财务表现 - 公司2023年上半年营业收入为19.05亿元，同比下降4.17%[9] - 归属于上市公司股东的净利润为2.21亿元，同比下降11.92%[9] - 经营活动产生的现金流量净额为-5.80亿元，同比下降46.47%[9] - 基本每股收益为0.3707元，同比下降11.91%[9] - 加权平均净资产收益率为4.92%，同比下降0.48个百分点[9] - 公司总资产为154.99亿元，同比下降1.90%[9] - 归属于上市公司股东的净资产为44.18亿元，同比增加0.12%[9] - 公司2023年上半年实现营业收入约19亿元，利润总额约2.9亿元[20] - 公司2023年上半年营业收入为19.05亿元，同比下降4.17%[34] - 营业成本为13.72亿元，同比增长28.40%，主要由于房地产成本结转增加[34] - 公司营业收入同比下降4.17%，从19.88亿元降至19.05亿元[36] - 房地产收入同比下降8.85%，从11.56亿元降至10.54亿元[36] - 租赁运营收入同比增长45.70%，从5381万元增至7840万元[36] - 深圳地区收入同比增长10.52%，从15.71亿元增至17.36亿元[37] - 经营活动产生的现金流量净额同比下降46.47%，从-3.96亿元降至-5.80亿元[35] - 投资活动产生的现金流量净额同比增长98.35%，从-2.49亿元增至-409.71万元[35] - 筹资活动产生的现金流量净额同比增长196.25%，从1.52亿元增至4.49亿元[35] - 研发投入同比下降36.39%，从268.97万元降至171.11万元[35] - 货币资金同比下降8.24%，从15.18亿元降至13.92亿元[40] - 长期借款同比增长15.30%，从36.19亿元增至41.72亿元[40] - 公司2023年半年度营业总收入为19.05亿元，同比下降4.17%[114] - 公司2023年半年度净利润为2.15亿元，同比下降11.05%[115] - 公司2023年半年度应收账款为27.19亿元，同比下降47.07%[113] - 公司2023年半年度其他应收款为45.96亿元，同比下降10.96%[113] - 公司2023年半年度存货为9.31亿元，同比下降88.26%[113] - 公司2023年半年度流动资产合计为55.35亿元，同比下降14.99%[113] - 公司2023年半年度非流动资产合计为43.48亿元，同比增长2.05%[113] - 公司2023年半年度流动负债合计为76.40亿元，同比下降9.76%[114] - 公司2023年半年度非流动负债合计为4.74亿元，同比下降6.00%[114] - 公司2023年半年度归属于母公司股东的净利润为2.21亿元，同比下降11.92%[116] - 公司2023年上半年净利润为183,230,917.94元，同比增长515.6%[118] - 公司2023年上半年营业利润为245,480,206.91元，同比增长538.2%[118] - 公司2023年上半年经营活动产生的现金流量净额为-580,021,658.15元，同比下降46.5%[119] - 公司2023年上半年投资活动产生的现金流量净额为-4,097,141.76元，同比下降98.4%[120] - 公司2023年上半年筹资活动产生的现金流量净额为449,035,955.58元，同比增长196.2%[120] - 公司2023年上半年期末现金及现金等价物余额为1,376,665,482.70元，同比下降6.5%[121] - 公司2023年上半年母公司经营活动产生的现金流量净额为389,986,781.03元，同比增长371.5%[121] - 公司2023年上半年母公司投资活动产生的现金流量净额为-148,089,049.34元，同比下降62.0%[121] - 公司2023年上半年筹资活动现金流入为1.25亿元，主要来自借款[122] - 公司2023年上半年筹资活动现金流出为4504.27万元，主要用于偿还债务和支付利息[122] - 公司2023年上半年现金及现金等价物净增加额为1.98亿元，期末余额为7.26亿元[122] - 公司2023年上半年归属于母公司所有者权益为59.6亿元，较年初增加1.4亿元[122] - 公司2023年上半年综合收益总额为2209.03万元，较去年同期有所增长[124] - 公司2023年上半年利润分配为2151.48万元，主要用于对股东的分配[125] - 公司2023年上半年所有者权益内部结转未发生变化，未进行资本公积或盈余公积转增资本[126] - 公司2023年上半年所有者权益期末余额为1,769,279,043.31元[130] - 公司2023年上半年综合收益总额为182,954,939.38元[129] - 公司2023年上半年利润分配总额为215,148,452.21元[130] - 公司2023年上半年所有者投入和减少资本总额为275,978.56元[129] - 公司2023年上半年盈余公积为48,886,605.81元[130] - 公司2023年上半年未分配利润为1,073,555,785.60元[130] - 公司2023年上半年资本公积为3,018,820.21元[130] - 公司2023年上半年专项储备为0.00元[130] - 公司2023年上半年其他综合收益为0.00元[130] - 公司2023年上半年其他权益工具为53,876,380.11元[130] 物业管理业务 - 公司物业管理总面积突破3500万平方米，其中产业园区在管面积超1000万平方米[16] - 公司物业管理板块以国贸物业为平台，业务涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态[16] - 公司物业管理板块连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”[16] - 公司物业管理板块正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境[16] - 物业管理业务实现营业收入约7.7亿元，占总营收比重为41%[21] - 物业管理板块累计新增拓展21个项目[21] - 公司物业管理板块积极拓展省外项目，提升全国市场竞争力[32] 产业生态运营 - 公司产业生态运营板块致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环[17] - 公司产业生态运营板块未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力[17] - 公司产业生态运营板块将逐步将重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务[17] 空间开发与房地产 - 公司空间开发板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度[15] - 房地产业务实现营业收入约10.5亿元，占总营收比重为55%[20] - 福昌二期项目竣工交付，确认收入约9.6亿元[21] - 公司累计土地储备总占地面积为17.57万㎡，总建筑面积为4.25万㎡，剩余可开发建筑面积为4.25万㎡[22] - 福汇华苑项目累计投资总额为91,133万元，累计竣工面积为43,522㎡[23] - 御棠上府项目累计投资总额为265,868万元，目前地上主体施工至30层，已开盘预售[23] - 澜湖时代项目累计投资总额为840,000万元，目前部分地块主体施工至7-12层，部分地块正在进行底层及锚索施工[23] - 滨海港湾花园项目累计投资总额为321,759万元，主体已全部封顶，正在进行门窗、栏杆、装修等施工[23] - 深扬数智城项目累计投资总额为377,479万元，一期D地块正进行地上主体施工[23] - 金领假日项目累计结算面积为119,773.46㎡，累计结算金额为9,281.54万元[23] - 公司积极推进滨海港湾花园项目、御棠上府项目、澜湖时代项目住宅销售去化，并完成御品峦山项目股权转让回款[28] - 公司土地储备方面继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域[27] 租赁运营 - 租赁运营业务实现营业收入约0.8亿元，占总营收比重为4%[21] - 喜寓龙园店和喜寓龙华店的长租公寓出租率均为100%[26] - 国贸美食城商业项目出租率为40.38%，累计已出租面积为1,676.97㎡[26] - 太平洋商贸大厦商业/办公项目出租率为85.00%，累计已出租面积为2,676.54㎡[26] 融资与担保 - 公司期末融资余额为43.69亿元，融资成本区间为3%-5%[27] - 公司为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为6329.25万元[29] - 公司为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金为1,132,452.99元[45] - 公司对子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司的担保金额为305,877万元，担保期为2019年11月27日至2024年11月27日[91] - 报告期内公司对子公司担保实际发生额合计为5,947万元[92] - 报告期末公司对子公司担保额度合计为500,000万元，实际担保余额合计为305,877万元[92] - 实际担保总额占公司净资产的比例为69.23%[92] 股东与股权 - 公司股份总数保持稳定，为595,979,092股，其中无限售条件股份占比99.68%[97] - 公司第一大股东深圳市投资控股有限公司持股比例为50.57%，持有301,414,637股[98] - 公司股东总数43,195人，其中持股5%以上的股东包括深圳市国有股权经营管理有限公司（6.38%）和中国东方资产管理股份有限公司（2.77%）[98] - 公司控股股东深圳市投资控股有限公司连续四年入榜《财富》世界500强，2023年位居榜单第391位[32] 关联交易 - 公司2023年上半年实际发生关联交易金额为24,999.87万元，未超过获批额度[78] - 公司预计2023年全年日常关联交易总金额为34,264.03万元[78] - 公司与深圳湾科技发展有限公司的关联交易金额为3,376.72万元，占同类交易金额的4.37%[76] - 公司与河北深保投资发展有限公司的关联交易金额为3,012.68万元，占同类交易金额的3.90%[77] - 公司与深圳市深投物业发展有限公司的关联交易金额为3,067.87万元，占同类交易金额的39.13%[77] - 公司应收关联方债权中，深圳市心海控股有限公司的期末余额为20,150万元[81] - 公司应收关联方债权中，深圳市心海荣耀房地产开发有限公司的期末余额为33,047.29万元[82] - 公司应付关联方债务中，深圳物业吉发仓储有限公司的期末余额为4,229.67万元[83] - 公司应付关联方债务中，深圳天安国际大厦物业管理有限公司的期末余额为521.43万元[83] 法律与仲裁 - 子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结资金3,000,000.00元[44] - 子公司深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷案被冻结资金90,000.00元[46] - 子公司深圳市物业工程建设监理有限公司因法人变更手续未完成，账户处于只收不付状态，受限资金为129,315.23元[47] - 子公司山东深国贸物业管理有限公司的POS机押金为1,500.00元[47] - 子公司深圳市光明物合置业有限公司房地产项目预售监管资金为3,255,416.01元[48] - 公司涉及两起仲裁案件，涉案金额分别为73.53万元和105.09万元，目前均在执行过程中[72][73][74] - 公司因心海荣耀公司违约提起仲裁，要求支付投资损失补偿17,133.68万元，目前仲裁程序暂时中止[75] - 公司控股子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司涉及民间借贷纠纷，涉案金额暂计72,218.22万元[95] 会计与财务政策 - 公司半年度财务报告未经审计[70] - 公司财务报表编制基础为持续经营假设，遵循企业会计准则及相关规定[136][138] - 公司会计年度为公历1月1日至12月31日[139] - 房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上[140] - 公司采用人民币作为记账本位币[141] - 公司合并财务报表编制方法遵循《企业会计准则第33号——合并财务报表》[145] - 合营安排分为共同经营和合营企业，共同经营参与方需确认其与共同经营中利益份额相关的资产、负债、收入和费用[146] - 现金及现金等价物包括企业库存现金及可以随时用于支付的存款，现金等价物指期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金的投资[147] - 外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额，资产负债表日外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算[148] - 金融工具的确认和终止确认在公司成为金融工具合同的一方时进行，常规方式买卖金融资产按交易日会计进行确认和终止确认[149] - 金融资产于初始确认时根据管理金融资产的业务模式和合同现金流量特征分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产[150] - 以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失计入当期损益[151] - 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资采用公允价值进行后续计量，其折价或溢价采用实际利率法进行摊销[152] - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益[153] - 金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债[154] - 以摊余成本计量的金融负债采用实际利率法进行后续计量[155] - 公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资等进行减值处理并确认损失准备[156] - 对于不含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备[156] - 应收账款—信用风险特征组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表显示，1年以内预期信用损失率为3.00%，1-2年为10.00%，2-3年为30.00%，3-4年为50.00%，4-5年为80.00%，5年以上为100.00%[161] - 公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失，当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合[156] - 公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益[156] - 存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备[169] - 公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债[162] - 通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产[162] - 存货的可变现净值根据估计售价减去销售费用和相关税费确定，合同价格部分和非合同价格部分分别计算[170] - 低值易耗品和包装物采用一次转销法进行摊销[171][172] - 合同资产采用预期信用损失的简化模型计量损失准备，损失准备的增加或转回金额计入当期损益[173] - 合同成本分为合同履约成本与合同取得成本，合同履约成本需满足与合同直接相关、增加未来资源且预期能够收回的条件[174][175] - 合同取得成本预期能够收回的作为资产确认，摊销不超过一年的可在发生时计入当期损益[176] - 持有待售资产的预计净残值调整为公允价值减去出售费用后的净额，原账面价值高于调整后预计净残值的差额计入资产减值损失[180] - 长期股权投资的初始投资成本根据合并对价的公允价值确定，非同一控制下企业合并形成的长期股权投资在购买日按公允价值计量[184][185] - 对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算[186] - 公司通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权时，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积(资本溢价)，资本溢价不足冲减的，冲减留存收益[187] - 丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉[187] - 公司对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备[188] - 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销[