财务收益与成本 - 2021年工程服務收益約3260萬元，較去年減少2300萬元，減幅41.4%，其中設備安裝服務費減少1767.3萬元，減幅48.7%，節能服務費減少525.7萬元，減幅40.4%[1] - 2021年服務成本約22.84億元，較去年減少1.05億元，降幅4.4%；整體毛利約8.39億元，較去年減少3.69億元，降幅30.5%；整體毛利率26.9%，較去年下降6.7個百分點[2][4] - 2021年物業管理服務毛利約6.70億元，較去年減少2.64億元，毛利率由28.4%降至23.2%；增值服務毛利約1.62億元，較去年減少8100萬元，毛利率由95.0%降至79.2%；工程服務毛利約730萬元，較去年減少2390萬元，毛利率由56.2%降至22.6%[5][6][7] - 2021年其他盈利及虧損為盈利約3.41億元，較去年增加2.60億元；其他收益約6080萬元，較去年減少890萬元[8] - 交付前服務減少1440萬元，主要因下半年出售主要附屬公司；顧問服務項下物業管理服務減少約810萬元，主要因若干合同到期[18] - 除線上推廣服務收益有所增長外，未提及其他業務收益增長情況[19] - 包干制及酬金制物业管理服务收益分别减少约3.323亿元及4390万元[31] - 2021年销售及租赁协助收益8739.8万元，占比2.8%，较2020年减少21.4%；网上推广服务收益9941万元，占比3.2%，较2020年增长16.0%；其他增值服务收益1813.5万元，占比0.6%，较2020年减少69.5%；增值服务费总额2.04943亿元，占比6.6%，较2020年减少20.1%[32] - 2021年公司收入为31.23274亿元，毛利为8.3933亿元，本公司拥有人应占利润为1765.6万元，每股基本盈利为1.19分[116][117] - 截至2021年12月31日，公司主营业务收入31.233亿元，归属股东净利润1770万元[154] 费用开支 - 2021年銷售及分銷開支約2580萬元，較去年增加52.7%；行政開支由去年約4.22億元減少至約3.96億元；按酬金制向住宅社區支收的開支約8290萬元，較去年增加6.1%；融資成本約2.82億元，較去年增加33.9%[10] - 公司2021年所得税开支从约1.587亿元降至约3500万元，主要因利润减少[24] 资产与负债 - 2021年底无形资产账面价值从约9.535亿元降至约980万元，主要因出售附属公司和摊销[24] - 2021年底银行结余及现金约6.001亿元，2020年底约24.586亿元[25] - 2021年底扣除信贷亏损拨备后贸易应收款项约4.979亿元，较2020年底下降约4910万元[27] - 2021年底商誉账面价值从约23.173亿元降至约8.863亿元，主要因出售附属公司[29] - 2021年底其他应收款项及预付款项约15.997亿元，较2020年底增加约8.436亿元，主要因出售附属公司形成应收股权处置款和预付款项[42] - 2021年底贸易应付款项约1.902亿元，较2020年底减少约2.154亿元；其他应付款项及应计款项为1.185亿元，较2020年底减少6.86亿元；优先票据及债券、已发行资产抵押证券已清偿完毕[43] - 2021年12月31日，公司现金总额由2020年12月31日约26.127亿元减少约74.6%至约6.644亿元[51] - 2021年12月31日，银行存款约6430万元已被质押或限制用途，2020年12月31日约为1.541亿元[51] - 2021年12月31日，公司有银行及其他借款约1.848亿元，2020年12月31日约为9.567亿元[52] - 2021年12月31日，约1.448亿元借款由公司若干银行存款及若干附属公司股权担保[52] - 2021年12月31日，约2000万元借款由公司实用新型专利质押及若干附属公司担保[52] - 2021年12月31日，约2000万元借款为无抵押借款[52] 股权与股本 - 2021年底公司已发行股份总数约14.87526亿股，股本约1.208亿元，2020年底分别约为14.54868亿股和约1.18亿元，2021年7月以股代息发行约3265.8万股普通股[45] - 2021年12月31日，公司已发行股份总数约为14.87526亿股，2020年12月31日为14.54868亿股；股本为1.2075亿元，2020年12月31日为1.18036亿元[99] - 公司将在2023年9月4日至9月8日暂停办理股份过户登记手续，未登记股份持有人须在2023年9月1日下午4时30分前办理登记以出席股东大会并投票[87] 人员与薪酬 - 2021年12月31日，撇除酬金制社区员工，公司约有10568名雇员，2020年12月31日约为14459名[53] - 薪酬在零至100万港元的董事及最高行政人员有6人，100万至200万港元有7人，200万至300万港元有2人，300万至400万港元有1人[91] 公司治理与人员变动 - 2021年12月24日，刘宏才获委任为公司执行董事[58] - 2021年3月26日，吴庆斌获委任为公司非执行董事，5月14日担任公司副主席[61] - 2021年12月24日，刘宏才先生获委任为公司执行董事；2023年6月14日，李恩辉先生获委任为公司独立非执行董事；2023年6月21日，杨澜女士获委任为公司执行董事[101] - 潘军先生、郑宏彦先生及孙冬妮女士应于即将举行之股东周年大会上轮席退任，潘军先生确认不会重选连任[101] - 截至2023年报告日期，执行董事有潘军、刘宏才、杨澜等[89] 董事持股情况 - 截至2021年12月31日，董事潘军先生持有相关股份数目175.544万股，占已发行股本概约百分比0.12%；朱国刚先生持有股份数目2.1万股，占比0.00%；刘宏才先生持有相关股份数目29.115万股，占比0.00%；许新民先生持有相关股份数目71万股，占比0.05%[93] 公司荣誉 - 2021年4月，公司获中国指数研究院“2021中国互联网社区运营领先企业”“2021中国物业科技赋能领先企业”“2021中国物业服务百强企业服务规模TOP10”荣誉[119][120] - 2021年公司获中国指数研究院、经济观察报等机构颁发的29个荣誉奖项[126][127][128][130][131][133][134][135][137][139][142][143][144][146][151] - 公司获中国指数研究院“2021中国物业服务百强企业”第七名等34项业界奖项[173] 行业环境与政策 - 2021年国家多个文件发布，引导支持物业管理行业发展，契合公司业务发展思路[155] - 物业管理融入基层社会治理，物业与业主关系更紧密，推动共治共建共享模式发展[156] 公司业务运营 - 公司与供貨商合作，透過彩之雲平台向業主推廣產品或服務，收取酬金及資訊系統軟體使用費[11] - 公司向第三方物業代理轉介個案、代銷車位、協助社區出租宣傳和存儲空間，收取費用或傭金[11] - 工程服務包括設備安裝、維修及保養、節能改造服務，為社區智能化變革奠定硬體基礎[13][14] - 公司持续深耕基础服务，通过安保措施营造安全社区氛围，提升服务品质和管控效率[157] - 2021年公司新增完成合规管理等7大体系认证，修订《台风暴雨专项应急预案》和《新冠疫情防控应急预案》[160] - 公司将住宅类物业服务等级从5级简化为3级，住宅有184条细则，商写有185条细则，全年在管项目处理标准化工单160万次[160] - 2021年公司完成十多项全国性社区活动，单项活动超200万业主参与线上线下互动，暖冬活动超百万人参与[163] - 未来公司将推动行业产业升级，做好社区民生增值服务，如社区居家医养服务等[164] - 公司对组织结构进行优化精简，划分为六大区域，实现职级扁平化管理[167] - 公司从“海 - 陆 - 空”三维管控体系对项目进行立体管控，实现管理转向服务的职能转变[167] - 公司将旗下管理项目按收费标准划分服务层级，管理面积稳步增长，实现优秀的成本管控[170] - 2021年公司在河南省内14个社区开展抗汛工作，社区车库上千辆车无一受损，设备房全部完好[173] - 2021年上半年公司成立彩生活技术科研中心，完善视频监控等子系统，构建智能生活场景，再获国家高新技术企业认定[175] - 公司持续探索社区场景的增值服务类型，推出综合保险产品品牌花样保，涵盖财产一切险、公责险、车险等产品，整体毛利率高于行业水准[176] - 公司通过与保险公司建立总对总沟通机制，打造彩生活社区专属化保险产品，降低业主选择成本及采购成本[176] - 公司打造社区下单软件，提供专属技术服务支持，提高服务效率，提升物业与业主的互动频率和黏性[176] - 公司举办各类社区活动，营造温暖的社区氛围，促进社区文化特色品牌建设，增强业主信任感[179] - 公司深入推进智慧社区建设，引入智能设备应用，提升服务效率，为业主提供高质量的物业管理服务[186] - 公司在原有“北斗七星”基础上新增客户服务平台，升级为“物业数字化管控平台”，涵盖五大基础服务、工单作业体系及客诉平台[186] - 公司积极打造社区服务的线上平台彩之云，实现缴费、通知、投诉等功能的线上化[187] - 公司根据社区居民数量配置一定比例的客户经理，跟踪和反馈客户满意度，推动增值业务进展[187] 管理面积与社区情况 - 截至2021年12月底，公司合约管理总建筑面积4.23亿平方米，服务2220个社区，布局125个城市，服务超800万业主[154] - 公司为中国领先的物业管理及社区服务运营商，截至2021年12月31日，合约管理总面积达4.2349亿平方米，对应社区数量达2220个，已产生收益的合约管理总面积达2.3022亿平方米[180] - 合约管理总面积与产生收益的总面积的差额为“储备的总面积”，未来将转化为产生收益的总面积[188] - 2021年12月31日，公司管理2189个社区，管理总建筑面积约414.6百万平方米，与31个社区订立顾问服务合约，顾问服务总建筑面积约8.9百万平方米[193] - 2021年12月31日，公司合约管理总建筑面积达423.49百万平方米[192] - 2021年公司新委任管理建筑面积6305千平方米、42个社区，新委任顾问服务建筑面积130千平方米、1个社区[193] - 2021年公司收购管理建筑面积1015千平方米、15个社区[193] - 2021年公司终止管理建筑面积144359千平方米、665个社区，终止顾问服务建筑面积2983千平方米、14个社区[193] 业务类型与收费标准 - 增值服务包括网上推广、销售及租赁协助和其他增值服务[196] - 物业管理服务包括包干制服务、酬金制服务、为物业发展商提供交付前服务和向地区物业管理公司提供顾问服务[198] - 包干制下公司有权将收取的全部物业管理费确认为收益，相关成本确认为销售成本[199] - 酬金制下公司本质上是业主代理，有权保留约10%物业管理费为收益，剩余用作运营资金[200] - 2021年12月31日深圳酬金制物业管理费为0.4 - 11.4元/平方米/月，包干制为1.8 - 16.9元/平方米/月[197] - 2021年12月31日华南（不包括深圳）酬金制物业管理费为0.5 - 6元/平方米/月，包干制为0.7 - 16.9元/平方米/月[197] - 2021年12月31日华东酬金制物业管理费为0.4 - 17.0元/平方米/月，包干制为1.1 - 16.0元/平方米/月[197] - 2021年12月31日西南酬金制物业管理费为0.5 - 6.1元/平方米/月，包干制为0.3 - 25.0元/平方米/月[197] - 2021年12月31日东北酬金制物业管理费为0.4 - 3.3元/平方米/月，包干制为2.0 - 18.0元/平方米/月[197] - 2021年12月31日西北酬金制物业管理费为0.5 - 4.0元/平方米/月，包干制为1.4 - 22.7元/平方米/月[197] - 2021年12月31日华北酬金制物业管理费为0.7 - 5.5元/平方米/月，包干制为1.2 - 25.0元/平方米/月[197] 报告相关信息 - 2021年业绩载于第73页综合损益及其他全面收益表，业务回顾、表现及财务分析在第10 - 13页主席报告和第14 - 28页管理层讨论分析章节阐述[86