财务数据和关键指标变化 - 第四季度OFFO超预算，得益于运营表现超预期和利息收入增加，但被运营及G&A费用增加部分抵消，其中运营费用有200万美元的房东和CAM费用增加，与季节性项目有关，预计不会再次发生 [26] - 截至季度末，债务与EBITDA比率为4.2倍，净债务收益率超20%，预计2024年杠杆率将继续下降，债务与EBITDA比率低于4倍 [33] - 2024年1月，公司因2023年交易活动支付每股0.16美元特别股息，资金来自手头现金，还宣布第一季度股息为每股0.13美元，与第四季度持平 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 Curbline业务线 - 截至年底，Curbline投资组合包括65处全资便利资产，预计2024年产生约7600万美元NOI，同店NOI预计2024年增长4.5%，未来三年平均增长超3% [7] - 2024年Curb投资组合总NOI预计在预测范围中点约为7600万美元，同店NOI增长预计在3.5% - 5.5%之间 [31] SITE Centers业务线 - 第四季度出售7.36亿美元全资物业，年底后又出售8200万美元，目前约7.5亿美元房地产处于LOI或合同谈判中，综合资本化率约7% [8] - 2024年SITE投资组合总NOI预计在预测范围中点约为2.65亿美元，JV费用预计每季度平均约125万美元，G&A预计每季度平均约1200万美元 [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售运营环境在疫情后显著转变，供应有限，租户需求增加，宏观利好因素和公司特定因素预计将推动未来NOI大幅增长 [17] - 便利资产可寻址市场为9.5亿平方英尺，Curbline当前投资组合220万平方英尺，占美国总库存的0.25%，有较大增长空间 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将便利资产组合分拆为新的Curbline Properties公司，预计10月1日左右完成，Curb预计获得6亿美元流动性，若处置进展顺利，可能仅以现金形式资本化且无债务 [14][16] - 公司将通过收购扩大Curbline投资组合，通过处置和资产管理实现SITE Centers投资组合的NAV，目前优先处置资产以利用市场需求，这会限制2024年的收购量 [14][20] - 过去六年公司出售超70亿美元购物中心，管理团队了解买家需求，SITE Centers投资组合对各类买家有吸引力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售行业宏观环境有利，供应有限和需求增加将支持行业基本面多年，公司特定因素如SNO管道、重建交付和空置单位租赁将推动NOI增长 [17] - 公司对通过私人市场资产销售最大化SITE Centers物业价值充满信心，Curbline Properties预计为利益相关者带来一流的增长和回报 [9][18] 其他重要信息 - 会议将讨论非GAAP财务指标，包括FFO、运营FFO和同店净运营收入，相关描述和与GAAP指标的对账可在季度财务补充资料和投资者报告中找到 [4] - 公司在夏洛特、开普科尔、亚特兰大、凤凰城收购四处便利物业，花费6200万美元，第四季度投资物业所在地区平均家庭收入超10.4万美元，加权平均租赁率近100% [18] - 第四季度租赁量环比下降，主要因投资组合规模缩小和可用空间减少，租赁需求强劲，但租赁率环比下降10个基点，受第四季度资产销售影响 [21][22] - 公司有35万平方英尺正在进行租赁谈判，预计未来两个季度完成，签约租赁的启动将是2024年同店NOI增长的主要驱动力 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待2024年10月1日后SITE的发展 - 公司会根据公开市场和私人市场信号决定策略，目前私人市场对资产估值较高，公司将继续出售资产，届时再重新考虑策略和最终结果 [42][43] 问题2: 关于资本化率和IRR，以及Curb资产的信用质量和坏账预期 - 不同批次出售资产的资本化率不同，难以预测未来趋势，买家看重资产的信用质量、所在子市场和租赁期限，Curb便利资产的无杠杆IRR高于出售资产 [44][45][52] 问题3: 除已签约的7.5亿美元，目前正在营销的资产规模，以及销售节奏和剩余待售资产规模 - 目前约7.5亿美元资产处于LOI或合同谈判中，另有约8亿美元资产将在未来30天内开始营销，难以确定实际交易量，预计第一季度销售节奏会放缓，第二和第三季度交易量可能增加 [56][57][58] 问题4: 销售决策的成功率，以及影响定价的因素和出价与预期的差距 - 第四季度买卖价差较大，部分物业未交易，第一季度核心和核心+买家对资产的资本配置增加，买卖价差缩小，交易活动可能保持高位，成功率可能高于去年下半年 [61][62] 问题5: 关于分拆后SITE和Curb的管理结构和G&A费用结构 - 公司将建立共享服务以促进G&A费用在两家公司间转移，最终两家公司人员无重叠，未来几个月会提供更多信息，有信心Curb的G&A费用能达到与SITE相当的效率 [63][64] 问题6: Curb Properties的投资管道、市场产品和定价，以及未来收购量 - Curb有很多收购机会，市场可寻址范围大，收购资产的资本化率在6%左右，但目前公司资源集中于处置资产，未来几个月收购速度会放缓 [69][70] 问题7: 2024年Curb同店增长高于长期目标的原因 - 主要因素包括SNO管道、租赁和入住率的压缩、更短的空置期以及显著的按市值计价机会 [72][73] 问题8: SITE处置资产是适合单笔交易还是组合销售 - 公司对组合销售持开放态度，但也注重价格，目前有与一些团体就潜在组合销售进行对话，但不确定未来是组合销售增加还是单笔交易为主 [74] 问题9: Curbline的长期杠杆计划和资本结构 - 目前预计分拆时Curb有3亿美元现金和3亿美元对SITE的优先股投资，若资产出售继续进行，可能变为仅6亿美元现金，长期来看，预计Curb的资本结构与SITE类似 [80][85] 问题10: 正在谈判的7.5亿美元资产的地理位置、是否为组合交易及相关情况 - 这些资产分布在全国各地，有多种零售形式，约30%有传统杂货店，70%没有，是公司投资组合的良好代表 [83] 问题11: 11亿美元抵押贷款承诺的成本、相关资产情况及剩余SITE资产情况 - 承诺费用细节将在K文件中提供，预计为市场水平，已确定40处相关资产并完成承销，最终交易的财务情况待定，可能根据资产销售情况调整借款规模 [90][91][92] 问题12: Curb投资组合与其他类似投资组合的差异，以及Curb NOI中剥离资产和独立收购资产的占比 - 公司对Curb投资组合的信用质量、增长质量等方面满意，不愿与其他投资组合比较，剥离资产约占ABR的25%，且随着收购资产会逐渐减少 [99][100] 问题13: Curb和SITE的混合租金价差比较 - Curb的租金价差计算方法与SITE不同，包括所有空间，平均约30%，与SITE差异不大，但获得该价差所需资本更低 [105][106] 问题14: 再开发和扩张支出是否都与SITE相关，Curb未来是否有此类活动 - 目前部分项目属于Curb，未来Curb的再开发活动预计最少，业务主要是续租，但随着投资组合扩大，可能会有一些翻新工作 [108][109] 问题15: 处置资产时资本化率的定义及是否包含物业管理费 - 资本化率定义为包含管理费的12个月NOI [113] 问题16: SITE Centers投资组合2.55亿美元NOI预测对应的同店NOI情况 - NOI预测包含截至12月31日的投资组合及1月或2月出售的两处资产，因资产出售导致同店NOI指标相关性降低且波动大，未提供预测，但静态投资组合增长在上半年与第四季度相似，下半年会加速 [114][116][117] 问题17: 10月分拆时间是否确定，重大资产销售是否会提前分拆时间 - 目前10月1日是参考时间，若交易情况有重大变化，分拆时间可能提前或推迟，即使不再出售资产，分拆交易也能完成 [121][122] 问题18: 从现在起达到什么资产销售水平会使分拆交易中优先股权益消失 - 大约再出售3亿美元资产，优先股权益将消失，目前资产销售活动表明Curb很可能仅以现金形式资本化 [123] 问题19: Curb的现有ABR处于同行高端，市场租金情况如何 - 店铺租金因位置而异，市场租金自疫情后随郊区迁移和租户需求增加而增长，Curb资产有按市值计价的机会，新租约价差在过去四年平均超30% [126][127][128] 问题20: 优先处置资产时，是否考虑加速收购以利用1031交易 - 由于是应税分拆，不进行1031交易对利益相关者更有利，且整体投资组合层面的收益不显著，因此1031市场不是当前重点 [129]