公司基本信息 - 公司股票简称阳光股份，代码000608，上市于深圳证券交易所[16] - 公司注册地址为广西壮族自治区南宁市江南路230号南宁经济技术开发区，邮编530031；办公地址为深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6901 - 01A单元，邮编518001[16] - 1996年公司挂牌上市主营业务为水泥制造销售，1998年3月变为房地产开发销售，2007年变为商业地产，目前主要业务包括商业运营管理、物业租赁、住宅商住尾盘销售业务[19] 公司股权变更 - 1996年9月公司股票首发上市，广西北流市国有资产管理局持有2880万股，占总股本47.56%，为第一大股东[19] - 1997年9月，广西北流市国有资产管理局转让1780万股，占总股本29.4%给北京阳光房地产综合开发公司，后者成为第一大股东[19] - 2000年12月，北京阳光房地产综合开发公司转让股份给北京首创阳光房地产有限责任公司，后者持有552.8502万股，占总股本26.5％，成为第一大股东[19] - 2003年，首创置业公司持有公司26.50%的股权，为控股股东[19] - 2004年12月22日，首创置业转让4526.62万股，占总股本15.5%给北京燕赵，北京燕赵成为第一大股东[20] - 2007年6月5日，公司向Reco Shine非公开发行1.2亿股，占总股本29.12%，Reco Shine成为第一大股东[20] 公司财务数据关键指标变化 - 2023年营业收入321,270,465.34元，较2022年减少15.72%[22] - 2023年归属于上市公司股东的净利润为 -234,817,355.54元，较2022年增长38.83%[22] - 2023年经营活动产生的现金流量净额70,888,741.56元，较2022年减少55.55%[22] - 2023年末总资产4,334,996,375.67元，较2022年末减少10.51%[22] - 2023年末归属于上市公司股东的净资产2,428,813,054.77元，较2022年末减少9.74%[22] - 2023年非经常性损益合计5,396,373.35元[29] - 公司将投资性房地产公允价值变动损益 -257,859,380.41元自2014年起作为经常性损益列示[30] - 公司2023年实现营业收入32127.05万元，较上年同期减少15.72%；净利润-23163.39万元，归属母公司股东净利润-23481.74万元，较上年同期减少亏损38.83%[58] - 银行贷款期末融资余额43134.00万元，融资成本区间4.9%-6.95%，1年之内8646.00万元、1 - 2年2910.00万元、2 - 3年1786.00万元、3年以上29792.00万元[54] - 北京阳光上东和成都锦尚中心项目购房客户按揭款担保余额合计3659980.39元[55] - 按地区营收来看，京津地区160102870.39元，占49.83%，较上年-43.79%；四川地区156090277.25元，占48.59%，较上年63.62%等[62] - 房地产销售营业收入150426761.92元，同比降26.44%，营业成本78669846.51元，同比增26.87%，毛利率47.70%，同比降21.98%[64][65] - 物业租赁营业收入131433276.78元，同比降12.16%，营业成本24716577.67元，同比降28.01%，毛利率81.19%，同比增4.14%[64] - 商业运营营业收入37378431.92元，同比增42.88%，营业成本29161162.74元，同比增35.85%，毛利率21.98%，同比增4.04%[64][65] - 前五名客户合计销售金额154153253.40元，占年度销售总额比例45.59%[73] - 前五名供应商合计采购金额45081180.06元，占年度采购总额比例54.81%[75] - 销售费用13911082.03元，同比降30.24%；管理费用55865783.47元，同比降11.89%；财务费用48324671.83元，同比降26.33%[76] - 经营活动现金流入小计342397144.56元，同比降14.21%；现金流出小计271508403.00元，同比增13.29%；现金流量净额70888741.56元，同比降55.55%[78] - 投资活动现金流入小计102888298.86元，同比增566.50%；现金流出小计2663060.90元，同比增11.33%；现金流量净额100225237.96元，同比增668.30%[78] - 筹资活动现金流入小计762005.73元，同比降99.58%；现金流出小计162597100.96元，同比降61.18%；现金流量净额 -161835095.23元，同比降32.10%[78] - 公司经营活动现金净流量0.71亿元，本年度净利润 -2.32亿元，差异主因是投资性房地产公允价值变动损失2.58亿元和长期股权投资减值损失0.3亿元[81] - 投资收益2733898.30元，占利润总额比例-1.09%；公允价值变动损益-257859380.41元，占比103.21%；资产减值-29746277.33元，占比11.91%；营业外收入1919899.41元，占比-0.77%；营业外支出5228606.29元，占比-2.09%[83] - 2023年末货币资金80893074.60元，占总资产比例1.87%，较年初比重增加0.77%；投资性房地产3484372300.00元，占比80.38%，比重增加3.22%；长期股权投资620534202.10元，占比14.31%，比重减少4.23%[84] - 投资性房地产期初数3738044400.00元，本期公允价值变动损益-206291698.70元，本期购买金额256750000.00元，本期出售金额-167540500.00元，其他变动-136589901.30元，期末数3484372300.00元[86] - 货币资金受限余额42810732.99元，投资性房地产受限余额2048440000.00元，合计受限余额2091250732.99元[88] 各条业务线数据关键指标变化 - 2023年公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、成都和沈阳[33] - 2023年全国社会消费品零售总额47.15万亿元，同比增长7.2%，其中商品零售同比增长5.8%，餐饮收入同比增长20.4%[33] - 2023年1 - 11月，上海、成都等城市社零总额同比增速高于全国水平[33] - 2023年公司旗下商业地产项目租金收缴率达98%[44] - 2023年10月新接管沈阳·阳光新生活广场项目，新签面积3418㎡、续签面积3420㎡，出租率短时间提升12%[44] - 成都阳光新业中心项目平均出租率创近年新高，达94%；成都阳光新生活广场项目三年来出租率维持在100%[44] - 成都阳光新业大厦写字楼项目实现近四个整层出租，占可出租面积的26%[44] - 2023年10月公司完成沈阳阳光新生活广场有限公司股权收购，接管运营4.3万㎡项目[45] - 2023年上半年公司自建运营管理团队，新增接管三个项目，新增商业运营管理面积近20万㎡[45] - 2023年下半年写字楼租户满意度较上半年增加超10分，达到89.4分[45] - 截至2023年底，公司管理的自有项目布局于北京、上海、成都和沈阳等一二线城市[40] - 2021年9月起，公司受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米[40] - 2023年公司自主汰换超30个品牌，引进多个当地知名及中华老字号品牌[44] - 物业租赁业务收入13143.33万元，较上年减少12.16%，占营收40.91%；尾盘销售业务收入15042.68万元，较上年减少26.44%，占营收46.82%；商业运营业务收入3737.84万元，较上年增长42.88%，占营收11.63%[58][59] - 成都阳光新生活广场等项目出租率分别为：成都阳光新生活广场100%、成都阳光新业中心94%、成都阳光新业大厦写字楼75%等[49] - 公司于2023年10月完成对沈阳阳光新生活广场有限公司剩余56%股权收购，持股比例变为100%[49] - 天津津北阳光新生活购物广场项目出租率等数据统计至2023年6月30日，7月完成股权转让[50] - 成都阳光新业大厦底商项目出租率等数据统计至2023年6月30日，7月对外出售[51] 聚信新业相关情况 - 2014年2月28日公司完成对上海锦赟100%股权收购，与中信信托合作成立聚信新业并纳入合并范围[97] - 聚信新业出资情况：普通合伙人聚信阳光现金出资100万；中信信托首期A类合伙人份额1.45亿，第二期增至1.60亿；B类有限合伙人份额2.5亿；公司子公司天津瑞升和一致行动人永盛智达分别出资1.5亿和1亿认购C类有限合伙人份额[97] - A类合伙人仅获固定收益，公司预计综合发行成本不超发行时同期银行贷款基准利率2.5倍[98] - B类合伙人在出资到位第四年可要求公司以年化10.4%成本回购份额，公司也可强制以年化15.4%成本主动收购[99] - C类合伙人在A类本金收益和B类本金分配完后再分配本金，若公司强制收购B类份额，C类享有清算融资后所有剩余权益[101] - 2017年4月25日A类产品赎回，7月17日B类产品赎回[103][104] - 聚信新业合伙期限原至2022年1月22日，后延长至2024年1月22日[104] 公司未来规划与风险应对 - 2024年公司将深耕商业运营、优化区域布局、推进信息化建设、激活人才价值以提升竞争力[107][108][109][110][111] - 公司将制定资金使用计划，加强预算管理，建立成本管理体系严控成本[112] - 因租赁需求和拓店速度放缓，公司或面临租赁收入减少风险[113] - 为稳定出租率和保障租赁收入，公司计划深化调研、提升品质、创新营销、强化风险管理[114][115][116][117] - 因行业竞争加剧，公司计划加强品牌建设、优化管理、培养引进人才[118][119][120] 公司治理与会议情况 - 2023年4月6日公司通过网络平台与投资者交流经营、展望、股东资产注入等情况[121] - 2023年10月26日公司审议通过修订《对外担保管理制度》议案[126] - 2023年12月15日公司审议通过调整第九届董事会专门委员会成员议案[127] - 报告期内公司向控股股东报送部分月度及季度财务数据，对方签署保密承诺[128] - 公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务方面完全分开[131] - 2020年5月京基集团成为控股股东后与公司存在同业竞争，相关承诺正在履行[133] - 2022年年度股东大会投资者参与比例为29.97%，召开日期为2023年05月17日[135] - 2023年第一次临时股东大会投资者参与比例为30.01%，召开日期为2023年09月15日[135] - 2023年第二次临时股东大会投资者参与比例为4.99%，召开日期为2023年11月14日[135] - 2023年第三次临时股东大会投资者参与比例为29.98%，召开日期为2023年12月12日[135] - 2024年2月7 - 8日，董事、总裁熊伟增持3,025,900股，副总裁扶金龙增持1,350,000股，副总裁谌中谋增持1,605,100股[138] - 2024年2月6日，监事李云常增持890,600股[139] - 独立董事刘平春于2023年12月12日离任[138][140][142] - 梁剑飞于2023年12月12日被选举为独立董事[142] - 谌中谋于2023年12月15日被聘任为副总裁[142] - 2023年第九届董事会召开6次会议，分别于3月16日、4月26日、8月25日、10月26日、11月24日、12月15日召开[151] - 多数董事本报告期应参加董事会次数为6次，独立董事刘平春于2023年12月12日辞职，补选梁剑飞为独立董事，梁剑飞应参加董事会次数为1次[152] - 第九届董事会审计委员会召开4次会议，分别于3月16日、4月26日、8月25日、10月26日召开[156][157] - 第九届董事会提名与薪酬考核委员会召开3次会议，分别于3月16日、11月24日、12月15日召开[157]