购物中心业务数据 - 截至2023年12月31日，公司拥有114个购物中心，总可租赁面积达2260万平方英尺，运营购物中心组合的总入住率为92.0%，每平方英尺平均年化基础租金为20.35美元[15] - 2023年与2022年相比，合并购物中心组合拥有的中心数量从119个降至114个，入住率从92.4%降至92.0%，每平方英尺平均年化基础租金从19.52美元升至20.35美元[26] - 截至2023年12月31日，投资组合物业包含114个购物中心，公司拥有的总可租面积（GLA）达2260万平方英尺，分布于20个州[125] - 截至2023年12月31日，按比例计算，每平方英尺的平均年化基础租金为20.35美元，101个全资拥有的购物中心为20.46美元，13个非合并合资企业拥有的购物中心为16.43美元[126] - 截至2023年12月31日，按比例计算，公司物业的出租率为92.0%[129] - 2024 - 2033年，公司101个全资拥有的购物中心，若租户不行使续租权，到期租约涉及总可租面积1452.1万平方英尺，年化基础租金2.90221亿美元，分别占比86.9%和94.9%[130] - 2024年，公司101个全资拥有的购物中心到期租约167份，涉及可租面积97.9万平方英尺，年化基础租金1841.2万美元，每平方英尺平均基础租金18.81美元，分别占总可租面积和总基础租金收入的5.9%和6.0%[130] - 2024 - 2033年，公司13个非合并合资企业拥有的购物中心，若租户不行使续租权，到期租约涉及总可租面积342.5万平方英尺，年化基础租金5518.5万美元，分别占比87.9%和95.0%[130] - 2024年，公司13个非合并合资企业拥有的购物中心到期租约38份，涉及可租面积47.9万平方英尺，年化基础租金611.7万美元，每平方英尺平均基础租金12.76美元，分别占总可租面积和总基础租金收入的12.3%和10.5%[130] - 亚利桑那州凤凰城Ahwatukee Foothills Towne Center的总年化基本租金为1.228亿美元，平均每平方英尺18.17美元，可出租总面积为69.1万平方英尺[131] - 加利福尼亚州Fontana的Falcon Ridge Town Center总年化基本租金为6540万美元，平均每平方英尺23.61美元，可出租总面积为27.7万平方英尺[131] - 科罗拉多州Centennial的Centennial Promenade总年化基本租金为7313万美元，平均每平方英尺20.83美元，可出租总面积为44.3万平方英尺[131] - 佛罗里达州迈阿密The Shops at Midtown Miami总年化基本租金为1.0611亿美元，平均每平方英尺23.15美元，可出租总面积为46.7万平方英尺[133] - 佛罗里达州Winter Garden的Winter Garden Village总年化基本租金为1.6794亿美元，平均每平方英尺22.35美元，可出租总面积为75.9万平方英尺[133] - 佐治亚州亚特兰大Perimeter Pointe总年化基本租金为4056万美元，平均每平方英尺17.46美元，可出租总面积为36万平方英尺[133] - 佐治亚州Cumming的Cumming Town Center总年化基本租金为4899万美元，平均每平方英尺16.85美元，可出租总面积为31.1万平方英尺[133] - 亚利桑那州Peoria的Shops at Lake Pleasant于2023年开发并收购，可出租总面积为4.7万平方英尺，总年化基本租金为1806万美元，平均每平方英尺40.05美元[131] - 佛罗里达州Delray Beach的Shoppes at Addison Place平均每平方英尺基本租金为47.05美元，可出租总面积为5.6万平方英尺，总年化基本租金为2476万美元[133] - 佐治亚州Kennesaw的Barrett Corners平均每平方英尺基本租金为47.14美元，可出租总面积为1.9万平方英尺，总年化基本租金为881万美元[133] - 伊利诺伊州芝加哥3030 North Broadway购物中心2016年开发，2017年收购，拥有GLA为132000平方英尺，年化基础租金为469.1万美元，平均基础租金为每平方英尺35.61美元[134] - 新泽西州普林斯顿Nassau Park Pavilion购物中心2021年开发，1997年收购，拥有GLA为757000平方英尺，年化基础租金为1114.1万美元，平均基础租金为每平方英尺15.90美元[134] - 北卡罗来纳州夏洛特Carolina Pavilion购物中心1997年开发，2012年收购，拥有GLA为701000平方英尺，年化基础租金为894.7万美元，平均基础租金为每平方英尺14.75美元[135] - 俄亥俄州哥伦布Easton Market购物中心2013年开发，1998年收购，拥有GLA为502000平方英尺，年化基础租金为754.2万美元，平均基础租金为每平方英尺15.89美元[135] - 俄勒冈州波特兰The Blocks购物中心2001年开发，2019年收购，拥有GLA为97000平方英尺，年化基础租金为242.8万美元，平均基础租金为每平方英尺36.07美元[135] - 宾夕法尼亚州伊斯顿Southmont Plaza购物中心2004年开发，2015年收购，拥有GLA为251000平方英尺，年化基础租金为331.4万美元，平均基础租金为每平方英尺16.81美元[135] - 南卡罗来纳州查尔斯顿(2) Ashley Crossing购物中心2011年开发，2003年收购，拥有GLA为208000平方英尺，年化基础租金为225.3万美元，平均基础租金为每平方英尺11.36美元[135] - 田纳西州布伦特伍德Cool Springs Pointe购物中心2004年开发，2000年收购，拥有GLA为198000平方英尺，年化基础租金为317.9万美元，平均基础租金为每平方英尺16.05美元[135] - 得克萨斯州圣安东尼奥Village at Stone Oak购物中心2007年开发，拥有GLA为442000平方英尺，年化基础租金为685.9万美元，平均基础租金为每平方英尺18.89美元[135] - 弗吉尼亚州费尔法克斯Fairfax Towne Center购物中心1994年开发，1995年收购，拥有GLA为253000平方英尺，年化基础租金为316.7万美元，平均基础租金为每平方英尺25.60美元[136] - 截至2023年12月31日，公司投资组合有114个购物中心，总可租赁面积2260万平方英尺，占用率92.0%，每平方英尺年租金20.35美元[151] - 截至2023年和2022年12月31日，公司拥有101处全资物业，入住率分别为92.1%和92.6%，每平方英尺平均年化基本租金分别为20.46美元和19.61美元[184] 便利资产分拆计划 - 2023年10月，公司宣布将便利资产分拆为名为Curbline Properties Corp.的独立上市REIT，预计2024年10月1日左右完成分离[19][23] - 公司获得了11亿美元的抵押贷款融资承诺，预计在分拆完成前关闭，所得款项用于偿还所有未偿还的无担保债务[20] - 截至2023年12月31日，公司有65个全资便利资产将纳入Curbline组合，该组合中物业的中位面积约为20000平方英尺，92%的基础租金由小于10000平方英尺的单元产生[21] - 公司计划在2024年10月1日左右完成应税分拆，将便利资产分拆至Curbline[65] - 公司计划在2024年10月1日左右分拆Curbline Properties Corp.，Curbline预计无债务且有资金增长能力[154][157][158] 主要租户情况 - 公司五大租户分别为TJX Companies, Inc.、Dick's Sporting Goods, Inc.、Ross Stores, Inc.、Burlington Stores, Inc.和PetSmart LLC，分别占2023年12月31日公司年度化基础租金总收入的5.2%、2.5%、2.2%、2.1%和2.1%[29] - 截至2023年12月31日，TJX Companies, Inc.占公司年化购物中心基础租金总收入的5.2%，Dick's Sporting Goods, Inc.占2.5%，Ross Stores, Inc.占2.2%等[55] - 2023年，电影院运营商的租金占公司年化购物中心基础总收入的3.3%[55] - TJX Companies在公司购物中心基本租金收入中占比5.2%，在公司拥有的购物中心可出租面积中占比7.1%[167] - Dick's Sporting Goods在公司购物中心基本租金收入中占比2.5%，在公司拥有的购物中心可出租面积中占比2.7%[167] - Ross Stores在公司购物中心基本租金收入中占比2.2%，在公司拥有的购物中心可出租面积中占比3.1%[167] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有220名全职员工，较2022年的267名有所减少，员工中约39%为男性，61%为女性，女性占经理人数的约48%[31] - 公司员工约79%为白人，12%为黑人，4%为西班牙裔，2%为亚洲人，3%为其他族裔，69%的员工在俄亥俄州比奇伍德的公司总部工作[31] - 公司约77%的员工在公司工作超过5年，55%超过10年[31] 租赁到期情况 - 截至2023年12月31日，公司物业（含非并表物业的按比例份额）约6.4%的租赁可出租总面积（GLA）的租约将于2024年到期[52] - 截至2023年12月31日，公司有205份租约将于2024年到期，每平方英尺平均基本租金为18.35美元；2023年新租约现金租赁利差为29.5%，续约租约为6.5%，综合为9.0%[167] 公司面临的风险 - 公司的经济表现和购物中心价值受宏观经济气候和当地条件等诸多因素影响，可能对现金流和经营业绩产生不利影响[43][51] - 电子商务市场份额增加可能对公司租户和业务产生不利影响[43][54] - 公司将大部分面积租给大型全国性租户，易受这些租户业务和财务状况变化影响[43][55] - 公司依赖租金收入，若大量租户或主要租户出现问题，可能影响偿债和向股东分配的能力[43][56] - 通胀压力可能导致零售商盈利能力和消费者可自由支配支出下降，影响租户需求和公司租金增长[59] - 公司房地产资产可能面临减值费用，收购活动可能无法产生预期现金流[47] - 公司拟将Curbline便利资产分拆为独立上市房地产投资信托基金（REIT），可能无法按计划完成或实现预期收益[47] - 公司业务成本相对缺乏弹性，即使物业收入下降，成本也可能保持不变或增加[60] - 合资企业投资可能限制公司对投资的控制并降低预期回报[61] - 公司房地产资产可能会受到减值费用的影响[62] - 公司收购活动可能无法产生预期现金流，并可能受到竞争压力等因素的限制[63] - 房地产投资流动性差，公司可能无法按意愿或有利条件处置物业[64] - 公司的重建和建设活动可能影响其经营业绩[70] 保险情况 - 公司目前持有的一切险财产保险每次事故和累计限额为1.5亿美元，一般责任保险每次事故和累计限额为1亿美元[77] - 高风险地区的命名风暴、洪水和地震保险一般需扣除高达每个物业总保险价值5%的免赔额[77] 债务情况 - 截至2023年12月31日，公司合并债务未偿还本金总额约为16亿美元，加权平均到期期限为2.5年[83] - 2025 - 2027年分别有4.824亿美元、3.993亿美元和6.497亿美元的合并债务到期，加权平均利率分别为3.8%、4.4%和4.6%[83] - 公司非合并合资企业有4.837亿美元债务（SITE份额为1152万美元），加权平均利率为7.0%，加权平均到期期限为4.1年[83] - 2023年10月，公司获得11亿美元抵押贷款安排承诺，计划用融资和资产出售收益偿还所有未偿还无担保债务[84][85] - 截至2023年12月31日，公司维持2亿美元无担保定期贷款和最高9.5亿美元无担保循环信贷安排，利率为浮动利率[88] - 2023年12月31日总合并债务为16亿美元，2022年12月31日为17亿美元[213] REIT资格及税务情况 - 截至2023年12月31日，公司符合REIT资格要求，除应税REIT子公司外，在满足特定要求的情况下无需缴纳联邦所得税[30] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）[91] - 若公司未能在任何纳税年度符合REIT资格，将按普通国内公司缴纳美国联邦所得税，可能面临重大税务责任[93] - 若公司实际支付给股东的金额低于美国联邦税法规定的最低金额，将需缴纳4%的不可抵扣消费税[97] - 税法对“禁止交易”收入征收100%的税，可能影响公司出售财产的决策[98] - 公司为维持REIT身份，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配少于100%将缴纳企业所得税，少于特定比例还会面临4%的消费税[99] - 美国联邦对支付给个人股东的股息最高税率为20%，公司因REIT身份，分配给个人股东的股息一般无优惠税率，但2017年12月31日至2026年1月1日期间，个人、信托或遗产股东可扣除最多20%的普通股息，有效税率一般降至29.6%[100] - 若公司不满足“国内控制”REIT条件，外国股东处置公司普通股的收益可能需缴纳美国联邦所得税，除非股票在证券市场交易且外国股东持股不超10%[101] - 公司章程和法规规定禁止特定股东外的人持有超5%的公司流通普通股以维持REIT身份[105] - 公司需按规定分配至少90%的REIT应税收入[143] 公司治理及股权情况 - 公司有包括亚历山大·奥托先生在内的大股东，因其大量持股能对公司施加重大影响，其利益可能与其他股东不同[107] - 公司董事会可在无股东批准下更改重大公司政策，这可能对公司财务状况、经营