万元，较上年同期变动-300.99%，主要因本期融资规模增加[71] - 预付款项本期期末数为260,393.44万元，较上期期末变动2,101.63%，主要为预付祝桥项目土地款所致[73] - 短期借款本期期末数为1,023,100.00万元，较上期期末变动111.27%，主要因向银行借款增加[75] - 预收款项本期期末数为50,091.66万元，较上期期末变动-77.07%，主要因森兰名轩二期二批交房结转致收入[75] - 一年内到期的非流动负债本期期末数为2,100.00万元，较上期期末变动-97.69%，因银行长期借款到期偿付[75] - 长期借款本期期末数为177,722.22万元，较上期期末变动88.51%，因借入银行长期借款[75] - 公司期末融资总额1,705,561万元，整体平均融资成本4.05%，利息资本化金额21,542万元[86] - 公司期末长期股权投资123,183.52万元，期初为86,636.40万元，本年增加36,547.12万元，变动幅度42.18%[87] 公司股权结构 - 公司控股股东上海外高桥资产管理有限公司持股集团财务公司70%，营运中心公司持股10%，外高桥资管公司持股20%[11] - 外联发公司持股启东产业园公司60%[11] - 外联发公司持股联桥公司52%[11] - 公司持股浦深公司40%，上海招商置业有限公司持股60%[11] - 公司持股浦隽公司40%，上海招商置业有限公司持股60%[11] 区域占地面积 - 保税区占地面积约10平方公里[11] - 保税物流园区占地面积1.03平方公里[11] - 森兰区域占地面积约6.01平方公里[11] 公司股票代码 - 公司A股代码为600648，B股代码为900912[20] 公司业务发展成果 - 2019年新增11家跨国公司地区总部，外高桥保税区累计批准跨总项目103家，约占浦东1/3[44] - 好时（中国）投资管理有限公司完成增资2亿美元[45] - 西门子能源有限公司注册资本3亿元人民币[45] - 融资租赁平台租赁资产规模累计逾1.17万亿元[45] - 智能制造服务产业园参展机床25台，总货值7000万元人民币[45] - 2019年跨境单量突破286.2万单，在上海各跨境电商示范区中排名第三[49] - 2019年走访接待客户2379家次，其中重点企业1499家次，帮助协调解决客户诉求89项[51] - 完成第二届进博会招展项目23个，累计面积3179平方米[53] 项目建设情况 - 2019年森兰在建项目总建筑面积62.57万平方米，竣工项目总建筑面积29.36万平方米[56] - 森兰星河湾在建项目总投资额160,000万元，报告期实际投资额25,899.21万元[82] - 森兰商都二期商业金融房产本年度竣工，总投资额152,000万元，报告期实际投资额3,007.82万元[82] - 外高桥保税区新发展H10地块新建项目（三标段）工业厂房本年度竣工，总投资额23,069万元，报告期实际投资额5,239.90万元[82] - 上海国际艺术平保税服务中心项目仓储物流用房在建，总投资额75,752万元，报告期实际投资额17,102万元[82] 公司投资情况 - 公司对上海浦东科技创新投资基金（母基金）占股7.27%，注册资本金55.01亿元，报告期内按比例实际出资8000万元[90] - 公司对摩根大通证券（中国）有限公司占股20%，注册资本金8亿元，报告期内按比例实际出资1.6亿元[90][92] - 公司对上海浦隽房地产开发有限公司增资后占股40%，注册资本金由1亿元增资至11.146亿元，报告期内按比例实际出资4.0584亿元[90] - 新发展公司对上海西西艾尔启东日用化学品有限公司占股100%，注册资本金由1000万元增资至1.5亿元，报告期内实际出资1.4亿元[90] - 公司对上海市外高桥保税区新发展有限公司自然人股权收购占股100%，报告期内按实际出资1.4亿元[90] - 公司对莎车怡果食品有限公司占股20%，注册资本金2000万元，报告期内按比例实际出资400万元[90] - 公司对上海自贸区股权投资基金管理有限公司占股14.2857%，报告期内实际出资1463.99万元[90] - 公司对上海外高桥英得网络信息有限公司占股49%，报告期内合计出资1920.95万元[90][91] - 公司对上海恒懋置业有限公司占股100%，报告期内实际出资8.154384亿元[91] - 公司对上海外高桥国际文化艺术发展有限公司占股100%，报告期内实际出资1968万元[91] 子公司财务数据 - 外联发公司注册资本285,001.11万元，合并资产总额740,108.73万元，合并净资产462,444.98万元，报告期内合并净利润33,991.24万元，占被投资公司权益比例100%[94] - 新发展公司注册资本38,077.00万元，合并资产总额773,432.90万元，合并净资产190,780.18万元，报告期内合并净利润32,310.59万元，占被投资公司权益比例91.215%[94] - 营运中心公司注册资本23,000.00万元，合并资产总额119,074.36万元，合并净资产75,668.03万元，报告期内合并净利润8,793.76万元，占被投资公司权益比例100%[94] - 文化公司注册资本54,921.47万元，合并资产总额100,190.70万元，合并净资产52,998.39万元，报告期内合并净利润5.42万元，占被投资公司权益比例100%[94] - 企业促进中心注册资本1,000.00万元，合并资产总额6,136.45万元，合并净资产5,068.41万元，报告期内合并净利润1,745.54万元，占被投资公司权益比例100%[95] 公司转型战略 - 公司开发运营模式从园区开发向园区和城市开发及运营服务转型[96] - 公司管理模式从垂直化向扁平化管理转型[97] - 公司服务模式从单一服务向全产业链服务转型[97] “十三五”规划目标 - “十三五”期末园区产业开发板块对公司利润贡献预计约为40%[99] - “十三五”期末商业办公地产板块对公司利润贡献预计达到30%-35%[99] - “十三五”期末物流贸易板块资产规模预计达18亿元，对集团利润贡献预计达20%-25%[100] - “十三五”期间公司将投入约3 - 5亿元建设上海国际艺术品保税服务中心，期末文化投资板块资产规模预计达6.5亿元[101] - “十三五”期末金融服务业务板块对公司利润贡献预计达4%[101] - “十三五”期末公司合并报表内企业数量约控制在60家内[101] 2020年工作计划 - 2020年公司启动“十四五”规划编制工作，年内完成[103] - 2020年集团围绕新区“四高战略”，聚焦“五大倍增行动”计划，确保疫情防控和经济发展双胜利[105] - 2020年公司加快重点工程项目复工，年内实现森兰星河湾首批房源销售确认[106] - 公司配合保税区管理局提升千亿级商品销售品类数量[108] - 公司加大开发强度，通过产业物业倍增为经济总量倍增提供空间载体[109] - 公司积极对接进博会，推动更多进博会项目落地[110] 各业务板块发展计划 - 贸易物流板块要拓展智能制造、医疗器械等专业贸易服务平台功能，推进国别（地区）中心建设[111] - 文化投资板块要确保国艺中心项目全面运营，提升艺术品贸易便利化水平[112] - 产城融合方面要梳理未开发土地和存量老旧物业，推进低效物业二次开发利用[113] - 商业地产板块推进森兰区域建设，A4 - 2、D3 - 10和电竞多功能馆等项目新开工[113] - 咨询服务板块针对国税总局金税改革进行平台深度开发和改造，丰富“匠岭”产品服务[114] 公司招商机制 - 公司建立全员招商工作机制，完善区域联动招商机制[114] 公司租金减免情况 - 公司将对约1000家租赁集团物业的中小企业减免2月、3月两个月房租[116] - 2020年集团面临约1.73亿元租金减免，经营收入减少且现金流面临严重考验[118] 控股股东承诺 - 外高桥资产管理公司作为控股股东或主要股东期间，在中国境内不再新增房地产开发和经营等业务[124] - 外高桥资产管理公司在关联交易表决时履行回避义务，交易按市场化原则进行[124][125] - 外高桥资产管理公司和上海东兴投资控股发展有限公司对注入资产权属纠纷损失担责[125] - 外高桥资产管理公司承诺2009年6月30日前办理新发展新兴楼房产证，项目于2016年竣工并更名，产证办理完成[125] - 外高桥资产管理公司保证上市公司人员独立，高管在公司专职任职并领薪酬[125] - 外高桥资产管理公司保证上市公司资产独立完整，不违规占用资金等资源[125] - 外高桥资产管理公司保证上市公司机构独立，建立完善法人治理结构[125] - 外高桥资产管理公司保证上市公司业务独立，自主经营，减少关联交易[125] 财务准则变更 - 2019年4月30日和9月19日，财政部发布通知修订财务报表格式，公司按要求拆分相关行项目，对可比期间数据调整，对资产总额等无影响[127] - 公司自2019年1月1日起执行新金融工具准则，以“预期信用损失法”替代原减值准备确认方法，信用损失确认时点提前[128][129] - 2019年1月1日，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产账面价值为355,114,252.13美元，可供出售金融资产（权益工具）账面价值为3,558,130.70美元，应收账款账面价值为522,107,385.16美元，其他应收款账面价值为1,375,610,338.30美元[130] - 2019年1月1日执行新金融工具准则时，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产重分类金额为 - 355,114,252.13美元，可供出售金融资产重分类金额为 - 3,558,130.70美元[133] - 2019年1月1日，公司对以摊余成本计量的金融资产减值测算，损失准备与原准则下坏账准备无重大差异[134] - 2019年5月16日，财政部发布新债务重组准则，公司对2019年1月1日新发生债务重组采用未来适用法，对以前发生的不追溯调整[135] - 新债务重组准则对公司财务状况和经营成果无影响[136]