物业账面价值变化 - 截至2023年12月31日，账面价值约13.28亿元的投资物业转拨至持作销售用途的竣工物业，2022年无此情况[8] - 2023年12月31日，集团投资物业账面价值约246.50亿元，2022年约为286.19亿元[15] - 2023年12月31日，在建物业账面价值约498.05亿元，2022年约为626.08亿元[16] - 2023年12月31日，持作销售用途的竣工物业账面价值约187.24亿元，2022年约为156.97亿元[16] - 截至2023年12月31日，公司投资物业的账面价值约为人民币246.50亿元[154] - 截至2023年12月31日，公司在建物业约为人民币498.05亿元[157] - 截至2023年12月31日，公司持作销售用途的竣工物业约为人民币187.24亿元[157] 物业收入确认及相关政策 - 集团参照报告日期已达成履约责任的进度按已产生合约成本占总估计成本的百分比确认物业开发收入，未来成本估计改变可能影响已确认收入[14] - 公司在报告期终评估非金融资产是否减值，物业开发成本在建造阶段列作在建物业，竣工后转至持作销售用途的竣工物业[25] - 销售收被视为关键审核事项[160] - 截至2023年12月31日止年度，公司物业销售收入约为人民币14,047,330,000元，其中约人民币540,885,000元于某一时段内确认[161] 投资物业估值及风险 - 投资物业由独立专业估值师按市值重估，估值受不确定因素影响，可能与实际结果有重大差异[15] 在建及销售物业列账方式 - 在建物业及持作销售用途的竣工物业按成本与可变现净值两者间的较低者列账，可变现净值经评估确定[16] 税务相关事项 - 集团缴纳中国企业所得税，因部分事宜未被地方税务局确认，需以现行税务法律法规及政策作估计判断[19] - 2023年12月31日已确认的税项亏损有关的递延税项资产账面价值约为人民币4.83684亿元，2022年约为人民币9.07498亿元；2023年12月31日未确认税项亏损金额约为人民币96.66845亿元，2022年12月31日约为人民币73.23713亿元[22] - 公司须缴纳中国土地增值税，拨备是管理层根据税务法律法规要求作出的最佳估计，实际负债由税务机关在物业开发项目竣工后确定[21] 财务报表编制基础 - 集团管理层假设集团能持续经营编制合并财务报表，董事认为集团有能力持续经营[5] 销售合约分类 - 集团根据法律顾问意见判断销售合约收款权利能否强制执行，以此分类销售合约[5] 购股计划相关 - 根据购股计划可能授出的购股权获行使时可发行股份数目上限为3.14932505亿股，占采纳购股计划日期已发行股份总数的9.98%，占报告日期已发行股份总数的9.21%[29] - 任何十二个月期间直至授出日期，根据购股计划及公司其他购股计划向每名合资格参与者授出购股行使时，已发行及可发行股份总数不得超授出日期已发行股份的1%[30] - 购股可在视为已授出并获接纳日期后及自该日起十年届满前期行使，行使期由董事会定但不超授出当日起十年，购股计划获批当日起十年后不得授出购股，除非提前终止，购股计划自采纳日期起十年内有效[32] - 接纳购股时，承授人须在不迟于要约日期起计30天向公司支付1.00港元作为获授购股代价[35] - 购股计划自2018年2月13日起计十年内有效[37] - 年内，无购股获授出、行使、已失效或尚未行使[39] 应收贸易账款信贷亏损计算 - 公司使用拨备矩阵计算应收贸易账款预期信贷亏损，拨备率基于不同客户分部组合逾期天数确定[20] 股份奖励计划相关 - 2018年1月19日公司采纳股份奖励计划，有效期10年，授出股份总数不得超采纳日期公司已发行股份总数的5%[43] - 自采纳日期起至2023年12月31日，股份奖励计划共授出8,583,000股奖励股份[44] - 2023年年初未归属奖励股份487,500股，年内归属474,000股，年内失效13,500股，年末无未归属股份[46] 物业租赁协议相关 - 2020 - 2023年公司与广州凯创等签订多项物业租赁协议，涉及租金从每月约51,699.94元到1,253,300元不等[50][51][55][56] - 2020年10月14日公司与合景悠活订立物业租赁框架协议，2022年11月21日订立新协议，期限自2023年1月1日至2025年12月31日[58] - 2023年4月4日，公司与广州凯创续租广州物业，租期约1.5年，月租金292353.30元[80] - 截至2023年12月31日，物业租赁及管理等协议实际交易金额约为2007.2万元[81] - 新物业租赁框架协议2023 - 2025年年度上限分别为3000万元、3420万元、3860万元，2023年实际交易金额约为1194.3万元[85][86] - 新住宅物业管理服务框架协议2023 - 2025年年度上限分别为3.158亿元、3.366亿元、3.606亿元，2023年实际交易金额约为2.15996亿元[88] - 新物业代理服务框架协议2023 - 2025年年度上限分别为1.691亿元、2.121亿元、2.571亿元，2023年实际交易金额约为497.7万元[93] - 新商业物业管理服务框架协议2023 - 2025年年度上限分别为1.944亿元、2.161亿元、2.464亿元[95] - 新商业物业管理服务框架协议2023年实际交易金额约为1.7024亿元[104] - 新商业运营及增值服务框架协议期限为2023年1月1日至2025年12月31日，2023 - 2025年年度上限分别为1.333亿元、1.414亿元、1.614亿元，2023年实际交易金额约为1.32008亿元[106][109] - 新宣传策划服务框架协议期限为2023年1月1日至2025年12月31日，2023 - 2025年年度上限分别为3840万元、4420万元、5080万元，2023年实际交易金额约为2687.8万元[110][123] - 新营销渠道服务框架协议期限自2023年1月1日起至2025年12月31日，2023 - 2025年年度上限分别为1190万元、1490万元、1810万元，2023年实际交易金额约152.7万元[125] 持续关连交易相关 - 截至2023年12月31日、2024年12月31日、2025年12月31日持续关连交易年度上限分别为24,400,842元、6,162,244元、2,407,563元[57] - 合景悠活为公司关联人，框架协议下交易构成持续关连交易，经独立非执行董事审阅及核数师审核，无重大问题且未超2023年年度上限[127][128] 金融资产及负债相关 - 金融资产违约时，若无法合理预期收回合约现金流量则撇销[97] - 金融负债初始确认时分类为按公允值计入损益的金融负债、贷款及借款、或应付款项[98] - 集团金融负债包括应付贸易账款及应付票据、租赁负债等[99] - 应付贸易账款等按实际利率法后续按摊销成本计量[102] - 集团发出的金融担保合约初始按公允值确认为负债[103] 提名委员会相关 - 提名委员会成员孔健岷、谭振辉、罗耀荣会议出席次数/合资格出席次数均为1/1[115] 核数师相关 - 截至2023年12月31日止年度，外聘核数师核数服务薪酬为540万元，非核数服务费用合共约12万元[118] - 安永自2023年12月27日起辞任公司核数师，上会栢诚会计师事务所有限公司同日接任，任期至下届股东周年大会结束[136] - 公司2022年度合并财务报表由另一名核数师审核，该核数师于2023年4月28日就该等报表不发表意见[152] 公众持股量相关 - 年内公司有不少于上市规则规定25%已发行股份的足够公众持股量[135] 融资协议相关 - 2020年12月23日公司订立融资协议III，获4亿美元超额贷款权，期限48个月，需促使控股股东西健岷实益拥有不少于公司全部已发行股本、投票权及控制权的35% [139][140] 公司财务关键指标（2023年与2022年对比） - 2023年公司总营收158.07106亿人民币，其中物业开发收入140.4733亿人民币，物业投资收入9.30999亿人民币，酒店运营收入8.28777亿人民币[72] - 2023年公司税前亏损17.627048亿人民币，年度亏损18.979296亿人民币[72] - 2023年公司资产总额167.465395亿人民币，负债总额149.394704亿人民币[72] - 2023年公司折旧及摊销为35090400人民币，投资物业公允价值亏损净额为2.516081亿人民币[72] - 2023年公司分占联营公司亏损19917100人民币，分配合营企业亏损4.811431亿人民币[72] - 2023年公司在建物业及持作销售用途的竣工物业已确认减值亏损2.537864亿人民币[72] - 于2023年及2022年，与单一外界顾客交易产生的收入未达公司总收入的10%或以上[69] - 2023年度公司亏损净额约为人民币189.79亿元[149] - 截至2023年12月31日，公司流动负债净额约为人民币274.48亿元[149] - 截至2023年12月31日，公司须于一年内偿还的银行及其他借贷约为人民币410.87亿元[149] - 截至2023年12月31日，公司现金及银行结余约为人民币17.19亿元[149] - 截至2023年12月31日，违约或交叉违约的美元优先票据以及银行及其他借贷的本金及应付利息总额约为人民币328.29亿元[149] - 2023年公司收入为15,807,106千元，2022年为13,452,639千元[176] - 2023年公司毛损为2,639,231千元，2022年为2,095,785千元[176] - 2023年公司税前亏损为17,627,048千元，2022年为10,697,269千元[176] - 2023年公司年度亏损为18,979,296千元，2022年为9,842,261千元[176] - 2023年公司本公司拥有人应占每股亏损基本和摊薄均为人民币(548)分，2022年为人民币(289)分[176] - 2023年公司年度经扣除税项后的其他全面亏损为539,167千元，2022年为3,768,759千元[178] - 2023年公司年度全面亏损总额为19,518,463千元，2022年为13,611,020千元[178] - 2023年公司本公司拥有人应占全面亏损为19,272,139千元，2022年为13,009,378千元[178] - 2023年公司非控股权益应占全面亏损为246,324千元，2022年为601,642千元[178] - 2023年非流动资产总额为8.0237643亿人民币，较2022年的9.1130388亿人民币有所下降[192] - 2023年流动资产总额为8.7227752亿人民币，较2022年的10.8753695亿人民币有所下降[192] - 2023年流动负债总额为11.4675622亿人民币，较2022年的10.3264012亿人民币有所上升[192] - 2023年流动（负债）/资产净额为 -2.744787亿人民币，2022年为0.5489683亿人民币[192] - 2023年资产总额减流动负债为5.2789773亿人民币，较2022年的9.6620071亿人民币有所下降[192] - 2023年非流动负债总额为3.4719082亿人民币，较2022年的5.6420776亿人民币有所下降[192] - 2023年资产净额为1.8070691亿人民币，较2022年的4.0199295亿人民币有所下降[192] - 2023年已发行股本为325768万人民币，较2022年的325735万人民币略有增加[196] - 2023年储备为1.2406166亿人民币，较2022年的3.1174049亿人民币有所下降[196] - 2023年权益总额为1.8070691亿人民币，较2022年的4.0199295亿人民币有所下降[196] 股东特别大会相关 - 持有公司已缴足股本十分之一的股东有权书面要求董事会召开股东特别大会，大会