公司基本信息 - 公司成立于2012年，立足南京，业务布局国内两省八市，包括江苏的南京、扬州等及湖南的长沙和株洲[8] - 公司股份代号为1232[5] 行业政策环境 - 2023年房地产行业经历一季度短暂繁荣后销情低迷，市场持续下滑[10] - 中央政府7月推出承认有抵押贷款记录但无本地房产住户为首次购房者政策[10] - 中央政府10月发布14号文加大力度保障住房建设和供应[10] - 中央政府11月提出「三个不低于」政策满足房地产企业合理融资需求[10] 集团业务规模与项目情况 - 集团目前主要有13个在售项目[21] - 集团确保无锡金轮星空等三个项目建设及交付，项目于2023年前已竣工交付[15] - 2023年公司竣工及交付3个项目，可销售总建筑面积约328,000平方米，已出售及交付总建筑面积约188,641平方米[22] - 2023年公司未收购新地块，未投资新合营企业或联营公司[23] - 截至2023年12月31日，公司总土地储备约856,447平方米[25] - 截至2023年12月31日，公司已竣工但未出售物业约216,630平方米[25] - 截至2023年12月31日，公司自用物业约32,492平方米[25] - 截至2023年12月31日，公司已竣工投资物业约128,877平方米[25] - 截至2023年12月31日，公司开发中物业约186,831平方米[25] - 截至2023年12月31日，公司由合营企业及联营公司开发的物业约291,617平方米[25] - 南京金轮星际中心（A3及B地段）预计2024年12月竣工，竣工比例45%，总建筑面积137,813平方米[29] - 金轮尚都时代天阶（S8大厦）预计2024年3月竣工，竣工比例90%，总建筑面积2,371平方米[29] - 2023年末土地储备约18.6831万平方米正在开发，其中8.4484万平方米、5.57万平方米及4.6647万平方米分别用于商业及办公室、停车场以及投资物业[33] - 合营及联营公司项目总计280407，已完成项目对应数值为240215[31] - 扬州宝龙金轮广场由集团拥有49%股权的合营企业开发，南京时光山湖由集团拥有25%股权的联营公司开发等[31][32] 集团业务销售数据 - 2023年集团合约销售总额为94070万元，2022年为16.414亿元[12][21] - 2023年集团合约销售面积约79417平方米，2022年为143757平方米[21] - 2023年物业销售收益约21.342亿元，总建筑面积约20.866万平方米已售出及交付，平均售价约10228.2元/平方米[34] - 2023年末未确认合约销售总额为5.217亿元，预计2024年确认[35] - 2023年公司合约销售额约人民币9.41亿元，2022年为人民币16.41亿元[56] 集团业务出租率数据 - 2023年物业租赁平均出租率为83.5%，2022年为83.0%[12][13] - 2023年酒店运营平均出租率为83.4%，2022年为64.1%[12][13] - 2023年末投资物业竣工总建筑面积约12.8877万平方米，平均出租率超84.0%[36] - 2023年末在南京、苏州及无锡拥有8个地铁站购物中心租赁及营运管理合约，总面积超3.4285万平方米，整体出租率约79.6%[37][38] - 2023年末运营4间酒店，房间总数674间，平均客房入住率为83.4%[40] 集团财务状况与交易 - 2023年3月集团宣布对优先票据进行重组[15] - 2022年12月9日公司接获通知偿还银行贷款4000万美元（约人民币2.79亿元）及3.75亿港元（约人民币3.35亿元），原到期日为2022年8月31日，后延至10月31日[45] - 截至2022年12月31日，上述银行贷款以价值人民币8.77亿元的已竣工销售物业作抵押[45] - 2024年1月12日，公司以5.11亿港元（约人民币4.71亿元）出售香港金轮新天地[45][50] - 截至2023年12月31日，公司未偿还优先票据累计利息8023.2万美元（约人民币5.59亿元），2022年为3413.9万美元（约人民币2.38亿元）[45][46] - 截至报告日期，总额为人民币39.71亿元（2022年：41.48亿元）的优先票据及银行贷款违约或交叉违约[47] - 截至2023年12月31日，公司银行借款约人民币10.20亿元以账面价值约人民币51.77亿元的物业及现金作抵押[48] - 2024年1月11日，公司未能赎回新优先票据10%本金，即约4.95亿美元[49] 集团财务关键指标变化 - 2023年公司收益约人民币23.88亿元，较2022年的约人民币26.60亿元减少约10.2%[53] - 2023年物业开发业务收益约人民币21.34亿元，较2022年的约人民币24.11亿元减少11.5%[55] - 物业租赁业务收益下跌19.7%，从2022年的1.831亿元降至2023年的1.471亿元[57] - 酒店运营业务收益增长60%，从2022年的6640万元增至2023年的1.062亿元[59] - 集团销售成本从2022年的2.792亿元降至2023年的2.3162亿元，主要因物业开发销售成本下降[61] - 集团平均购地成本占平均售价的百分比从2022年的33.3%降至2023年的30.1%[62] - 物业租赁毛利率从2022年的87.9%降至2023年的82.7%[66] - 酒店运营毛利率从2022年的 - 5.0%提升至2023年的13.1%[67] - 集团投资物业公平值亏损从2022年的4410万元增至2023年的1.332亿元[68] - 集团其他收入、开支、收益及亏损的亏损净额从2022年的2.172亿元降至2023年的1.64亿元[70] - 融资成本从2022年的2.98亿元增至2023年的3.185亿元，平均借款成本从10.27%降至8.87%[72] - 销售及营销开支从2022年的6420万元增至2023年的9610万元，增加约49.8%[73] - 2023年行政开支约为1.606亿元，较2022年的1.641亿元减少约2.1%[75] - 2023年公司权益股东应占亏损9.35亿元[76] - 截至2023年12月31日，集团银行存款及现金约为5.863亿元，较2022年的8.574亿元减少[78] - 2023年12月31日，集团未偿还的银行及其他借款约为43.305亿元，较2022年的51.58亿元减少[79] - 2023年12月31日，集团净资产负债比率为约387.3%，较2022年的233.2%增加[80] - 2023年12月31日，集团债务资产比率为约86.0%，较2022年的69.0%增加[81] - 2023年集团平均借款成本为约8.87%，较2022年的10.27%减少[82] - 2023年集团为客户提供的按揭贷款担保面值为8760万元，较2022年的5.4984亿元减少[84] - 2023年经营活动所得现金净额约为3.829亿元，主要由于贸易及其他应付款项增加等因素[86] - 2022年经营活动所用现金净额约为1.936亿元，主要由于贸易及其他应付款项减少等因素[87] - 本年度投资活动所用现金净额约为人民币640万元，主要因添置投资物业约5920万元和取消综合入账附属公司后现金流出约640万元，被出售投资物业收益约5290万元等抵消[90] - 2022年投资活动所得净现金约为人民币5.87亿元，主要由于出售投资物业净额约3.26亿元及收购一家附属公司现金流入约2.003亿元[91] - 本年度融资活动所用现金净额约为人民币3.735亿元，主要因偿还银行借款净额约2.383亿元、利息付款约7420万元和已付租赁租金资本部分约4690万元[92] - 2022年融资活动现金净额约为人民币5.491亿元，主要因偿还银行借款净额约5.188亿元等，被存入已抵押存款约3.521亿元抵消[93] - 截至2023年12月31日，公司流动负债净额约为人民币31.601亿元，2022年为约22.972亿元[94] - 截至2023年和2022年12月31日，公司受限制银行存款分别约为人民币3.77亿元和约6.642亿元[95] - 截至2023年和2022年12月31日，公司现金及现金等价物分别约为人民币2.093亿元和约1.932亿元[96] - 截至2023年12月31日，公司未偿还无抵押银行借款不足一年为人民币562.3万元，2022年为1147.5万元[98] - 截至2023年12月31日，公司有抵押银行借款不足一年为人民币6.93642亿元，2022年为16.31015亿元[98] - 截至2023年12月31日，公司优先票据及债券（不包括应付利息）为人民币33.04806亿元，2022年为32.5455亿元[98] - 截至2023年12月31日，建设开发中待售物业及开发中投资物业的合约承担为370,952千元人民币，2022年为354,730千元人民币[99] - 2023年资本开支总计276,989千元人民币，其中建设物业开支276,860千元人民币，购买物业、厂房及设备开支129千元人民币；2022年资本开支总计552,377千元人民币，其中建设物业开支552,266千元人民币，购买物业、厂房及设备开支111千元人民币[100] - 截至2023年12月31日，外币计值货币资产中美元为1,464千元人民币、港元为13,753千元人民币，总计15,217千元人民币；2022年分别为1,663千元人民币、21,645千元人民币，总计23,308千元人民币[104] - 截至2023年12月31日，外币计值货币负债中美元为3,639,030千元人民币、港元为592,296千元人民币，总计4,231,326千元人民币；2022年分别为3,770,897千元人民币、1,023,819千元人民币，总计4,794,716千元人民币[104] 集团市场风险情况 - 公司面临的市场风险包括汇率风险、利率风险、信贷风险、流动资金风险及股本价格风险[103] - 公司面临的汇率风险主要源于美元及港元计值的债务和外币银行存款，目前无外币对冲政策[104][106] - 公司面临的现金流量利率风险与浮息银行借款、结构性银行存款及银行结余有关，公平值利率风险与定息受限制银行存款、银行借款及优先票据以及债券有关，目前无利率风险管理政策[108][109] - 公司面临的最高信贷风险导致财务亏损源于各报告期末已确认金融资产的账面价值及财务担保的或然负债金额[110] - 公司无贸易应收款项的重大信贷集中风险，风险分散于中国众多客户[111] - 公司通常为客户物业按揭贷款向银行提供担保，认为可通过没收客户按金和转售物业降低信贷风险[112][113] - 截至2023年12月31日，约74%（2022年：78%）的总银行结余及受限制银行存款存放于2间银行（2022年：3间）[114] - 公司已建立合适的流动资金风险管理框架，通过维持银行融资及监控现金流量管理风险[116] 集团重大投资信息 - 2023年末主要投资为厦门国际银行5080万股非上市权益股份，账面价值1.313亿元（2022年：1.981亿元）[43] - 公司重大投资详情载于第285至292页的「主要物业表」一节[118] 环境、社会及管治报告相关 - 《环境、社会及管治报告》根据联交所规定编制，涵盖2023年1月1日至12月31日[120] - 报告编制遵循「重要性」「量化」「平衡」及「一致性」原则[120] - 报告披露资讯由相关部门管理人员核对，董事会审阅及批准，有中、英文版本[125] 集团ESG策略与目标 - 2023年公司经历全球挑战，但坚持宗旨为客户提供服务，新增减排目标有成效[126] - 公司未来继续执行核心策略，即重点开发及运营邻近交通枢纽的项目[127] - 公司将投放更多资源于环境、社会及管治方面，强化集团架构[127] - 公司致力于增加ESG公开透明度，保持环境绩效指标资料收集范围为六个地产项目[127] - 董事会带领集团走向可持续发展，制定ESG策略和政策并监控执行[129] - 董事会在监控重大ESG事宜识别、鼓励考虑ESG层面等方面发挥领导作用并承担责任[130] - 集团与各部门员工讨论明确ESG目标实现中的角色，董事会跟进ESG进度并审查原则[131] - 公司设立了17个ESG相关议题[140] - 公司通过不同沟通机制与员工、供应商等交流进行外部重要性评估[141] - 公司通过管理层会议从集团角度评估相关议题重要性[142] - 公司按