公司物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司投资组合中办公物业约1560万平方英尺，工作室物业约120万平方英尺，还拥有约320万平方英尺未来办公和住宅空间的未开发密度权[25] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含64处房产，总面积约2000万平方英尺[161] - 公司办公投资组合有53处办公房产，总面积约1560万平方英尺[162] - 截至2020年12月31日，公司总稳定物业面积为13574582平方英尺，出租率93.8%，年化基础租金620693759美元，每平方英尺48.77美元[165] - 公司总在运营物业面积为14530261平方英尺，出租率92.7%，年化基础租金664624943美元，每平方英尺49.33美元[166] - 公司总在运营物业份额面积为11900092平方英尺，出租率91.5%，年化基础租金557883744美元，每平方英尺51.24美元[166] - 同店物业总面积为10187240平方英尺，出租率92.9%，年化基础租金502810760美元，每平方英尺53.15美元[165] - 非同店物业总面积为3387342平方英尺，出租率96.4%，年化基础租金117882999美元，每平方英尺36.09美元[165] - 租赁提升阶段物业总面积为955679平方英尺，出租率78.1%，年化基础租金43931184美元，每平方英尺58.86美元[166] - 公司拥有Bentall Centre 20%的非合并合资企业所有权权益，年化基础租金40724699美元，每平方英尺27.97美元[165][170] - 公司拥有Hill7、1455 Market、Ferry Building和1918 Eighth所在合并合资企业55%的所有权权益[164][167] - 公司拥有6040 Sunset、ICON、CUE和EPIC所在合并合资企业51%的所有权权益[165][169] - 公司拥有10850 Pico所在合并合资企业75%的所有权权益，该物业40337平方英尺于2020年第一季度下线重新定位[165][173] - 截至2020年12月31日，公司重新定位、再开发和开发物业总面积为1020489平方英尺，公司占比面积为812404平方英尺[176] - 公司拥有10850 Pico、One Westside和Harlow的所有权权益分别为75%、75%和51%[177] - 截至2020年12月31日，公司办公室组合租赁总面积为1416.5013万平方英尺，年化基础租金为7.08087145亿美元；公司份额内租赁总面积为1142.1896万平方英尺，年化基础租金为5.91794103亿美元[194] - 截至2020年12月31日，公司工作室组合由三个物业组成，总面积122.4403万平方英尺，平均出租率90.2%，年化基础租金4498.3088万美元，公司份额内面积62.4446万平方英尺，年化基础租金2294.1375万美元[204] - 截至2020年12月31日，公司土地组合总面积318.7261万平方英尺，公司份额内面积216.3875万平方英尺，其中洛杉矶地区占比58.0% [207] - 办公室组合中，1万平方英尺及以下租赁数量663个，租赁面积236.3208万平方英尺，年化基础租金1.15181319亿美元；公司份额内租赁数量695个，租赁面积211.3311万平方英尺，年化基础租金1.07082076亿美元[194] - 工作室组合中，日落高尔工作室面积53.1756万平方英尺，出租率91.8%，年化基础租金1879.3404万美元，每平方英尺年化基础租金38.49美元[204] - 土地组合中，温哥华本塔尔中心开发项目面积45万平方英尺，占比14.1%；西雅图华盛顿1000项目面积53.8164万平方英尺，占比16.9% [207] - 公司拥有拥有日落布朗森工作室、日落高尔工作室和日落拉斯帕尔马斯工作室的合并合资企业51%的所有权权益[209] - 公司拥有拥有日落洛杉矶开发项目的非合并合资企业50%的所有权权益[210] - 日落高尔工作室开发项目的估计面积需扣除与开发相关的130,169平方英尺预期拆除面积[209] 公司租户情况 - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中前15大租户占公司办公物业年基本租金的38.6%，前两大租户谷歌和网飞合计占12.8%[29] - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中15大租户占公司办公物业年化基础租金的38.6%，前两大租户谷歌和网飞合计占比12.8%[87] - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中约10.2%的面积可供出租，另有约11.0%的面积租约将于2021年到期[88] - 公司办公室投资组合中15大租户的公司份额年化基础租金总计2.14778272亿美元，占比38.6%[179] - Google公司占用面积622117平方英尺，占可出租面积4.9%，年化基础租金4770.9365万美元，占比8.6%[179] - Netflix公司占用面积368376平方英尺，占可出租面积2.9%，年化基础租金2335.0905万美元，占比4.2%[179] - 公司办公室投资组合行业多元化中，科技行业公司份额年化基础租金占比40.1%，面积为4290135平方英尺[189] - 媒体和娱乐行业公司份额年化基础租金占比13.4%，面积为1308040平方英尺[189] - 商业服务行业公司份额年化基础租金占比9.2%，面积为1073228平方英尺[189] - 法律行业公司份额年化基础租金占比8.2%，面积为645855平方英尺[189] - 金融服务行业公司份额年化基础租金占比7.7%，面积为824816平方英尺[189] - 截至2020年12月31日，办公室组合租赁到期情况中，2021 - 2025年到期面积占比分别为10.4%、11.2%、11.3%、12.7%、10.3%，年化基础租金分别为6324.3523万美元、7224.4934万美元、6667.4198万美元、8232.2671万美元、7564.3914万美元[196] - 2020 - 2018年，公司办公室物业续约和新租的总租赁数量分别为162个、259个、254个，总租赁面积分别为80.0336万平方英尺、253.5089万平方英尺、336.687万平方英尺，租户改善和租赁佣金总成本每平方英尺分别为37.08美元、79.15美元、61.93美元[199] - 办公室组合租赁到期情况中，空置面积138.5737万平方英尺，占比10.2% [196] - 2020年办公室物业续约租户改善成本每平方英尺4.40美元，租赁佣金成本每平方英尺5.04美元；新租租户改善成本每平方英尺66.09美元，租赁佣金成本每平方英尺12.30美元[199] 公司管理团队与股权情况 - 公司高级管理团队平均拥有超30年商业房地产行业经验，截至2020年12月31日，团队成员完全稀释后持有约190万股公司普通股和约190万个运营合伙企业单位[31] - 截至2021年2月15日，公司有95名普通股登记股东[216] - 截至2021年2月15日，公司运营合伙企业的普通股单位有15名登记持有人[222] 公司融资与债务情况 - 自IPO以来，公司通过16次发行和按市价发行计划累计募资约47亿美元（扣除承销折扣和交易成本前）[31] - 截至2020年12月31日，公司无担保循环信贷额度下总借款能力约6亿美元，未提取；有担保建设贷款可提取4.146亿美元，已提取1061万美元[31] - 基于2020年12月31日公司普通股收盘价24.02美元，公司债务与市值比率约48.2%[31] - 截至2020年12月31日，公司有12亿美元可变利率债务，其中4.75亿美元需进行利率互换[151] 公司业务板块情况 - 公司业务通过办公物业和工作室物业两个板块报告，所有业务均在加利福尼亚州南北部、太平洋西北地区和加拿大西部开展[35] 公司面临的风险情况 - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》，可能导致额外成本、罚款或赔偿[39] - 公司部分物业可能受有害物质污染影响，可能产生重大责任[40][41] - 公司物业位于加州、太平洋西北地区和加拿大西部，易受当地经济、法规和自然灾害影响[66] - 公司很大一部分租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业租赁需求影响[66] - 公司增长依赖外部资本，现有债务可能限制业务活动[66] - 公司房产集中在加州南北部、太平洋西北地区和加拿大西部，面临经济、监管和自然灾害风险[69] - 公司大量租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业需求变化影响[72] - 公司收购房产可能面临竞争、成本、融资等风险，未来收购可能无法达到预期回报[75] - 公司通过递延税贡献交易收购房产可能导致股东稀释，并限制资产出售能力[77] - 公司依赖第三方资金满足资本需求，获取资金受市场条件、公司业绩等因素影响[78] - 利率上升会增加公司未对冲的可变利率债务利息成本，利率对冲安排存在风险[82] - 公司的抵押债务有房产被foreclosure的风险，可能导致投资损失和应税收入确认[83] - 公司的信贷协议限制业务活动，违反契约可能导致违约和债务加速到期[84] - 公司西雅图的1918 Eighth物业自2020年12月收购后由公司管理，运营表现可能下滑[85] - 公司有12处合并物业受地面租赁协议约束，德尔阿莫物业的地面转租受地面租赁协议限制，租赁协议终止或到期可能使公司失去物业权益和租金收入[91][92] - 截至2020年12月31日，公司有14项合资企业投资，合资投资可能受缺乏决策权、依赖合营方财务状况和纠纷等因素不利影响[94] - 经济衰退、利率上升、房地产需求下降等可能导致租金下降或现有租约违约增加，影响公司财务状况和股价[98] - 房地产投资流动性不足，公司难以及时应对物业表现的不利变化，且税法对房地产投资信托处置物业有限制[100][101] - 公司可能因环境问题承担重大成本，包括污染清理、罚款和第三方责任，部分物业受石棉和含铅涂料相关法规影响[103][104] - 环境和健康安全法律法规可能使公司或租户承担责任，影响租户支付租金能力，法律变化可能增加违规潜在责任，导致意外支出并影响公司运营[105] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需进行昂贵的修复计划，并可能面临租户等的责任索赔[107] - 公司遵守适用于物业的联邦、州和地方法律法规及契约可能产生重大成本，无法保证现有法律和监管政策不会对公司产生不利影响[108] - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》等法规要求，需承担合规成本、政府罚款或赔偿私人诉讼当事人损失[109] - 公司物业开发和再开发活动面临融资、施工、租赁、成本超支、承包商纠纷、许可证获取等风险，可能导致延误或费用增加[110] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下改变投资和融资政策，可能使公司杠杆率提高，增加债务违约风险和其他风险[123] - 不利的经济和地缘政治状况以及信贷市场混乱，可能对公司财务状况等产生重大不利影响[143] - 新冠疫情已对公司业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响，未来可能继续产生影响[144] - 社会、政治和经济不稳定等情况可能对公司业务运营产生不利影响[146] - 潜在损失可能无法获得保险赔偿，公司可能需承担重大成本[148] - LIBOR计算方法的变化或替代可能对公司未偿债务的利息费用产生不利影响[150] 公司税收相关情况 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），若分配低于100%将缴纳联邦企业所得税[78] - 若应税REIT子公司拥有另一公司超过35%的总投票权或已发行证券价值，该公司也将被视为应税REIT子公司；公司持有的应税REIT子公司证券价值不得超过总资产的20%，除可纳入75%资产测试的证券外，包括应税REIT子公司证券在内的证券不得超过总资产的25%[137] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税收[136] - 公司与应税REIT子公司的某些交易若未按公平交易条款进行，需缴纳100%的消费税[137] - 若公司失去REIT地位，将面临严重税收后果，可能无法扣除向股东的分配，需缴纳联邦企业所得税，2018年前可能需缴纳联邦替代最低税，可能增加州和地方税，且可能在被取消资格后的四个纳税年度内无法选择按REIT纳税[128][134] - 若子公司REIT未能符合REIT资格，将需缴纳联邦所得税，其股份不再是REIT资产测试的合格资产，公司可能无法通过某些资产测试[131] - 若运营合伙企业未能符合联邦所得税合伙企业资格，公司将不再符合REIT资格并遭受其他不利后果[134] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙企业的资金支付负债，股东权益在结构上从属于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[125] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益），若分配低于100%需缴纳常规企业所得税，若低于特定比例（85%的普通收入、95%的资本利得净收入和100%的以前年度未分配收入）需缴纳4%的不可抵扣消费税[130][138] - 美国个人、信托和遗产股东从REIT获得的普通股息在2026年1月1日前可扣除高达20%，假设股东适用37%最高税率，有效税率一般降至29.6%，但仍高于合格股息收入适用税率[140] 公司环保与社会责任情况 - 2020年公司实现运营净零碳排放，比计划提前五年[47] - 2020年公司100%的物业运营实现净零碳排放，100%使用可再生电力[48] - 2020年公司80%的在役办公物业获得LEED认证，71%获得ENERGY STAR认证