物业资产情况 - 截至2021年12月31日，公司办公和零售组合有1010万平方英尺可出租面积，出租率82.4%，含未开始的已签租约出租率为85.7%[14] - 截至2021年12月31日，公司拥有14处办公物业，约940万平方英尺可出租办公面积，出租率约82.5%，含未开始的已签租约出租率为85.3%[14] - 截至2021年12月31日，公司独立零售物业总面积20万平方英尺，出租率100%[14] - 截至2021年12月31日，公司在曼哈顿的两个多户住宅物业共有625个单元[14] - 截至2021年12月31日，公司办公和零售组合有14处办公物业和6处独立零售物业，可出租面积约1010万平方英尺，入住率约82.4%，年化租金约5.238亿美元[155] - 截至2021年12月31日，考虑已签署但未开始的租约，公司组合的出租率约为85.7% [155] - 截至2021年12月31日，公司组合包括位于曼哈顿的2处多户住宅物业，共625个单元[155] - 公司拥有可支持开发约40万平方英尺办公大楼和车库的土地[155] - 公司投资组合总面积10128335平方英尺，出租率82.4%，年化租金523753666美元[158] - 截至2021年12月31日，公司办公室和零售投资组合约有730份租约，租户行业多元化，其中零售占比17.1%，金融、保险和房地产占比17.0%[164] - 20个最大租户的占用面积为2558526平方英尺，占可出租面积的25.2%，年化租金为168389300美元，占总年化租金的32.0%[165] - 曼哈顿办公和零售物业小计面积8078189平方英尺，出租率83.9%[158] - 大纽约都会区办公物业小计面积1844785平方英尺，出租率76.6%[158] - 独立零售物业小计面积205361平方英尺，出租率79.0%[158] - 投资组合中办公物业总面积9415698平方英尺，出租率82.5%；零售物业总面积712637平方英尺，出租率81.8%[158] - 所有办公和零售物业可出租总面积为10128335平方英尺，年化租金总计523753666美元，每平方英尺年化租金为62.73美元[170] - 曼哈顿办公物业可出租总面积为7570913平方英尺，年化租金总计381935945美元，每平方英尺年化租金为60.12美元[171] - 大纽约都会区办公物业可出租总面积为1844785平方英尺，年化租金总计59005413美元，每平方英尺年化租金为41.77美元[172] - 零售物业可出租总面积为712637平方英尺，年化租金总计82812307美元，每平方英尺年化租金为142.02美元[174] - 帝国大厦可出租总面积为2715148平方英尺，年化租金总计138571093美元，每平方英尺年化租金为62.22美元[175] - 所有办公和零售物业中，2029年年化租金占比达12.5%，为65438879美元[170] - 曼哈顿办公物业中，2028年可出租面积占比10.6%，为799889平方英尺，年化租金占比11.3%，为43248632美元[171] - 大纽约都会区办公物业中，2024年可出租面积占比10.4%，为191633平方英尺，年化租金占比14.4%，为8502782美元[172] - 零售物业中，2029年年化租金占比24.3%，为20106479美元[174] - 帝国大厦中，2028年可出租面积占比13.7%，为371238平方英尺，年化租金占比14.3%，为19810835美元[175] - 帝国大厦广播许可证和租赁方面，2021年四季度年化租金46,613美元，占比0.3%；2023年年化租金355,316美元，占比2.4%；2026年年化租金952,456美元，占比6.4%；2027年年化租金3,213,833美元，占比21.7%；2030年年化租金2,408,734美元，占比16.3%；2031年年化租金2,128,068美元，占比14.4%；此后年化租金5,338,624美元，占比36.0%；总计年化租金14,822,851美元，占比100.0%[177] - 2021年12月22日公司收购两个多户住宅资产，总交易价值3.07亿美元，含1.86亿美元承担债务，Fetner Properties保留10%股权，物业共625个单元，截至2021年12月31日入住率96.4%[181] - 自2002年至2021年12月31日，公司在曼哈顿办公物业的重建和重新定位项目中投资约9.667亿美元（不含租户改善成本和租赁佣金）[182] - 2018 - 2021年公司在维护良好且位置优越的物业公共区域和设施上花费约4100万美元[186] 股权结构情况 - 截至2021年12月31日，ESRT拥有公司约60.5%的运营合伙单位[15] - 截至2021年12月31日，ESRT董事长Anthony E. Malkin及其所在的Malkin集团有权对40,859,706股ESRT普通股进行投票，占ESRT已发行普通股投票权的约18.7%[140] - 截至2021年12月31日，QIA在ESRT拥有10.63%的完全摊薄权益，占ESRT已发行A类普通股的17.67%，且QIA同意将其投票权限制在不超过总投票数的9.9%[141] 业务运营亮点 - 公司因在可持续发展方面的领导地位，获得帝国大厦挑战第一轮500万美元赠款[19] - 自2013年以来，公司租户在其投资组合内扩张超200次，总面积超250万平方英尺[19] - 2018年和2019年帝国大厦天文台访客分别约为380万和350万，2020年降至50万，2021年增至80万[19] - 帝国大厦天文台约1.65亿美元的多年重新构想和再开发于2019年12月完成[20] 物业相关风险 - 康涅狄格州韦斯特波特市69 - 97主街发现土壤污染，已实施环境土地使用限制[30] - 公司三处商业办公物业的地面租赁到期时间分别为2050年7月31日（1350 Broadway）、2063年12月31日（1400 Broadway）和2077年6月10日（111 West 33rd Street）[82] - 公司多户租赁通常为12个月或更短，短期租赁结构使多户租赁收入对市场下滑更敏感[80] - 公司八处现有物业为战前办公物业，可能需要比新物业更频繁和昂贵的维护[79] - 公司使用第三方物业管理公司服务部分多户物业，若其未按合同和标准执行，公司可能面临额外风险[87] 保险情况 - 帝国大厦恐怖主义保险损失赔偿限额为12亿美元，每次事故免赔额为8亿美元，总保额达20亿美元[38] - 公司购买核、生、化、辐射（NBCR）保险，限额为5000万美元，免赔额为100万美元，ESRT Captive Insurance提供的NBCR保险限额为19.5亿美元[38] REIT资格及税务要求 - 为符合REIT资格，公司每年需向证券持有人分配至少90%的REIT应纳税所得额[47] - 公司分配少于100%的净应纳税所得额（包括净资本收益）时，需按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，并对未达最低分配额部分征收4%的不可扣除消费税[47] - 每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产构成[48] - 公司投资的证券（除政府证券、被视为应税REIT子公司（TRS）的公司证券和合格REIT房地产资产外），一般不能超过任何一家发行人已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%[48] - 公司资产（除政府证券和合格房地产资产外）价值的不超过5%可由任何一家发行人的证券构成，公司总证券价值的不超过20%可由一个或多个TRS的证券代表[48] - 若租金被视为“关联方租金”，通常不符合REIT总收入测试的合格收入条件，但TRS支付的租金在满足一定条件下可视为合格收入[49] - 公司与Observatory TRS联合选举，使其被视为公司的TRS，公司收到的帝国大厦观景台租金在满足一定条件下符合REIT总收入测试的合格收入[50] - 公司运营合伙企业获得的帝国大厦广播和通信许可费及观景台特许权经营许可费，经IRS私人信函裁定符合REIT总收入测试的合格收入[51] - 公司需满足至少90%的总收入来自合格来源收入的要求，否则可能被美国国税局视为公司纳税，影响ESRT的REIT资格[121] - ESRT需满足REIT 90%分配要求以避免美国联邦所得税和4%不可抵扣消费税[127] - 公司为使ESRT符合REIT要求，可能需放弃或清算有吸引力的投资，这可能减少公司收入和可分配给证券持有人的金额[126] - 公司可能需在不利市场条件下借款或承担税收，以让ESRT遵守REIT分配要求[127] - 公司应税收入可能超过GAAP确定的净收入，可能需动用现金储备、举债或清算资产以满足REIT要求和避免税收[128] - 公司采用的某些所得税会计处理方法可能受到美国国税局挑战，影响运营合伙单位持有人的税收利益或应税收入分配[130] - 若无法按IRS裁决将帝国大厦天文台出租给TRS或维持广播许可证，公司需重组运营，可能影响OP单位价值[131] - 2017年12月31日后开始的纳税年度审计，公司和子公司合伙企业可能需支付合伙人层面税收的假设性增加额[132] - 公司与ESRT和某些Malkin家族成员签订的税收保护协议可能限制公司出售特定财产、进行战略交易或降低债务水平的能力[136] 天文台业务数据 - 疫情前天文台业务一季度收入占比16.0% - 18.0%，二季度占比26.0% - 28.0%，三季度占比31.0% - 33.0%，四季度占比23.0% - 25.0%[53] - 2019 - 2021年天文台访客量分别为350万、50万和80万，收入分别为1.288亿美元、2910万美元和4150万美元[67] - 2019 - 2021财年，帝国大厦天文台业务收入分别约为1.288亿美元、2910万美元和4150万美元[72] - 2019 - 2021财年，公司观景台业务收入分别约为1.288亿美元、2910万美元和4150万美元[88] 租金及租户情况 - 截至2021年12月31日，6处房产占组合租金收入约75.5%，帝国大厦占约31.7%[72] - 截至2021年12月31日，公司五大租户占总组合年化租金约13.2%，最大租户租赁面积占总组合可租面积约4.1%，占年化租金约5.1%[73] - 截至2021年12月31日，零售租户占组合年化租金约17.1%[75] - 截至2021年12月31日，公司办公和零售物业有140万平方英尺空置空间[78] - 2022年和2023年到期的办公和零售物业租约面积分别占比5.7%和6.3%[78] 财务数据 - 2021年12月31日止年度，公司广播业务（不含租户报销收入）收入约为1350万美元，几年前峰值约为2100万美元[90] - 2021年12月31日，公司资产负债表中商誉约为4.915亿美元[91] - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务总额约为23亿美元，抵押贷款总额约为9.688亿美元，且在2024年11月前无到期[97] - 公司资产负债表持有现金及现金等价物4.237亿美元[212] - 公司无担保循环信贷安排未动用额度为8.5亿美元，该信贷安排于2025年3月到期，有两次六个月的延期选择权[212] 利率政策影响 - 2020年11月，美联储宣布银行必须在2021年底前停止签订新的美元LIBOR合同，最晚于2023年6月30日，市场参与者应修改旧合同以使用担保隔夜融资利率（SOFR）或其他替代参考利率[96] 员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有693名员工，其中约484人受集体谈判协议覆盖[54] - 截至2021年12月31日，公司集体谈判协议覆盖484名员工，占员工总数的70%，协议到期无法续约可能导致罢工或停工[112] 公司面临风险 - 公司可能因租户被美国外国资产控制办公室指定为“禁止人员”而终止业务安排，导致收入损失[113] - 公司可能因未遵守《美国残疾人法案》等法律而产生重大合规成本[114] - 公司面临网络攻击风险，可能导致员工、租户等的机密信息泄露，扰乱业务运营[117] - 州和地方政府出台或扩大租金控制、稳定法规及驱逐法规，可能对公司运营和房产价值产生不利影响[119] - 公司投资的多户住宅物业受政府住房法规限制，不遵守居民资格要求可能导致财务处罚或福利损失[120] - 公司保险可能不足以覆盖所有损失，未保险或超政策限额的损失可能导致重大成本和资本或财产损失[105] - 公司可能因遵守环境法律产生重大成本，如纽约市的第97号地方法规[108] - 公司关键人员离职或董事长外部业务影响履职，可能对公司产生重大不利影响[110][111] 公司治理相关 - ESRT宪章限制股东对董事和高管采取行动的权利，董事和高管仅在两种情况下承担金钱赔偿责任[145] - ESRT宪章和合伙协议中的条款限制控制权变更，所有权限制为价值或数量的9.8% [146][147] 证券相关情况