公司收购与股权融资 - 2021年3月1日，公司以约13亿美元完成对Cole Office & Industrial REIT的收购[25] - 到2014年底，EA - 1在公开发行和私募发行中筹集了约13亿美元的股权收益[27] - 到2018年底，EA - 1的投资组合增长到74处房产，面积达1990万平方英尺，收购价值约为30亿美元[27] - 到2018年底，EA - 2筹集了约7.34亿美元的股权收益，拥有27处房产，收购价值约为11亿美元[28] - 2021年3月1日，公司以约13亿美元完成对Cole Office & Industrial REIT (CCIT II)的收购[194] - 2021年公司完成对CCIT II的收购，交易金额约13亿美元[217] 公司房产与投资组合现状 - 截至2021年12月31日，公司拥有121处房产，分布于26个州，年化基础租金约为3.619亿美元[26] - 截至2021年12月31日，公司投资组合的出租率约为94.5%，加权平均剩余租期为6.25年，加权平均年租金增长率约为2.0%[26] - 截至2021年12月31日，约67.0%的年化基础租金由具有投资级信用评级或管理层认为大致相当评级的公司租赁和/或担保的房产产生[26] - 截至2021年12月31日，没有一个州的租金占比超过约11.4%，没有一个租户的租金占比超过约4.5%，十大租户的租金占比约为27.3%，没有一个行业的租金占比超过约12.5%[32] - 截至2021年12月31日，公司自成立以来已出售17处房产和一块土地，其中2021年出售3处房产[36] - 截至2021年12月31日，公司五大租户分别为亚马逊（约4.5%）、绿山咖啡（约3.2%）、通用电气（约3.1%）、伍德集团（约2.7%）和信诺集团（约2.5%），其业务状况会影响公司[107] - 约四分之一的租约将在未来三年到期，超三分之一将在未来四年到期[108] - 截至2021年12月31日，按年基本租金计算，2022 - 2028年及以后各年租约到期情况分别为：2022年1.0652亿美元（2.9%）、2023年2.7969亿美元（7.7%）、2024年4.7231亿美元（13.1%）、2025年4.0416亿美元（11.2%）、2026年2.8691亿美元（7.9%）、2027年3.3228亿美元（9.2%）、>2028年17.3734亿美元（48.0%）[109] - 截至2021年12月31日，公司在得克萨斯州（11.4%）、加利福尼亚州（10.9%）、亚利桑那州（9.3%）和俄亥俄州（8.4%）有显著物业集中[112] - 截至2021年12月31日，公司加权平均租约期限约为6.25年，约98.6%的租约在初始租约期限内有固定租金增长率[113] - 截至2021年12月31日，公司房地产投资组合包括26个州的121处房产和134个承租人，主要为办公、工业和制造设施以及一块土地[127] - 截至2021年12月31日，公司拥有114处完全所有权物业和7处租赁权物业，可出租面积约2920万平方英尺[175] - 截至2021年12月31日，无租户或物业的年化基础租金占比超过4.5%[176] - 截至2021年12月31日，按州划分，得克萨斯州年化基础租金4111.7万美元，占比11.4%；加利福尼亚州3954.6万美元，占比10.9%等[178] - 截至2021年12月31日，按行业划分，资本货物行业年化基础租金4526.9万美元，占比12.5%；医疗保健设备与服务行业3257.2万美元，占比9.0%等[179] - 截至2021年12月31日，公司年化基础租金预计约为3.619亿美元，其中约67.0%预计由信用良好的公司租赁和/或担保的物业产生[195] - 截至2021年12月31日，公司拥有121处物业，分布在26个州，投资组合的出租率约为94.5%，加权平均剩余租赁期限为6.25年，加权平均年租金增长率约为2.0%[195] - 截至2022年2月25日，公司已收到2021年全年和2022年1月约100%的投资组合租金付款[198] - 2021年年底“同店”投资组合包含94处物业，面积约2470万平方英尺，收购价值40亿美元，年化基础租金为2.88亿美元[215] 公司股权结构与限制 - 截至2021年12月31日，公司作为唯一普通合伙人控制GRT OP，并拥有约91.0%的GRT OP单位[30] - 公司宪章限制任何个人持有超过9.8%（按价值或数量，以更严格者为准）的公司普通股或超过9.8%（按价值）的已发行股份[70] - 公司章程禁止任何人持有超过9.8%的普通股或流通股总价值[88] - 为保持REIT资格，公司流通股价值的50%以上不能由五个或更少的个人直接或间接持有[86] - 公司选择不适用MGCL的商业合并和控制股份条款，但不能保证未来董事会不会选择适用[90] - 若股东成为“利益相关股东”，五年内禁止与公司进行某些商业合并，之后需满足公平价格和/或超级多数股东投票要求[93] - 股东在“控制股份收购”中获得的“控制股份”除非获得至少三分之二有表决权的股东赞成票，否则无投票权[93] 公司运营与战略举措 - 2021年10月1日，公司临时暂停季度公布普通股每股净资产值，董事会授权暂停以推进某些战略举措，计划在董事会认为合适时恢复公布，最迟不晚于2021年6月30日最近一次公布后的一年[74] - 公司SRP限制股东售股，包括一年持有期限制、季度赎回上限，董事会可随时修改、暂停或终止SRP，且曾于2021年10月1日暂停该计划[69] - 公司目前作为永续生命REIT运营，董事会有权在认为符合股东利益时改变战略进行战略交易，但某些重大交易需股东批准[46] - 2021年7月1日，公司名称从Griffin Capital Essential Asset REIT, Inc.变更为Griffin Realty Trust, Inc.，运营合伙企业名称从Griffin Capital Essential Asset Operating Partnership L.P.变更为GRT OP, L.P.[193] - 2021年10月1日，公司宣布从2021年第四季度开始暂停股票回购计划，因此在截至2021年12月31日的季度内，公司没有赎回普通股[189] - 2021年全年，公司没有销售未注册证券[188] 公司面临的风险 - 公司运营的商业房地产市场竞争激烈，可能需提供免租期、承担租户装修费用等，还可能面临租户不续租、减少租赁面积等问题[47] - 公司业务受众多法律法规影响，包括ADA、环保法规等，不遵守可能面临罚款或赔偿，且法规变化可能导致意外支出[48][49][50] - 公司及其子公司确保不被认定为投资公司，若未能维持豁免，可能需改变运营方式或注册为投资公司[54] - 新冠疫情对公司业务产生负面影响，可能导致租金下降、租户违约增加、新租约难以达成等，且影响程度和持续时间不确定[61][62][63][64][65] - 公司普通股目前无公开交易市场，股东售股困难，即使通过SRP售股也可能无法收回投资[67] - 若公司发行额外股份或GRT OP发行额外单位，股东权益将被稀释[95] - 马里兰州法律限制公司和股东向董事和高级管理人员索赔的权利，可能减少公司和股东的追偿[96] - 若公司未在特定日期前将证券在国家交易所上市，A类优先股持有人有权要求公司赎回股份[97] - A类优先股持有人自2023年8月起有权将股份转换为普通股，会稀释其他股东权益[97] - 若公司连续六个季度未支付A类优先股股息，持有者有权选举两名额外董事[101] - 公司每年需向股东分配至少90%的应纳税所得（不包括资本利得）以维持REIT资格，留存收益难以满足未来资本需求[103] - 公司面临租户竞争，可能导致物业入住率和租金无法提高[115] - 公司依赖关键人员，失去高管团队成员或无法吸引和留住高素质人才可能对业务产生重大不利影响[117] - 网络安全风险和事件可能导致运营中断、机密信息泄露或业务关系受损，公司虽采取措施但无法确保足够应对所有情况[118] - 若无法将物业运营费用转嫁给租户，公司财务状况、经营成果和现金流可能受到负面影响[119] - 全球市场和经济状况恶化可能导致房地产入住率、租金和价值下降，影响公司业务和财务状况[121] - 通货膨胀可能对公司可变利率债务和租户产生负面影响，导致租金增长跟不上通胀[122] - 企业社会责任（ESG）因素可能带来额外成本和新风险，低可持续性得分可能损害公司声誉[123] - 若无法维持有效的财务报告内部控制，公司可能无法准确及时报告财务结果，损害声誉和经营成果[124] - 公司购买房产可能只有有限保修，融资可能有锁定期条款，限制房产处置和再融资[129][131] - 公司可能遭受未被保险覆盖或超出保险范围的损失，气候变化和自然灾害也会带来风险[132][133] - 公司面临因自然灾害、环境法规、租户违约、债务违约等多种因素导致的经营和财务风险[134][135][142][143] - 公司提供房产销售融资时，购买者违约会产生重大不利影响[142] - 公司违反与KeyBank的无担保信贷协议契约可能导致违约，加速还款[143] - 公司高债务水平会导致更高利息费用和偿债支出，还可能有限制性契约[147] - 公司无法偿还债务时，贷款人可能对抵押房产进行止赎[150] - 利率上升会增加公司债务支付，影响向股东分配能力[154] - 公司未能有效对冲利率变化会对财务状况、经营结果等产生不利影响[155] - 若有“禁止交易”的净收入，需缴纳100%的税；REIT收到某些付款或应税REIT子公司进行某些扣除时，可能需缴纳100%的惩罚性税[165][166] - 若公司未能符合REIT资格，将按企业税率缴纳美国联邦所得税，且一般在失去REIT身份后的四个纳税年度内丧失资格[160] - 若GRT OP未能维持其作为合伙企业的地位，其收入将被征税，公司的REIT身份可能终止[163] - 《2015年两党预算法案》可能使公司直接或间接投资的合伙企业需支付额外税费、利息和罚款，公司可能承担经济负担[171] - 美国联邦所得税法律和法规不断审查，可能随时更改，对公司普通股投资产生不利影响[173] 公司信贷与债务情况 - 公司与KeyBank等的信贷协议提供19亿美元信贷额度，包括2亿美元5年期定期贷款（2023年6月到期）、4亿美元5年期定期贷款（2024年4月到期）、4亿美元5年期定期贷款（2025年12月到期）和1.5亿美元7年期定期贷款（2026年4月到期），还可额外增加最多6亿美元承诺[145] - 公司有总计9.5亿美元的定期贷款和总计7.5亿美元名义金额的利率互换协议使用LIBOR作为参考利率且期限超过2023年6月30日[157] - 2021年公司修订循环信贷安排，新增4亿美元延迟提取定期贷款，可额外增加最多6亿美元承诺[217] 公司税务情况 - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，未分配应税收入和净资本收益需缴纳美国联邦所得税，股息支付不足部分需缴纳4%的不可抵扣消费税[162] 公司人员情况 - 截至2021年12月31日，公司雇佣41人，约51%为有色人种/少数族裔，约46%为女性，八人董事会中半数为女性和/或少数族裔[55][57] 公司股票情况 - 截至2022年2月25日，公司有大约565,265股T类股、1,801股S类股、42,013股D类股、1,911,819股I类股、24,509,573股A类股、47,592,118股AA类股、926,936股AAA类股和249,088,662股E类股流通在外[185] - 2021年各租户的年化基础租金占比中，亚马逊为4.5%，Keurig Green Mountain为3.2%，通用电气为3.1%等[180] - 截至2021年12月31日，约2.9%的年化基础租金对应的租约将于2022年到期，2023年和2024年分别为7.7%和13.1%，2025年为11.2%[212] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年“同店”投资组合的租金收入为3.80189亿美元，较2020年减少403.1万美元，降幅1%[215] - 2021年“同店”投资组合的折旧和摊销为1.60022亿美元，较2020年增加395.3万美元，增幅3%[215] - 2021年公司租金收入为4.59872亿美元，较2020年增加6242万美元，增幅16%[218] - 2021年公司折旧和摊销为2.09638亿美元，较2020年增加4858.2万美元，增幅30%[218] - 2021年公司减值准备为424.2万美元，较2020年减少1923万美元，降幅82%[218] 公司物业处置与收益 - 2021年公司处置三处物业，分别于2月、4月和6月获得180万美元、1150万美元和1050万美元收益[217] 公司即时流动性情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有5.451亿美元的即时流动性，包括7.5亿美元高级无抵押循环信贷额度中未提取的3.765亿美元和手头的1.686亿美元现金[199] 公司A类优先股情况 - 公司已发行500万股A类优先股，持有者后续可能按条件再购买500万股，额外购买价为1.25亿美元[98] - 若2023年8月前未上市，A类优先股持有者有权要求公司赎回；自2023年8月起，持有者可将A类