公司面临的风险 - 公司面临房地产所有权固有风险，如经济气候、需求、竞争等因素影响[19] - 公司依赖多户公寓和商业地产租金收入，租户问题会影响财务状况[20] - 公司物业集中在马萨诸塞州东部和新罕布什尔州南部，市场下滑会有不利影响[21] - 公司保险可能不足以覆盖某些风险，如自然灾害、霉菌等[21] - 公司多数资产有抵押债务，可能面临现金流不足和再融资问题[21] - 公司合同与LIBOR挂钩，LIBOR停用或计算方法改变可能影响利率[21] - 公司面临气候变化的物理影响风险，如风暴强度增加和海平面上升[26] - 公司面临开发、收购和扩张多户公寓和商业地产的风险，如融资、竞争等[23] - 公司依赖关键人员，人员流失可能产生重大不利影响[24] - 波士顿市长提交请愿书，若获批，房东每年对老租户的租金涨幅限制为10%或波士顿都会区消费者物价指数加6个百分点[28] - 波士顿实施建筑减排和披露条例，2025年起对特定单元分阶段限制排放，不达标将受罚[28] - 公司部分成本受通胀影响，商业租赁固定租金涨幅可能跟不上通胀，导致净营业收入下降[28] - 若IRS对公司2019年12月31日后的所得税申报表进行审计调整，可能直接向公司征收税款，影响可分配现金[27] 公司股权结构 - 公司董事和高管及其关联方截至2022年12月31日持有约34%的存托凭证[24] - 截至2023年2月1日，哈罗德·布朗相关实体和罗纳德·布朗共持有约31.8%代表公司A类单位的存托凭证[66] - 哈罗德·布朗相关实体控制公司75%的B类单位和75%的NewReal资本股票，罗纳德·布朗拥有25%的B类单位和25%的NewReal资本股票[67] - 截至2022年12月31日，HBC Holdings, LLC被视为实益拥有约17262个A类单位，约占已发行A类单位的18.09%[133] - 截至2022年12月31日，罗纳德·布朗被视为实益拥有约3087个A类单位，约占已发行A类单位的3.24%[133] - 截至2022年12月31日，信托集体被视为实益拥有约9583个A类单位，约占已发行A类单位的10.04%[137] - 截至2022年12月31日，基金会被视为实益拥有约2073个A类单位，约占已发行A类单位的2.17%[138] - HBC Holdings, LLC拥有合伙企业17,262个A类单位和75%的B类单位[142] - HJB 2009 Holdings, LLC拥有合伙企业9,583个A类单位[142] - 汉密尔顿公司慈善基金会拥有合伙企业2,073个A类单位[142] - 截至2023年3月1日，已发行并流通的A类单位1715个（不包括存托凭证）由129个单位持有人持有，B类单位22658个，普通合伙单位1193个[132] 公司物业情况 - 公司拥有公寓、商业地产等物业，并持有七处投资性物业40 - 50%的权益[30] - 公司共有2892套公寓单元，各公寓租金范围不同，如Boylston Downtown L.P.一居室租金为2600 - 2750美元[31] - 各公寓的空置情况不同，如Boylston Downtown L.P.空置数为3套[31] - 各公寓的抵押贷款余额不同，如Boylston Downtown L.P.截至2022年12月31日为35002712美元[31] - 各公寓的抵押贷款固定利率不同，如Boylston Downtown L.P.为3.97%[31] - 各公寓的抵押贷款到期日不同，如Boylston Downtown L.P.为2028年[31] - 公司拥有19套位于波士顿大都会区的公寓，2023年2月1日数据显示，两居室租金1900 - 2100美元，一居室1800 - 1950美元，工作室1775 - 1875美元[37][38] - 公司商业地产截至2023年2月1日全部出租，Boylston Downtown平均每平方英尺租金28.84美元，Hamilton Oaks平均每平方英尺租金15.41美元，Linhart平均每平方英尺租金26.31美元，North Beacon平均每平方英尺租金40.50美元，Staples Plaza平均每平方英尺净租金13.23美元，Hamilton Linewt平均每平方英尺租金36.67美元，Hamilton Cypress平均每平方英尺租金40.13美元[39][40] - 公司对部分投资物业拥有50%或40%所有权，如345 Franklin, LLC拥有40套公寓，2022年12月31日抵押贷款余额约871.3566万美元，利率3.87%，2028年到期；Hamilton Park Towers, LLC拥有409套公寓，公司持股40%，2022年12月31日抵押贷款余额1.25亿美元，利率3.99%，2028年到期[42] - 公司拥有29处物业，包括21处住宅建筑、4处混合用途物业、3处商业物业和1处公寓综合体的个别单元，共计2892套公寓、19套公寓和108043平方英尺商业空间[169] - 公司在7处住宅和混合用途物业中拥有40 - 50%的权益，包括688套公寓、12500平方英尺商业空间和一个50个车位的停车场[169] - 公司对附属公司的所有权权益为99.67% - 100%，对7家有限责任公司的所有权权益为40 - 50%[169] - 截至2022年12月31日，公司及子公司拥有2892套住宅公寓单元和19套公寓式住宅单元[179] - 截至2022年12月31日，公司拥有一处商业购物中心、多处商业建筑和混合用途物业[179] - 截至2022年12月31日，公司在七个住宅和混合用途综合体中拥有40% - 50%的所有权权益，共688个单元[179] 公司租金及分配情况 - 2023 - 2029年及以后到期商业租赁的年度基本租金分别为46.7961万美元、66.1688万美元、10.2329万美元、34.7891万美元、19.7585万美元、9.3873万美元、3.8874万美元、96.8518万美元，占比分别为16%、23%、4%、12%、7%、3%、1%、34%[40] - 约36%的商业租赁包含每平方英尺每年0.25 - 1美元的租金递增条款[40] - 目前免租优惠使每套公寓月租金平均减少约9.84美元，2022年免租费用摊销约34.4万美元，2021年约111.9万美元[35] - 目前免租优惠使每套公寓月租金平均减少26.65美元，2022年免租费用摊销约22万美元，2021年约83.8万美元[42] - 2022年公司向A类有限合伙人分配741.4385万美元，B类有限合伙人分配176.0916万美元，C类普通合伙人分配9.268万美元，总计926.7981万美元；2021年分别为373.8512万美元、88.7897万美元、4.6731万美元，总计467.314万美元[51] - 2022年公司每单位分配76.80美元（每份存托凭证2.56美元），2021年每单位分配38.40美元（每份存托凭证1.28美元），2023年3月宣布季度分配每单位9.60美元（每份存托凭证0.32美元），另有A类单位每单位38.40美元（每份存托凭证1.28美元）特别分配[52] - 2022年第四季度，续租租金平均增长7.1%，新租约租金平均增长11.0%；2022年全年，续租租金约增长6.3%，新租约租金约增长15.4%[69] - 2022年租户续约率约69%，平均租金涨幅约6.3%，新租约占比约31%，租金涨幅约15.4%[72] - 2022年租金收入约为6756.1万美元，2021年约为6217.6万美元，增长约538.5万美元，增幅8.7%[78] - 2021年租金收入约6217.5万美元，较2020年增加约51.4万美元（0.8%）[82] - 2022年公司支付总分配926.7981万美元，2021年为467.314万美元 [87] - 2023年3月，公司批准季度分配，每单位9.6美元，另有A类单位特别分配每单位38.4美元 [87] - 2022年约95%的租金收入与住宅公寓和 condominium 单位相关，约5%与商业地产相关，商业地产2023 - 2027年及以后的最低未来年度租金收入分别为246.4018万美元、186.7002万美元、154.6485万美元、136.2578万美元、104.1464万美元和686.4094万美元[201] - 2022 - 2020年持续经营业务的或有租金分别约为54.1万美元、56.3万美元和51.2万美元，Staples和Trader Joes租户约占商业租金总收入的20%[201] 公司信贷及债务情况 - 2021年11月30日，公司与KeyBank签订初始额度1.56亿美元的信贷协议，固定利率2.97%，用于偿还约6530万美元现有债务及约270万美元提前还款罚金，剩余约8900万美元用于一般合伙事务[35] - 2022年6月16日，公司对信贷协议进行修订，额外额度8028.4万美元，固定利率4.33%，用于偿还约3706.5万美元现有债务及约83.4万美元提前还款罚金，剩余约4240.4万美元用于一般合伙事务[35] - 2022年10月14日，公司与Brookline Bank签订贷款协议，偿还595.454614万美元现有债务，期限延长至2032年10月14日，可变利率为SOFR利率加1.7%，前2年只付利息，后续按30年摊销，利率互换后固定利率4.60%，满足条件可额外获得最高149.545386万美元收益[35][39] - 2021年11月30日，公司与KeyBank签订主信贷安排协议，初始预付款为1.56亿美元，固定利率2.97%[69] - 2022年6月16日，公司对信贷安排协议进行修订，额外预付款为8028.4万美元，固定利率4.33%[70] - 2022年10月14日，公司与布鲁克莱恩银行签订贷款协议，对一处房产贷款进行再融资，现有债务为595.454614万美元，可变利率为SOFR利率加1.7%，利率互换后固定利率为4.60%[70] - 2020年3月31日，Nera Brookside Associates与KeyBank签订617.5万美元抵押票据，固定利率3.53%，公司提供担保[70] - 公司用贷款收益偿还约239万美元未偿贷款，再融资产生约13.6万美元成交成本[71] - 2014年7月31日公司签订2500万美元循环信贷协议，期限三年，利率浮动，协议延期至2020年10月31日，延期成本约12.8万美元[71] - 2021年10月29日公司修改现有信贷协议，额度2500万美元，修改期内限制为1700万美元，修改期至2022年12月31日，多项贷款契约在2022年9月30日前调整[71] - 2021年11月30日公司与KeyBank签订主信贷安排协议，初始预支金额为1.56亿美元，固定利率2.97%[79][80] - 2022年6月16日，公司修订信贷安排协议，额外预支8028.4万美元，固定利率4.33% [85] - 2014年7月31日公司签订2500万美元循环信贷协议，原到期日为2017年7月31日，后多次延期至2024年10月29日，修改期间承诺金额限制为1700万美元[88] - 信贷额度修改期间，多项贷款契约指标调整，如最低综合债务偿付比率从1.60调至1.35，最低有形净资产要求从2亿美元调至1.75亿美元等[88] - 截至2022年12月31日，公司在7家合资企业拥有40%-50%所有权权益，按比例分担的无追索权债务约为7080.7万美元[90] - 截至2022年12月31日，公司长期债务约为5.80739亿美元，基本为固定利率债务，到期时间至2035年[93] - 截至2022年12月31日，公司可变利率债务为1000万美元，利率范围为LIBOR加218个基点至LIBOR加300个基点[94] - 假设利率上限未生效，市场利率变动100个基点，公司可变利率债务利息成本每年变动约5万美元，固定利率债务公允价值变动约2554.5万美元[94] - 2022年6月16日，公司签订协议额外预支8028.4万美元，固定利率4.33% [183] - 2021年11月30日，公司签订协议初始预支1.56亿美元，固定利率2.97% [183] - 2022年10月14日，公司与银行签订协议偿还595.454614万美元贷款，可变利率为SOFR利率加1.7%，利率互换后固定利率4.60% [184] - 2020年3月31日，子公司签订617.5万美元抵押票据，固定利率3.53% [184] - 2022年6月16日，公司修订信贷安排，额外预支8028.4万美元，固定利率4.33%；2021年11月30日，初始预支1.56亿美元，固定利率2.97%[191] - 2022年10月14日，公司与布鲁克莱恩银行达成贷款协议，偿还现有债务595.454614万美元，利率为SOFR加1.7%，利率互换后固定利率4.60%[192] - 2020年3月31日，布鲁克赛德公寓向KeyBank贷款617.5万美元，固定利率3.53%，2035年4月1日到期[193] - 2021