投资组合数据 - 截至2020年12月31日，公司总投资组合包含1010万平方英尺可出租办公和零售空间，出租率88.7%，入住率85.9%[12] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包括14处办公物业和6处独立零售物业，可出租面积约1010万平方英尺，入住率约85.9%，年化租金约5.427亿美元[209] - 截至2020年12月31日，考虑已签署但尚未开始的租约，公司投资组合的出租率约为88.7%[209] - 截至2020年12月31日，公司6处房产占投资组合租金收入约74.8%，其中帝国大厦占约32.8%[96] - 截至2020年12月31日，公司五大租户占投资组合年化租金约14.3%，最大租户租赁约40万平方英尺办公空间，占投资组合可出租面积约3.6%，占年化租金约4.1%[97] - 截至2020年12月31日，公司投资组合年化租金约16.5%来自零售租户[102] - 截至2020年12月31日，公司有110万平方英尺可出租空置空间，2021年和2022年到期租约分别占组合房产面积的6.4%和5.5%[107] - 帝国大厦可出租面积2714482平方英尺，入住率88.5%，年化租金1.46164859亿美元，每平方英尺租金60.81美元[210] - 一号中央广场可出租面积1246992平方英尺，入住率84.1%，年化租金6306.6902万美元，每平方英尺租金60.13美元[210] - 百老汇1400号可出租面积917716平方英尺，入住率86.7%，年化租金4477.4783万美元，每平方英尺租金56.28美元[210] - 西33街111号可出租面积641034平方英尺，入住率97.5%，年化租金3872.4599万美元，每平方英尺租金61.99美元[210] - 西57街250号可出租面积474120平方英尺，入住率80.2%，年化租金2398.4301万美元，每平方英尺租金63.08美元[210] - 曼哈顿办公物业（办公和零售）可出租总面积8084638平方英尺，入住率87.2%，年化租金4.62455385亿美元，每平方英尺租金65.61美元[210] 观景台业务数据 - 2018 - 2019年帝国大厦观景台访客分别约为380万和350万，2020年降至50万[13] - 2020年第四季度，观景台游客量较2019年同期下降93.8%，2020年观景台收入为2910万美元，较2019年下降77.4%[88] - 2018 - 2020财年，帝国大厦观景台运营收入分别约为1.312亿美元、1.288亿美元和2910万美元[96] - 疫情前，公司天文台业务一季度收入占比约16.0% - 18.0%，二季度占比26.0% - 28.0%，三季度占比31.0% - 33.0%，四季度占比23.0% - 25.0%[71] - 2018 - 2020财年天文台业务收入分别约为1.312亿美元、1.288亿美元和2910万美元，2020年因疫情等因素大幅下降[118] 公司股权结构 - 截至2020年12月31日，ESRT拥有公司约60.1%的运营合伙单位[14] - 截至2020年12月31日，公司董事长Anthony E. Malkin及其所在的Malkin集团有权对40,859,706股普通股进行投票，占公司已发行普通股投票权的约18.5%[189] - 截至2020年12月31日，QIA在公司拥有10.48%的完全摊薄权益，占公司已发行A类普通股的17.53%，且QIA同意将其投票权限制在不超过总投票权的9.9%[190] 公司融资与债务情况 - 公司获得额外1.8亿美元十年期有担保融资，截至2020年12月31日有16亿美元流动性，2024年11月前无未偿债务到期[17] - 截至2020年12月31日，公司现金及现金等价物为5.267亿美元，合并净债务占企业价值的37.2%，总债务22亿美元[31] - 2020年12月31日资产负债表中商誉约为4.915亿美元，主要与收购相关公司控股权有关[123] - 2020年12月31日，公司未偿还总债务约为22亿美元，总抵押贷款约为7.869亿美元，2024年前无到期[135] - 公司债务工具可能限制财务和运营灵活性及分配，如锁箱和现金管理协议要求将物业收入存入贷款人控制账户[136] - 公司债务包含财务契约，影响业务运营，如债务与资产、调整后EBITDA与综合固定费用或债务服务的比率要求[137] 公司物业开发与管理 - 自2002 - 2006年接管曼哈顿办公物业日常管理以来，公司已投资9.481亿美元进行重新开发[21] - 公司已重新开发曼哈顿投资组合中95%的办公和零售空间，有69万平方英尺空置待出租[34] - 公司计划开发约40万平方英尺可出租面积的办公塔楼和车库[35] - 自2013年以来公司租户在其投资组合内进行了217次扩张，总面积超190万平方英尺[36] - 19年12月公司完成对帝国大厦天文台1.6亿美元的重新开发[37] - 公司拥有可支持在康涅狄格州斯坦福德交通中心开发约40万平方英尺办公大楼和车库的土地[115] - 公司拥有可支持在康涅狄格州斯坦福德交通中心开发约40万平方英尺办公大楼和车库的土地[209] 公司环保与认证情况 - 约76%的投资组合面积获得能源之星认证，帝国大厦能源使用量降低43%，每年节省能源成本超690万美元[22] - 2020年公司首次参加GRESB房地产评估，获最高5星评级和绿星认可，得分88分，处于前20%[27] - 2020年公司被评为Fitwel冠军，Fitwel认证物业代表670万平方英尺，约占曼哈顿物业的83%[28] 公司保险情况 - 公司通过旗下全资子公司ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供12亿美元的恐怖主义损失保险，超出每次事故8亿美元的损失[55] - 公司在商业保险市场购买了5000万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险，超出100万美元的免赔额[55] - ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供19.5亿美元的NBCR保险，超出5000万美元的保单限额[55] - 公司对帝国大厦的恐怖主义总保险金额为20亿美元[55] - 2019年12月美国签署TRIPRA法案，将TRIA延长至2027年12月31日[55] - 公司的再保险业务存在风险，再保险人违约可能导致重大损失，且再保险的可得性和成本可能变化[56] - 公司保险政策包含大量自保部分、高额免赔额和共付额，部分保险可能因成本过高而停止，且某些损失无保险覆盖[59][60] - 公司保险可能不足以覆盖所有损失，业务中断保险通常不包括大流行病损害赔偿[143] 公司面临的风险与挑战 - 公司在康涅狄格州韦斯特波特的69 - 97 Main Street发现土壤污染[49] - 公司面临来自众多商业房地产参与者的竞争，若竞争对手提供更优条件，公司可能失去潜在租户并需降低租金[61] - 公司物业集中在纽约都会区，自然灾害和气候变化可能对其造成重大损害，影响业务[142] - 公司物业受环境法律法规约束，污染可能导致罚款，影响物业销售、租赁或融资[146] - 公司成功依赖ESRT关键人员，其离职或外部业务利益可能对公司产生重大不利影响[149,150] - 公司面临租户被OFAC指定为“禁止人员”的风险，可能导致业务安排终止和收入损失[154] - 公司可能因遵守ADA等法律产生重大成本，影响财务状况[155] - 公司和ESRT可能面临诉讼，可能产生重大辩护成本和判决，影响财务状况和保险覆盖[156] - 美国联邦、州和地方税收法律的变化可能导致公司税收增加，影响财务状况[178][179] - 美国联邦税收改革立法可能对房地产投资信托基金（REITs）产生难以预测的正负影响[180] - 公司B类普通股持有者的利益可能与A类普通股持有者和其他证券持有者不同，其重大投票权可能影响公司控制权变更[188] - 公司合伙协议和章程中的条款可能延迟或阻止公司或ESRT的控制权变更，即使该变更对证券持有者有益[197][198] - 公司现金可分配金额可能不足以按预期水平进行分配，无法满足市场对未来收益和现金分配的预期可能对公司A类普通股和交易型运营合伙单位的市场价格产生不利影响[200][203] 公司REIT相关规定 - 公司需每年向证券持有人分配至少90%的REIT应纳税所得，若分配低于100%的净应纳税所得，将按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，若分配低于规定最低金额，将征收4%的不可扣除消费税[63] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产构成，投资证券中对单一发行人的投资一般不能超过其已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%，资产（除政府证券和合格房地产资产）中单一发行人证券价值占比不超过5%，总证券价值中一个或多个应税REIT子公司证券占比不超过20%[64][66] - 公司自2013年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，若未能符合REIT资格且无法定救济，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，且后续四年可能无法再获资格[62] - 公司需至少90%的总收入来自符合条件的来源收入，才能被视为合伙企业，否则可能被IRS视为公司并征税[160] - ESRT需将净收入按90%的比例分配给证券持有人，以满足REIT分配要求并避免联邦所得税和4%的不可扣除消费税[167] - 公司应税收入可能超过GAAP确定的净收入，可能需动用现金储备、举债或清算资产以满足REIT要求和避税[169] - 若公司无法按IRS裁决将帝国大厦天文台租给TRS或维持广播许可证，需重组运营，可能影响OP单位价值[173] - 若公司无法将天文台租金和许可证费用视为符合REIT总收入测试的合格收入，需重组运营，否则ESRT可能无法符合REIT资格[174] 公司其他业务数据 - 2020年广播业务（不含租户报销收入）收入约为1350万美元，几年前峰值约为2100万美元，竞争使其收入下降[122] 公司人员与办公地点 - 截至2020年12月31日，公司有755名员工，约543人受集体谈判协议覆盖[72] - 公司主要行政办公室位于纽约西33街111号12楼，在曼哈顿和大纽约都会区还有6个区域租赁和物业管理办公室[82] - 截至2020年12月31日，公司集体谈判协议覆盖543名员工，占员工总数的72%，服务所有办公物业[152] 公司股份相关协议 - 2016年8月，公司与QIA签订注册权协议，当前于2020年7月31日提交的注册声明登记了多达29,894,869股股票[204] - 公司与Malkin家族成员等签订税收保护协议，若触发税收赔偿义务，需向相关方支付税收后果[184] - 公司原投资者可按每50个运营合伙单位换取1股B类普通股和49个运营合伙单位，每股B类普通股附带49个运营合伙单位时，持有者有权就A类普通股股东有权投票的事项进行50票投票[187] 公司物业租赁情况 - 公司3处商业办公物业为地面租赁，1350 Broadway租约2050年7月31日到期，1400 Broadway租约2063年12月31日到期，111 West 33rd Street租约2077年6月10日到期[112] 疫情对公司业务的影响 - 新冠疫情使公司关闭观景台，从2020年3月16日至7月20日，102层观景台直至2020年8月24日才重新开放[88] 公司对通胀的看法 - 公司认为通胀对历史财务状况和经营成果无重大影响，因租赁合同有租金增长和费用调整条款[70] 公司与关键人员的协议 - 公司与Malkin先生有雇佣协议，他需将大部分业务时间和精力投入公司业务，且在一定时间内不与公司竞争[151] 美国证券交易委员会相关情况 - 截至2020年12月31日，公司无美国证券交易委员会员工的未解决评论[207]