公司基本信息 - 公司于2013年10月31日在香港联交所主板上市，2020年7月14日前原名毅德国际控股有限公司[5] - 2019年公司进行战略重组，引入战略股东[7] - 2020年公司战略升级为“新生态产城服务商”，更名“粤港湾控股有限公司”[7] - 公司股份代号为1396，在香港联合交易所上市，13.85%于2023年到期优先票据在新加坡证券交易所上市[14] 公司报告与交易安排 - 公司2022年度报告印刷版本将于2023年4月29日寄发[1] - 公司股份自2023年4月3日上午九时正起暂停交易，申请自2023年5月2日上午九时正起恢复交易[3] 公司管理层变动 - 王再兴先生于2022年6月27日由非执行董事调任执行董事[12] - 何飞先生于2022年6月27日获委任为总裁[12] - 魏海燕女士于2022年6月27日获委任为执行董事[12] - 冯科先生于2022年6月27日获委任非执行董事，于2023年3月1日辞任[12] - 戴亦一先生于2023年4月7日辞任独立非执行董事[12] - 曾云枢于2022年6月27日获委任为公司主席[105] - 王再兴于2022年1月20日由执行董事及主席调任非执行董事及主席，6月27日调任执行董事及联席主席[105] - 蔡鸿文于2022年6月27日获委任为公司联席主席[105] - 何飞于2022年6月27日获委任为公司执行董事兼总裁[105] - 陈军余于2022年1月20日获委任为执行董事兼联席主席兼总裁，5月6日辞任[105] - 杨三明于2022年1月20日由总裁调任执行总裁，6月27日辞任执行董事兼执行总裁[105] - 王德文于2022年1月20日辞任联席总裁，6月27日辞任执行董事[105] - 冯科于2022年6月27日获委任非执行董事，2023年3月1日辞任[105] - 戴亦一于2023年4月7日辞任独立非执行董事[105] - 曾云枢先生于2022年6月27日被委任为董事会主席[198] - 王再兴先生于2022年6月27日由非执行董事兼主席调任为执行董事兼联席主席[199] - 蔡鸿文先生于2022年6月27日被委任为董事会联席主席[200] - 何飞先生于2022年6月27日获委任为执行董事及公司总裁[200] 宏观经济环境 - 2022年中国GDP达121万亿元，同比增长3% [15] - 2023年全球经济增长预期放缓，中国出口贸易面临挑战，国内经济支撑或转向内循环[20] - 中央坚持“房住不炒”，供需两端政策有优化空间，房企融资链有望畅通，资金面或改善[20] 公司业务战略 - 公司将在投资端实施审慎拿地策略，通过合作开发降低风险、减少支出[22] - 公司在销售端将加强销售回款，通过主动灵活策略加速去化[22] - 公司在运营端将强化品质提升策略，严控成本费用支出[22] - 公司在融资端将积极拓展融资渠道，优化债务结构，降低融资成本[23] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年公司合约销售约24.504亿元，较2021年的45.825亿元下降约46.5% [19] - 截至2022年12月31日，公司已确权土地储备约820万平方米，2021年12月31日为940万平方米[19] - 2022财年公司收入约为31.681亿元，较2021财年的55.709亿元下降[27] - 2022财年销售成本约为32.141亿元，较2021财年的48.356亿元下降[28] - 2022财年公司录得负毛利约4600万元，2021财年录得毛利约7.353亿元[29] - 2022财年其他净亏损约为5620万元，2021财年亏损约为1.658亿元[30] - 2022财年销售及行政费用总额约为4.635亿元，较2021财年的6.695亿元下降30.8%[31] - 2022财年公司确认减值亏损约为3.4亿元，2021财年为1210万元[35] - 2022财年投资物业确认公允值亏损约为6.774亿元，2021财年约亏损970万元[37] - 2022财年融资成本约为4.003亿元，较去年的2.97亿元增加34.8%[38] - 截至2022年12月31日，集团现金余额约为人民币19.404亿元，2021年12月31日约为人民币21.368亿元[44] - 截至2022年12月31日，集团银行贷款及其他借贷约为人民币49.097亿元，2021年12月31日约为人民币32.713亿元；优先票据约为人民币26.098亿元，2021年12月31日约为人民币23.465亿元；以摊余成本计量的金融负债约为人民币3.526亿元，2021年12月31日为人民币8.635亿元[45] - 截至2022年12月31日，集团或然负债约为人民币32.555亿元，2021年12月31日约为人民币32.437亿元[46] - 截至2022年12月31日，已订约但未在财务报表内拨备的资本承担中，建设及发展合约为人民币13.48488亿元，2021年为人民币50.00054亿元；土地合约为0，2021年为人民币2.5155亿元[49] - 截至2022年12月31日，流动比率为1.40，2021年为1.62；资产负债率为34.7%，2021年为27.1%[49] - 2022年公司收入为3,168,080千元人民币，2021年为5,570,884千元人民币[60] - 2022年公司毛利亏损45,974千元人民币，2021年为盈利735,254千元人民币[60] - 2022年公司除税前亏损1,916,618千元人民币，2021年亏损355,669千元人民币[60] - 2022年公司年内亏损1,729,027千元人民币，2021年亏损445,110千元人民币[60] - 2022年12月31日公司非流动资产为2,708,667千元人民币，2021年为3,650,383千元人民币[61] - 2022年12月31日公司流动资产为19,998,734千元人民币，2021年为20,222,582千元人民币[61] - 2022年12月31日公司流动负债为14,311,628千元人民币，2021年为12,490,269千元人民币[61] - 2022年董事会不建议派付末期股息，2021年也未派付[72] - 2022财年，慈善捐款及其他捐款约为人民币0.4百万元，2021财年为人民币1.3百万元[81] 各条业务线数据关键指标变化 - 物业开发及相关服务收入约为11.215亿元，较2021财年的40.882亿元下降72.6%[27] - 物业开发及相关服务销售成本约为11.68亿元，较2021财年的33.588亿元下降65.2%[28] - 2022财年，物业开发及相关服务分部单一最大客户和五大客户收入分别占集团收入约0.5%和1.4%[77] - 2022财年，物业开发及相关服务分部单一最大供应商和五大供应商采购总额分别占集团采购总额约28.3%和53.6%[78] 公司股份相关 - 2022年8月17日董事会建议实行股份合并，9月23日获股东批准，9月27日生效，每10股面值0.01港元股份合并为1股面值0.1港元股份[58] - 2022年12月31日公司已发行股份总数为453,735,400股每股面值0.1港元（调整后），2021年12月31日为4,537,354,000股每股面值0.01港元[59] - 2022年9月27日，每十股已发行及未发行现有股份合并为一股合并股份的股份合并生效[90] 购股计划相关 - 购股计划可发行股份最高数目为40,148,440股，约占报告日期已发行股份总数的8.85%[85] - 截至2022年12月31日，可就购股计划授出的购股发行股份总数为6,252,000股，占2022财年已发行股份加权平均数约1.38%[91] - 2022年1月1日和12月31日，根据购股计划可授予购股数量分别为17,208,440股和11,208,440股[93] - 购股计划自2019年5月30日起十年内有效，截至2022年12月31日，余下期限约为六年五个月[88] - 公司接获签署要约函件及汇款人民币1.00元时，购股获承授人接纳，汇款应不迟于要约日期起7天内收到[87] - 上市规则新第17章于2023年1月1日生效，公司在修改购股计划前需遵守过渡安排相关规定[94] - 2022年初未行使购股权总数为12320000份，年内授予6000000份，失效12068000份，年末剩余6252000份[95] - 何飞先生于2022年6月26日获授3000000份购股权，授予日期前收市价为2.5港元每股，行使价为5.0港元每股，公平价值为0.031港元每股[95] - 陈军余先生于2022年1月20日获授3000000份购股权，后于5月6日辞职，购股权失效，授予日期前收市价为4.1港元每股，行使价为5.0港元每股，公平价值为0.069港元每股[95][97] - 2022年6月26日授出的购股权限期归属及行使，2023年4月1日归属30%，行使期为2023年4月1日至7月1日；2024年4月1日归属30%，行使期为2024年4月1日至7月1日；2025年4月1日归属40%，行使期为2025年4月1日至7月1日[102] - 2022年1月19日授出的购股权限期归属及行使，但因陈军余辞职已全部失效，原计划2022年4月1日归属30%，行使期为2022年4月1日至7月1日；2023年4月1日归属30%，行使期为2023年4月1日至7月1日；2024年4月1日归属40%，行使期为2024年4月1日至7月1日[102] - 2020年6月12日及12月7日授出的购股权限期归属及行使，2021年4月1日归属30%，行使期为2021年4月1日至7月1日；2022年4月1日归属30%，行使期为2022年4月1日至7月1日；2023年4月1日归属40%，行使期为2023年4月1日至7月1日[103] - 杨三明先生于2022年6月27日辞去执行董事职务，相关2100000份购股权失效[95][98] - 王德文先生于2022年6月27日辞去执行董事职务，年初700000份购股权，年内300000份失效，年末剩余400000份[95][99] - 林智远先生于2022年6月20日辞去独立非执行董事职务，相关63000份购股权失效[95][100] - 岳峥先生于2022年6月27日辞去独立非执行董事职务，相关63000份购股权失效[95][101] 公司股权结构 - 2022年12月31日，曾云枢、蔡鸿文分别持有公司普通股276,443,711股，占已发行总股本60.93%[125] - 2022年12月31日，何飞持有公司普通股和购股权合计25,686,770，占已发行总股本5.66%[125] - 股权百分比按2022年12月31日已发行的453,735,400股股份计算[126][132] - 2022年12月31日，曾云枢先生及配偶通过相关公司于276,443,711股公司股份中拥有权益，占已发行股份约60.93%[126] - 2022年12月31日，蔡鸿文先生及配偶通过相关公司于276,443,711股公司股份中拥有权益，占已发行股份约60.93%[127] - 2022年12月31日，顶昇持有33,280,000股公司股份，占已发行总股本约7.33%[131] - 2022年12月31日，SUNET GLOBAL LIMITED持有33,280,000股公司股份，占已发行总股本约7.33%[131] - 2022年12月31日，王剑先生持有33,280,000股公司股份，占已发行总股本约7.33%[131] - 2022年12月31日，何飞先生持有22,686,770股公司股份及3,000,000股购股权，占已发行总股本约5.66%[1