财务表现 - 2021年收入为13,551.6百万元人民币，同比增长6.0%[11] - 2021年毛利为2,440.0百万元人民币，同比下降2.6%[11] - 2021年年度利润为393.8百万元人民币，同比下降69.1%[11] - 2021年毛利率為18.0%，同比下降1.6个百分点[13] - 2021年淨債務資本比率為94%，同比上升25个百分点[13] - 2021年公司營業收入為人民幣13,551.6百萬元，較2020年增長6.0%[49] - 2021年公司權益持有人應佔淨利潤為人民幣127.5百萬元，較2020年下降86.7%[49] - 2021年公司物業銷售收入為人民幣12,150.4百萬元，佔總收入的89.7%[49] - 2021年公司銀行存款及手頭現金（包括受限制現金）達人民幣10,991.0百萬元，未動用銀行授信額度約為人民幣25,896.4百萬元[51] - 2021年公司淨債務資本比率約為94%[51] - 2021年公司合約銷售額主要來自江蘇省及直轄市，分別佔總合約銷售額的43.6%及28.0%[54] - 2021年公司上海景瑞•尚濱江項目平均售價為每平方米人民幣136,755元[55] - 2021年公司合约销售总额为27,011,100千元人民币，平均售价为18,849元/平方米[59] - 公司2021年总收入为人民币13,551.6百万元，同比增长6.0%[78] - 物业销售收入为人民币12,150.4百万元，占总收入的89.7%，同比增长1.5%[79] - 物业管理服务收入为人民币723.1百万元，同比增长37.4%[81] - 物业装修收入为人民币380.5百万元，2020年未实现此项收入[83] - 租金收入为人民币241.0百万元，同比增长3.9%[83] - 销售成本为人民币11,111.7百万元，同比增长8.1%[84] - 毛利率为18.0%，较2020年的19.6%下降1.6个百分点[87] - 不动产平台下的投资物业增值为人民币37.9百万元，较2020年的人民币56.7百万元下降[88] - 销售及营销成本为人民币580.3百万元，同比增长11.1%[90] - 行政开支为人民币650.9百万元，同比下降2.1%[91] - 分佔合營企業╱聯營公司業績虧損人民幣155.4百萬元，相比2020年收益人民幣170.6百萬元，主要因商業地產租賃需求下降導致投資物業公允價值下降[94] - 所得稅開支由2020年的人民幣1,065.5百萬元減少39.3%至2021年的人民幣646.4百萬元，主要因年內結轉項目毛利較低[95] - 2021年年內利潤為人民幣393.8百萬元，其中權益持有人應佔利潤為人民幣127.5百萬元[96] - 公司銀行存款及手頭現金（包括受限制現金）為人民幣10,991.0百萬元，主要為人民幣及美元[100] - 未償還借款總額由2020年的人民幣21,444.8百萬元增加至2021年的人民幣21,598.0百萬元，未動用銀行信貸約為人民幣25,896.4百萬元[101] - 2021年淨債務資本比率為94%，相比2020年的69%有所上升[106] - 公司為物業買家的按揭貸款融資提供擔保的重大或然負債約為人民幣4,971.9百萬元，相比2020年的人民幣5,416.5百萬元有所下降[108] - 公司2021年无重大或然负债，未偿借贷资本、银行透支、贷款、债务证券等均为零[109] - 公司收入及经营现金流量基本独立于市场利率变动，主要利率风险来自银行借款及优先票据[110] - 公司主要业务在中国，绝大多数交易以人民币计值，外匯风险较低，但未来可能因业务扩展增加外匯风险[111] - 公司2021年无重大收购及出售事项[115] - 公司目前无重大投资计划，主要集中于物业发展及寻找潜在独立第三方投资者[116] 销售与市场表现 - 2021年合約銷售金額為27,011.1百万元人民币，同比增长5.9%[12] - 2021年合約銷售面積為1,433,004.5平方米，同比增长23.8%[12] - 2021年景瑞控股累计实现合约签约销售额约为人民币270.11亿元，同比增长5.9%[21] - 2021年景瑞控股合同销售面积约为1,433,005平方米，合同销售均价为人民币18,849元/平方米[21] - 2021年景瑞控股在上海、武汉、宁波、金华、南昌及九江共获取7个新项目，总投资额人民币52.9亿元，项目总货值人民币103.0亿元[21] - 截至2021年12月31日，景瑞控股总土地储备约为499万平方米，可满足未来2至3年可持续发展[21] - 2021年公司合約銷售額約為人民幣27,011.1百萬元，總合約建築面積約為1,433,005平方米[49] - 2021年公司在寧波、武漢、金華等地獲得7個項目，增加土地儲備總建築面積約1,205,020平方米，總投資額約為人民幣5,294百萬元[50] - 直轄市區域的合約銷售額為7,573,221千元人民幣，平均售價為17,899元/平方米[58] - 浙江區域的合約銷售額為2,555,274千元人民幣，平均售價為30,795元/平方米[58] - 江蘇區域的合約銷售額為11,770,970千元人民幣，平均售價為20,716元/平方米[59] - 其他區域的合約銷售額為4,929,791千元人民幣，平均售價為13,743元/平方米[59] - 公司土地储备中，直轄市區域占比25.2%，江蘇區域占比32.3%，其他區域占比35.6%[62] - 2021年公司新增土地储备的平均土地成本为4,393元/平方米，按预计地上总建筑面积计算的平均土地成本为5,832元/平方米[63] - 销售物业收入为人民币12,150.4百万元，同比增长1.5%[65] - 上海景瑞•尚滨江项目收入为人民币422,364千元，占收入总额的3.5%[65] - 武汉景瑞•天赋滨江项目收入为人民币1,470,297千元，占收入总额的12.1%[67] - 南昌景瑞•红星广场项目收入为人民币1,951,631千元，占收入总额的16.1%[67] - 宁波景瑞•水印江山项目收入为人民币2,216,455千元，占收入总额的18.2%[65] 土地储备与项目开发 - 公司布局中国24座城市，精築運營116個項目[4] - 公司聚焦一二線核心城市與都市圈的住宅開發、公寓、辦公等業態[4] - 公司以「輕資產、精細化、重運營」為方向，重點佈局增量、存量、服務三大賽道[7] - 2021年景瑞控股在上海、武汉、宁波、金华、南昌及九江共获取7个新项目，总投资额人民币52.9亿元，项目总货值人民币103.0亿元[21] - 截至2021年12月31日，景瑞控股总土地储备约为499万平方米，可满足未来2至3年可持续发展[21] - 公司土地储备总计4,989,013平方米，权益面积为2,836,708平方米[61] - 2021年公司在宁波、武汉、金华、上海、南昌和九江获得7个新项目，新增土地储备总建筑面积约1,205,020平方米，总投资额约为5,294百万元人民币[62] - 公司主要在建项目包括上海景瑞·城中公园，预计竣工日期为2023年12月31日，建筑面积为39,628平方米[41] - 公司主要在建项目包括天津景瑞·悦璽台，预计竣工日期为2022年11月15日，建筑面积为85,063平方米[41] - 公司主要在建项目包括杭州景瑞·晴海，预计竣工日期为2022年11月30日，建筑面积为84,945平方米[41] - 公司主要在建项目包括苏州景瑞·常熟江南府邸，预计竣工日期为2023年5月30日，建筑面积为527,721平方米[41] - 公司2021年总建筑面积为571,904平方米，归属于公司的权益建筑面积为375,902平方米[39] - 公司在建及待建项目总建筑面积为4,217,968平方米，归属于公司的权益建筑面积为2,460,806平方米[43] 资产管理 - 2021年优钺资管累积发起设立25只基金，累积基金管理规模约人民币92.2亿元，现存基金规模人民币39.6亿元[26] - 2021年优钺资管实现优邦基金和优苏基金等5只基金的退出，平均退出收益率达12.5%[26] - 景瑞不动产资产管理规模近人民币97亿元，累计成功退出项目3个，公寓、办公项目共计实现租金收入人民币2.41亿元，同比上升3.9%[30] - 景瑞不动产公寓项目时点出租率94.9%，办公项目时点出租率78.5%[30] - 优钺资管累计发起设立25只基金，累计基金规模约人民币92.2亿元，现存基金规模人民币39.6亿元[69] - 景瑞不动产公寓项目时点出租率为94.9%，办公项目时点出租率为78.5%[70] 物业管理与服务 - 景瑞服务合同管理建筑面积逾5,000万平方米，为22万客户提供高品质、专业化物业服务[33] - 景瑞服务入驻50余个城市，荣获「2021中国物业服务企业综合实力500强」、「2021中国住宅物业服务领先企业」等奖项[33] - 景瑞服务合同管理建筑面积逾5,000万平方米，为22万客户提供物业服务[72] - 公司共雇用3,160名全职雇员，其中1,986名从事物业管理[76] 投资与资本运作 - 2021年景瑞控股发行了合计5.15亿美元的优先票据，利率分别为14.5厘、12.5厘、12.5厘、12.5厘及12厘[22] - 合福资本累计投资项目15个，累计投资金额达人民币11.64亿元[27] - 合福资本年内成功退出Grail及部分退出元生基金等项目共计人民币1.4亿元，其中Grail项目内含报酬率达24%[27] - 合福资本累计投资项目15个，累计投资金额达人民币11.64亿元[75] 行业环境与政策 - 2021年中国房地产开发投资增长4.4%，全国商品房销售面积179,433万平方米，增长1.9%，商品房销售额人民币181,930亿元，增长4.8%[19] - 2021年TOP100房企拿地总额人民币2.54万亿元，同比下降21.5%[18] - 2021年中国房地产行业TOP100房企拿地总额同比下降21.5%，至2.54万亿元人民币[45] - 2021年中国商品房销售面积增长1.9%，达到179,433万平方米[45] - 2021年中国商品房销售额增长4.8%，达到181,930亿元人民币[45] - 2021年中国房地产开发投资增长4.4%[45] - 公司预计2022年中国房地产政策将继续以“房住不炒”为主线，促进房地产良性循环和健康发展[117] 公司战略与发展 - 公司将继续深耕核心城市与都市圈，提升产品力和运营能力，深化大资管模式[117] - 公司以公允价值计量的金融资产主要包括流动性机会资金投资、理财产品及私募股权投资[114] - 公司董事及高级管理层拥有丰富的房地产行业经验，负责公司战略规划及业务方向[119][120][121] - 公司独立非执行董事韩炯先生负责监督董事及高级管理人员的薪酬政策及结构，并为雇员福利安排提供建议[124] - 公司独立非执行董事钱世政先生负责检讨及监视财务报告程序及内部风险控制系统，并监督集团的审计程序[125] - 公司独立非执行董事卢永仁博士负责监视董事会，并向董事会提供独立判断，同时履行董事会委派的其他职责及责任[126] - 公司高级管理层蒋冰弦女士自2021年5月起担任公司秘书及高级法律顾问，负责投资者关系及资本市场事务[131] - 公司致力于保持企业管治的高标准，以保障股东的权益及提升企业价值与问责性[136] - 公司在2021年度遵守了联交所证券上市规则附录十四所载的企业管治守则，但偏离了守则条文第C.2.1条[136] - 公司董事会由四名执行董事和三名独立非执行董事组成，符合上市规则要求[139] - 独立非执行董事占董事会成员人数三分之一以上，符合上市规则第3.10A条规定[141] - 公司董事会成员在文化、教育背景、专业经验、技能、知识等方面具有多元化特点[143] - 公司董事会负责总体战略规划、业务方向、日常业务及管理[147] - 公司董事会已成立四个董事委员会，包括审核委员会、薪酬委员会、提名委员会及风险管理委员会[138] - 公司董事会成员定期参与持续专业发展，更新上市规则及相关法律法规知识[142] - 公司董事会成员无任何个人关系，确保独立性[141] - 公司董事会成员定期披露其在公众公司或组织担任的职务及时间[141] - 公司董事会成员多元化政策于2014年3月18日采纳，并于2018年12月19日修订[143] - 公司董事会成员多元化政策考虑性别、年龄、文化及教育背景、专业资历、技能、知识及区域和行业经验[143] - 执行董事闫浩先生和陈新戈先生的服务协议自2016年10月31日及2019年10月31日起分别续期三年[148] - 独立非执行董事钱世政先生、卢永仁博士及韩炯先生的委任函自2016年10月31日及2019年10月31日起分别续期三年[149] - 2021年度董事会共举行四次会议，执行董事徐海峰先生出席率为75%，其他董事出席率均为100%[153] - 董事会保留对所有重大事宜的决策权，包括政策批准、整体策略及预算、风险管理及内部监控制度等[157] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，主要负责制定及检讨企业管治政策及常规，并向董事会提出建议[158] - 审核委员会负责就外聘核数师的委任、重新委任及罢免向董事会提供建议，并批准其薪酬及聘用条款[160] - 审核委员会在2021年举行了三次会议，所有成员均全勤出席[164] - 薪酬委员会在2021年举行了一次会议，所有成员均全勤出席[167] - 审核委员会审阅了截至2021年12月31日的年度审计计划、审计范围及审计重点[164] - 薪酬委员会审阅了2021年董事及高级管理人员的业绩考核，并对2022年业绩考核标准提出建议[167] - 提名委员会负责评估独立非执行董事的独立性，并提出董事委任或重新委任的建议[168] - 审核委员会确保董事会对《审核情况说明函件》中提出的事宜及时回应[162] - 薪酬委员会审阅了公司现有的董事薪酬政策及雇佣合同执行情况[167] - 审核委员会检讨了公司财务申报制度及内部监控程序[162] - 薪酬委员会确保任何董事或其联系人不自行釐定薪酬[165] - 提名委员会在提名董事时，评估获提名人的诚信、技能、经验及多元观点[168] - 公司提名委员会评估了独立非执行董事的独立性，并讨论了未来董事委任计划，四位董事将于2023年6月27日股东周年大会退任重选[170] - 风险管理委员会于2015年10月23日成立，负责检讨公司风险管理和内部监控政策，并对2021年度的风险管理和内部控制制度进行了年度审查[171] - 公司董事会通过风险管理委员会每年对集团风险管理和内部监控制度的有效性进行检讨，包括会计及财务汇报职能的资源、员工资历及经验、培训课程及预算是否足够[175] - 公司已建立涵盖投资、运营、营销、财务、人力资源管理等全业务范围的内部规范，并通过交叉部门互相牵制和垂直上级部门的监督进行风险管理和内部监控[178] - 公司外部核数师罗兵咸永道会计师事务所辞任，开元信德会计师事务所获委任为新核数师，2021年度合并财务报表审计费用为人民币4,000,000元[182] - 公司风险管理委员会定期检讨及评估内幕消息，并制定内幕消息披露政策，为雇员提供有关汇报及发放内幕消息、保密与遵守交易限制的指引[178] - 公司董事会确认，通过风险管理委员会至少每年对办公程序、惯例及系统进行检讨，以保障资产不被不当运用，并确保财务、运营及遵纪守法等方面的监控有效[175] - 公司风险管理委员会对已识别的风险进行评估，评估其对业务的影响及发生的可能性，并评估风险管理方案及效能[183] - 公司风险管理委员会对风险识别、评估、处理及报告程序进行监察和检讨，并将结果报告给董事会[183] - 公司秘书蒋冰弦女士在2021年12月31日止年度内参加了不少于15小时的专业培训[184] - 公司计划每年向