公司基本信息 - 公司为上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司，股票简称德必集团，代码300947[8] - 公司控股股东为上海中微子投资管理有限公司，实际控制人为贾波、李燕灵[6] 报告期信息 - 报告期为2023年1月1日至2023年12月31日，上年同期为2022年1月1日至2022年12月31日[7] 会计准则相关 - 《新租赁准则》指《企业会计准则第21号——租赁》[7] 利润分配 - 2023年公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[2] - 2022年末公司合并报表未分配利润为负数，不满足现金分红条件，2022年度不派现、不送股、不转增[144] - 2023年度分配预案股本基数为151,137,696股，现金分红金额为0元，其他方式现金分红37,995,234元，现金分红总额占比100%[146] - 截至2023年12月31日，公司合并报表累计未分配利润为 - 47,833,758.06元，2023年度拟不派现、不送股、不转增[146][147] - 截至报告期末，公司累计回购股份2,465,900股，成交总金额37,995,234元，视同现金分红[148] 财务数据 - 2023年营业收入11.69亿元，同比增长50.12%，主要因新项目运营、上年租金减免及圣博华康项目贡献[10] - 2023年归属于上市公司股东的净利润3323.85万元，同比增长2.29%，成本费用同步增加致增幅小[10][11] - 2023年经营活动产生的现金流量净额7.78亿元，同比增长78.93%，因收入及预收款增加[10][12] - 2023年末资产总额63.21亿元，同比增长2.48%；归属于上市公司股东的净资产12.86亿元，同比下降0.36%[10] - 分季度看，第四季度营业收入最高为3.39亿元，第三季度归属于上市公司股东的净利润最高为2013.73万元[13] - 2023年非经常性损益合计1944.46万元，主要包括非流动性资产处置损益、政府补助等[15][16] - 2023年获得政府补助1777.46万元，较2022年的1624.85万元有所增加[15] - 2023年其他符合非经常性损益定义的损益项目为获得上游租金减免929.70万元[16] - 2023年公司实现营业总收入116,923.98万元，较去年同期上升50.12%[25] - 2023年归属于上市公司股东的净利润为3,323.85万元，较去年同期提升2.29%[25] - 租赁服务收入9.39亿元，占比80.35%，同比增长47.23%；会员及其他服务收入2.30亿元，占比19.65%，同比增长63.26%[31] - 上海地区收入8.05亿元，占比68.85%，同比增长41.34%；成都地区收入7374.29万元，同比增长99.13%；武汉地区收入6366.71万元，同比增长232.74%；西安地区收入1110.60万元，同比增长1086.05%[31] - 2023年商业服务业毛利率为33.04%，同比减少8.46%；租赁服务毛利率为39.54%，同比减少12.55%；会员及其他服务毛利率为6.42%，同比增加12.97%[32][33] - 2023年商业服务业营业成本7.83亿元，占比100%，同比增长71.83%；租赁服务营业成本5.68亿元，占比72.54%，同比增长85.80%；会员及其他服务营业成本2.15亿元，占比27.46%，同比增长43.38%[39][40][41] - 2023年销售费用4440.72万元，同比增长55.91%；管理费用1.81亿元，同比增长17.83%；财务费用1.48亿元，同比增长32.21%；研发费用488.07万元，同比增长19.52%[43][44][45] - 2023年经营活动现金流入小计1408427120.80元，同比增加51.54%，现金流量净额778100642.14元，同比增加78.93%[53] - 2023年投资活动现金流量净额 -559073759.02元，较2022年减少41.33%，主要因部分理财未到期赎回[53][54] - 2023年筹资活动现金流量净额 -640460040.66元，较2022年减少97.18%，因项目增加支付租金及押金保证金增加[53][55] - 2023年经营活动现金净流量77810.06万元，净利润4452.26万元，差异率1647.65%，受新租赁准则和非付现成本影响[56] - 2023年末固定资产较期初增加182%，因增加光伏、充电设备[60] - 2023年末在建工程较期初减少66%，新拓项目完工转入长期待摊费用[61] - 2023年末短期借款较期初增加672%，因信用借款增加[61] - 2023年末其他流动资产较期初增加111%，因购买大额存单增加[63] - 报告期投资额为841,150,307.12元，上年同期为1,570,287,144.62元，变动幅度为-46.43%[67] - 公司收购上海圣博华康文化创意投资股份有限公司股权，投资金额为63,441,689.18元，持股比例62.61%，本期投资盈亏为9,107,002.82元[68] 行业环境 - 截至2023年末我国城镇化率为66.20%，城市发展正由“增量扩张”转向“存量更新”[17] - 2023年超15个省出台超30条政策，超96个地级及以上城市出台129条市级城市更新政策[17] - 2023年我国产业园区空置率持续偏高，文化创意产业园区呈现多元化发展趋势[18] - 截至2023年中国规模以上文化及相关产业企业数量增至7.1万家[18] - 2023年文化企业实现营业收入达129,515亿元，同比增长8.2%，利润总额达11,566亿元，同比增长30.9%，营业收入利润率为8.93%，较上年增加1.55个百分点[18] - 上海产业园区中从事人工智能技术层和基础层相关企业的比例达3.1%[19] - 《苏州市十四五规划和2035远景目标纲要》提出文化产业倍增计划，目标是到2025年文化产业增加值占GDP比重提升至10.5%[21] 公司业务运营 - 截至2023年12月31日，公司运营管理74个文化创意产业园区，管理面积超135万平方米，较2022年同比增长14.40%[22][25] - 截至报告期末，承租运营园区65个，运营管理面积约113.15万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.14万平方米；受托运营园区3个，运营管理面积约2.63万平方米[25] - 2023年公司8个园区先后正式开园，位于上海、杭州、武汉、成都4个城市[25] - 公司未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式，向以“受托运营”等新模式为主逐步过渡[24] - 公司业务拓展由“承租运营”模式为主变更为“托管加盟”、“AB模式”等模式为主[25] - 2023年公司与姑苏区政府、苏州名保集团签署战略合作协议，正式进军文旅赛道[26] - 未来公司将持续深耕文体旅融合发展，短期聚焦长三角，长线布局长江中游城市群与陕川渝西三角经济区[26] - 2023年5月收购圣博华康，其运营管理的6个项目融入公司，促进公司扩大管理面积、拓展新一线城市市场[27] 公司核心竞争力 - 公司形成“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力[22] - 公司核心竞争力体现在既有建筑改造的创意设计能力和园区运营管理能力两方面[28] - 公司依托自主研发的wehome平台，创新出多种管理系统和社群服务系统[28] 公司荣誉 - 公司获得中国楼宇经济（产业园区）标杆企业20强等多项荣誉[27][28] 研发情况 - 已完成ICS合同审批中心软件V1.0、ICS导览管理软件V1.0等多个智慧园区系统软件的研发[45][46][47][48][49] - 2023年研发人员数量16人，较2022年的18人减少11.11%，占比2.10%，较2022年的2.50%下降0.40%[53] - 2023年研发投入金额4880715.57元，占营业收入比例0.42%，较2022年的0.52%有所下降[53] 物业合同 - 上海市闵行区申昆路1999号1幢1 - 4层和5幢2处物业12年使用权合同总金额6.64亿元，已履行6.01亿元[38] - 上海市黄浦区福州路465号等3处物业10年使用权合同总金额6.16亿元，已履行5.81亿元[38] - 上海市青浦区徐祥路207号4幢物业15年使用权合同总金额4.19亿元，已履行3.88亿元[38] 公司投资与收购 - 报告期内新设13家子公司，注销2家子公司，并购11家企业[41][42] - 前五名客户合计销售金额5449.21万元，占年度销售总额比例4.66%；前五名供应商合计采购金额1.64亿元，占年度采购总额比例20.97%[42][43] 募集资金使用 - 2021年首次公开发行股票，募集资金总额69,350.68万元，净额62,228.35万元，实际超募资金5,158.94万元[71][72][73] - 截至2023年12月31日，累计使用募集资金51,411.51万元，其中本年度使用10,690.03万元[74] - 园区智慧精装一体化升级项目承诺投资25,000万元，截至期末累计投入8,618.03万元，进度100.00%[75] - 星光德必易园项目承诺投资4,572.75万元，截至期末累计投入4,570.81万元，进度99.96%[75] - 德必岳麓WE项目承诺投资5,035.7万元，截至期末累计投入3,293.64万元，进度96.57%[76] - 研发中心建设项目承诺投资5,460.96万元，截至期末累计投入3,957.58万元，进度72.47%[77] - 德必庐州WE项目承诺投资3,084.27万元，截至期末累计投入3,002.09万元，进度97.34%[78] - 云亭项目承诺投资4,726万元，截至期末累计投入4,409万元[78] - 承诺投资项目小计金额为57,782.95万元，超募资金投向小计金额为5,164.93万元，合计金额为62,947.88万元[81][82][83] - 园区智慧精装一体化升级等多个项目因市场环境和公司经营情况延期，如柏航德必易园等4个项目从2022年2月延至2023年8月，星光德必易园从2022年8月延至2023年5月等[83][84][85] - 终止园区智慧精装一体化升级项目，未使用的10,235.64万元（占募集资金净额16.45%）投入新项目及永久补充流动资金，其中2,191.14万元用于西虹桥德必易园项目、4,682.07万元用于德必桃花坞文旅项目，3,362.43万元永久补充流动资金[86] - 终止研发中心建设项目，拟将未使用的1,618.63万元永久补充流动资金[87] - 超募资金总额为5,158.94万元，将1,500万元（占超募资金总额29.25%）用于永久补充流动资金[88] - 用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金4,629.28万元及已支付发行费用的自筹资金774.94万元，共计5,404.22万元[89] - 桃花坞项目金额为103.92万元，占比2.22%；补充流动资金项目金额为17,000万元；项目完结节余资金4,036.97万元永久补充流动资金[80] - 西虹桥德必易园项目金额为919.46万元，占比41.96%；德必某项目金额为4,682万元[79] - 2021年公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金7640.62万元[90] - 2022年“德必岳麓WE项目”结项，结余募集资金1625.03万元用于新项目建设[91] - 星光德必易园项目建设期从2022年8月延期至2023年5月，已完成建设并试运营，结余募集资金90.88万元，占项目投入募集资金总额的1.97%[92] - 本报告期公司累计变更募投项目用于补充流动资金及项目结余用于补充流动资金实际金额为4036.97万元[94] - 2023年公司同意使用不超过1.5亿元闲置募集资金进行现金管理[95] - 截至2023年12月31日，公司尚未使用的募集资金余额为10816.84万元，专户余额为12122.59万元[96] - 2022年公司终止部分“园区智慧精装一体化升级项目”，将7820.91万元用于“德必庐州WE项目”和“云亭德必易园项目”[98] - 2023年公司终止部分“园区智慧精装一体化升级项目”，将10235.64万元投入新募投项目及永久补充流动资金[99] - 德必庐州WE项目投资进度为97.34%，云亭德必易园项目投资进度为93.29%，西虹桥德必易园项目投资进度为41.96%，德必桃花坞项目投资进度为2.22%[97] - 云亭德必易园项目本报告期实现效益