财务状况 - [2023年公司收益为249.33亿元，较2022年减少16.81亿元；毛利为25.7亿元，较2022年减少15.29亿元；年内亏损17.69亿元，2022年为溢利7.8亿元][6] - [2023年公司资产总额为1282.36亿元，较2022年减少214.15亿元；负债总额为1081.78亿元，较2022年减少182.6亿元；权益总额为200.58亿元，较2022年减少31.55亿元][7] - [2023年物业销售收益为238亿元，较2022年减少18.77亿元；物业管理及其他服务收益为8.01亿元，较2022年增加1.84亿元；租金收入为2.71亿元，较2022年增加0.12亿元；酒店及相关服务收益为0.61亿元，与2022年持平][7] - [2023年集团合约销售约为183.61亿元，已售合约总建筑面积约为166.73万平方米，总收益约249.33亿元，较去年同期减少约6.3%，集团拥有人应占亏损约为17.52亿元，同比减少约464%，每股基本亏损为0.63元，董事会建议不派发末期股息][122] - [2023年已售出及交付项目的总建筑面积为181.98万平方米，较去年同期减少约22%，平均售价约为每平方米12952元，物业销售收入合计约为238亿元，较去年同期减少约7.3%][124] - [2023年已确认销售额总计约238.00亿元，其中物业销售约235.70亿元，车位销售约2.30亿元][127][128] - [2023年合约销售额约183.61亿元，合约销售面积为166.73万平方米，合约平均售价约为11012元/平方米][130] - [合约销售额主要来源于广东、江苏、浙江及广西，分别占比约36%、35%、16%及9%][130] - [2023年公司总收益约为249.33亿元，较2022年的约266.14亿元减少约6.3%，主要因交付物业的确认面积减少][160] - [2023年物业销售收益约为238亿元，占总收益约95%，较去年减少约7%][161] - [2023年销售成本约为223.63亿元，较2022年的约225.16亿元减少约1%][161] - [2023年毛利约为25.7亿元，毛利率为10%，较2022年分别减少和下降，主要因房地产市场低迷][162] - [2023年行政费用和销售及市场推广成本分别约为4.98亿元及6.6亿元，分别按年减少约20%及23%][164] - [2023年融资成本约为1亿元，较2022年的约1.32亿元减少][165] - [2023年公司录得投资物业公允价值亏损约10.15亿元][166] - [2023年所得税开支约为11.69亿元，较2022年下跌约21%，主要因收益减少][167] - [2023年公司年内亏损及公司拥有人应占亏损分别约为17.69亿元及17.52亿元，较2022年分别减少约327%及464%][169] - [2023年净负债比率约为58%，较2022年的48%有所上升，现金及现金等价物总额约为28.4亿元，借款总额约为144.01亿元][172] - [2023年公司抵押账面价值约335.19亿元的物业获取银行信贷，有抵押的贷款结余总额约为131.59亿元][178] - [截至2023年12月31日，公司提供的按揭担保为185.4661亿元，2022年为255.98816亿元；物业发展业务已订约但未拨备为128.88702亿元，2022年为192.78666亿元][180] 公司战略与布局 - [公司作为绿地控股唯一境外上市房地产平台，将深耕长三角和泛珠三角区域（包括大湾区），已在9省37城开发项目][4] - [公司坚持“两翼一体”战略布局，以“创造美好生活方式”为主线，推进“房地产 +”战略][4] - [未来聚焦房地产“3 + 3”任务，包括重塑销售势能、高质量攻坚交付等][48] - [未来注重综合产业外拓，商业聚焦存量资产盘活等，各业务提升效益][58] - [2024年公司将按「1+2+3+X」未来五年发展战略，从四方面精准施策推动业务转型升级][65] - [2024年房地产行业进入深度调整第四年，公司将以高质量稳健发展为核心提升竞争力和影响力][67] - [2023年保持深耕长三角与大湾区，截至2023年12月31日，拥有约1900万平方米优质土地储备][50][52] - [公司打造出具有自身特色的IP产品六大系列：康养、文旅、艺术宅、TOD、超高层、体验型商业系列][133] - [公司形成“1 + 2 + 4”交付管控体系，展示工艺技法，树立交付标准][133][134] - [公司加强新媒体平台整合和推广，提升线上导流，重构创新商业模式][135] - [公司推进一批项目适销化调整，包括特价房优惠包装上市，落地老项目产品定位][137] - [公司通过图纸、材料、工艺优化等路径，对各项目成本进一步优化适配，实现降本增效][139][140] - [公司加强产品市场策划，做好产品品牌推广][141] - [2024年国内经济和房地产行业向好，公司将按“1 + 2 + 3 + X”战略，从四方面精准施策][157] - [房地产业务围绕“3 + 3”任务聚焦专项攻坚，重塑发展势能][157] - [智造（代建）与美居业务协同发展][157] - [商业、物业、长租业务快速发展][157] - [文旅等其他业务起步发展，推进市场化拓展和精细化管理][157] - [公司作为绿地控股在香港重要上市平台，将围绕绿地控股整体战略，实现产业创新转型升级，强化核心竞争力][200] - [公司坚持聚焦“3 + 3”任务突破，保持企业平稳发展，坚持精准定位和打造高质量产品][200] - [公司以成熟产品线和专业运营能力建立良好品牌口碑，瞄准长三角和珠三角大湾区两大经济核心引擎区][200] - [公司商业模式“租赁 + 互联网 + X”中的“X”已形成“在线团购、线下新零售、共享健身、菁舍家服”四大业务版图][200] 项目交付与成果 - [2023年公司房地产全年合计交付超300万平方米，46.5万平方米提前交付，梳理重点攻坚任务98项，战略“新赛道”综合业务规模和效益双增长][35] - [全年累计交付36个项目63个批次，帮助近3万户家庭圆梦，交付总面积超300万平方米，其中46.5万平方米提前交付][43] - [2023年竣工及交付的主要项目包括广州、昆明、苏州等城市的物业，各城市项目的售出及交付建筑面积、确认销售额和平均售价不同，如广州项目售出及交付建筑面积136479平方米，确认销售额42.60亿元，平均售价31216元/平方米][124][125] 项目荣誉 - [盐城新天地书店获“伦敦设计金奖”][8] - [江阴敔山湾售楼处获“A’DESIGN AWARD设计金奖”][8] - [扬州也今东南获“空间设计金奖”][9] - [云南巫家坝公寓样板房获“芒果奖”][10] - [滇池国际健康示范城90户型样板间获“华鼎奖”][12] - [公司首个智能建造兼低碳建造示范项目盐城大丰新天地展示中心获上海市建筑学会第十届建筑创作奖公共建筑与工业建筑类最高荣誉][39] - [深圳实验光明学校等多个项目获“深圳绿色建筑评价标识－金级”等多项荣誉][21][23][24][26][28][30][31] - [2023年公司共荣获行业奖项19项，其中国际奖项5项，国内奖项14项，盐城大丰新天地展示中心获上海市建筑学会第十届建筑创作奖公共建筑与工业建筑类最高荣誉][120] 业务发展情况 - [2023年落地1.5万次产品升级服务，举办超1250次业主圈层活动，抖音话题传播破超105万][46] - [2023年长租业务新增签约项目3599间，待签约超3000间，稳定期平均出租率达90%][53][54] - [2023年新开业存量商业项目5个，经营收入同比增长超50%，运营期项目出租率91%][53][54] - [2023年盛高物业品质投入19个项目，完成改造312项，便民服务项目71个共6559场，服务超9万人次][56] - [盛高物业在15个项目兑现新家期许，代建项目受甲方和市场好评][56] - [2023年“菁舍”版图扩大，“义乌绿地朝阳门”4月开幕][53] - [2023年公司在长租、代建、商业、物业等战略“新赛道”综合业务取得较好发展，规模和效益双增长][142] - [长租业务“菁舍”已进入5个城市，南京项目开业首月出租率超90%，三月签约南京新项目，体量超400套][144] - [2023年4月“义乌绿地朝阳门”开业，面积5.64万平方米，品牌190个，招商率达91.36%；10月苏州环球188购物中心二次开业，开业率达91%][149] - [2023年绿地香港盛高物业新增外拓项目9个，新增管理面积164万平方米，开启“品质更新，服务焕新”工作，投入19个项目，完成改造312项，便民服务项目71个，共6559场，服务客户90000 +人次][151] - [2023年11月24日南宁东盟缤纷里商业街一期开业；11月30日广清绿地缤纷里交付并试营业][146][147] 行业环境 - [2023年全球GDP增长率为2.6%，连续第二年放缓，中国GDP增长率为5.2%，但出现自亚洲金融危机以来最严重的通货紧缩][32] - [2023年中国房地产投资较2022年下降9.6%，新屋开工率暴跌20.9%，近九成中国百大上市房地产企业市值缩水][33] - [2023年中国房地产市场因行业复苏不及预期、债务危机蔓延等遭遇严重危机和挑战，各级政府部门频繁优化楼市政策][194] - [2023年7月中共中央政治局会议提出适时调整优化房地产政策，政策从供给端支持企业过渡到需求端利好购房者][195] - [2023年在政策支持下房地产市场有一定积极变化，但行业整体下行态势未逆转，市场未显著复苏][197] 公司治理与风险 - [2023年1月1日至6月14日，公司董事会主席及行政总裁由陈军先生兼任，公司认为此举有助于有效制定及实施集团策略和政策，且未损害集团企业管治常规][191] - [公司已采纳标准守则作为董事买卖公司证券的准则，所有董事在2023年度内已遵守标准守则规定标准][193] - [公司有美元及港元借款，经营收益主要以人民币计值，将持续监测人民币兑美元汇率走势并采取对冲措施][174] - [公司制定库务政策，目标是加强控制库务职能及降低资金成本，资金条款受集团层面中央审查及监督][175] - [公司通过现有随市场和银行利率波动的协议利率，管理贷款组合以降低利率风险][176] - [应收账款主要由销售和租赁物业产生，按买卖及租赁协议条款收取][177] - [公司核心业务表现受经济状况和物业市场表现等因素影响，难以通过投资策略和控制程序减轻][183] - [公司业务运营须遵守政府政策和法规，未遵守可能导致处罚、修订或暂停业务，公司密切监测相关变动][184] - [公司依赖第三方服务供应商，仅聘请信誉良好的供应商并密切监测其表现以应对潜在风险][186] 物业项目信息 - 公司物业发展项目分布于山西、江苏、上海等多个地区[72] - 江苏有9城30个物业项目[72] - 广东有12城38个物业项目[72] - 上海有1城5个物业项目[72] - 浙江有6城9个物业项目[72] - 广西有4城13个物业项目[72] - 云南有1城9个物业项目[72] - 海南有1城4个物业项目[72] - 安徽有2城2个物业项目[72] - 山西有1城1个物业项目[72] - [上海绿地海岸城地盘面积69,172平方米，总建筑面积151,091平方米，2019年菁舍长租公寓开放，2020年引入文创学院及创新学校][75] - [上海浦东绿地假日酒店地盘面积42,750平方米，总建筑面积58,596平方米，有400个客房][75] - [苏州绿地江南华府地盘面积214,062平方米，总建筑面积540,868平方米，为住宅项目][76] - [苏州绿地太湖朗峯地盘面积117,999平方米，总建筑面积213,690平方米，是综合发展项目][76] - [苏州绿地理想城地盘面积150,363平方米，总建筑面积270,700平方米，为住宅项目][77] - [扬州绿地也今东南地盘面积129,755平方米，总建筑面积160,372平方米，是住宅及商业综合项目][77] - [盐城绿地理想城地盘面积350,345平方米，总建筑面积622,417平方米，为住宅及商业综合项目][78] - [盐城新天地地盘面积54,427平方米，总建筑面积136,100平方米，是住宅及商业综合项目][79] - [南通绿地江海图地盘面积164,406平方米，总建筑面积311,316平方米，未来将打造综合项目][80] - [常州绿地名墩道地盘面积85,024平方米，总建筑面积226,386平方米，是住宅、商业及酒店综合项目][80] - [无锡绿地天空树地盘面积164,643平方米，总建筑面积330,701平方米，是住宅、商业及办公综合发展项目][82] - [无锡绿地西水东地盘面积249,005平方米，总建筑面积658,819平方米，是结合住宅和商业元素的大型、多期开发城市综合体项目][82][83] - [无锡绿地西水晶舍地盘面积70,903平方米，总建筑面积185,760平方米，是住宅和商业综合发展项目][84] - [无锡健康家园地盘面积62,098平方米，总建筑面积159,780平方米，是住宅和商业综合发展项目][84] - [无锡绿地敔山天地地盘面积180,225平方米，总建筑面积380,391平方米，是住宅、商业以及酒店综合发展项目][85] - [无锡绿地安兰诺雅地盘面积138