收入和利润（同比环比） - 公司2019年营业收入为72.38亿元人民币，较2018年调整后收入70.52亿元增长2.64%[22] - 归属于上市公司股东的净利润为4.03亿元，较2018年调整后净利润5.02亿元下降19.80%[22] - 公司2017年调整后营业收入为73.58亿元，调整后净利润为5.86亿元[22] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降31.75%至3.534亿元[26] - 基本每股收益同比下降21.05%至0.15元/股[26] - 加权平均净资产收益率为4.84% 同比下降1.54个百分点[26] - 第四季度营业收入最高达41.462亿元[30] - 第四季度归属于上市公司股东的净利润最高达3.2277亿元[30] - 公司2019年总营业收入为72.38亿元人民币，同比增长2.64%[91] - 2019年合并报表归属于上市公司普通股股东的净利润为402,552,936.84元[170] 成本和费用（同比环比） - 财务费用同比增加36.50%至3.86亿元，主要系有息负债增加导致利息支出增加[122] - 销售费用2.51亿元，同比增长13.18%[122] - 管理费用6.63亿元，同比增长17.15%[122] - 研发投入金额为2403万元，占营业收入比例0.33%[125] - 研发人员数量139人，同比减少15.76%[125] - 会计政策变更后2018年集团研发费用调整为22,725,866.98元，增加1,152,549.00元[199] - 会计政策变更后2018年集团管理费用调整为566,067,036.89元，减少1,152,549.00元[199] 各条业务线表现 - 2018年公司通过重大资产重组新增仓储物流业务为主营业务[20] - 宝湾物流业务2019年营业收入96,411万元，同比上升28%[56] - 宝湾物流业务2019年归母净利润4,144万元，同比下降42%[56] - 宝湾物流仓库2019年平均使用率为91.7%，全国物流仓储市场平均空置率为12.6%[56] - 宝湾物流2019年新增获取土地面积982.5亩[61] - 宝湾物流资产支持专项计划发行规模17.89亿元，优先级票面利率4.82%[62] - 宝湾物流2019年度新增竣工面积68.5万平方米[63] - 房地产开发业务2019年销售金额79亿元[65] - 房地产开发业务2019年新增土地储备面积29万平方米，计容建筑面积57万平方米[65] - 房地产业务收入为50.13亿元人民币，占总收入69.26%，同比增长4.74%[91] - 仓储物流业务收入为9.66亿元人民币，占总收入13.35%，同比增长28.22%[91] - 制造业业务收入为10.87亿元人民币，占总收入15.02%，同比下降12.58%[91] - 制造业业务收入下降12.58%至10.87亿元，占总收入15.02%[94] - 产城综合开发业务收入大幅增长126.93%至976万元[94] - 房地产业务毛利率下降16.38个百分点至33.42%[94] - 仓储物流业务收入增长28.22%至9.66亿元，毛利率56.01%[94] - 商品房销售量增长56.56%至48.66万平方米[98] - 集成房屋销售量下降36.83%至73.78万平方米[98] - 房地产业务营业成本增长38.93%至33.38亿元[101] - 船舶舱室配套业务中卫生单元销售量大幅增长75.64%至22,557套[98] - 新都产业园工业厂房出租率为86.5%，累计已出租面积93,737平方米[89] - 红牌楼一号地块一级土地开发累计收入为4.06亿元人民币，本期收入1.40亿元[83] - 苏州维乐邻里生活广场出租率达94%，累计已出租面积25,399平方米[80] - 宝湾物流控股有限公司总资产120.42亿元，营业收入9.64亿元，净利润3987.76万元[146] - 深圳市南山房地产开发有限公司总资产252.56亿元，营业收入49.88亿元，净利润7.99亿元[146] - 上海新南山房地产开发有限公司净亏损257.43万元，营业收入621.85万元[146] - 南通南山房地产开发有限公司净利润469.55万元，营业收入4372.18万元[146] - 深圳市绿建实业发展有限公司净亏损8062.76万元，营业收入10.60亿元[146] - 中开财务有限公司净利润9070.00万元，营业收入2.12亿元[149] - 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司净亏损5856.22万元，营业收入8496.36万元[149] - 深圳市海邻机械设备有限公司处置带来净利润1261.29万元[155] - 新设子公司江苏宝湾智慧供应链管理有限公司净亏损473.57万元[152] - 新设子公司大别山毕昇康养公司净亏损581.88万元[152] 各地区表现 - 华东地区收入增长53.26%至48.61亿元，占比提升至67.15%[94] - 华南地区收入下降66.88%至6.78亿元[94] - 武汉光谷自贸港实现满园招租维乐城招商率达92%开业率达81%[40] - 南山地产2017-2018年苏州总销面积及套数连续两年进入TOP10[40] - 华东区域总占地面积25.1万㎡，总建筑面积44.27万㎡，剩余可开发建筑面积44.27万㎡[70] - 华中区域总占地面积38.81万㎡，总建筑面积63.35万㎡，剩余可开发建筑面积63.35万㎡[70] - 公司总计土地储备总占地面积63.91万㎡，总建筑面积107.62万㎡，剩余可开发建筑面积107.62万㎡[70] - 公司新增工业用地储备：德阳科技园31.37万平方米，重庆汽车港11.39万平方米，岗集物流小镇11.02万平方米[86][89] - 无锡车联网项目土地总价款96,711万元，权益比例100%[67] - 苏州高新区项目土地总价款138,680万元，权益比例55%[67] - 苏州南山维拉项目累计投资总额3.67亿元，预计总投资4.33亿元，开发进度73%[70] - 苏州南山楠项目累计投资总额3.95亿元，预计总投资4.36亿元，开发进度55%[70] - 长沙南山梅溪一方项目累计投资总额2.02亿元，预计总投资3.20亿元，开发进度74%[74] - 深圳海祥阁项目权益比例50.98%，累计投资总额3846万元，预计总投资5360万元，开发进度80%[74] - 苏州南山维拉项目本期预售金额14.73亿元，其中含车位销售金额3348万元[75][78] - 深圳海祥阁项目本期预售金额11.94亿元[79] - 长沙南山梅溪一方项目本期预售金额16.52亿元[79] - 重庆南山汽车2019年1月1日至5月9日净亏损1,118,778.27元，较2018年度净亏损1,561,270.85元减少28.4%[103] - 重庆南山汽车货币资金从2018年末2,880,584.46元降至2019年5月9日2,690,790.77元，减少6.6%[103] - 海鹏锦2019年1月1日至11月14日净亏损4,038,233.51元，较2018年度净亏损2,045,588.92元扩大97.4%[108] - 海鹏锦货币资金从2018年末9,201,267.27元增至2019年11月14日535,945,279.86元，增幅5,725.5%[108] - 海鹏锦存货从2018年末161,815,541.26元增至2019年11月14日268,887,825.02元，增长66.2%[108] - 海鹏锦长期借款从2018年末103,000,000.00元增至2019年11月14日185,300,000.00元，增长79.9%[108] - 海邻机械2019年1月1日至2月28日净亏损3,984,021.56元，营业收入6,405,630.21元[112] 管理层讨论和指引 - 公司力争年末实现物流可运营面积500万平方米[157] - 2020年计划开工或继续建设项目21个左右[158] - 物流地产聚焦长三角及大湾区优质地块[157] - 积极推进物流资产证券化、REITs及基金合作[157] - 房地产坚持深耕城市群并布局长三角、华中和成渝地区[161] - 加快销售回款提高资金回笼效率管理[162] - 产城业务强化园区运营加快存量商业去化[164] - 探索产城"合作开发+合作运营"轻重资产结合模式[164] - 加强商务数据分析挖掘中小客户[160] - 推进智慧园区管理系统实施深化科技赋能[160] 现金流和融资 - 经营活动产生的现金流量净额同比下降409.54%至-23.467亿元[26] - 第四季度经营活动产生的现金流量净额为-19.915亿元[33] - 经营活动产生的现金流量净额为-23.47亿元，同比大幅下降409.54%[126] - 投资活动产生的现金流量净额为-33.32亿元，同比恶化69.68%[126] - 筹资活动产生的现金流量净额为71.70亿元，同比大幅增长158.40%[126] - 期末融资余额为93.17亿元人民币，其中银行贷款60.14亿元，非银行类贷款29.18亿元[83] - 银行贷款平均融资成本区间为4.35%-5.50%，非银行类贷款为4.57%-10.45%[83] - 货币资金年末金额为68.06亿元，占总资产比例15.82%，较年初下降0.48%[131] - 受限货币资金金额为2.41亿元，较去年1.08亿元大幅增加[136] - 受限存货金额为25.62亿元，用于抵押借款[136][139] - 报告期投资额5.61亿元，较上年同期2.16亿元增长159.93%[140] - 以公允价值计量的金融资产期末金额372.98万元，本期购入479.69万元[140] - 公司以258,989,000.00元处置海邻机械51%股权及债权289,728,332.71元，实现投资收益12,612,896.09元[111][112] - 宝湾物流以120,000,000.00元收购苏州优优品授网络科技有限公司100%股权，已支付30,000,000.00元[113] - 宝湾物流以45,631,950.00元收购龙海市宝博智谷物流有限公司75%股权[113] 资产和负债结构 - 总资产同比增长35.59%至430.155亿元[26] - 归属于上市公司股东的净资产同比增长3.54%至84.115亿元[26] - 长期股权投资10.41亿元占比总资产2.42%较年初增加0.60亿元[45] - 货币资金68.06亿元占比总资产15.82%较年初增加16.33亿元[45] - 存货166.14亿元占比总资产38.62%较年初增加54.04亿元[45] - 投资性房地产35.67亿元占比总资产8.29%较年初增加6.96亿元[45] - 固定资产22.99亿元占比5.34%较年初减少1.77亿元[45] - 无形资产42.88亿元占比9.97%较年初增加4.66亿元[45] - 在建工程23.35亿元占比5.43%较年初增加17.80亿元[45] - 存货年末金额为166.14亿元，占总资产比例38.62%，较年初上升3.30%[131] - 在建工程年末金额为23.35亿元，占总资产比例5.43%，较年初大幅上升3.68%[131] - 长期借款年末金额为61.81亿元，占总资产比例14.37%，较年初上升1.66%[131] - 其他流动资产年末金额为18.90亿元，占总资产比例4.39%，较年初上升2.98%[131] - 交易性金融资产公允价值变动损失106.71万元，期末金额为372.98万元[135] 股东回报和分红 - 公司以2,707,782,513股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.58元（含税）[6] - 2019年度现金分红总额为157,051,385.75元，占合并报表归属于上市公司普通股股东净利润的39.01%[170] - 2019年度以总股本2,707,782,513股为基数，每10股派发现金股利0.58元（含税）[171] - 2018年及2017年度均未进行现金分红，分红比例为0%[170] - 2019年末母公司可分配利润为201,746,773.28元[171] - 2019年母公司实现净利润141,116,184.84元，提取法定盈余公积金14,111,618.48元[174] - 现金分红总额占利润分配总额的比例为100%[174] 公司治理和承诺 - 公司控股股东于2015年6月变更为中国南山开发（集团）股份有限公司[20] - 公司聘请安永华明会计师事务所为审计机构，签字会计师为李赟、张永坤[21] - 公司注册地址位于深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501[15] - 公司股票代码002314，在深圳证券交易所上市[15] - 公司董事会秘书蒋俊雅，联系地址深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号赤湾总部大厦26楼[16] - 实际控制人中国南山开发集团承诺避免同业竞争及规范关联交易，目前正常履行中[177] - 部分股东股份限售承诺已于2019年7月履行完毕[177] - 中国南山开发集团因资产重组取得的股份限售承诺仍在履行中（限售期36个月）[177] - 中国南山开发集团承诺避免与南山控股同业竞争 确认无实际土地开发业务和港口运输业务[180] - 南山控股通过增资入股方式获得赤湾房地产51%股权以解决同业竞争问题[180] - 中国南山开发集团承诺不占用南山控股资金和资源 保证财务独立性[183] - 集团承诺规范和减少关联交易 遵循市场公平原则进行交易[183] - 中国南山开发集团承诺保持南山控股在资产人员财务业务机构方面的独立性[183] - 集团承担因未披露房地产开发违规行为给南山控股造成损失的赔偿责任[183] - 上海南山房地产未实际从事房地产业务 主要负责资产管理和股权管理[180] - 合肥宝湾经营商贸综合体开发业务 与深基地物流园区业务不构成实质性竞争[180] - 东方物流主营业务为干线运输和区域配送 与深基地业务不构成竞争[180] - 惠阳新城市地产已签署托管经营协议以避免同业竞争问题[180] - 中国南山开发集团承诺对因租赁其土地导致深基地或南山控股的损失给予及时足额赔偿[186] - 中国南山开发集团承诺协助深基地及其子公司完善土地房产等资产权属证书[186] - 中国南山开发集团承诺承担南山控股因土地房产权属问题产生的赔偿罚款税费等办证费用[186] - 中国南山开发集团承诺不干预南山控股经营管理且不侵占其利益[186] - 中国南山开发集团承诺履行填补回报措施否则承担补偿责任[186] - 公司承诺对未披露的房地产开发违法违规行为导致的损失承担赔偿责任[186] - 南山控股董事及高管承诺对未披露的房地产开发违法违规行为导致的损失承担赔偿责任[186] - 南山控股董事及高管承诺约束职务消费行为不动用公司资产从事无关活动[188] - 南山控股董事及高管承诺促使公司薪酬制度与摊薄即期回报措施履行情况挂钩[188] - 中国南山开发集团及赤晓企业有限公司承诺不从事与上市公司构成竞争的业务活动[188] 会计政策变更 - 应收账款按新准则调整后账面价值增加至944,080,175.27元，预期信用损失准备增加7,959,713.18元[192][195] - 应收票据部分重分类为以公允价值计量且变动计入其他综合收益金融资产，金额为32,341,917.25元[192][195] - 其他应收款账面价值调整至1,246,339,238.11元，预期信用损失准备增加1,873,843.39元[192][195] - 其他非流动资产账面价值调整为851,266,715.10元，预期信用损失准备增加852,119.90元[195] - 应收票据按摊余成本计量部分账面价值调整为76,741,420.72元，预期信用损失准备增加385,635.27元[192][195] - 长期应收款按摊余成本计量账面价值保持81,126,892.53元[192] - 应收账款预期信用损失准备按新准则调整为212,663,584.94元，减少7,959,713.18元[195] - 其他应收款预期信用损失准备按新准则调整为8,193,114.32元，减少1,873,843.39元[195] - 应收款项融资预期信用损失准备为161,709.59元[195] - 本公司应收账款账面价值调整至193,202,248.79元，预期信用损失准备减少3,264,205.02元[192][198] - 会计政策变更后2019年1月1日集团应收票据为76,741,420.72元[199] - 会计政策变更后2019年1月1日集团应收账款为944,