财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司产生的摊薄后每股FFO（扣除特定项目）为0.44美元，去年同期为0.55美元 [25] - 2020年第四季度特定项目包括一次性税务重新评估管理成本550万美元（摊薄后每股0.04美元）和一次性前期净物业税节省70万美元（摊薄后每股0.00美元），去年同期为交易相关费用20万美元（摊薄后每股0.00美元）和一次性债务清偿成本60万美元（摊薄后每股0.00美元） [25] - 2020年第四季度FFO（扣除特定项目）包括约摊薄后每股0.02美元的未收现金租金冲销和约摊薄后每股0.01美元的直线租金应收账款准备金相关收入费用，对2020年第四季度FFO产生约摊薄后每股0.03美元的负面影响 [27] - 2020年第四季度FFO还反映了摊薄后每股0.02美元的停车收入减少，随着租户重新入驻，部分或全部停车收入将恢复 [27] - 尽管疫情影响，公司办公室投资组合的同店NOI和现金NOI仍保持相对强劲增长，第四季度同店办公室NOI增长4.2%，全年增长0.6%；调整前期物业税费用后，第四季度同店办公室现金NOI为5.7%，全年为0.9% [28] - 2020年第四季度AFFO较2019年第四季度增加1100万美元，增幅27%；2020年全年AFFO较2019年增加5590万美元，增幅40% [29] - 公司预计2021年第一季度FFO（扣除特定项目）为摊薄后每股0.45 - 0.47美元，中点较2020年第四季度摊薄后每股（扣除特定项目）高0.02美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年全年租赁超80万平方英尺，GAAP租金价差21.5%，现金租金价差14.3% [7] - 2020年第四季度，稳定和在运营投资组合的出租率分别稳定在94.5%和93.5%，签署近28万平方英尺的新租约和续租约，GAAP和现金租金价差分别为4.9%和4.7% [19] - 截至2020年第四季度末，公司有10.7%的ABR将于今年到期，按市值计算有13%的差距，目前已覆盖约45%的到期租约，对于超过2万平方英尺的到期租约，覆盖比例为65% [21] 开发业务 - One Westside项目与谷歌开始进行空间规划，预计明年第一季度交付，全面投入使用后每年将产生近4300万美元的合并现金NOI [16] - 未来开发管道包括近320万平方英尺的项目，其中超100万平方英尺已获得全部许可，包括西雅图丹尼三角区53.8万平方英尺的Washington 1000项目和日落高尔工作室约48万平方英尺的净新增开发项目 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 新年以来，所有市场的租户兴趣、参观和活动持续加速，如洛杉矶大型租户兴趣增加，红木海岸和北圣何塞的小型租户参观和提案显著增加 [20] - 截至2020年第四季度末，交易管道（包括租约、意向书或提案）较上一季度增长超30%，达到110万平方英尺，与各市场的可用面积相匹配 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于为全球最具创造力和创新力的企业租赁办公空间，市场是媒体和科技行业的重心，将利用自身优势抓住机遇 [9] - 2021年将通过政策倡导、影响力投资、慈善事业或其他公民参与行动，确保所在城市和社区保持活力，上周承诺未来五年投入2000万美元，支持解决市场中无家可归和住房负担能力危机的创新方法 [11] - 公司认为工作室业务竞争激烈是市场对其价值的认可，欢迎竞争，且其好莱坞的稳定资产是一流的，需求旺盛 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗推出让公司看到租户和员工安全返回办公室的希望，相信大多数公司会回归办公室办公，因为办公室的连接、文化和设施能为企业带来竞争优势 [6] - 租户已度过疫情最艰难时期，租金收取情况良好，第四季度收取97%的总租金，其中办公室98%，工作室100%，零售51%；1月份截至目前收取97%的总租金，其中办公室98%，工作室99%，零售48% [13] - 公司对2021年到期租约的续签情况感到乐观，有信心维持出租率水平 [40][41] 其他重要信息 - 公司在2020年完成Harlow项目，按时按预算推进One Westside项目，并在8月变现部分好莱坞工作室和办公物业，获得13亿美元收益，进一步强化了资产负债表和流动性状况 [8] - 公司通过收购1918 Eighth扩大了西雅图和丹尼三角区的业务版图，并与亚马逊建立了更紧密的合作关系 [8] - 公司回购超350万股股票，平均价格为23美元 [8] - 公司推出专有Better Blueprint平台，实现100%碳中和运营，获得能源之星年度合作伙伴奖和GRESB绿色之星奖等，在房地产领域及其他领域树立了ESG领导者的形象 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待2021年的出租率和到期租约续签情况 - 公司年初有150万平方英尺的租约到期，目前已覆盖45%的到期租户，随着年初业务活动的增加，覆盖比例有望接近50%，且租户信心正在恢复 [40] - 公司预计能够维持年底的出租率水平，不会出现下降 [41] - 公司对2021年到期租约的续签情况感到乐观，与谷歌和戴尔的租约续签正在进行中 [42] 问题2: 租户在空间使用上是否有变化 - 目前大多数租户尚未返回办公室，但正在为返回做准备，公司未看到租户放弃现有办公空间的情况，只有一个大型租户表示可能会进行结构调整并归还部分空间 [50][51] - 由于目前资产的实际入住率较低，且大型租户尚未返回，难以判断租户在空间使用上是否会有变化 [53][54] 问题3: 洛杉矶和北圣何塞小型租户活动增加的原因以及旧金山CBD的情况 - 洛杉矶好莱坞的大型租户交易推动了公司在Harlow项目的业务，而硅谷和半岛地区小型租户活动增加是因为租户信心恢复，一些此前处于观望状态的租户开始重新参与市场 [56] - 旧金山的租户活动有所增加，转租空间市场的增长速度正在放缓，公司在旧金山的出租率为98%，今年仅有约5万平方英尺的租约到期，情况良好 [57] 问题4: 未来开发项目的情况以及工作室收购的考虑因素 - 公司正在评估温哥华本塔尔中心0.5万平方英尺的项目，需求与疫情前一致，正在进行设计和预租活动 [65] - Washington 1000项目计划于2023年开工，若有足够的预租情况，可能会提前至2022年底开工 [66] - 洛杉矶日落高尔工作室的开发项目还有一年时间准备好开工，将取决于预租情况，该项目将包括办公室和工作室，现有租户和新租户的活动较为稳定 [67] - 公司在工作室收购方面有多个交易正在洽谈中，将专注于核心市场，与黑石的合作也很活跃 [70] 问题5: 如何看待旧金山和半岛地区的租户动态以及2021年的财务预期 - 公司未看到租户从旧金山迁往半岛地区的情况，各地区的租赁业务都是独立的，且业务活动正在恢复 [75] - 公司认为可以将第一季度的财务数据作为全年的参考，预计全年的办公室和工作室GAAP NOI将保持稳定，G&A和利息费用将有所改善，理论上1.85美元可以作为全年财务预期的低端 [79] - 唯一的负面因素是与疫情相关的不确定性，业务会有波动，媒体业务第二季度通常是淡季 [81] 问题6: 如何看待员工离职以及工作室业务的竞争和市场情况 - 公司对离职员工表示祝福，并将在能力范围内提供支持，公司拥有强大的团队和深厚的人才储备，预计不会出现更多员工离职的情况，但市场动态可能会导致人才在公共和私人市场之间流动 [85][86] - 公司认为工作室业务的竞争是市场对其价值的认可，其好莱坞的稳定资产是一流的，需求旺盛，欢迎竞争 [90] - 公司认为加利福尼亚州的其他市场可能会出现物业税节省的情况，随着政治环境的变化，企业对物业税的关注度增加，可能会推动相关政策的调整 [93] 问题7: 如何看待旧金山市场的租金调整以及未来现金NOI的走势 - 房东在调整租金时会考虑资产质量、贷款情况和维持入住率的需求，目前租户的租金仍低于市场价值，公司仍有一定的缓冲空间 [100][101] - 公司预计未来现金NOI将继续增长，尽管存在一些不利因素，但低于市场租金的租约续签将有助于提高现金NOI，随着免租期的结束和业务的恢复，仍有很大的增长空间 [104] 问题8: 如何看待工作室的出租率和日落工作室的开发计划 - 工作室的出租率下降是由于疫情导致部分非舞台办公用户的租约到期或未续签，随着制作活动的恢复，预计这些用户将重新回到工作室 [113][114] - 日落高尔工作室的开发项目预计最早在2022年第一季度开工 [116] 问题9: 如何看待传统办公室的收购和投资以及价值增值交易的情况 - 公司将继续进行股票回购，目前尚未看到商业办公市场有大量交易流入，但正在评估一些价值增值交易，这些交易的价格较一年前有所下降，具有吸引力 [121][122] - 公司看到更多的价值增值交易，且这些交易大多是场外交易，有一些有吸引力的机会正在进行评估 [123] 问题10: 如何看待员工离职的竞业限制和资本支持以及资本部署的决策 - 加利福尼亚州的法律对员工较为友好，不存在可执行的竞业限制协议，公司与员工签订的协议中包含标准的非招揽、保密和非诋毁条款 [128] - 离职员工目前关注的市场与公司不同，若他们带来合适的机会，公司会考虑提供支持，但不保证会进行投资 [129] - 公司在进行资本部署时会根据每个机会的具体情况做出决策，收购1918 Eighth是基于与租户的关系、资产质量和经济回报等因素的综合考虑 [131][132][133] 问题11: 工作室业务是否可以拯救一些闲置资产 - 非专用工作室的成本回报分析仍然具有挑战性，质量也难以保证，但随着娱乐和媒体行业技术的发展，一些小型舞台的转换空间可能适用，但这不会成为主流业务 [138]